MINUTE N° : 25/00411

DU : 02 Septembre 2025

RG : N° RG 25/00106 – N° Portalis DBZE-W-B7J-JMII

AFFAIRE : [V] [U], [W] [M] C/ S.A. BANQUE CIC EST, intervention volontaire, S.A.R.L. SAPAM

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

CH. 9 REFERES

ORDONNANCE

du deux Septembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION

PRESIDENT : Claude DOYEN, Présidente

GREFFIER : Anne-Marie MARTINEZ,

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [V] [U]

demeurant 1 rue du Château – 54385 NOVIANT AUX PRES

représenté par M^e Violaine LAGARRIGUE, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 165

Madame [W] [M]

demeurant 34 Ter rue des Jardiniers – 54000 NANCY

représentée par M^e Violaine LAGARRIGUE, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 165

DEFENDERESSES

S.A. BANQUE CIC EST, intervention volontaire,

dont le siège social est sis 31 RUE JEAN WENGER VALENTIN – 67958 STRASBOURG

représentée par M^e Sandrine AUBRY, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 81

S.A.R.L. SAPAM,

dont le siège social est sis 92 grande rue – 54000 NANCY

représentée par M^e Didier MADRID, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 86

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience de plaidoiries du 08 Juillet 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 02 Septembre 2025.

Et ce jour, deux Septembre deux mil vingt cinq, après délibéré, la présente décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte notarié en date du 7 avril 2023, M. [V] [U] et Mme [W] [M] ont donné à bail commercial à la société SAPAM des locaux situés 92 Grande rue à Nancy.

Se plaignant de multiples impayés de loyers, M. [V] [U] et Mme [W] [M] ont, par acte de commissaire de justice délivré le 7 février 2025, fait assigner la société SAPAM devant le président du tribunal judiciaire de Nancy statuant en référé.

Aux termes de leurs dernières conclusions soutenues oralement à l’audience du 8 juillet 2025, ils demandent de :

Débouter la société locataire de l’ensemble de ses prétentions ;Constater acquise la clause résolutoire inscrite au bail commercial au 20 avril 2024 ;Prononcer l’expulsion sans délai de la société SAPAM et de tout occupant de son chef ;Juger que l’ensemble des obligations de la société SAPAM n’est pas sérieusement contestable sur le fondement de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile ;Condamner la société SAPAM à leur payer les sommes suivantes :8 000 euros à titre provisionnel correspondant aux loyers et charges impayés à la date du 20 avril 2024 ;Une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle à compter du 20 avril 2024 et jusqu’à la parfaite évacuation des lieux, égale à 1 420 euros outre les charges ;Juger que le dépôt de garantie reste acquis au bailleur à titre provisionnel ;Juger que les sommes dues à leur échéance seront majorées de plein droit de 50 % à titre d’indemnité forfaitaire de frais contentieux ;Juger qu’à défaut de paiement d’une somme exigible à sa date d’échéance, celle-ci sera productive d’un intérêt au taux légal majoré de 5 % ;Condamner la société SAPAM à leur payer une somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner la société SAPAM aux dépens de l’instance y compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 20 mars 2024.

Sur l’efficacité du commandement de payer, les bailleurs répondent que celui-ci n’est entaché d’aucun vice de forme ou de fond susceptible d’affecter sa validité ou de compromettre ses effets juridiques. Ils considèrent en outre que les trois arrêts que la société SAPAM cite à l’appui de sa défense ne sont pas transposables au présent litige.

Sur l’introduction de l’instance en référé, ils soutiennent que le délai d’un an séparant la délivrance du commandement de payer et celle de l’assignation ne saurait affecter la validité de la procédure engagée, ni faire échec à la mise en œuvre de la clause résolutoire stipulée au bail.

Sur la délivrance d’un local conforme, ils estiment qu’un constat d’huissier ayant été réalisé à la demande de la société SAPAM avant de signer le bail, la société SAPAM avait une parfaite connaissance des lieux loués. En outre, ils font valoir que la jurisprudence citée par la société défenderesse sur le manquement du bailleur à son obligation de délivrance porte sur des vices affectant la structure même de l’immeuble.

Enfin, ils s’opposent aux délais de paiement sollicités.

En défense, la société SAPAM demande de juger que les prétentions de M. [V] [U] et Mme [W] [M] se heurtent à une contestation sérieuse et échappent dès lors à la compétence juridictionnelle des référés et les déclarer irrecevables ;

Subsidiairement, les débouter de toutes leurs prétentions ;

Très subsidiairement,

Lui accorder dans la limite de deux ans visée à l’article 1343-5 du code civil les plus larges délais de paiement pour s’acquitter de la somme de 8 000 euros correspondant aux loyers et charges visés dans le commandement de payer du 20 mars 2024 ;

Suspendre les effets de la clause résolutoire visée au commandement de payer du 20 mars 2024 ;Constater qu’elle s’est bien acquitté des loyers et charges de novembre 2023 à mars 2024 visée dans le commandement de payer ;Lui accorder les plus larges délais de paiement dans la limite des 2 ans visée à l’article 1343-5 du code civil, pour s’acquitter des loyers et charges de septembre 2024 jusqu’à la décision à intervenir.

À titre reconventionnel,

Condamner, à titre provisionnel, M. [V] [U] et Mme [W] [M] à lui payer une somme de 74 433,40 euros en réparation du dommage subi à raison de la violation de leurs obligations de délivrance des locaux commerciaux loués et leur jouissance paisible ;Prononcer la compensation financière entre l’indemnité allouée à titre provisionnel en réparation du préjudice subi par la société SAPAM et les sommes de 9 866,67 correspondant au solde de loyers et charges restant dû à ce jour ;Condamner à titre provisionnel M. [V] [U] et Mme [W] [M] à lui payer une somme de 65 566,73 euros résultant de cette compensation ou tout autre somme que le juge des référés décidera d’arbitrer.

En tout état de cause,

Condamner M. [V] [U] et Mme [W] [M] à lui payer la somme de 7 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

Pour s’opposer à la résiliation de plein droit du bail litigieux, la société SAPAM soutient :

D’une part que l’absence de décompte annexé au commandement de payer est de nature à altérer sa validité et, par conséquent, à en empêcher toute production d’effet. D’autre part que l’action des bailleurs est caractérisée par la mauvaise foi dès lors que, selon elle, ils n’ont pas satisfait à leur obligation de délivrance et ont attendu un an avant de l’assigner devant la présente juridiction.

Sur la demande reconventionnelle, elle considère que la défaillance des bailleurs dans leur obligation de délivrance lui a causé un dommage matériel qu’elle évalue au montant des travaux qu’elle dit avoir exposé.

À l’audience du 4 mars 2025, la société BANQUE CIC EST a déposé des conclusions aux termes desquelles elle intervient volontairement à l’instance au motif qu’elle ne souhaite pas se substituer au débiteur dans le paiement des loyers pour maintenir ses garanties de nantissements sur le fonds de commerce et déclare s’en remettre à justice sur le fond de la demande.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’intervention volontaire de la société BANQUE CIC EST

L’article 325 du code de procédure civile dispose que l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats qu’en date des 7 mars 2023 et 16 mai 2023, la société BANQUE CIC EST a accordé à la société SAPAM deux prêts professionnels pour un montant de 121 000 euros et de 30 000 euros respectivement (pièces 1 et 8) et que le prêt du 7 mars 2023 est garanti par un nantissement sur le fonds de commerce (pièce n° 2).

Il convient en conséquence de déclarer recevable son intervention volontaire à laquelle, d’ailleurs, les autres parties ne s’opposent pas.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article L. 145-41, alinéa 1er, du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Il résulte de ce texte que l’action du bailleur pour voir constater l’acquisition de la clause résolutoire n’est enfermée dans aucun délai.

En l’espèce, le bail litigieux prévoit l’application d’une clause résolutoire un mois après mise en demeure restée infructueuse (pièce n° 1 des demandeurs, p. 23-24).

Par acte de commissaire de justice en date du 20 mars 2024, M. [V] [U] et Mme [W] [M] ont fait délivrer à la société SAPAM un commandement de payer visant la clause résolutoire (pièce n° 2 des demandeurs).

Il ne résulte d’aucun texte réglementant la confection des actes extrajudiciaires, que le commandement doit, à peine de nullité, annexer un décompte. En revanche, le débiteur doit pouvoir y trouver, clairement détaillées, les causes du commandement.

En l’espèce, le commandement réclame à la société SAPAM en des termes explicites et intelligibles une somme de 8 000 euros au titre des cinq mois de loyers impayés entre novembre 2023 et mars 2024.

Bien que la société locataire soutienne que certains des loyers ainsi réclamés auraient été couverts par les versements effectués, force est de constater que la pièce n°3 qu’elle produit correspond exactement au décompte versé aux débats par les bailleurs en ce qui concerne les dates des règlements des loyers.

Il en résulte que le commandement de payer est demeuré infructueux puisque les loyers et charges impayés depuis novembre 2023 n’ont pas été régularisés dans le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Pour faire échec à l’application de la clause résolutoire, la société locataire fait valoir la mauvaise foi des bailleurs dans sa mise en oeuvre. En effet, cette mauvaise foi, appréciée à la date du commandement, fait obstacle à ce que le juge des référés constate l’acquisition des effets de cette clause.

Il résulte du constat d’état des lieux d’entrée dressé contradictoirement par Me [D] [L], huissier de justice, le 6 avril 2023, le clos et le couvert n’étant pas assurés (voir, notamment, p 71 du constat) et l’état de dégradation avancé des locaux ne permettant à l’évidence pas l’exploitation prévue au bail (restauration traditionnelle sur place).

En prévoyant que les aménagements nécessaires seraient à la charge du preneur, les bailleurs ne pouvaient pour autant se décharger de leur obligation de délivrance.

Aussi, en faisant décerner commandement de payer alors qu’ils ne pouvaient ignorer qu’ils n’avaient pas satisfait à leurs propres obligations, les bailleurs ont mis en oeuvre de mauvaise foi la clause résolutoire contenue dans le contrat.

Dans ces conditions, la clause résolutoire, privée de tout effet, sera réputée n’avoir pas joué.

Sur les demandes de provision

En application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, le bail litigieux prévoyait que le loyer était fixé à 17 400 euros annuels, payable en douze termes égaux de 1 450 euros d’avance le 1er du mois, outre provision sur charges de 150 euros par mois.

Cependant, au vu des travaux réalisés par le preneur, qui ne peuvent exclusivement s’analyser en travaux d’aménagement, l’existence d’une dette de la société locataire est susceptible d’être largement compensée par les sommes exposées par elle en lieu et place des bailleurs.

En conséquence, ces derniers seront déboutés de leur demande qui se heurte à une contestation sérieuse.

La société SAPAM justifie avoir réalisé des travaux dans les lieux loués montant à la somme de 75 433,40 euros (pièce n° 5).

Il n’appartient cependant qu’au juge du fond de déterminer si ces travaux étaient en réalité à la charge du bailleur. En outre, la demande reconventionnelle en compensation et paiement d’une provision présentée par la société locataire nécessite une interprétation des termes du contrat, de sorte qu’elle excède les pouvoirs du juge des référés.

Dès lors, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur cette prétention ainsi que sur celles qui en découlent.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [V] [U] et Mme [W] [M], partie perdante, seront condamnés aux dépens de l’instance.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

M. [V] [U] et Mme [W] [M], condamnés aux dépens, devront payer à la société SAPAM une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, que l’équité commande de fixer à 4 000 euros.

M. [V] [U] et Mme [W] [M] seront en conséquence déboutés de leur propre demande en application de l’article 700 du code de procédure civile .

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent,

DÉCLARONS recevable l’intervention de la société BANQUE CIC EST ;

DEBOUTONS M. [V] [U] et Mme [W] [M] de leur demande de constatation de l’acquisition au 20 avril 2024 de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail commercial consenti le 7 avril 2023, portant sur un local situé 92 Grande rue à Nancy (54000) ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision présentée par M. [V] [U] et Mme [W] [M] au titre des loyers et charges impayés ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande visant à condamner, à titre provisionnel, M. [V] [U] et Mme [W] [M] à lui payer une somme de 74 433,40 euros en réparation du dommage subi à raison de la violation de leurs obligations de délivrance des locaux commerciaux loués et leur jouissance paisible ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande visant à prononcer la compensation financière entre l’indemnité allouée à titre provisionnel en réparation du préjudice subi par la société SAPAM et les sommes de 9 866,67 correspondant au solde de loyers et charges restant dû à ce jour ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande visant à condamner à titre provisionnel M. [V] [U] et Mme [W] [M] à lui payer une somme de 65 566,73 euros résultant de cette compensation ou tout autre somme que le juge des référés décidera d’arbitrer ;

CONDAMNONS M. [V] [U] et Mme [W] [M] à verser à la société SAPAM une somme de 4 000 euros (quatre mille) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS la demande d’indemnité formulée par M. [V] [U] et Mme [W] [M] en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [V] [U] et Mme [W] [M] aux dépens.

La greffière La présidente

Copie exécutoire délivrée à le

Copie délivrée à le