MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 27 Mai 2026

DOSSIER N° : N° RG 24/00341 – N° Portalis DBZE-W-B7I-I6QO

AFFAIRE : S.C.I. EIFFEL ZED, Monsieur [X] [J] [M] C/ Monsieur [Q] [I], Madame [F] [I] née [U]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

POLE CIVIL section 6

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Madame Sandrine ERHARDT,

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : Madame Nathalie LEONARD,

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [X] [E]

né le [Date naissance 1] 1956 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Sabine TOUSSAINT de la SELARL TAILLON TOUSSAINT, avocats au barreau de NANCY, avocats plaidant, vestiaire : 116

INTERVENANT VOLONTAIRE :

S.C.I. EIFFEL ZED immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 539 334 508 prise en la personne de son gérant Monsieur [E], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Sabine TOUSSAINT de la SELARL TAILLON TOUSSAINT, avocats au barreau de NANCY, avocats plaidant, vestiaire : 116

DEFENDEURS

Monsieur [Q] [I], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Pascal BERNARD de la SCP SCP D’AVOCATS PASCAL BERNARD NICOLETTA TONTI, avocats au barreau de NANCY, avocats plaidant, vestiaire : 10

Madame [F] [I] née [U], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Pascal BERNARD de la SCP SCP D’AVOCATS PASCAL BERNARD NICOLETTA TONTI, avocats au barreau de NANCY, avocats plaidant, vestiaire : 10

Clôture prononcée le : 02 décembre 2025

Débats tenus à l’audience du : 04 Mars 2026

Date de délibéré indiquée par le Président : 27 Mai 2026

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 27 Mai 2026,

le

Copie+grosse+retour dossier :

Copie+retour dossier :

EXPOSE DU LITIGE

M. [Q] [I] et Mme [F] [I] née [U] sont propriétaires d’une maison située [Adresse 4] [Localité 3] [Localité 4].

La société Hannalix a entrepris de créer deux maisons mitoyennes sur deux parcelles constituant une unité foncière contiguë à l’habitation de M. [Q] [I] et Mme [F] [I].

Le 15 janvier 2011, la société Hannalix a cédé une des deux parcelles à M. [X] [E], architecte, et est demeurée propriétaire de l’autre parcelle.

Sur cette parcelle contiguë à celle des époux [I], M. [X] [E] a édifié une construction destinée à la location et a cédé en avril 2015 cette construction hors d’eau et hors d’air à la SCI Eiffel Zed dont il est le gérant.

Par courrier en date du 13 mai 2014 adressé au doyen des juges instructions, M. [Q] [I] et Mme [F] [I] ont déposé plainte avec constitution de partie civile contre X du chef de non respect du permis de construire relativement aux travaux sur le terrain contigu à leur habitation entrepris par la SARL Hannalix et M. [X] [E]. Quatre griefs étaient allégués : un bâtiment situé trop près de la limite des propriétés, une superficie des espaces verts trop faible, une hauteur du bâtiment trop élevée, une longueur de l’immeuble trop importante.

Par ordonnance en date du 31 août 2018, le juge d’instruction a prononcé un non lieu, en se fondant sur le rapport d’expertise de M. [V], géomètre, rendu le 24 août 2016.

La chambre de l’instruction de la Cour d’appel de Nancy a, par un arrêt du 31 janvier 2019, confirmé cette ordonnance.

Parallèlement, M. [Q] [I] et Mme [F] [I] ont demandé l’annulation des arrêtés pris par le maire de la commune de [Localité 5] ayant octroyé un permis de construire initial, puis modificatif à la SARL Hannalix pour la réalisation de deux constructions. Par jugement du 31 décembre 2014 et par arrêt du 10 mars 2016, le tribunal administratif de Nancy, puis la Cour d’appel administrative de Nancy, ont rejeté leur demande.

Par courrier en date du 29 octobre 2015, M. [X] [E] a demandé à M. [Q] [I] et Mme [F] [I] l’autorisation de passer sur leur propriété, afin de réaliser les enduits extérieurs et l’isolation du mur d’habitation édifié le long du mur de clôture séparant leurs deux fonds.

M. [Q] [I] et Mme [F] [I] ont accepté la mise en place d’un échafaudage, ainsi qu’un constat par un huissier de justice avant travaux, tout en précisant que leur autorisation n’était donnée que pour la réalisation de travaux d’enduit et non de travaux d’isolation thermique par l’extérieur.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 janvier 2024, M. [X] [E] a fait assigner devant le présent tribunal M. [Q] [I] et Mme [F] [I] aux fins d’obtenir l’autorisation de passer sur leur propriété afin de réaliser des travaux d’isolation thermique par l’extérieur et leur condamnation à l’indemniser de ses préjudices.

Par conclusions d’incident transmises par RPVA le 03 septembre 2024, M. [Q] [I] et Mme [F] [I] ont sollicité de constater que M. [X] [E] n’est pas propriétaire du bien adjacent à leur bien immobilier, de déclarer sa demande irrecevable pour défaut de qualité à agir, la SCI Eiffel Zed étant propriétaire, et de le condamner à leur payer la somme de 1.000 euros pour procédure abusive et de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions au fond transmises par RPVA le 07 janvier 2025, M. [X] [E] demande de prendre acte de l’intervention volontaire de la SCI Eiffel Zed.

A l’audience d’incident du 1er avril 2025, M. [Q] [I] et Mme [F] [I] se sont désistés de leur incident, en ce compris de leurs demandes au titre de la résistance abusive et de l’article 700 du code de procédure civile. Le tribunal a constaté ce désistement par mention au dossier.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 02 décembre 2025. L’affaire a été appelée à l’audience du 04 mars 2026. Par mention au dossier, l’ordonnance de clôture a été révoquée pour permettre au conseil de M. [X] [E] et de la SCI Eiffel Zed de verser ses conclusions modifiées quant à la dénomination de la Selarl au sein de laquelle elle intervient. Le tribunal a clôturé de nouveau l’instruction de l’affaire et la décision a été mise en délibéré pour être rendue le 27 mai 2026.

***

Par dernières conclusions transmises par voie électronique le 02 mars 2026, M. [X] [E] et la société Eiffel Zed sollicitent, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, de prendre acte de l’intervention volontaire de la SCI Eiffel Zed dont le gérant est M. [X] [E], de débouter M. [Q] [I] et Mme [F] [I] de leurs demandes, de les enjoindre sous astreinte de 50 euros par jour de retard à autoriser un tour d’échelle aux fins d’isolation du bien immobilier litigieux, de les condamner à payer à M. [X] [E] à titre personnel et es qualités de gérant la somme de 60.000 euros au titre de la perte de chance de location, de les condamner à payer à M. [X] [E] la somme de 15.000 euros au titre de son préjudice moral et la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens sans écarter l’exécution provisoire de la décision.

Par dernières conclusions transmises par voie électronique le 26 mai 2025, M. [Q] [I] et Mme [F] [I] sollicitent sur le fondement de l’article 1240 du code civil et 32-1 du code de procédure civile de débouter la SCI Eiffel Zed de ses demandes, de dire qu’elle devra leur verser une indemnité de 100 euros par jour d’occupation de leur terrain pour les travaux d’isolation thermique extérieure au titre du préjudice subi, de la condamner à leur payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, la somme de 80.000 euros en réparation de leur préjudice d’ensoleillement et de vue, la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’autorisation de tour d’échelle

Le droit dit de tour d’échelle, qui a été créé par la jurisprudence, consiste pour le propriétaire d’un fonds à devoir laisser son voisin accéder de manière temporaire à ce fonds pour permettre à celui-ci d’effectuer les travaux nécessaires à la conservation de son bien, dès lors que ces travaux ne peuvent pas être réalisés, pour des raisons tenant à la configuration des lieux, autrement qu’en empruntant le fonds qui le jouxte.

Une servitude de tour d’échelle peut être mise en œuvre aux conditions suivantes :

— une réparation ;

— les travaux doivent être indispensables, soit qu’ils soient imposés par une décision administrative ou une réglementation d’urbanisme, soit qu’ils revêtent un caractère de nécessité afin d’éviter une dégradation grave, ou même la destruction de l’immeuble

— l’impossibilité d’effectuer les travaux sans passer chez autrui.

Le mur pignon de la maison a été construit à coté du mur séparatif mitoyen, tel qu’il ressort des photographies produites et du plan de M. [X] [E] (pièce n°2).

Il ressort du courrier du 29 octobre 2015 que M. [X] [E] a demandé aux époux [I] l’autorisation de pénétrer sur leur propriété pour réaliser des travaux d’enduits.

M. [Q] [I] et Mme [F] [I] exposent qu’ils ont accepté le passage sur leur propriété pour la réalisation des travaux d’enduits, mais l’ont refusé pour la pose d’un isolant par l’extérieur, car cette isolation permettait de couvrir une irrégularité de la construction, à savoir le fait que le mur pignon de la façade nord n’est pas construit en limite de propriété conformément au plan d’occupation des sols.

Il résulte des photographies non contestées produites aux débats par les époux [I] qu’un enduit a été appliqué sur le mur en 2019.

M. [X] [E] ne conteste pas l’assertion des époux [I], dès lors qu’il a lui même expliqué, dans son mémoire enregistré au greffe de la chambre de l’instruction du 04 décembre 2018, que si l’immeuble n’est pas contigu, cela provient du fait qu’il n’est pas terminé, les époux [I] s’opposant à la servitude de tour d’échelle et à la réalisation des travaux d’isolation par l’extérieur et de ravalement qui permettraient de rejoindre la limite de propriété. En page 6 de l’arrêt de la chambre de l’instruction de la Cour d’appel de Nancy, il est reproduit les propos de M. [X] [E] selon lesquels, s’agissant de la limite de propriété, les travaux n’étaient pas achevés car la pose d’un enduit et d’un isolant devant combler l’espace n’avait pas encore été réalisé.

D’ailleurs, le plan produit aux débats en pièce n°2 des demandeurs indique clairement la pose d’un isolant plus trame et enduit qui viendrait en limite de propriété, au milieu du mur séparatif mitoyen.

Enfin, M. [X] [E] a proposé, dans un courrier du 29 décembre 2015, de céder aux époux [I] le mur mitoyen pour un euro symbolique, afin qu’il puisse réaliser un enduit sans isolant.

Dès lors, la réalisation d’une isolation thermique par l’extérieur n’est pas tant motivée pour préserver l’immeuble que pour répondre à une obligation administrative, comme M. [X] [E] l’indique d’ailleurs dans ses conclusions.

Les parties s’accordent sur le fait que l’isolation par l’extérieur ramène la construction en limite de propriété pour répondre à la réglementation.

M. [Q] [I] et Mme [F] [I] soutiennent que M. [X] [E] doit obtenir une autorisation administrative et l’accord de l’architecte des bâtiments de France pour poser une isolation thermique par l’extérieur, outre le fait que les permis de construire accordés ne la prévoient pas.

Ils procèdent toutefois par simples allégations sans apporter de justificatifs.

En conséquence, la pose d’un isolant par l’extérieur est indispensable pour satisfaire à la réglementation imposant une construction en limite de propriété, à laquelle M. [X] [E] doit se conformer.

Il est en outre incontestable que ces travaux ne peuvent être effectués autrement qu’en passant sur le fonds voisin.

Dans ces conditions, il sera accordé à la SCI Eiffel Zed, propriétaire de la construction, une servitude de tour d’échelle comprenant pour l’entreprise en charge des travaux une autorisation de pénétrer sur la propriété de M. [Q] [I] et Mme [F] [I], afin de réaliser les travaux d’isolation par l’extérieur sur la façade litigieuse.

Il est rappelé que la pose de cette isolation doit être conforme aux règles d’urbanisme, sans qu’il soit besoin d’en justifier à M. [Q] [I] et Mme [F] [I].

Compte tenu du positionnement de M. [Q] [I] et Mme [F] [I] qui ne sont pas strictement opposés à ce passage, pourvu que les travaux soient réguliers et moyennant l’indemnisation de leur préjudice, il n’y a pas lieu de prévoir une astreinte.

La SCI Eiffel Ed informera M. [Q] [I] et Mme [F] [I] de la date des travaux trois semaines minimum avant leur réalisation par lettre simple et par lettre recommandée avec accusé de réception et et devra s’assurer que les lieux soient laissés dans leur état initial. Le délai de réalisation des travaux sera fixé à six mois à compter du présent jugement.

M. [Q] [I] et Mme [F] [I] demandent une indemnisation de 100 euros par jour d’occupation de leur terrain au titre du préjudice de jouissance subi.

La réalisation de travaux d’isolation par l’extérieur génère nécessairement des poussières, des projections, du bruit provenant de la découpe des panneaux isolants, à un endroit où se trouve l’entrée de la maison des époux [I] et des plantations, ainsi qu’il ressort de la photographie produite par les époux [I] en pièce n°15.

M. [Q] [I] et Mme [F] [I] sont en conséquence fondés à solliciter une indemnisation pour le trouble qu’ils vont subir durant les travaux.

La SCI Eiffel Zed ne fournit aucune indication sur la durée d’occupation des lieux.

Il y a lieu de fixer le préjudice à la somme de 70 euros par jour d’occupation de la propriété des époux [I] pour la réalisation des travaux, somme à laquelle la SCI Eiffel Zed doit être condamnée.

Sur les demandes de dommages et intérêts formée par M. [X] [E]

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Sur la demande de dommages et intérêts pour la perte de chance de location

M. [X] [E] soutient qu’il n’a pu louer son bien du fait des procédures engagées par M. [Q] [I] et Mme [F] [I] et du fait de leur refus de passer sur leur propriété pour réaliser l’isolation par l’extérieur.

Or d’une part, M. [X] [E] n’a pas qualité à demander des dommages et intérêts à titre personnel, dès lors qu’il n’est plus propriétaire de la maison depuis sa cession à la SCI Eiffel Zed en avril 2015.

D’autre part, il ne peut formuler une telle demande « en sa qualité de gérant », comme indiqué dans le dispositif des conclusions, sans davantage de précision.

La SCI Eiffel Zed représentée par son gérant est fondée à demander des dommages et intérêts en sa qualité de propriétaire bailleresse en raison de la perte de chance d’avoir pu louer son bien.

Elle n’apporte cependant aucune preuve de ce qu’elle n’a pu louer le bien pendant 9 ans, soit de 2016 à 2025, pour ces deux motifs.

Au contraire, M. [Q] [I] et Mme [F] [I] produisent un écrit de Mme [Z] qui indique avoir loué le logement de la SCI Eiffel Zed d’août 2020 à 2023 et les états des lieux d’entrée et de sortie confirmant ces dates.

En outre, la SCI Eiffel Zed n’apporte pas la preuve d’une impossibilité de louer son bien sur la période allant de 2016 à 2020, alors que visiblement restait à réaliser en 2015 l’enduit du mur litigieux, ce qui n’obérait pas l’occupation des lieux. A cet égard, M. [Q] [I] et Mme [F] [I] déclarent, sans être contestés, que la maison mitoyenne à celle de la SCI Eiffel Zed, propriété de la SARL Hannalix, qui était concernée par le même permis de construire, a été achevée dès 2016, ce qui démontre que les procédures engagées par M. [Q] [I] et Mme [F] [I] n’ont pas eu d’incidences sur les constructions.

De même, il n’est pas démontré que l’absence d’isolation par l’extérieur compromettait l’habitabilité de la maison, dans la mesure où il ressort du diagnostic de performance énergétique établi le 05 septembre 2020 que la maison dispose d’une isolation intérieure et est classée, selon l’échelle de la consommation énergétique, en catégorie B, permettant la location.

Si la SCI Eiffel Zed a acquis en avril 2015 une « construction hors d’eau et hors d’air », elle ne produit aucun élément sur la date d’achèvement effective de la maison et ne démontre pas qu’un éventuel retard dans la construction soit dû à la procédure administrative engagée par M. [Q] [I] et Mme [F] [I] qui s’est terminée en 2016, à la procédure pénale ou à leur refus de passage sur leur propriété pour réaliser une isolation thermique par l’extérieur.

Dans ces conditions, la demande de dommages et intérêts sur ce chef doit être rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral

M. [X] [E] évoque les procédures administratives et pénales engagées à son encontre par M. [Q] [I] et Mme [F] [I] jusqu’en appel et une demande de radiation auprès de l’ordre des architectes.

Cette dernière assertion n’est étayée par aucun élément.

Quant aux procédures engagées par M. [Q] [I] et Mme [F] [I], le fait qu’ils aient été déboutés de leurs demandes et aient formé appel des décisions n’est pas en soi constitutif d’un abus de procédures. A cet égard, il convient de faire observer que la construction de M. [X] [E] a fait l’objet de trois permis de construire modificatifs successifs, qui ne sont pas produits, ce qui démontre à tout le moins l’évolution du projet pendant la procédure administrative en cours.

Le refus opposé par M. [Q] [I] et Mme [F] [I] de passer sur leur propriété pour réaliser des travaux de pose d’une isolation extérieure a été exprimé en décembre 2015.

D’une part, M. [X] [E], qui formule une demande de dommages et intérêts en raison de ce refus, n’a pas qualité à agir, dès lors qu’il a cédé son bien à la SCI Eiffel Zed en avril 2015.

D’autre part, les photographies produites permettent de constater que le solin sur le mur mitoyen et l’enduit sur le mur d’habitation ont été réalisés, démontrant que M. [Q] [I] et Mme [F] [I] ont permis à M. [X] [E] de pénétrer sur leur propriété pour ce faire. M. [Q] [I] et Mme [F] [I] datent la réalisation de ces travaux en 2016 et 2019.

Enfin, M. [X] [E] a engagé la présente procédure en 2024, soit huit années après le refus exprimé par M. [Q] [I] et Mme [F] [I] et cinq années après la fin de la procédure pénale.

Dans ces conditions, M. [X] [E] ne démontre pas le préjudice moral qu’il allègue. Sa demande doit être rejetée.

Sur les demandes de dommages et intérêts de M. [Q] [I] et Mme [F] [I]

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Au regard de ce qui précède, les prétentions de la SCI Eiffel Zed étant partiellement accueillies, M. [Q] [I] et Mme [F] [I] doivent être déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur la demande de dommages et intérêts pour perte de vue et d’ensoleillement

Il est indéniable que la construction d’une maison en limite de propriété a eu pour effet de priver M. [Q] [I] et Mme [F] [I] de la vue et de l’ensoleillement dont ils bénéficiaient jusqu’alors sans cette construction.

Or les demandes de M. [Q] [I] et Mme [F] [I] d’annulation des permis de construire ont été rejetées, ceux-ci étant définitifs, de sorte que la construction édifiée par M. [X] [E] est régulière au regard des règles d’urbanisme.

M. [Q] [I] et Mme [F] [I] ne démontrent pas que la perte de vue ou d’ensoleillement résultant d’une construction édifiée en zone urbaine dont la hauteur est régulière n’est pas un inconvénient normal du voisinage.

Au surplus, la photographie n°15 montre que le mur litigieux dont la hauteur est conforme aux règles d’urbanisme n’est pas proche de la maison de M. [Q] [I] et Mme [F] [I], mais séparé de celle-ci par une bande de terre supportant un escalier, une allée, et un parterre engazonné avec des plantations le long du mur mitoyen conservé. Quant à la perte d’ensoleillement marquée particulièrement en hiver, elle résulte nécessairement de l’édification de la construction, M. [Q] [I] et Mme [F] [I] opérant une comparaison qui n’est pas signifiante car effectuée en l’absence de toute construction.

En conséquence, M. [Q] [I] et Mme [F] [I] doivent être déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts sur ce chef.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, partie perdante, M. [Q] [I] et Mme [F] [I] supporteront la charge des entiers dépens.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il est rappelé que le tribunal n’est tenu de statuer que sur les prétentions figurant au dispositif des écritures. M. [X] [E] formule une demande au titre des frais irrépétibles à titre personnel. Il a toutefois été débouté de ses demandes, de sorte qu’il ne peut prétendre à une indemnité au titre de ses frais irrépétibles. Il en est de même de M. [Q] [I] et Mme [F] [I], partie perdante et tenue aux dépens.

L’article 514 du code de procédure civile applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020 dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’existe pas d’éléments de nature à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et susceptible d’appel :

ACCORDE à la SCI Eiffel Zed une servitude de tour d’échelle comprenant, pour l’entreprise en charge des travaux d’isolation thermique par l’extérieur, l’autorisation de pénétrer sur la propriété de M. [Q] [I] et Mme [F] [I] aux fins de réaliser ces travaux ;

DIT que la SCI Eiffel Zed informera M. [Q] [I] et Mme [F] [I] de la date des travaux trois semaines minimum avant leur réalisation par lettre simple et par lettre recommandée avec accusé de réception ;

DIT que l’entreprise devra laisser les lieux dans leur état initial et que la SCI Eiffel Zed s’en assurera ;

FIXE le délai d’exécution des travaux à six mois à compter du présent jugement ;

CONDAMNE la SCI Eiffel Zed à payer à M. [Q] [I] et Mme [F] [I] une indemnité de 70 euros par jour d’occupation de leur terrain pour la réalisation de ces travaux ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [Q] [I] et Mme [F] [I] aux dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit attachée à la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 27 mai 2026, le présent jugement étant signé par la présidente et la greffière.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE