DU : 12 Mai 2026

RG : N° RG 24/00695 – N° Portalis DBZE-W-B7I-JKA5

AFFAIRE : S.A.S. V.I.L IMMOBILIER Exerçant sous l’enseigne LIBERTY HOME, S.D.C. Copropriété 8 avenue Anatole France Représentée par VIL IMMOBILIER exerçant sous l’enseigne LIBERTY HOME C/ S.A.S. MB IMMOBILIER Prise en la personne de sa gérante, pour ce domiciliée audit siège, S.C.P. [Z] [M] [A] en la personne de Me [Z] [M] es qualité de mandataire judiciaire de MIDON BAUDOIN IMMOBILIER

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

CH. 9 REFERES

ORDONNANCE

du douze Mai deux mil vingt six

COMPOSITION

PRESIDENT : Hervé HUMBERT,

GREFFIER : Anne-Marie MARTINEZ,

PARTIES :

DEMANDERESSES

S.A.S. V.I.L IMMOBILIER Exerçant sous l’enseigne LIBERTY HOME, Es qualité de syndic de la copropriété sise 8 avenue Anatole France 54000 NANCY,

dont le siège social est sis 9 Place des Vosges – 54000 NANCY

S.D.C. Copropriété 8 avenue Anatole France Représentée par VIL IMMOBILIER exerçant sous l’enseigne LIBERTY HOME,

dont le siège social est sis 9 Place des Vosges – 54000 NANCY

Tous deux représentéS par M^e Ariane MILLOT-LOGIER, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 164

DEFENDERESSES

S.A.S. MB IMMOBILIER Prise en la personne de sa gérante, pour ce domiciliée audit siège, dont le siège social est sis 16, Avenue Carnot – 54130 SAINT MAX

S.C.P. [Z] [M] [A] en la personne de Me [Z] [M] es qualité de mandataire judiciaire de MIDON BAUDOIN IMMOBILIER désigné à ce titre par un jugement rendu le 22 octobre 2024, dont le siège social est sis 161, rue André Bisiaux – 54320 MAXEVILLE

tous deux représentés par M^e Frédérique LEMAIRE-VUITTON, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 170

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience de plaidoiries du 17 Février 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 31 Mars puis prorogé au 05 Mai 2026 et prorogée au 12 Mai 2026.

Et ce jour, douze Mai deux mil vingt six, après délibéré, la présente décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant procès-verbal du 16 mai 2024, l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé 08 avenue Anatole France à Nancy, a désigné aux fonctions de syndic la société VIL Immobilier en lieu et place de la société MB IMMOBILIER.

*

Faisant valoir que les archives n’ont pas été remises par le précédent syndic, la société VIL Immobilier et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 08 avenue Anatole France à Nancy (ci-après désigné le syndicat des copropriétaires) ont, par actes du 19 décembre 2024, fait assigner la société MB IMMOBILIER et la société civile professionnelle (SCP) [Z] [M], en sa qualité de mandataire judiciaire de la société MB IMMOBILIER devant le président du tribunal judiciaire de Nancy, statuant en référé (RG 24/695).

À l’audience du 21 janvier 2025, l’affaire a été renvoyée à la demande des parties aux audiences des 11 février 2025, 11 mars 2025, 29 avril 2025, 24 juin 2025, 16 septembre 2025 et 21 octobre 2025.

Par acte du 23 septembre 2025, la société VIL Immobilier et le syndicat des copropriétaires ont fait assigner en intervention forcée la SCP [Z] [M], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société MB IMMOBILIER (RG 25/526).

À l’audience du 21 octobre 2025, la jonction des instances a été ordonnée et l’affaire renvoyée aux audiences des 25 novembre 2025, 06 janvier 2026, 27 janvier 2026 et 17 février 2026.

*

Aux termes de leurs dernières conclusions, la société VIL Immobilier et le syndicat des copropriétaires demandent de :

— Recevoir l’intégralité des moyens et prétentions de la société VIL Immobilier ès qualités de syndic de la copropriété située 8 avenue Anatole France à Nancy agissant comme nouveau syndic non seulement pour son compte mais aussi en représentation du syndicat ;

— Prendre acte du courrier officiel du liquidateur concernant l’impossibilité de transmettre les pièces sollicitées ;

— Fixer au passif de la société MB IMMOBILIER au profit de la société VIL Immobilier ès qualités de syndic de la copropriété les intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure en date du 29 mai 2024 sur les fonds bloqués ;

— Ordonner la capitalisation des intérêts dus après un an ;

— Fixer au passif de la société MB IMMOBILIER au profit du syndicat des copropriétaires de la copropriété situé 8 avenue Anatole France à Nancy, représenté par la société VIL Immobilier 2 000 euros au titre de dommages et intérêts à titre provisionnel pour résistance dommageable ;

— Fixer au passif de la société MB IMMOBILIER la restitution au syndicat des copropriétaires de la copropriété situé 8 avenue Anatole France à Nancy, représenté par la société VIL IMMOBILIER la somme de 1 389,27 euros correspondant aux prélèvements d’honoraires illicites ;

— Fixer au passif de la société MB IMMOBILIER au profit de la requérante ès qualités de syndic et du syndicat des copropriétaires de la copropriété situé 8 avenue Anatole France à Nancy 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Sur la demande de remise de pièces sous astreinte, la société VIL Immobilier et le syndicat des copropriétaires déclarent qu’en dépit des trois mises en demeure en date des 29 mai, 26 juin et 24 juillet 2024, le syndic ne possède toujours pas de nombreux documents administratifs et comptables appartenant aux archives du syndicat.

Sur la demande indemnitaire, la société VIL Immobilier et le syndicat des copropriétaires estiment subir un préjudice certain, résultant de l’impossibilité d’exercer normalement la mission de syndic, faute de disposer des documents indispensables à la gestion de la copropriété. Ils soutiennent, en particulier, ne pas avoir été en mesure de présenter à l’ordre du jour de la dernière assemblée générale l’approbation des comptes de l’exercice 2022 et l’exercice 2023.

Sur la demande de remboursement d’honoraires, la société VIL Immobilier et le syndicat des copropriétaires soutiennent que la société MB IMMOBILIER a effectué des virements d’honoraires après la fin de son mandat intervenue le 30 octobre 2023. Selon eux, il ressort du grand livre 2023 qu’un versement de 424,87 euros a été comptabilisé au titre des honoraires du 4e trimestre 2023 alors que la société MB IMMOBILIER ne pouvait prétendre qu’à un tiers de cette somme, conformément au contrat ayant pris fin le 30 octobre 2023. Ils prétendent que le grand livre 2024 fait apparaître des perceptions d’honoraires indues à hauteur de deux versements de 550 euros ainsi que l’émission d’une facture relative au 3e trimestre 2024, demeurée impayée.

*

En défense, la SCP [Z] [M], prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société MB IMMOBILIER demande de :

— Débouter le syndicat des copropriétaires et la société VIL Immobilier de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

— Les condamner à lui verser une somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Les condamner aux dépens.

Sur la demande de remise de pièces sous astreinte, la SCP [Z] [M], ès qualités, expose avoir communiqué en date du 18 novembre 2025 une clé USB contenant l’intégralité des archives du syndicat des copropriétaires. Son conseil aurait adressé un courrier officiel au conseil des demandeurs en date du 30 décembre 2025 leur confirmant que le liquidateur judiciaire ne détenir aucun autre document que ceux contenus dans la clé USB transmise le 18 novembre 2025. Elle prétend que, selon une jurisprudence établie, l’obligation de restituer les documents énumérés par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 ne pèse sur l’ancien syndic que s’il les détient effectivement. Cette obligation n’aurait pas pour objet de contraindre l’ancien syndic à établir, après son dessaisissement, des documents qu’il n’avait pas tenus préalablement ou ne s’était pas procurés, même s’il l’aurait dû.

Sur la demande indemnitaire, la SCP [Z] [M], ès qualités, estime que la société MB IMMOBILIER ne peut être tenue de remettre à son successeur des documents qui ne lui avaient pas été transmis par ses prédécesseurs. Selon elle, elle n’était, en outre, pas tenue de communiquer à son successeur des documents relatifs postérieur à la fin de son mandat. Le nouveau syndicat ne démontrerait pas l’existence du préjudice dont il sollicite l’indemnisation.

Sur la demande de remboursement d’honoraires, la SCP [Z] [M], ès qualités, affirme que le syndicat des copropriétaires n’apporte pas la preuve des prélèvements prétendument injustifié qu’aurait effectué la société MB IMMOBILIER.

À l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2026, prorogé au 12 mai 2026, date de la présente ordonnance.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de remise de pièces sous astreinte

Selon l’article 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, en cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’avant-dernier alinéa du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.

L’article 33 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 énumère les pièces normalement détenues par le syndic et l’article 33-1 du même décret dispose qu’en cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif de ces pièces : « en cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat, ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés figurant dans l’espace sécurisé prévu au dixième alinéa du I de l’article 18 doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif de ces pièces. Copie de ce bordereau est remise au conseil syndical. »

Si les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et de ses décrets d’application prévoient la transmission de l’ensemble des documents et archives du syndicat et notamment de toutes conventions, pièces, correspondances, documents et décisions de justice relatifs à l’immeuble et au syndicat, outre les documents comptables du syndicat, et si la conservation et la gestion des archives sont comprises dans la mission ordinaire du syndic, il n’en demeure pas moins que l’article 18-2 de cette loi n’est destinée qu’à organiser la transmission du nouveau syndic des pièces administratives et comptables détenues par l’ancien syndic et n’a pas pour objet de contraindre ce dernier à communiquer postérieurement à son dessaisissement des documents qu’il n’avait pas détenus préalablement.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que :

— La société VIL Immobilier a, par trois courriers recommandés avec avis de réception en date des 29 mai, 26 juin et 24 juillet 2024, mis en demeure la société MB IMMOBILIER d’avoir à lui transmettre divers documents administratifs et comptables appartenant au syndicat des copropriétaires (pièce n° 3 des demandeurs) ;

— Par jugement du 28 janvier 2025, le tribunal des activités économiques de Nancy a prononcé la liquidation de la société MB IMMOBILIER, désignant en qualité de liquidateur la SCP [Z] [M], prise en la personne de Me [Z] [M] 161, rue André Bisiaux – ZAC Solvay, Plateau de Haye – 54320 Maxéville (pièce n° 6 des demandeurs) ;

— Par courrier en date du 18 novembre 2025, le conseil de Me [Z] [M], ès qualités, a adressé au conseil des demandeurs une clé USB « contenant les archives du syndicat des copropriétaires » (pièce n° 3 de la partie défenderesse).

En dépit de cet envoi, les demandeurs soutiennent, aux termes de leurs dernières conclusions, ne toujours pas posséder les documents suivants :

Pour exercice courant :

— État des dépenses des exercices 2023/2024 ;

— Annexes comptables des exercices 2023/2024 (détail budget + budget travaux en cours) ;

— Appels de fonds des exercices 2022/2023/2024 ;

— Rapprochements bancaires des exercices 2023/2024 ;

— Relevés bancaires des exercices 2023/2024 ;

Pour exercices clôturés sur les 10 dernières années

— Balance 2014-2015-2017

— Grand livre2014-2015-2016-2017-2018-2019-2020-2021

— Annexes comptables 2014

— Appels de fonds 2014-2015-2016-2017-2018-2019-2020-2021

— Décomptes de charges 2014-2015

— Rapprochements bancaires 2014-2015-2016-2017-2018-2019

— Relevés bancaires 2014-2015-2016-2017-2018-2019

— Factures 2014-2015-2016-2017-2018-2019

— Relevés compteurs d’eau 2014-2015-2016-2017

— État des dépenses 2014

— Convocations et courriers annexes AG 2015

— Accusés de réception convocation AG 2015-2016-2017-2018-2019-2020-2021-2022-2023

— PG AG 2023

— Notification PV AG 2015-2017-2018-2020-2021-2022-2023

— Feuille de présence AG 2015-2016-2017-2019-2023

— Vote par correspondance AG 2015-2016-2023

— Pouvoirs AG 2015-2016-2023

— Fiches synthétiques AG 2020-2021-2023

— Attestations MAJ AG de2019 à 2023

— Diagnostics : PPT

— Dossiers contentieux

Documents administratifs

— Plans

— Numéro ICS d’immatriculation bancaire

— Détail des clés de répartition

— Contrats en cours (eau, entretiens divers, électricité, gaz, fibre, assurance)

— Contrats résiliés

— Dossiers travaux

Par courrier du 30 décembre 2025, le conseil de Me [Z] [M], ès qualités, a écrit au conseil des demandeurs les informant que la société MB IMMOBILIER n’étant pas en possession des documents figurant dans cette liste, son liquidateur ne pouvait les produire (pièces n° 4 de la partie défenderesse et 8 des demandeurs).

À la suite de ce courrier la partie demanderesse a modifié sa prétention initiale, demandant de :

— Prendre acte de ce courrier,

— Fixer au passif de la société MB IMMOBILIER au profit de la VIL Immobilier en sa qualité de syndic de la copropriété, les intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure en date du 29 mai 2024 sur les fonds bloqués,

— Ordonner la capitalisation des intérêts dus après un an, ce qui, du tout, il sera donné acte.

Il sera fait droit à ces demandes.

Sur la demande indemnitaire

Il résulte de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

L’article 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose, en son dernier alinéa : « Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts ».

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que l’ancien syndic n’a pas communiqué au nouveau syndic l’ensemble des documents et archives dans les délais impartis.

S’il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 17 octobre 2024 (pièce n° 5 des demandeurs) que le syndic n’a pu présenter à l’ordre du jour l’approbation des comptes de l’exercice 2022 et de l’exercice 2023, l’ancien syndic n’ayant pas transmis les documents comptables, les demandeurs ne démontrent que cette carence a empêché le nouveau syndic de poursuivre la gestion de la copropriété, en particulier d’agir en recouvrement des charges de copropriété ou de faire voter les budgets.

La demande de dommages et intérêts provisionnels ne pourra donc qu’être rejetée.

Sur la demande de remboursement d’honoraires

Il est constant entre les parties que le mandat de la société MB IMMOBILIER a pris fin le 30 octobre 2023, ce qui est justifié par le procès-verbal de l’assemblée générale du 15 mars 2022 versé aux débats (pièce n° 2 de la partie défenderesse, p. 4-5).

S’il résulte des documents comptables produits à l’instance (pièce n° 9 des demandeurs) qu’ont été prélevées une somme de 424,87 euros au titre du 4e trimestre de l’année 2023, puis deux fois une somme de 550 euros au titre des 1er et 2e trimestre 2024, les demandeurs ne justifient pas que ces débits d’honoraires ont été réalisés au profit de la société MB IMMOBILIER.

Dans ces conditions, leur créance souffre d’une contestation sérieuse faisant obstacle à ce que la provision soit accordée en référé.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696, alinéa 1er, du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il est constant que lorsqu’une partie ne succombe que partiellement, le tribunal a le pouvoir discrétionnaire d’effectuer la répartition des dépens, en mettant par exemple l’intégralité des dépens à la charge de l’une des parties perdantes.

Dans ces conditions, la société défenderesse supporta exclusivement les dépens de l’instance.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

L’équité commande de faire droit à hauteur de 1.500 euros à la demande d’indemnité formulée par les demandeurs, qui ont été contraints d’engager une procédure en justice pour obtenir communication de la clé USB le 18 novembre 2025, au titre des frais avancés non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent,

DONNONS acte à la société VIL Immobilier et au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 8 avenue Anatole France à Nancy de ce que le liquidateur de la société MB IMMOBILIER ne peut produire les documents et pièces susmentionnés ;

FIXONS au passif de la société MB IMMOBILIER au profit de la VIL Immobilier en sa qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 8 avenue Anatole France à Nancy, les intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure en date du 29 mai 2024 sur les fonds bloqués ;

ORDONNONS la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

DÉBOUTONS la société VIL Immobilier et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 8 avenue Anatole France à Nancy de leur demande tendant à fixer au passif de la société MB IMMOBILIER au profit du syndicat des copropriétaires 2 000 euros au titre de dommages et intérêts à titre provisionnel pour résistance dommageable ;

DÉBOUTONS la société VIL Immobilier et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 8 avenue Anatole France à Nancy de leur demande tendant à fixer au passif de la société MB IMMOBILIER au profit du syndicat des copropriétaires une somme de 1 389,27 euros correspondant aux prélèvements d’honoraires prétendument illicites ;

FIXONS au passif de la société MB IMMOBILIER au profit de la société VIL Immobilier en sa qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 8 avenue Anatole France à Nancy et du syndicat des copropriétaires de la copropriété située 8 avenue Anatole France à Nancy la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS la demande d’indemnité formulée par la société VIL Immobilier et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 45 rue de l’Orme à Malzéville (54220) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS la demande d’indemnité formulée par la SCP [Z] [M], ès qualités de liquidateur de la SAS MB IMMOBILIER, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SCP [Z] [M], ès qualités de liquidateur de la SAS MB IMMOBILIER,, aux dépens.

La greffière Le président