Du 21 novembre 2024

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 24/00357 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Y2H5

Société DOMOFRANCE

C/

[K] [M] [D]

— Expéditions délivrées à Avocat + dem.

— FE délivrée à Sté DOMOFRANCE

Le 21/11/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 novembre 2024

PRÉSIDENT : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente placée

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Société DOMOFRANCE, SA D’HLM

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Mme [P] [F] (Salariée) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDERESSE :

Madame [K] [M] [D]

née le 20 Janvier 1981 à [Localité 3]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Présente et Assistée de M^e Marine GARCIA (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 19 Septembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 24 Janvier 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

La défenderesse ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé non daté à effet du 28 août 2013, la société anonyme d’HLM LOGEVIE a donné à bail à Madame [K] [D] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 4] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 637,41 euros, charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, la société DOMOFRANCE, venant aux droits de la SA LOGEVIE, a fait signifier le 14 novembre 2023 à Madame [K] [D] un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 31 janvier 2024, la SA DOMOFRANCE a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection de Bordeaux statuant en référé aux fins de résiliation de bail, expulsion, paiement de loyers et indemnités d’occupation outre une indemnité au titre des frais irrépétibles.

L’affaire a été débattue à l’audience du 19 septembre 2024 après deux renvois accordés le 18 avril puis le 31 mai 2024 et mise en délibéré au 21 novembre 2024.

Lors des débats, la SA DOMOFRANCE, régulièrement représentée, maintient ses demandes initiales, sauf à actualiser sa créance à la somme de 13 994,78 selon un décompte fourni à l’audience et s’oppose à la demande de délais de paiement suspensif de la clause résolutoire formée par Madame [D], cette dernière n’ayant pas repris le paiement intégral du loyer courant.

Elle soutient que sa créance est fondée dans son quantum, les pénalités facturées correspondant à des indemnités contractuelles dues pour absence de réponse à l’enquête sociale diligentée dans le cadre du SLS (Supplément de Loyer de Solidarité) et les charges ayant soit fait l’objet d’une régularisation annuelle soit étant en cours de régularisation.

Il sera renvoyé aux conclusions visées par le greffe à l’audience du 19 septembre 2024 et soutenues oralement par la SA DOMOFRANCE, pour l’exposé complet de ses prétentions et de ses moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Madame [D], comparante et assistée par son conseil, conclut au rejet des demandes formées par la SA DOMOFRANCE. Elle conteste le quantum de la dette locative, estimant ne devoir à ce titre que la somme de 5377,64 euros au 30 septembre 2024 et demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de lui accorder des délais de paiement à hauteur de 150 euros par mois sur une période de 36 mois visant à suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit. Elle sollicite également la condamnation de la SA DOMOFRANCE à produire sous astreinte la régularisation des charges 2022 et 2023 de Madame [D] ainsi qu’un prévisionnel de l’intégralité des charges de cette dernière pour l’année 2024 avant facturation sur quittance.

Elle demande enfin que chaque partie conserve la charge de ses propres dépens. Il sera renvoyé aux conclusions de Madame [D], visées par le greffe à l’audience du 19 septembre 2024 et soutenues oralement par la défenderesse, pour l’exposé complet de ses moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La juridiction a été destinataire d’un diagnostic social et financier.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

— sur la recevabilité de l’action :

La SA DOMOFRANCE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 16 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 31 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 2 février 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 18 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Il résulte en outre des V et VII de cette même disposition, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié à Madame [D] le 14 novembre 2023, pour la somme en principal de 7800 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 15 janvier 2024.

Si Madame [D] sollicite des délais de paiement et la suspension des effets du commandement de payer, il ressort du décompte produit par la SA DOMOFRANCE que la défenderesse n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience (elle a en effet procédé à des versements de 465,71 euros pour un loyer résiduel s’élevant à 720,37 euros), de sorte que le juge ne dispose pas du pouvoir de suspendre les effets de la clause résolutoire. Madame [D] sera ainsi déboutée de sa demande de délais de paiement.

Par conséquent, il convient de constater que le bail a pris fin le 15 janvier 2024.

Madame [D], qui n’a plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef seront dès lors condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

— SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1315 du code civil dans sa rédaction applicable au litige (l’obligation ayant été souscrite avant le 1er octobre 2016, date d’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats) qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est produit par la société DOMOFRANCE le bail conclu avec Madame [D], le justificatif de sa qualité à agir en lieu et place du bailleur d’origine (LOGEVIE) ainsi qu’un décompte actualisé mentionnant que cette dernière reste devoir au titre de la dette de loyers, charges locatives, pénalités et indemnités d‘occupation, la somme de 13 994,78 euros à la date du 19 septembre 2024. Il convient de déduire de cette somme celle de 361,79 euros (cf décompte locatif: “fr.répétib.”:187,08 euros +174,71 euros) qui correspond aux frais de poursuite, lesquels relèvent des dépens (ce que DOMOFRANCE ne conteste pas).

Il n’y a en revanche pas lieu de déduire les sommes figurant au décompte locatif avec la mention “pénalité” comme le sollicite la défenderesse: elles correspondent en effet à des pénalités prévues au contrat (cf article 4 sur le loyer), appliquées dans le cadre de l’article L442-5 alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation et qui sont parfaitement licites. DOMOFRANCE a par ailleurs établi en avoir justifié auprès de sa locataire (cf courrier du 20 septembre 2023). La contestation formée par Madame [D] de ce chef sera donc rejetée.

Madame [D] conteste également devoir régler les provisions pour charges réclamées par son bailleur à compter de 2022 faute de justifier de la régularisation annuelle exigée par l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et de produire des justificatifs de charges clairs et précis.

La société DOMOFRANCE justifie avoir procédé à la régularisation des charges pour les années 2020, 2021 (ce qui n’est pas contesté) et 2022. Elle produit en effet un courrier daté du 29 mai 2024 à l’attention de Madame [D] dans lequel elle détaille poste par poste les charges individuelles et collectives dues pour l’année 2022 (décompte individuel de charges). Au verso de ce courrier, figurent des explications détaillées et précises permettant de comprendre ce qui est réclamé à la locataire.

S’agissant des provisions pour charges nommées DOMZEN EPG et DOMZEN, un courrier explicatif avait été adressé à la locataire le 1er juillet 2019 (avec un guide joint au courrier) et cette dernière avait adhéré au contrat d’entretien proposé par son bailleur. Concernant la contestation de la défenderesse relative aux charges 2023 et 2024, il y a lieu de rappeler que l’obligation de régularisation annuelle des charges prévue à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 n’est assortie d’aucune sanction et que le bailleur a la faculté d’en justifier à tout moment dans la limite de la prescription qui n’est en l’espèce pas encore acquise.

Pour ces motifs, il convient de rejeter la demande de condamnation sous astreinte formée contre la SA DOMOFRANCE. Les provisions pour charges 2023 et 2024 dont le paiement est sollicité par la SA DOMOFRANCE trouvent leur fondement dans les stipulations contractuelles, lesquelles sont autorisées par la loi du 6 juillet 1989 sans que leur exigibilité ne soit conditionnée, dans le bail comme les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, à une régularisation préalable des charges passées. Les contestations de Madame [D] ne présentent par conséquent pas de caractère sérieux et seront rejetées.

Madame [D] doit dès lors être condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 13 632,99 euros arrêtée au 19 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 comprise, correspondant à une dette de loyers, charges locatives, pénalités et indemnités d‘occupation. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Madame [D] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er septembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Au regard du montant actualisé du loyer et de la provision pour charges, cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à la somme forfaitaire et provisionnelle de 813,37 euros payable à compter de cette date.

— SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

En revanche, sa situation économique et l’équité commandent de rejeter la demande formée par la SA DOMOFRANCE au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, I. LAFOND, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 15 janvier 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail non daté à effet du 28 août 2013 et liant la société anonyme d’HLM LOGEVIE aux droits de laquelle vient la société anonyme (ci-après SA) DOMOFRANCE à Madame [K] [D], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 4];

REJETONS la demande de délais de paiement formée par Madame [K] [D] visant à suspendre les effets de la clause résolutoire;

ORDONNONS en conséquence à Madame [K] [D] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [K] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA DOMOFRANCE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, égale à la somme de 813,37 euros;

CONDAMNONS Madame [K] [D] à payer à la SA DOMOFRANCE à titre provisionnel la somme de 13 632,99 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges locatives, indemnités SLS et indemnités d’occupation, arrêtée au 19 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 comprise, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Madame [K] [D] à payer à la SA DOMOFRANCE à titre provisionnel l’indemnité mensuelle d’occupation ci-dessus fixée, payable à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux ;

REJETONS le surplus des demandes formées par les parties;

CONDAMNONS Madame [K] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE