TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 23/03750 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YTBL

Minute : 24/

S.A. TOIT ET JOIE

Représentant : Maître Karima TAOUIL de la SCP BOSQUE ET ASSOCIES, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 173

C/

Monsieur [K] [M]

Madame [O] [M]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 02 Décembre 2024; par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 07 Octobre 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. TOIT ET JOIE

demeurant [Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par Maître Karima TAOUIL de la SCP BOSQUE ET ASSOCIES, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [K] [M]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

Madame [O] [M]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 7]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 mai 2012, la SA D’HLM TOIT ET JOIE a donné à bail à Monsieur [K] [M] et Madame [O] [M] un logement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 451,76 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 mai 2022, la SA D’HLM TOIT ET JOIE a fait signifier à Monsieur [K] [M] et Madame [O] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2991,17 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier de l’assurance du logement.

Par lettre en date du 9 mai 2022 reçue le 12 mai 2022 la SA D’HLM TOIT ET JOIE a saisi la caisse d’allocations familiales.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 décembre 2023, la SA D’HLM TOIT ET JOIE a fait assigner Monsieur [K] [M] et Madame [O] [M] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion immédiate des lieux loués de Monsieur [K] [M] et Madame [O] [M] ainsi que de tout occupant de leur chef, et dire qu’il sera procédé par tous moyens et notamment, si besoin est, avec l’assistance de la force publique, autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place, dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,fixer l’indemnité d’occupation à une somme équivalente au montant du loyer et des charges jusqu’à libération définitive des lieux, condamner solidairement Monsieur [K] [M] et Madame [O] [M] au paiement des sommes suivantes :le montant des loyers et charges dus à hauteur de la somme de 3665,43 euros, terme du mois d’octobre 2023 inclus selon décompte en date du 16 novembre 2023 avec intérêts de droit à compter de la délivrance du commandement de payer,le montant des loyers et charges dus depuis cette date et jusqu’à la résiliation du bail,une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à libération effective des lieux, la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts,la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les entiers dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 20 décembre 2023.

A l’audience du 3 juin 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renoi au 7 octobre 2024, à la demande de la SA D’HLM TOIT ET JOIE.

À l’audience du 7 octobre 2024, la SA D’HLM TOIT ET JOIE, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 2110,80 euros arrêtée au 2 octobre 2024, loyer du mois de septembre 2024 inclus. Elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement d’office, et en ce cas, à la suspension des effets de la clause résolutoire, malgré l’absence des défendeurs.

La SA D’HLM TOIT ET JOIE soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [K] [M] et Madame [O] [M] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 12 mai 2022. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SA D’HLM TOIT ET JOIE souligne que Monsieur [K] [M] et Madame [O] [M] ont pris et resepcté leurs engagements en ce que la dette est en baisse.

Monsieur [K] [M] et Madame [O] [M], régulièrement assignés à personne ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 2 décembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [K] [M] et Madame [O] [M] assignés à personne, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 20 décembre 2023, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la SA D’HLM TOIT ET JOIE le 12 mai 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA D’HLM TOIT ET JOIE aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 29 mai 2012, du commandement de payer délivré le 12 mai 2022 et du décompte de la créance actualisé au 2 octobre 2024 que la SA D’HLM TOIT ET JOIE rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Toutefois, il convient de déduire du décompte présenté les frais de contentieux, injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles, qui y sont imputés à hauteur de 182,18 euros, au titre des frais et 22,86 euros et 9 fois 7,62 euros au titre des pénalités de retard, soit la somme de 273,62 euros.

Conformément à la clause du contrat de bail, à l’article 9, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [K] [M] et Madame [O] [M] à payer à la SA D’HLM TOIT ET JOIE la somme de 2019,36 euros, au titre des sommes dues au 2 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, en vigueur au jour du commandement de payer, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient, à l’article 8, une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 12 mai 2022.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 12 juillet 2022 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 29 mai 2012 à compter du 13 juillet 2022.

Sur les délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, malgré l’absence de comparution, il ressort des éléments de l’enquête sociale que que Monsieur [K] [M] et Madame [O] [M] ont repris le paiement intégral du loyer et des charges avant l’audience, et ont effectué des paiements réguliers permettant de diminuer la dette. Ils sont en capacité de rembourser la dette dans les délais prévus par le texte.

En outre, la SA D’HLM TOIT ET JOIE n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement , soulgant le respect des engagements convenus entre les parties.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Monsieur [K] [M] et Madame [O] [M] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande de la SA d’HLM TOIT ET JOIE, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [K] [M] et Madame [O] [M] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient également de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner in solidum Monsieur [K] [M] et Madame [O] [M] à son paiement à compter de 13 juillet 2022, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la SA D’HLM TOIT ET JOIE ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [K] [M] et Madame [O] [M] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la Caisse d’allocations familiales.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [K] [M] et Madame [O] [M] à payer à la SA D’HLM TOIT ET JOIE la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SA D’HLM TOIT ET JOIE aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 29 mai 2012 entre la SA D’HLM TOIT ET JOIE d’une part, et Monsieur [K] [M] et Madame [O] [M] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 13 juillet 2022,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [M] et Madame [O] [M] à payer à la SA D’HLM TOIT ET JOIE la somme de 2019,36 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 2 octobre 2024 échéance de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

ACCORDE un délai à Monsieur [K] [M] et Madame [O] [M] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Monsieur [K] [M] et Madame [O] [M] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 56 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [K] [M] et Madame [O] [M] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [M] et Madame [O] [M] à payer à la SA D’HLM TOIT ET JOIE une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 13 juillet 2022 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

REJETTE la demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [M] et Madame [O] [M] à payer à la SA D’HLM TOIT ET JOIE la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [M] et Madame [O] [M] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 12 mai 2022, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales,

DEBOUTE la SA d’HLM TOIT ET JOIE de ses autres demandes.

LE GREFFIER LE JUGE

Page