— N° RG 21/01758 – N° Portalis DB2Y-W-B7F-CCG6E

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 03 février 2025

Minute n°25/664

N° RG 21/01758 – N° Portalis DB2Y-W-B7F-CCG6E

Le

CCC : dossier

FE :

— M^e MENGUY

— M^e GINOUX

— Me [Localité 19]

— M^e LAMPE

— M^e DE JORNA

— M^e MEURIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU HUIT AOUT DEUX MIL VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

S.A. SMA

[Adresse 9]

représentée par Maître Caroline MENGUY de la SELEURL MENGUY AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

DEFENDEURS

Société ENTREPRISE LEROUX

[Adresse 23]

SMABTP ès qualités d’assureurs de RFM MEDEIROS et de l’entreprise LEROUX

[Adresse 8]

représentées par Maître Arnaud GINOUX de la SCP HADENGUE et Associés, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

Monsieur [Y] [G]

Madame [L] [W] épouse [G]

[Adresse 4]

représentés par Maître Hélène ROQUEFEUIL de la SELARL ROQUEFEUIL, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant

Société AXA FRANCE IARD ès qualité d’assureur de la société BATI MAN

[Adresse 7]

représentée par Maître Julien LAMPE de l’AARPI FRECHE ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 15] [Adresse 13] [Localité 11] représenté par son syndic FONCIA GIEP, [Adresse 3]

[Adresse 6]

représenté par Maître Stanislas DE JORNA de la SELAS FIDAL, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant

S.A.R.L. FONTENOY IMMOBILIER VAL D’EUROPE devenue FONCIA

[Adresse 5]

représentée par Maître François MEURIN de la SELARL TOURAUT AVOCATS, avocats au barreau de MEAUX, avocats postulant, Maître Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : M. BATIONO, Premier Vice-Président

Assesseurs: M^me VISBECQ, Juge

M. ETIENNE, Juge

Jugement rédigé par : M^me VISBECQ, Juge

DEBATS

A l’audience publique du 15 Mai 2025 en présence de Madame LIEVEN auditrice de justice, qui a été autorisée à participer au délibéré avec voix consultative.

GREFFIERE

Madame CAMARO, greffière

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré et après prorogation du délibéré prévu le 31 juillet 2025, M. BATIONO, Président, ayant signé la minute avec Madame CAMARO, Greffière ;

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS

Le 27 février 2015, Monsieur [Y] [G] et Madame [L] [W] épouse [G] (ci-après les époux [G]) ont acquis la pleine propriété d’un appartement avec place de stationnement dans l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 21] soumis au régime de la copropriété.

Se plaignant d’infiltrations, les époux [G] ont, par actes d’huissier délivrés le 29 avril 2019, assigné le syndicat des copropriétaires de [Localité 15] [Adresse 14] et son syndic, la société FONTENOY IMMOBILIER, en référé expertise devant le président du tribunal de grande instance de Meaux.

Suivant ordonnance de référé du 3 juillet 2019, le président du tribunal de grande instance de Meaux a ordonné une expertise et a désigné Monsieur [U] [J], expert, pour y procéder.

Par ordonnance du 2 octobre 2019, Monsieur [N] [F] a été désigné en qualité d’expert en remplacement de Monsieur [U] [J].

Par ordonnance du 5 février 2020, les dispositions de l’ordonnance du 3 juillet 2019 ont été rendues communes et opposables à la société SMA SA, assureur dommages-ouvrage.

Monsieur [N] [F] a clos son rapport le 15 décembre 2020.

Par actes d’huissier délivrés les 12, 24 et 30 mars 2021, la société SMA SA, ès qualités d’assureur dommages-ouvrage, a assigné en garantie devant le tribunal judiciaire de Meaux le syndicat des copropriétaires de [Localité 15] [Adresse 17] [Adresse 1][Adresse 10]”, la société ENTREPRISE LEROUX, la société AXA France IARD (prise en sa qualité d’assureur de la société BATI MAN), la SMABTP (prise en sa qualité d’assureur des sociétés RFM MEDEIROS et ENTREPRISE LEROUX).

Par acte d’huissier délivré le 23 avril 2021, les époux [G] ont assigné devant le tribunal judiciaire de Meaux le syndicat des copropriétaires de [Localité 15] [Adresse 13] d'[Adresse 10] et son syndic, la société FONTENOY IMMOBILIER, aux fins de les voir condamner solidairement à réparer leurs préjudices.

Ces deux instances ont été jointes par ordonnance du 6 octobre 2021.

Par ordonnance du 5 décembre 2022, le juge de la mise en état a déclaré irrecevable l’action engagée par la société SMA SA, ès qualités d’assureur dommages-ouvrage, contre la SMABTP, assureur de l’entreprise LEROUX, et la société AXA France IARD, assureur de la société BATI MAN.

Par ordonnance du 5 juin 2023, le juge de la mise en état a déclaré irrecevable l’appel en garantie formé par le syndicat des copropriétaires de [Localité 15] [Adresse 14] contre la société SMA SA, assureur dommages-ouvrage, pour cause de prescription.

Le syndicat des copropriétaires de [Localité 15] [Adresse 14] a interjeté appel de cette décision.

Par ordonnance du 4 décembre 2023, le juge de la mise en état a ordonné le sursis à statuer dans l’attente de l’arrêt de la cour d’appel de Paris.

Par arrêt du 27 novembre 2024, la Cour d’appel de Paris a :

— infirmé l’ordonnance sauf en ce qu’elle a rejeté les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

— rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la société SMA SA en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage à l’encontre des demandes du syndicat des copropriétaires de [Localité 15] [Adresse 14],

— condamné la société SMA SA en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage, aux dépens de première instance et d’appel,

— admis les avocats qui en ont fait la demande et peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— en application de l’article 700 du code de procédure civile, rejeté les demandes de la société SMA SA en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage et de la société Foncia Marne [Localité 15] Vallée venant aux droits de la société Fontenoy Immobilier et condamné la société SMA SA à payer 1500 euros au syndicat des copropriétaires de [Localité 15] [Adresse 14].

Dans des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 mars 2023, la société SMA SA demande au tribunal de :

Vu les articles L.242-1, L.243-1 et L.112-6 du code des assurances,

Vu l’annexe II à l’article L.243-1 du code des assurances,

Vu les articles 1792 et suivants du code civil,

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu les articles 14 et 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

— juger qu’en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage, elle est recevable et bien-fondée en ses demandes.

A titre principal :

— juger que l’expert judiciaire a retenu les travaux relevant des lots « couverture », « gros œuvre », et « menuiseries extérieures », comme étant à l’origine des désordres allégués par les époux [G],

— juger que les réparations ultérieures inefficaces et non pérennes stigmatisées par l’expert judiciaire ont été réalisées par des sociétés extérieures missionnées par le syndicat des copropriétaires,

— juger que les conclusions de l’expert sont injustifiées quant à la part d’imputabilité à hauteur de 70% mise à sa charge, en qualité d’assureur dommages-ouvrage,

— juger qu’en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage, elle a respecté les délais imposés par le code des assurances quant à la prise de position de garantie et la proposition d’indemnité,

— juger que le syndicat des copropriétaires échoue dans la justification du caractère insuffisant de la proposition d’indemnité qu’elle a adressée,

— juger que de nombreux travaux ont été réalisés sur l’ouvrage litigieux à la requête du syndicat des copropriétaires par des sociétés qui n’étaient pas les locateurs d’ouvrage d’origine,

— juger que ses garanties, en qualité d’assureur dommages-ouvrage ne sont pas mobilisables au titre des travaux de reprise sollicités par le syndicat des copropriétaires,

— juger que ses garanties, en qualité d’assureur dommages-ouvrage ne sont pas mobilisables au titre des préjudices allégués par les époux [G],

Par conséquent :

— rejeter les demandes reconventionnelles formulées par le syndicat des copropriétaires au titre des travaux de reprise de la toiture, comme étant mal fondées,

— rejeter les appels en garantie formés par le syndicat des copropriétaires, et la société FONCIA MARNE [Localité 15] VALLEE, venant aux droits de la société FONTENOY IMMOBILIER, précédent syndic, comme étant mal fondés,

A titre subsidiaire :

Si par extraordinaire le tribunal judiciaire de Meaux venait à entrer en voie de condamnation à l’encontre de la société SMA SA, en qualité d’assureur dommages-ouvrage :

— juger que les exclusions, limites et plafonds de garantie sont opposables aux époux [G], au syndicat des copropriétaires ainsi qu’à tout tiers lésé au sens des dispositions de l’article L.112-6 du code des assurances,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice la société ETHICA GESTION ET ADMINISTRATION DE BIENS, ainsi que la société FONCIA MARNE [Localité 15] VALLEE, venant aux droits de la société FONTENOY IMMOBILIER, précédent syndic à intégralement la relever et la garantir indemne en sa qualité d’assureur dommages-ouvrages des condamnations prononcées à son encontre en principal, frais, intérêts et accessoires,

En toute hypothèse :

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande indemnitaire à hauteur de 6000 euros TTC, au titre des travaux d’étanchéité du balcon et des murs acrotère, comme étant mal fondée,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande indemnitaire à hauteur de 14 355 euros TTC, au titre de la réfection des caniveaux au droit des murs de refend et acrotère, comme étant mal fondée,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande indemnitaire à hauteur de 2520 euros TTC, au titre des frais de maîtrise d’œuvre, comme étant mal fondée,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande indemnitaire à hauteur de 6000 euros TTC, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et des dépens, comme étant mal fondée,

— débouter les époux [G] de leur demande indemnitaire à hauteur de 1500 euros, au titre des travaux d’embellissement réalisés en 2017, comme étant non justifiée,

— débouter les époux [G] de leur demande indemnitaire à hauteur de 16 800 euros, au titre de la perte de valeur locative, comme étant non justifiée,

— débouter les époux [G] de leur demande indemnitaire à hauteur de 818,52 euros, au titre du surcoût du crédit, comme étant non justifiée,

— débouter les époux [G] de leur demande indemnitaire à hauteur de 10 000 euros, au titre du préjudice patrimonial comme étant non justifiée,

— débouter les époux [G] de leur demande indemnitaire à hauteur de 2000 euros, au titre du préjudice de jouissance comme étant non justifiée,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande à hauteur de 6000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires, et de la société FONCIA MARNE [Localité 15] VALLEE, venant aux droits de la société FONTENOY IMMOBILIER, ou toute partie succombant à lui payer la somme de 5000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Caroline MENGUY, avocat, en application des dispositions des articles 698 et suivants du code de procédure civile.

Dans des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 janvier 2025, les époux [G] demandent au tribunal de :

Vu les articles 14 et 18 de la Loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 1240 du code civil,

— condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de [Localité 15] [Adresse 14] et la SARL FONTENOY IMMOBILIER à leur payer 1500 euros de dommages-intérêts au titre des travaux de reprise des embellissements en pure perte en 2017,

— condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de [Localité 15] [Adresse 14] et la SARL FONTENOY IMMOBILIER à leur payer 818,52 euros de dommages-intérêts au titre du surcoût de leur crédit,

— condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de [Localité 15] [Adresse 14] et la SARL FONTENOY IMMOBILIER à leur payer 16 800 euros de dommages-intérêts au titre de leur perte locative du 1er juin 2019 au 30 juin 2021,

— condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de [Localité 15] [Adresse 14] et la SARL FONTENOY IMMOBILIER à leur payer 2000 euros de dommages-intérêts au titre de leur préjudice de jouissance,

— condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de [Localité 15] [Adresse 14] et la SARL FONTENOY IMMOBILIER à leur payer 10 000 euros de dommages-intérêts au titre de leur préjudice patrimonial,

— condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de [Localité 15] [Adresse 14] et la SARL FONTENOY IMMOBILIER à leur payer 5000 euros de dommages-intérêts au titre de leur préjudice moral,

— condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de [Localité 15] [Adresse 14] et la SARL FONTENOY IMMOBILIER à leur payer de 8400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de [Localité 15] [Adresse 14] et la SARL FONTENOY IMMOBILIER aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise dont ils ont fait l’avance taxés à hauteur à 12 690,44 euros,

— ordonner la capitalisation des intérêts échus sur les condamnations résultant du jugement dus pour une année entière dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du code civil,

— rejeter toute demande tendant à voir écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Dans des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de [Localité 15] [Adresse 18] demande au tribunal de :

Vu l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 1231-1 et suivants du code civil,

Vu les articles 1792 et suivants du code civil,

Vu l’article L 242-1 du code des assurances,

A titre principal

— juger que la société SMA SA, assureur dommages-ouvrage, a une responsabilité exclusive dans les dommages subis par le syndicat des copropriétaires de [Localité 15] [Adresse 14] et les époux [G],

En conséquence,

— condamner la société SMA SA, assureur dommages-ouvrage, à le relever et le garantir de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre au profit des époux [G] s’agissant de leurs réclamations en paiement des sommes de :

* 2386,25 euros TTC pour les travaux de peinture et prestations annexes chez les époux [G],

* 1500 euros TTC pour les travaux de reprise des embellissements en pure perte en 2017,

* 16 100 euros au titre de la perte locative jusqu’à avril 2021 inclus et sur un loyer de 700 euros,

* 818,52 euros au titre de l’assurance-crédit,

— débouter les époux [G] de leur demande en paiement de la somme de 2000 euros au titre d’un préjudice de jouissance au titre du retard de l’amortissement report du prêt,

— débouter les époux [G] de leur demande en paiement de la somme de 1500 euros au titre d’un préjudice moral,

— condamner la société SMA SA, assureur dommages-ouvrage, à lui payer les sommes de :

* 6000 euros TTC pour les travaux d’étanchéité du balcon et des murs acrotère,

* 14 355 euros TTC pour la réfection des caniveaux au droit des murs de refend et acrotères,

* 2520 euros TTC pour les frais de maîtrise d’œuvre avec mission complète qui ont été omis par l’expert judiciaire dans son rapport,

A titre subsidiaire

Si, par extraordinaire, le tribunal considérait que sa responsabilité est engagée à hauteur de 30 % dans les désordres allégués comme le soutient l’expert judiciaire dans son rapport d’expertise,

— condamner la société SMA SA, assureur dommages-ouvrage, à le relever et le garantir à hauteur de 70 % de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre au profit des époux [G],

— condamner la société SMA SA, assureur dommages-ouvrage, à lui payer 70 % des sommes de :

* 6000 euros TTC s’agissant des travaux d’étanchéité du balcon et des murs acrotère, soit 4200 euros TTC,

* 14 355 euros TTC pour la réfection des caniveaux au droit des murs de refend et acrotères, soit 10 048,50 euros TTC,

* 2520 euros TTC pour les frais de maîtrise d’œuvre avec mission complète qui ont été omis par l’expert judiciaire dans son rapport, soit 1764 euros TTC,

A titre très subsidiaire

— condamner la société SMA SA, assureur dommages-ouvrage, à le relever et le garantir de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre au profit des époux [G] s’agissant de leurs réclamations en paiement des sommes de :

* 2000 euros au titre d’un prétendu préjudice de jouissance pour le retard de l’amortissement du prêt,

* 1500 euros au titre d’un prétendu préjudice moral,

Dans tous les cas,

— condamner la société SMA SA, assureur dommages-ouvrage, à lui payer la somme de 8000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société SMA SA, assureur dommages-ouvrage, aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Dans des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 décembre 2024, la société FONCIA demande au tribunal de :

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu l’article 1231-1 du code civil,

A titre principal,

— juger que la société FONTENOY IMMOBILIER devenue FONCIA n’a commis aucune faute dans l’accomplissement de sa mission,

En conséquence,

— débouter les consorts [G] de leurs demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la société FONTENOY IMMOBILIER devenue FONCIA,

A titre subsidiaire,

— juger le préjudice mal fondé,

— juger qu’aucun lien de causalité n’est caractérisé entre la faute alléguée et le préjudice sollicité,

En conséquence,

— débouter les consorts [G] de leurs demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la société FONTENOY IMMOBILIER devenue FONCIA,

— si par exceptionnel une condamnation était prononcée à l’encontre de la société FONTENOY IMMOBILIER devenue FONCIA, ramener le montant du préjudice à de plus justes proportions,

A titre très subsidiaire,

— Si par exceptionnel le tribunal de céans venait à prononcer une condamnation à l’encontre de la société FONTENOY IMMOBILIER devenue FONCIA, condamner le [Adresse 22] [Adresse 16] et la SMA SA à la garantir et à la relever indemne de toute condamnation prononcée à son encontre,

En tout état de cause,

— débouter la SMA SA de son appel en garantie formé à l’encontre de la société FONTENOY IMMOBILIER devenue FONCIA,

— débouter les consorts [G] de leurs demandes de condamnation solidaire,

— écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— débouter les consorts [G] de leur demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de leur demande de condamnation aux dépens,

— condamner les consorts [G] et tout succombant à régler à la société FONTENOY IMMOBILIER devenue FONCIA une somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les consorts [G] et tout succombant aux entiers dépens.

La société AXA n’a pas conclu au fond postérieurement aux ordonnances d’incident. Dans des dernières conclusions au fond notifiées par voie électronique le 31 mars 2022, elle a demandé au tribunal de :

Vu l’article L. 121-12 du code des assurances,

Vu l’article 122 du code de procédure civile,

Vu les articles 1231-1 et 1792 du code civil,

I. SUR LA PRESCRIPTION DE l’ACTION DE LA SOCIÉTÉ SMA SA :

— juger que le délai de garantie décennale a expiré le 20 juillet 2015, déchargeant les constructeurs de leur garantie décennale,

— juger que l’action des consorts [G] et de son assureur dommages-ouvrage est prescrite à l’égard des constructeurs intervenus sur le chantier dont la réception a été prononcée le 20 juillet 2005,

En conséquence,

— débouter la société SMA SA de toutes ses demandes formées à l’encontre de la société AXA FRANCE IARD en sa qualité d’assureur prétendu de la société BATI MAN,

II. SUR LE REJET DES DEMANDES DE LA SOCIÉTÉ SMA SA :

— constater que la société SMA SA ne démontre pas l’intervention de la société BATI MAN sur cette opération de travaux,

— constater que la société SMA SA ne démontre pas l’existence de la police d’assurance de la société BATI MAN auprès de la société AXA FRANCE IARD à la date de l’ouverture de chantier,

— juger que le rapport d’expertise n’est pas opposable à la société AXA FRANCE IARD,

— juger qu’aucune demande au titre des travaux de la société BATI MAN, ni par aucune autre partie, n’est formulée par les demandeurs à l’instance principale,

— juger que la garantie de la société AXA FRANCE IARD n’est pas établie,

— juger que la responsabilité de la société BATI MAN n’est ni recherchée, ni établie,

— juger que les conditions de mise en œuvre de l’action subrogatoire et de l’appel en garantie ne sont pas réunies,

En conséquence,

— débouter la société SMA SA de toutes ses demandes formées à l’encontre de la société AXA FRANCE IARD en sa qualité d’assureur prétendu de la société BATI MAN,

III. SUR LES FRAIS IRREPETIBLES ET LES DEPENS :

— condamner la société SMA SA à verser à la société AXA FRANCE IARD la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que tous les dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 février 2025.

L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoiries du 15 mai 2025.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 6 mai 2025, la société ENTREPRISE LEROUX et son assureur, la société SMABTP, demandent au tribunal de :

Vu les dispositions de l’article 803, 15 et 16 du code de procédure civile,

— révoquer l’ordonnance de clôture du 3 février 2025 afin de permettre la signification des conclusions de mise hors de cause des sociétés ENTREPRISE LEROUX et SMABTP et REPORTER la clôture de l’instruction à la date des plaidoiries fixée le 15 mai 2025,

— juger recevables les conclusions des sociétés ENTREPRISE LEROUX et SMABTP signifiées le 5 mai 2025,

— réserver les dépens.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 6 mai 2025, la société ENTREPRISE LEROUX et son assureur, la société SMABTP, demandent au tribunal de :

Vu les articles 122 et 789 du code de procédure civile,

Vu les articles 1792-4-1 et 1792-4-3 du code civil,

— prononcer les mises hors de cause de la société ENTREPRISE LEROUX et de la SMABTP, en l’absence de toute demande présentée à leur encontre,

Au besoin, subsidiairement :

— constater que la réception des travaux est intervenue le 20 juillet 2005 et qu’aucun acte interruptif n’a été signifié à la SMABTP ou à son assuré, la société ENTREPRISE LEROUX, dans le délai de 10 ans courant à compter de cette réception des travaux,

— déclarer irrecevables et forcloses et/ou prescrites les demandes présentées par la société SMA SA, assureur dommages-ouvrage à l’encontre de la société ENTREPRISE LEROUX,

— rejeter l’intégralité des demandes présentées contre la société ENTREPRISES LEROUX et la SMABTP,

En tout état de cause :

— condamner les parties succombantes aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures susvisées des parties pour l’exposé de leurs moyens.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 15 mai 2025 et mise en délibéré au 31 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture :

Selon l’article 802 du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office. Sont cependant recevables les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.

L’article 803 du code de procédure civile prévoit que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation. L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

En l’espèce, il convient de révoquer l’ordonnance de clôture du 3 février 2025 afin d’admettre les conclusions de la société ENTREPRISE LEROUX et de son assureur la SMABTP aux fins de leur mise hors de cause et de prononcer une nouvelle clôture à la date du 15 mai 2025.

II – Sur la mise hors de cause de la société ENTREPRISE LEROUX et de son assureur, la SMABTP :

La société ENTREPRISE LEROUX et son assureur, la société SMABTP, soutiennent que :

— les demandes présentées par la société SMA SA, assureur dommages-ouvrage, ont été déclarées irrecevables car forcloses à l’égard de la société SMABTP, assureur de la société ENTREPRISE LEROUX aux termes d’une ordonnance du juge de la mise en état du 5 décembre 2022,

— cette ordonnance n’a jamais été contestée par la société SMA SA,

— dans leurs dernières conclusions, aucune des parties ne formule de demande contre la société ENTREPRISE LEROUX et son assureur, la société SMABTP,

— en tout état de cause, l’action fondée sur les articles 1792 et suivants du code civil contre la société ENTREPRISE LEROUX est prescrite,

— la réception des travaux ayant eu lieu le 20 juillet 2005, les délais de forclusion et de prescription décennale ont expiré le 21 juillet 2015,

— aucun acte interruptif de prescription n’est intervenu à l’égard de la société ENTREPRISE LEROUX et son assureur, la société SMABTP,

— l’assignation de la société SMA SA, assureur dommages-ouvrage à l’égard de la société ENTREPRISE LEROUX et son assureur, la société SMABTP, a été délivrée le 12 mars 2021, soit plus de 10 années après la réception des travaux.

Il résulte de l’ordonnance rendue le 5 décembre 2022 par le juge de la mise en état, qui n’a pas fait l’objet d’un appel, que l’action engagée par la société SMA SA, en qualité d’assureur dommages-ouvrage contre la société SMABTP, assureur de la société ENTREPRISE LROUX, et la société AXA FRANCE IARD, assureur de la société BATI MAN a été déclarée irrecevable pour avoir été engagée plus de 10 ans après la réception des travaux alors qu’aucune interruption du délai n’a été justifiée, la décision ordonnant la mesure d’expertise ayant été rendue postérieurement à l’expiration du délai de garantie décennale.

Cette décision, qui évoque uniquement l’assureur de la société ENTREPRISE LEROUX, est applicable également à l’action contre son assuré, la société ENTREPRISE LEROUX.

En outre, plus aucune partie ne formule de demande à l’encontre de la société ENTREPRISE LEROUX et de son assureur, la société SMABTP.

En conséquence, il convient de constater que l’action contre la société SMABTP en qualité d’assureur de la société ENTREPRISE LEROUX a été déclarée irrecevable et de mettre hors de cause la société ENTREPRISE LEROUX.

III – Sur les désordres :

Les époux [G] ont évoqué les désordres suivants :

— infiltrations par la fenêtre du salon,

— infiltrations au-dessus de la porte d’entrée,

— infiltrations par le toit dans la chambre,

— infiltrations par le toit dans la salle de bain (moisissures).

L’expert judiciaire a indiqué avoir constaté des traces d’humidité sur les murs donnant vers l’extérieur de la porte-fenêtre du séjour, puis au plafond de la chambre, et enfin au plafond de la salle de bain.

Il a précisé :

• séjour-salon et balcon :

— traces de remontées aqueuses,

— fissure du mur de la porte-fenêtre et enduit humide,

— fissure au niveau du balcon et mur de façade,

— rétention d’eau et remontées capillaires sur le mur,

— traces d’humidité sur le parement et les embellissements,

• cuisine :

— traces d’eau sur le dormant en bois de la fenêtre,

• chambre :

— traces de mousse de polyuréthane pour remédier aux entrées d’eaux pluviales au niveau de la fenêtre,

— traces d’humidité sur le parement et les embellissements au plafond et dans le prolongement de la fenêtre,

• combles :

— traces d’eau sur certains bois de charpente,

• salle de bain :

— traces de gonflements sur le parement et les embellissements au plafond et au-dessus de la baignoire,

• toiture :

— les jonctions entre les éléments du caniveau ne sont pas soudées et leur recouvrement est faible,

— débordements lors de fortes précipitations au niveau du caniveau,

— le dormant est sinistré,

— pliure du bac acier,

— fente visible.

Il a indiqué l’origine des désordres :

• séjour-salon et balcon :

— défaut d’étanchéité à l’eau de l’ouvrage, lot « menuiseries extérieures »,

— défaut d’étanchéité à l’eau de l’ouvrage, lot « couverture »,

— défaut d’étanchéité à l’eau de l’ouvrage, lot « gros-œuvre »,

— défaut de planimétrie de l’ouvrage, lot « gros-œuvre »,

• cuisine :

— malfaçon, lot « couverture »,

• chambre :

— défaut d’étanchéité à l’eau de l’ouvrage, lot « menuiseries extérieures »,

— malfaçon, lot « couverture »,

• salle de bain :

— l’expert ne peut identifier origine exacte des désordres.

Il a précisé que les infiltrations d’eaux dans l’appartement ont pour conséquence « de rendre inhabitable ce logement et son usage attendu et sa conformité à sa destination ». Il a ajouté que les taux d’humidité relevés, le gonflement des parements et les entrées d’eaux de pluie, notamment le plafond de la chambre, peuvent à terme nuire à la solidité du plafond jusqu’à sa rupture et sa chute. Les désordres sont donc de nature décennale en vertu de l’article 1792 du code civil.

L’expert a attribué les imputabilités suivantes :

— syndicat des copropriétaires : 30% en raison d’un défaut de réparations efficaces et pérennes, le syndicat des copropriétaires devant assurer l’entretien des bâtiments qu’il gère,

— société SMA SA : 70% en raison de l’intervention de son expert et de son rapport dommages-ouvrage qui n’a pas permis d’identifier la cause des désordres et des travaux qui n’y ont pas remédié.

IV – Sur la demande des époux [G] tendant à la condamnation du syndicat des copropriétaires et de l’agence FONCIA venant aux droits de la SARL FONTENOY IMMOBILIER à la réparation de leurs préjudices :

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires et du syndic :

Les époux [G] soutiennent que le syndicat des copropriétaires est responsable des désordres affectant leur bien immobilier et en conséquence de leurs préjudices. Ils expliquent que :

— en vertu de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est responsable, à l’égard des copropriétaires, des dégâts occasionnés à leur lot en provenance des parties communes dont la gestion et l’entretien lui incombent,

— il faut, mais il suffit, pour que sa responsabilité soit retenue, que cette provenance soit établie, peu important qu’il n’ait commis aucune faute,

— il ne peut s’en exonérer qu’en démontrant la survenance d’un cas de force majeure,

— en l’espèce, les désordres proviennent des parties communes,

— l’expert relève en outre, à la charge du syndicat, un défaut d’entretien fautif qui engage sa responsabilité,

— l’expert évalue à 30% la part de responsabilité incombant au syndicat des copropriétaires en raison du défaut d’entretien de la toiture,

— l’obligation à la dette reste entière, seule la contribution à la dette est concernée par la part de responsabilité évaluée par l’expert,

— en outre, en vertu de l’article 1998 du code civil, le syndicat des copropriétaires est responsable des fautes commises par le syndic dans l’exercice de son mandat,

— le syndicat des copropriétaires doit donc répondre également, à l’égard des époux [G], de la négligence fautive de la SARL FONTENOY IMMOBILIER (aujourd’hui FONCIA MARNE [Localité 15] VALLEE),

— l’action des époux [G] a permis au syndicat des copropriétaires d’économiser des frais de procédure et d’expertise.

Ils ajoutent que le syndic au moment du sinistre, la société FONTENOY IMMOBILIER au droit de laquelle vient la société FONCIA, est également responsable de leurs préjudices. Ils expliquent qu’il a commis plusieurs fautes :

— mauvaise gestion du sinistre déclaré à l’assureur dommages-ouvrage,

— non-exécution d’une décision prise en assemblée générale de diligenter une procédure contre l’assureur dommages-ouvrage,

— manquement à l’obligation d’information et de conseil à l’égard du syndicat des copropriétaires,

— non-réalisation ou retard de réalisation des travaux urgents nécessaires à la suppression de la cause des infiltrations.

Ils précisent que :

— en vertu de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est notamment chargé d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale et d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien,

— le syndic répond sur le fondement délictuel à l’égard des copropriétaires des fautes commises dans la gestion de la copropriété,

— dès décembre 2015, ils ont informé le syndic de la présence d’infiltrations en provenance de la toiture,

— le syndic les a informés qu’une déclaration de sinistre avait déjà été effectuée,

— cette déclaration remontait à 2012,

— le syndic n’a effectué aucune démarche pour faire rectifier l’ordre erroné sur les chèques d’indemnisation établis par l’assureur dommages-ouvrage début 2016,

— en août 2016, le syndic les a informés de l’imminence de travaux de réfection de la toiture financés par le fonds travaux de la copropriété,

— les factures des travaux exécutés en 2016 sont d’un montant total de 1975,05 euros alors que le rapport de l’assureur dommages-ouvrage de décembre 2015 préconise des travaux de réparation à hauteur de 5512,50 euros,

— au printemps 2017, ils ont fait refaire à leurs frais des embellissements pour remettre leur bien en location,

— le nouveau locataire a signalé de nouvelles infiltrations dès février 2018,

— seuls des travaux conservatoires ont été exécutés,

— en juin 2018, l’assemblée générale des copropriétaires a autorisé le syndic à agir en justice contre l’assureur dommages-ouvrage, mais cette action n’a jamais été intentée,

— le syndic a donc manqué à son obligation d’exécuter la décision prise par le syndicat des copropriétaires,

— alors qu’il connaissait le mauvais état de la toiture/étanchéité et la nécessité de travaux de reprise importants depuis la réception, début 2018, des rapports établis par les sociétés AC COUVERTURE et AC ETANCHEITE qu’il avait lui-même commandés, le syndic a négligé de soumettre ces rapports à l’assemblée générale des copropriétaires,

— or, le syndic y était tenu dans le cadre de son devoir de conseil et d’information,

— le syndic a contraint la copropriété et donc les époux [G] en lieu et place de l’assureur dommages-ouvrage à financer des travaux insuffisants voire inappropriés selon l’expert judiciaire,

— le syndic a contribué à engager la responsabilité du syndicat,

— le syndic a contribué à la prolongation anormale de leur perte locative,

— ils n’ont donné aucun quitus au syndic,

— un quitus est en tout état de cause exonératoire s’il couvre les actes qualités de fautifs et donc que ceux-ci ont été portés à la connaissance du syndicat des copropriétaires, ce qui n’est pas le cas en l’espèce,

— si l’expert n’a pas retenu la responsabilité du syndic, c’est parce qu’il s’est prononcé sur des responsabilités à caractère technique,

— la responsabilité du syndicat des copropriétaires se confond nécessairement, compte tenu des circonstances, avec celle de son mandataire,

— le tribunal n’est pas lié par les conclusions de l’expert.

Le syndicat des copropriétaires de [Localité 15] [Adresse 14] s’oppose à cette demande. Il soutient que la société SMA SA, assureur dommages-ouvrage, est exclusivement responsable des dommages qu’il a subis ainsi que des dommages subis par les époux [G]. Il explique que :

— l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires,

— l’article L242-1 du code des assurances prévoit que l’assureur a un délai maximal de 60 jours à compter de la réception de la déclaration de sinistre pour notifier à l’assuré sa décision quant au principe de la mise en jeu des garanties prévues au contrat et que lorsqu’il accepte la mise en jeu des garanties prévues au contrat, l’assureur présente, dans un délai maximal de 90 jours, courant à compter de la réception de la déclaration du sinistre, une offre d’indemnité, revêtant le cas échéant un caractère provisionnel et destinée au paiement des travaux de réparation des dommages. En cas d’acceptation par l’assuré de l’offre qui lui a été faite, le règlement de l’indemnité par l’assureur intervient dans un délai de 15 jours,

— l’assureur est tenu de garantir l’efficacité des travaux de reprise entrepris pour mettre fin aux désordres déclarés et empêcher l’aggravation des dommages garantis,

— en l’espèce, le syndic a procédé à la déclaration de sinistre le 3 janvier 2013,

— la société SMA SA a notifié une garantie totale le 21 mars 2013,

— toutefois, le rapport définitif dommages-ouvrage n’a pas été déposé de sorte que des aggravations sont apparues postérieurement,

— le cabinet EURISK a rendu un rapport d’expertise complémentaire le 30 décembre 2015,

— le coût total des travaux a été estimé à 5512,50 euros,

— la société SMA SA a établi deux chèques, un premier à l’ordre de Monsieur [P] alors que le bien avait été vendu aux époux [G], le second à la société ENTREPRISE LEROUX à laquelle le syndicat n’a pas fait appel,

— les infiltrations ont perduré,

— en avril 2019, la société SMA SA a adressé un chèque aux époux [G] qui ne l’ont pas encaissé compte tenu de l’existence de la procédure de référé, ainsi qu’un chèque au syndicat des copropriétaires,

— le versement des indemnités a donc eu lieu en avril 2019, soit plus de 6 ans après la déclaration de sinistre,

— en outre, la proposition était insuffisante puisque les deux chèques d’un montant respectif de 2612,50 et 2900 euros, représentent 5512,50 euros alors qu’il résulte de l’expertise judiciaire que le coût des travaux de remise en état est de 24 355 euros,

— la société SMA SA a ainsi proposé une indemnisation tardive et sous-estimée, ce qui constitue une faute à l’origine des dommages occasionnés au syndicat des copropriétaires et aux époux [G],

— c’est à tort que l’expert judiciaire a retenu une responsabilité de 30% à l’encontre du syndicat des copropriétaires pour les dommages dès lors que celui-ci ne saurait être tenu pour responsable des défauts de réparation efficaces et pérennes des entreprises qui sont intervenues pour remédier aux désordres allégués mais également de l’inertie et de la carence de l’assureur dommages-ouvrage dans le préfinancement des travaux réparatoires.

La société FONCIA s’oppose à toute responsabilité de sa part. Elle explique que :

— en application des articles 17 et 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le syndic est l’organe exécutif du syndicat des copropriétaires. Il est son mandataire et à ce titre engage le syndicat des copropriétaires directement par l’ensemble des actes qu’il accomplit en son nom et pour son compte,

— le syndic n’est donc pas personnellement responsable des fautes commises dans l’exercice de ses fonctions, alors que les dommages qu’il est susceptible de causer sont présumés avoir été effectués par le syndicat des copropriétaires lui-même,

— pour exonérer le syndicat des copropriétaires de sa responsabilité du fait des agissements de son mandataire, qu’il soit fait la preuve « de fautes du syndic extérieures à sa mission » (Cass 3e civ 15/02/2006),

— le syndic répond d’une simple obligation de moyens,

— le quitus donné au syndic emporte renonciation pour le syndicat des copropriétaires de se prévaloir des fautes prétendument commises par celui-ci (Cass 3e civ. 06/02/1963, Cass 3e civ. 06/02/1973),

— l’expert judiciaire n’a relevé aucune faute à l’encontre du syndic,

— dès le 15 décembre 2012, à la suite de l’apparition d’infiltrations provenant de la toiture-terrasse, le syndic en exercice a procédé à une déclaration de sinistre auprès de la SMA SA, assureur dommages-ouvrage de la copropriété,

— un rapport préliminaire a été déposé par l’expert dommage-ouvrage,

— la SMA SA a notifié une garantie totale le 21 mars 2013,

— en l’absence de rapport définitif, des aggravations sont apparues,

— le 8 juillet 2014, le syndic a relancé la SMA SA,

— le 4 novembre 2014, le syndic a été contraint de menacer d’assigner l’assureur dommages-ouvrage,

— une nouvelle relance a été adressée à la SMA SA le 30 décembre 2014,

— par courriers recommandés du 14 janvier 2015 et du 31 mars 2015, le syndic a relancé à nouveau l’assureur,

— en décembre 2015, à la suite de plaintes des locataires en place dues à des infiltrations, les consorts [G] ont averti le syndic,

— par courrier du 16 décembre 2015, le syndic les a informés que le bien avait fait l’objet d’une déclaration de sinistre auprès de l’assurance dommages-ouvrage en raison d’infiltrations d’eau en toiture,

— en raison du manque d’instruction du dossier par la société SMA SA, les recherches de fuites et les réparations ont été réglées sur les fonds de la copropriété,

— le syndic a mis en demeure l’assureur dommages-ouvrage le 31 mars et le 2 décembre 2015,

— l’expert de la société SMA SA, le cabinet EURISK, a finalement déposé un rapport le 30 décembre 2015, aux termes duquel il a retenu :

* des infiltrations par toiture aux plafonds de la chambre et de l’entrée,

* dans la chambre : la fissuration d’une soudure en tête du couloir de raccordement des bacs sur l’acrotère conjuguée à un défaut de protection en tête du solin par le ravalement,

* dans l’entrée : un défaut ponctuel du faîtage de la couverture en bac acier,

* les travaux ont été estimés à la somme de 4567,50 euros,

* des infiltrations de part et d’autre de la porte-fenêtre d’accès au balcon, qui sont la conséquence d’une migration d’eau de pluie qui s’infiltre sous les brisis extérieurs,

* les travaux ont été estimés à la somme de 945 euros.

— l’assureur dommages-ouvrage, qui n’a pas contesté la mobilisation de ses garanties, a transmis deux chèques de règlement au syndic, dont les ordres étaient erronés,

— lors de l’assemblée générale du 8 juin 2016, les copropriétaires ont voté en faveur d’un appel de fond exceptionnel de 10 000 euros. Cet appel a permis de financer les recherches de fuites et les travaux réalisés par la société INTEGRAL. La société ANJOU TOITURES est par ailleurs intervenue,

— des travaux ont donc bien été réalisés en 2016, contrairement aux affirmations des demandeurs,

— en 2018, les nouveaux locataires en place se sont plaints de nouvelles infiltrations,

— le syndic a donc mandaté la société AC COUVERTURE aux fins de recherche de fuites et des travaux de mise hors d’eau ont été réalisés,

— le syndic a donc pris des mesures pour remédier aux désordres déclarés par les consorts [G],

— à la suite de cette intervention, le syndic en exercice n’a pas été informé d’autres infiltrations dans le logement des consorts [G],

— en juin 2019, le syndic a mandaté pour le compte du syndicat des copropriétaires un architecte aux fins de diagnostic sur toiture,

— le 11 avril 2019, l’assureur dommages-ouvrage a transmis les chèques de règlement rectifiés,

— il apparaît que l’assureur dommages-ouvrage n’a pas effectué les investigations permettant de mettre fin aux désordres alors que ce dernier a formulé des offres d’indemnisation et a notifié une garantie totale,

— l’assureur dommages-ouvrage est tenu de garantir l’efficacité des travaux de reprise entrepris pour mettre fin aux désordres déclarés. L’indemnité proposée doit en outre être suffisante,

— en l’espèce, l’indemnité proposée par la société SMA SA n’était ni suffisante ni de nature à réparer les désordres,

— en tout état de cause, les désordres sont de nature décennale,

— le syndic n’est évidemment pas à l’origine des infiltrations,

— l’expert judiciaire estime que les travaux réalisés lors de la construction comportent de nombreux défauts de mise en œuvre et ont occasionnés de nombreuses malfaçons constatées lors des opérations d’expertise,

— l’expert judiciaire considère que les réparations effectuées par les entreprises n’ont été ni efficaces ni pérennes et n’ont pas permis de supprimer la cause des désordres dans l’appartement des époux [G],

— l’expert judiciaire relève également que l’intervention du cabinet EURISK mandaté par la société SMA SA n’a pas, aux termes de son rapport dommages-ouvrage, permis d’identifier la cause des désordres lors des précédents sinistres et les travaux validés n’ont pas permis d’y mettre un terme,

— l’expert judiciaire retient une responsabilité de 30% imputable au syndicat des copropriétaires et une responsabilité de 70% imputable à la SMA.

Sur ce,

Selon le dernier alinéa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Cette responsabilité, sans faute, est engagée dès que les désordres sont établis et qu’ils trouvent leur origine dans les parties communes.

Le premier alinéa de l’article 17 de la même loi précise que les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical. L’article 18 dispose que le syndic est chargé notamment d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Le quitus n’est libératoire que pour des faits connus de l’assemblée au moment de sa décision.

Le syndic, représentant du syndicat, n’a aucun lien de droit avec chaque copropriétaire pris individuellement, dont il n’est pas le mandataire. En conséquence, il est responsable à l’égard de chaque copropriétaire, sur le fondement délictuel, des fautes commises dans l’accomplissement de sa mission. Cette responsabilité suppose, en application de l’article 1382 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, qu’une faute causale d’un préjudice direct et personnel, dont la preuve doit être rapportée par le copropriétaire demandeur, puisse être retenue à l’encontre du syndic. Il importe peu que la faute soit ou non détachable de ses fonctions.

Le concours des responsabilités causales d’un même préjudice peut conduire à une condamnation in solidum du syndic et du syndicat.

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire que les désordres affectant le bien immobilier des époux [G] trouvent leur origine dans un défaut d’étanchéité à l’eau de l’ouvrage et notamment de la toiture, donc dans les parties communes. En conséquence, la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée sur le fondement de l’article 14 alinéa 5 de la loi du 10 juillet 1965 sans qu’il soit nécessaire d’établir l’existence d’une faute.

Si le syndic démontre par les pièces versées aux débats qu’il a relancé l’assureur dommages-ouvrage à de nombreuses reprises entre 2014 et 2015, il est relevé que :

— le 7 janvier 2016, l’assureur dommages-ouvrage a adressé deux chèques, un pour les travaux relatifs à l’appartement n°35 acquis par les époux [G] d’un montant de 2612,50 euros et un pour les travaux relatifs aux parties communes à l’ordre de la société ENTREPRISE LEROUX d’un montant de 2900 euros,

— le 20 janvier 2016, le syndic a informé l’assureur de l’erreur quant à l’ordre des chèques, celui-ci ne souhaitant pas faire appel à la société ENTREPRISE LEROUX pour effectuer les travaux,

— le syndic ne démontre pas avoir effectué d’autres démarches pour obtenir le paiement et ce, jusqu’en avril 2019, date de l’envoi des chèques rectifiés,

— le syndic a pris l’initiative de faire réaliser des travaux en 2016 sur les fonds de la copropriété,

— ces travaux d’un montant bien inférieur aux travaux préconisés par l’expert de l’assurance dommages-ouvrage n’ont pas permis de mettre un terme aux désordres,

— le syndic, bien qu’autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires du 7 juin 2018 à agir en justice à l’encontre de l’assurance dommages-ouvrage, n’a pas exécuté cette décision en engageant une action judiciaire,

— les époux [G] ont dû introduire une action en référé le 29 avril 2019.

Il en résulte que le syndic a commis des fautes dans l’exercice de sa gestion qui ont contribué à l’aggravation des dommages subis par les époux [G] en ce sens que :

— les travaux décidés par le syndic n’ont pas permis de remédier aux désordres de façon efficace et pérenne,

— l’absence de diligence pour percevoir effectivement les sommes allouées par l’assureur dommages-ouvrage ont contraint les époux [G] à financer eux-mêmes les travaux de reprise des embellissements en 2017,

— la carence dans l’exécution de la décision de l’assemblée générale les a contraint a introduire eux-mêmes une action en référé puis au fond.

En conséquence, la responsabilité tant du syndicat des copropriétaires que du syndic est engagée à l’égard des époux [G].

Sur les préjudices des époux [G] :

Sur les travaux de reprise des embellissements en 2017 :

Les époux [G] indiquent qu’ils ont procédé eux-mêmes, en auto-construction, aux travaux d’embellissement en 2017. Ils demandent une indemnisation pour le coût des matériaux ainsi que le temps qu’ils y ont consacré. Ils évaluent leur préjudice à 1500 euros et font observer que ce montant est inférieur à l’estimation retenue par l’expert de l’assureur dommages-ouvrage (2612,50 euros). Ils ajoutent que l’expert a validé ce poste de préjudice. Ils relèvent que la réalité des dommages est incontestable et qu’ils doivent être réparés. Ils font observer enfin qu’ils n’ont perçu aucune indemnité de la part des assurances puisqu’ils n’ont pas déclaré de sinistre, le syndic leur ayant indiqué qu’un sinistre était en cours de traitement par l’assureur dommages-ouvrage et que leur demande allait être prise en compte.

Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas ce poste de préjudice. Il demande seulement d’être garanti par l’assureur dommages-ouvrage.

La société FONCIA conteste ce poste de préjudice. Elle indique que les époux [G] ne produisent aucune facture ou photo permettant d’établir tant l’existence que le quantum de ce préjudice. Elle ajoute qu’ils ne démontrent pas n’avoir reçu aucune indemnité de la part de leur assureur pour ce sinistre.

La société SMA SA conteste également ce poste de préjudice. Elle indique que le montant n’est pas justifié, pas plus que la nature exacte des travaux réalisés. En tout état de cause, elle déclare que ce préjudice est lié à l’absence de réalisation des travaux par le syndicat des copropriétaires alors qu’elle avait mobilisé sa garantie en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage et avait adressé un chèque aux fins d’indemnisation.

Sur ce,

Il résulte du contrat de location signé le 1er juillet 2017 que les époux [G] ont effectué les travaux suivants afin de remettre leur bien en location :

Travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence :

Montant et nature des travaux effectués depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement : 2000 €

Peinture – équipement de cuisine – mobilier divers

Montant et nature des travaux d’amélioration effectués au cours des six derniers mois : changement de la chaudière mai 2017 = 1700 €

L’état des lieux précise les éléments d’équipement et d’ameublement neufs : plaque de cuisson, four, four micro-ondes, réfrigérateur/congélateur, machine à laver, vaisselle, couverts, casseroles et poêles, tapis, bibliothèque, halogène, alaise.

Les photos jointes à l’état des lieux montrent un appartement en très bon état.

Il résulte de ces éléments que la réalité du préjudice est démontrée.

Concernant l’indemnisation, les époux [G] justifient avoir déclaré un seul et unique sinistre à leur assureur le 6 juin 2019, soit postérieurement aux travaux effectués en 2017, de sorte que l’argument tiré d’une indemnisation déjà allouée par leur assureur est inopérant.

Ils ne produisent pas de devis ou facture permettant de chiffrer leur préjudice.

Cependant, il est rappelé qu’en application de l’article 4 du code civil, le juge ne peut refuser d’indemniser un préjudice dont il constate l’existence en son principe, en se fondant sur l’insuffisance des preuves qui lui sont fournies par les parties.

L’expert judiciaire a indiqué que même en l’absence de justificatif, il était favorable au chiffrage de ce préjudice subi par les époux [G] qui ont été contraints à de nombreuses démarches pour la remise en état de leur bien dans l’objectif d’une mise en location de celui-ci. Il a ajouté qu’ils avaient subi depuis 2015 des infiltrations d’eau et qu’aucune prise en charge de l’assurance dommages-ouvrage n’était intervenue sur ces dommages causés aux embellissements. Il a relevé que le cabinet EURISK avait chiffré les réparations à 2612,50 euros, de sorte que la somme demandée, à savoir 1500 euros, était justifiée.

Toutefois, en l’absence de justificatif tant sur la nature que le montant des travaux et compte tenu des déclarations faites dans le contrat de bail sur le prix des travaux de peinture, d’équipement et d’aménagement, à savoir 2000 euros, et le nombre d’équipements et meubles neufs, il convient de réduire la somme accordée aux époux [G] en réparation des travaux effectués en 2017 à 500 euros.

Le syndic sera condamné au paiement in solidum avec le syndicat des copropriétaires en ce que les travaux qu’il a fait exécuter n’ont pas permis de remédier aux désordres, qui ont continué à dégrader le bien postérieurement aux travaux de reprise des embellissements.

Sur le surcoût du crédit :

Les époux [G] indiquent qu’ils ont acquis l’appartement à crédit aux fins de le louer et que les loyers devaient servir à rembourser le crédit. Ils ajoutent que faute pour eux de percevoir des loyers, ils ont dû négocier un report de remboursement d’une année pendant laquelle l’assurance du crédit a tout de même été prélevée, engendrant un surcoût de 68,21 euros par mois, soit 818,52 euros pour une année.

Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas ce poste de préjudice. Il demande seulement d’être garanti par l’assureur dommages-ouvrage.

La société FONCIA conteste ce poste de préjudice. Elle explique que l’assurance emprunteur est obligatoire et que les cotisations auraient dû être exposées en tout état de cause.

La société SMA SA conteste également ce poste de préjudice. Elle indique que les époux [G] ne démontrent pas le lien entre ce préjudice et les désordres allégués. Elle ajoute que la renégociation du crédit dépend exclusivement des diligences et du choix des époux [G].

Sur ce,

Les époux [G] justifient du départ de leur locataire en juin 2019 en raison des désordres affectant le bien, de la suspension des remboursements du crédit pendant 12 mois à compter de l’échéance du 4 octobre 2019 et du paiement de 68,21 euros par mois pendant cette période au titre de l’assurance.

L’expert judiciaire a indiqué que les infiltrations d’eaux dans l’appartement des époux [G] ont eu pour conséquence de le rendre inhabitable.

Le bien ayant été acquis aux fins d’être loué et les loyers devant servir à rembourser les échéances du crédit, le fait que l’appartement soit devenu inhabitable en raison des désordres n’a pas permis aux époux [G] de relouer leur bien et, faute de perception de loyers, a rendu nécessaire la suspension du remboursement du crédit pendant un an. Seules les cotisations d’assurance du crédit ont été prélevées pendant cette année de suspension. Le surcoût du crédit lié au paiement de l’assurance pendant cette année de suspension est donc en lien avec les désordres.

L’expert judiciaire a retenu la somme de 818,52 euros au titre de l’assurance-crédit pendant l’année de report de remboursement du crédit négocié par les époux [G]. Cette somme est par ailleurs justifiée par les époux [G].

Compte tenu de ces éléments, il convient d’accorder la somme de 818,52 euros aux époux [G] au titre de l’indemnisation du surcoût du crédit.

Le syndic sera condamné au paiement in solidum avec le syndicat des copropriétaires en ce que les travaux qu’il a fait exécuter n’ont pas permis de remédier aux désordres et de remettre le logement en location pour que les époux [G] perçoivent les loyers nécessaires au remboursement du crédit.

Sur la perte locative depuis le 1er juin 2019 :

Les époux [G] indiquent que le bail conclu en juillet 2017 pour un loyer hors charges de 700 euros a pris fin le 6 juin 2019 en raison du départ des locataires des suites des infiltrations dans le logement. Ils ajoutent que le constat établi après le départ des lieux a été transmis à leur assureur, qui n’a diligenté aucune expertise et n’a proposé aucune indemnisation compte tenu de l’existence de la procédure judiciaire en cours. Ils précisent que leur appartement n’a pu être remis en location jusqu’à la revente de leur bien le 30 juin 2021. Ils sollicitent la somme de 16 800 euros au titre de la perte locative de juin 2019 à juin 2021 inclus.

Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas ce poste de préjudice. Il demande seulement d’être garanti par l’assureur dommages-ouvrage.

La société FONCIA conteste ce poste de préjudice. Elle indique que les époux [G] ont déclaré le sinistre à leur assureur et qu’ils ne justifient pas de la somme éventuellement allouée à ce titre, alors qu’ils ne peuvent solliciter une double indemnisation pour un même préjudice. Elle ajoute que le remboursement du crédit a été suspendu, de sorte que les époux [G] n’ont subi aucune perte.

La société SMA SA conteste également ce poste de préjudice. Elle indique que les époux [G] ne démontrent pas avoir remis leur bien en location, ni avoir été dans l’impossibilité de le relouer à cause des désordres subis. Elle considère que le préjudice n’est établi tant dans son principe que son quantum.

Sur ce,

L’expert judiciaire a indiqué que les infiltrations d’eaux dans l’appartement des époux [G] ont eu pour conséquence de le rendre inhabitable et a donc retenu ce poste de préjudice pour un montant de 13 500 euros en tenant compte d’un loyer de 750 euros charges comprises pendant 18 mois d’inoccupation.

Les époux [G] justifient de la location de leur logement à compter du 1er juillet 2017 pour un loyer de 700 euros hors charges, du signalement d’infiltrations d’eau et de moisissures dès février 2018 par les locataires et de la résiliation du bail au 1er juin 2019 en raison de l’impossibilité de continuer à vivre dans l’appartement suite aux infiltrations d’eau ayant généré humidité et moisissures. Faute de travaux, ils n’ont pu relouer leur bien et l’ont vendu le 30 juin 2021.

Leur préjudice est donc établi puisque leur bien était loué et aurait dû continuer à l’être si les locataires n’avaient pas donné congé en raison des désordres subis.

Le moyen tiré de la suspension des échéances du crédit d’octobre 2019 à octobre 2020 est inopérant, le préjudice de perte locative existant en dépit de cette suspension, aucune pièce ne démontrant que les loyers devaient être affectés au remboursement du crédit. En tout état de cause, en tant que propriétaires du bien immobilier, les époux [G] ont le droit de percevoir les loyers dudit bien peu important l’usage qu’ils entendent en faire.

S’agissant d’une éventuelle indemnisation par leur assureur, il est établi que celui-ci n’a formulé aucune proposition d’indemnisation, indiquant seulement « revenir vers eux ».

Compte tenu de ces éléments, il convient d’accorder la somme de 16 800 euros aux époux [G] au titre de la perte locative du 1er juin 2019 au 31 mai 2021 (700x24 mois).

Le syndic sera condamné au paiement in solidum avec le syndicat des copropriétaires en ce que les travaux qu’il a fait exécuter n’ont pas permis de remédier aux désordres et de remettre le logement en location.

Sur le préjudice de jouissance :

Les époux [G] indiquent que, ne percevant plus les loyers, qui étaient affectés intégralement au remboursement du crédit et en couvraient quasiment les échéances, ils ont été contraints de réaffecter à ce poste une partie significative de leurs revenus, ce qui a été particulièrement préjudiciable dans la mesure où ils ont déménagé, au moment de l’introduction de la présente procédure et ont dû différer, faute de trésorerie, certains aménagements dans leur nouveau logement. Ils évaluent leur préjudice à ce titre à 2000 euros.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le débouté de cette demande. Il explique que le remboursement du crédit a été suspendu pendant un an, que l’expert n’a pas retenu ce poste de préjudice et qu’il n’est pas en lien direct avec les dommages.

La société FONCIA conteste ce poste de préjudice. Elle fait observer que les époux [G] ont acquis le bien aux fins de le louer, qu’ils ont déjà sollicité une indemnisation au titre du préjudice de la perte locative et qu’il ne subsiste aucun autre préjudice de jouissance.

La société SMA SA conteste également ce poste de préjudice. Elle souligne que cette demande fait double emploi avec celle formulée au titre de la perte des revenus locatifs.

Sur ce,

Il est relevé que ce préjudice n’a pas été soumis à l’expert judiciaire, qui ne l’a donc pas retenu.

Le trouble de jouissance désigne l’impossibilité pour le propriétaire du bien, soit de l’habiter, soit de le louer et de percevoir les loyers.

En vertu du principe de réparation intégrale, un même préjudice ne peut être indemnisé deux fois.

Ainsi, les époux [G], qui ont obtenu la somme de 8400 euros au titre de la perte des revenus locatifs, ne peuvent solliciter en sus la réparation d’un préjudice de jouissance.

En conséquence, les époux [G] seront déboutés de leur demande.

Sur le préjudice patrimonial :

Les époux [G] indiquent qu’ils ont dû vendre le bien qu’ils avaient acquis en vue de se constituer un complément de revenus une fois à la retraite. Ils précisent que cette vente aurait pu être évitée si le syndic avait suivi convenablement dès l’origine le dossier ouvert auprès de l’assureur dommages-ouvrage et si, plus tard, il avait soumis à l’assemblée général des copropriétaires les diagnostics et devis obtenus de professionnels et exécuté la décision des copropriétaires d’agir contre l’assureur dommages-ouvrage. Ils relèvent qu’ils sont aujourd’hui retraités et ne sont pas en situation de retrouver un bien équivalent, sachant que la proximité de [Localité 12] rendait ce type de logement, de taille modeste, particulièrement attractif à la location. Ils sollicitent la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Le syndicat des copropriétaires ne s’exprime pas sur cette demande.

La société FONCIA ne s’exprime pas non plus sur cette demande.

La société SMA SA conteste ce poste de préjudice. Elle indique que les époux [G] ne justifient ni du principe ni du quantum de cette demande. Elle ajoute que la vente du bien immobilier procède uniquement du choix des époux [G].

Sur ce,

Pour être indemnisable, le préjudice allégué doit être en lien avec les désordres.

Or, si l’existence d’infiltrations d’eau a rendu l’immeuble impropre à l’habitation et a ainsi rendu sa location impossible, il n’y a pas de lien entre celles-ci et la nécessité de vendre le bien.

En conséquence, les époux [G] seront déboutés de leur demande.

Sur le préjudice moral :

Les époux [G] indiquent que :

— entre leur acquisition et l’introduction de la procédure, ils ont oeuvré sans relâche auprès du syndic pour obtenir la réalisation des travaux imputables à la copropriété,

— ils ont constamment été induits en erreur sur l’imminence de ces travaux, sur la validation en cours du devis, etc,

— ils se sont heurtés à un total manque de transparence de la part du syndic,

— ce n’est que par l’introduction d’une procédure judiciaire qu’ils ont pu obtenir une avancée concrète,

— il appartenait au syndicat des copropriétaires d’entreprendre cette procédure et d’en assumer la charge financière,

— ils n’auraient eu, à l’instar des autres copropriétaires, qu’à assumer leur quote-part des frais de procédure,

— ils ont au contraire assumé la totalité du déclenchement de la procédure et des frais d’expertise,

— ils ont suppléé la carence du syndic et du syndicat des copropriétaires,

— compte tenu de la longueur de la procédure, ils n’ont pu rentrer rapidement dans leurs frais et ont fait face à d’importants problèmes de trésorerie,

— cette situation, jointe à la réticence du syndic à fournir des informations pertinentes, a généré une angoisse importante qui n’avait pas lieu d’être dans le cas d’un sinistre convenablement géré,

— en outre, l’insécurité financière due à la perte de l’investissement qu’ils avaient fait pour leur retraite, est en elle-même constitutive d’un préjudice moral qui doit être réparé.

Ils sollicitent la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande. Il explique que le préjudice allégué est purement matériel et qu’il concerne un logement que les époux [G] n’occupent pas.

La société FONCIA conteste ce poste de préjudice. Elle souligne que les époux [G] font part de nombreuses démarches auprès du syndic et d’un manque de transparence de celui-ci. Elle considère que rien ne lui est reproché et qu’elle n’a aucune responsabilité dans la survenance de ce préjudice. Elle fait valoir en outre que la demande est forfaitaire, ce qui est contraire au principe de réparation intégrale du préjudice.

La société SMA SA conteste également ce poste de préjudice. Elle indique que celui-ci est exclusivement lié à la gestion du sinistre par le syndic en exercice.

Sur ce,

L’expert judiciaire ne s’est pas prononcé sur ce poste de préjudice, celui-ci relevant de la compétence des juges du fond.

Si les époux [G] évoquent les conséquences financières de la procédure qu’ils ont dû engager et qui ne relèvent pas du préjudice moral, ils font également état des nombreuses démarches qu’ils ont dû entreprendre pour obtenir la réparation de leur préjudice, de la longueur de la procédure et de l’angoisse qu’elle a pu générer.

L’existence d’un préjudice moral des époux [G], compte tenu de l’existence des désordres, de leurs conséquences sur l’état du logement dont ils sont propriétaires, du retard pris par la prise en charge de ces désordres, est établie. Il convient de leur accorder en réparation la somme de 1500 euros.

Le syndic sera condamné au paiement in solidum avec le syndicat des copropriétaires en ce que les travaux qu’il a fait exécuter n’ont pas permis de remédier aux désordres et que l’absence d’action en justice à l’encontre de la société SMA SA, pourtant dûment autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires, les a contraints à engager eux-mêmes une action en justice.

***

Ainsi, le syndicat des copropriétaires de [Localité 15] [Adresse 14] et la société FONCIA venant aux droits de la société FONTENOY IMMOBILIER seront condamnés in solidum à payer aux époux [G] les sommes de :

—  500 euros au titre des travaux de reprise des embellissements exécutés en 2017,

—  818,52 euros au titre du surcoût du crédit immobilier,

—  16 800 euros au titre de la perte locative du 1er juin 2019 au 4 octobre 2019 et du 4 octobre 2020 au 31 mai 2021,

—  1500 euros au titre de leur préjudice moral.

Sur les intérêts :

Il convient de dire que les intérêts dus au moins pour une année entière produiront intérêt en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur l’appel en garantie formé par le syndicat des copropriétaires :

Le syndicat des copropriétaires considère que la société SMA SA, assureur dommages-ouvrage, a engagé sa responsabilité civile tant à l’encontre du syndicat des copropriétaires que des époux [G] dès lors qu’il a commis deux fautes, à savoir une proposition d’indemnisation tardive et sous-estimée qui n’a pas permis de mettre fin aux désordres. Il ajoute que les désordres sont à l’origine des dommages occasionnés au syndicat des copropriétaires et aux époux [G]. Il demande en conséquence que la société SMA SA le relève et le garantisse en totalité de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre au profit des époux [G].

À titre subsidiaire, si le tribunal considérait que sa responsabilité était engagée à hauteur de 30%, il demande que la société SMA SA le relève et le garantisse à hauteur de 70% de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre au profit des époux [G].

La société SMA SA s’oppose à cette demande aux motifs que :

— elle avait accepté de mobiliser sa garantie et avait adressé un chèque aux propriétaires de l’appartement qui aurait dû servir à payer les travaux d’embellissement de 2017,

— or, le syndic ne l’a pas informée de la vente de l’appartement en 2015 aux époux [G],

— les garanties de l’assureur dommages-ouvrage en application des dispositions de l’annexe II de l’article L243-1 du code des assurances ne couvrent que le coût de l’ensemble des travaux afférents à la remise en état des ouvrages ou éléments d’équipements de l’opération de construction subissant des désordres de nature décennale,

— la police d’assurance dommages-ouvrage n’a pas vocation à garantir les dommages immatériels.

Sur ce,

Selon les dispositions des1er, 3e et 4e alinéas de l’article L242-1 du code des assurances :

Toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l’ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire avant l’ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l’article 1792-1, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l’article 1792 du code civil.

L’assureur a un délai maximal de soixante jours, courant à compter de la réception de la déclaration du sinistre, pour notifier à l’assuré sa décision quant au principe de la mise en jeu des garanties prévues au contrat.

Lorsqu’il accepte la mise en jeu des garanties prévues au contrat, l’assureur présente, dans un délai maximal de quatre-vingt-dix jours, courant à compter de la réception de la déclaration du sinistre, une offre d’indemnité, revêtant le cas échéant un caractère provisionnel et destinée au paiement des travaux de réparation des dommages. En cas d’acceptation, par l’assuré, de l’offre qui lui a été faite, le règlement de l’indemnité par l’assureur intervient dans un délai de quinze jours.

L’article 1792 du code civil dispose :

Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

L’annexe II de l’article A243-1 du code des assurances précise :

La garantie couvre le coût de l’ensemble des travaux afférents à la remise en état des ouvrages ou éléments d’équipement de l’opération de construction endommagés à la suite d’un sinistre, ainsi que des ouvrages existants, totalement incorporés dans l’ouvrage neuf et qui en deviennent techniquement indivisibles, au sens du II de l’article L. 243-1-1 du présent code.

Dans son rapport du 15 décembre 2020, l’expert judiciaire a constaté l’existence des désordres et a considéré qu’ils étaient dus à des malfaçons lors de la construction de l’ouvrage par les sociétés en charge des lots gros œuvre, couverture et menuiseries extérieures.

Il a rappelé que ces ouvrages ont été réceptionnés et que les désordres ont été signalés à l’assureur dommages-ouvrage qui a participé aux opérations d’expertise.

Il a précisé que les infiltrations d’eaux dans l’appartement ont pour conséquence « de rendre inhabitable ce logement et son usage attendu et sa conformité à sa destination ». Il a ajouté que les taux d’humidité relevés, le gonflement des parements et les entrées d’eaux de pluie, notamment le plafond de la chambre, peuvent à terme nuire à la solidité du plafond jusqu’à sa rupture et sa chute.

Les désordres sont donc de nature décennale en vertu de l’article 1792 du code civil et l’assureur dommages-ouvrage doit sa garantie pour travaux de remise en état.

Toutefois, l’expert judiciaire a effectué un partage de responsabilité entre le syndicat des copropriétaires et l’assureur dommages-ouvrage. Il a estimé que la responsabilité du syndicat des copropriétaires était engagée dans une proportion de 30% au motif que, si le syndicat des copropriétaires n’était pas un professionnel de la construction, il devait assurer l’entretien du bâtiment qu’il gérait et pouvait faire appel à des maîtres d’œuvre ou des sachants de son choix. Il a ajouté que la responsabilité de l’assureur dommages-ouvrage était engagée dans une proportion de 70% car l’intervention du cabinet d’expertise technique EURISK qu’il avait mandaté et son rapport dommages-ouvrage n’avait pas permis d’identifier la cause des désordres lors des précédents sinistres et les travaux validés n’avaient pas permis d’y mettre un terme.

Il résulte en effet des pièces produites par les parties que dès janvier 2013, le syndicat des copropriétaires a déclaré le sinistre à l’assureur dommages-ouvrage et que celui-ci a notifié une garantie totale le 21 mars 2013.

Malgré cette décision de garantie, aucuns travaux ne seront effectués avant plusieurs années, seules des investigations étant effectuées.

Le rapport de visite suite à recherche de fuite du 22 mars 2014 indique :

— intérieur : nombreuses traces d’infiltrations au plafond de l’appartement,

— acrotères : de nombreux relevés d’acrotère ne sont pas collés,

— local technique : joints très dégradés.

Le rapport d’expertise EURISK a été déposé le 30 décembre 2015. Il indique :

• dommage n°1 : infiltrations par toiture aux plafonds de la chambre et de l’entrée :

— dégradation du plafond en plaques de plâtre laissant apparaître son ossature porteuse ; humidité. Elle a pour origine la fissuration d’une soudure en tête du couloir de raccordement des bacs sur l’acrotère conjuguée à un défaut de protection en tête du solin par le ravalement. La société ENTREPRISE LEROUX en charge du lot couverture et la société RFM MEDEIROS, en charge du lot ravalement sont donc responsables des désordres,

— dégradation en partie haute de la cloison plâtre au droit de l’entrée du logement. Elle a pour origine un défaut ponctuel du faîtage de la couverture des bacs acier. La société ENTREPRISE LEROUX en charge du lot couverture est responsable du désordre,

— les travaux de réparation sont évalués à la somme de 2621,25 euros pour la reprise de la couverture et 1946,25 euros pour la reprise de protection des solins par le ravalement, soit la somme totale de 4567,50 euros,

• dommage n°2 : infiltrations de part et d’autre de la porte-fenêtre d’accès au balcon :

— traces d’humidité sur une surface de l’ordre de 15x10cm ; humidité 70%,

— les traces d’infiltrations sont la conséquence d’une migration d’eau de pluie qui s’infiltre sous les brisis extérieurs de part et d’autre de la porte-fenêtre à la jonction avec les encuvements maçonnés,

— la responsabilité incombe à la société ENTREPRISE LEROUX titulaire du lot couverture,

— les travaux de réparations sont évalués à la somme totale de 945 euros.

Il est relevé que dans le rapport d’expertise EURISK, le coût des travaux correspondant au devis de la société ENTREPRISE LEROUX a été retenu HT, celle-ci intervenant en réparation de son ouvrage, de sorte que le montant total des travaux préconisés, soit 2900 euros, aurait été supérieur si le devis avait été établi par une autre société.

Compte tenu de ces préconisations, l’assureur dommages-ouvrage a adressé deux chèques aux fins d’indemnisation :

— un à l’ordre des anciens propriétaires de l’appartement acquis par les époux [G],

— un à l’ordre de la société ENTREPRISE LEROUX d’un montant de 2900 euros pour les travaux relatifs aux parties communes.

Le syndicat des copropriétaires n’a pas missionné la société ENTREPRISE LEROUX mais la société ANJOU TOITURES pour effectuer des travaux de réparation sur toiture d’un montant de 650,43 euros (facture du 25 janvier 2016) et la société INTEGRAL pour effectuer des travaux d’étanchéité de solin d’un montant de 1458,05 euros (facture du 21 novembre 2016), soit un montant total de 2108,48 euros.

Les désordres se poursuivant, le syndicat des copropriétaires a missionné la société AC COUVERTURE pour effectuer des travaux de mise hors d’eau à titre conservatoire d’un montant total de 330 euros (facture du 16 mars 2018).

Il résulte de ces éléments que le cabinet d’expertise mandaté par l’assureur dommages-ouvrage a tardé à rendre son rapport préconisant les travaux réparatoires et que les époux [G] et le syndicat des copropriétaires de [Localité 15] [Adresse 14] n’ont reçu une indemnisation que trois ans après la déclaration de sinistre. Les travaux n’ont pu être exécutés rapidement et les dommages se sont aggravés compromettant désormais, à terme, la solidité de l’ouvrage. La faute de l’assureur dommages-ouvrage est dès lors établie.

Toutefois, alors que les travaux préconisés par l’expert de l’assureur dommages-ouvrage représentaient 2900 euros pour une majeure partie HT, le montant des travaux commandés, exécutés et validés TTC par le syndicat des copropriétaires en 2016 est bien inférieur. Or, ces travaux se sont révélés inefficaces et les désordres ont perduré postérieurement. Le syndicat des copropriétaires est dès lors également fautif en ce qu’il n’a pas fait exécuter les travaux préconisés par l’expert de l’assureur dommages-ouvrage et a ainsi contribué à l’aggravation des dommages.

En conséquence, il convient de retenir le partage de responsabilité tel que fixé par l’expert judiciaire et de dire que la société SMA SA devra garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations prononcées à son encontre à hauteur de 70% et ce, uniquement pour les dommages matériels, l’assurance dommages-ouvrage ne garantissant pas les dommages immatériels.

Sur les appels en garantie formés par le syndic :

La société FONCIA forme des appels en garantie à l’encontre du syndicat des copropriétaires et de la société SMA SA. Elle indique que :

— l’expert judiciaire a considéré que la responsabilité de la société SMA SA était pleine et entière, qu’elle n’avait pas fait les diligences nécessaires pour déterminer l’origine du sinistre et a fait des propositions d’indemnisation particulièrement tardives,

— ces fautes sont à l’origine du préjudice des consorts [G] et du syndicat des copropriétaires,

— l’expert a retenu la responsabilité de la société SMA SA à hauteur de 70%,

— l’expert judiciaire a également retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires à hauteur de 30%.

Le syndicat des copropriétaires ne s’exprime pas sur cet appel en garantie.

La société SMA SA s’oppose à cette demande. Elle explique que la demande de garantie est malvenue en ce que :

— s’agissant des travaux de reprise des embellissements effectués en 2017, elle avait accepté de mobiliser sa garantie et a adressé un chèque à l’ancien propriétaire du logement, faute d’avoir été avertie de la vente de celui-ci aux époux [G],

— les autres demandes des époux [G] concernent des préjudices immatériels qui ne sont pas couverts et ce, en application des dispositions de l’annexe II de l’article L243-1 du code des assurances.

Sur ce,

Comme indiqué ci-dessus, les désordres étant de nature décennale, la garantie de l’assureur dommages-ouvrage est due. Toutefois, en raison des fautes commises par le syndic dans la gestion du sinistre de l’appartement des époux [G] ayant contribué à l’aggravation du dommage, il convient de limiter l’appel en garantie à l’encontre de la société SMA SA à hauteur de 70%, tel que retenu par l’expert, et ce, uniquement pour les dommages matériels, l’assurance dommages-ouvrage ne garantissant pas les dommages immatériels.

S’agissant de l’appel en garantie contre le syndicat des copropriétaires, les articles 17 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 précisent que le syndic exécute les décisions de l’assemblée des copropriétaires, il représente le syndicat des copropriétaires dans tous les actes civils et en justice et est chargé d’administrer et de gérer l’immeuble.

L’article 1998 du code civil prévoit que le mandant est tenu d’exécuter les engagements contractés par le mandataire, conformément au pouvoir qui lui a été donné. Il n’est tenu de ce qui a pu être fait au-delà, qu’autant qu’il l’a ratifié expressément ou tacitement.

Il résulte de la combinaison de ces deux textes, que le syndicat des copropriétaires est responsable à l’égard des copropriétaires ou des tiers des fautes commises par le syndic, son mandataire, dans l’exercice de ses missions. En conséquence, le syndicat des copropriétaires devra garantir le syndic de toute condamnation.

V – Sur la demande du syndicat des copropriétaires tendant à la condamnation de la société SMA SA à la réparation de ses préjudices :

Sur la responsabilité de l’assurance DO :

Le syndicat des copropriétaires indique que la société SMA SA est exclusivement responsable des dommages qu’il a subis. Il explique qu’elle n’a pas respecté les dispositions de l’article L242-1 du code des assurances en ce qu’elle a tardé à proposer et à verser une indemnisation. Il ajoute que l’indemnité, sous-estimée au regard des préconisations de l’expert judiciaire, n’a pas permis de financer des travaux permettant de remédier aux désordres. Or, il rappelle que l’assureur est tenu de garantir l’efficacité des travaux de reprise entrepris pour mettre fin aux désordres. Il considère que l’accumulation de ces fautes est à l’origine des dommages qui lui ont été occasionnés.

La société SMA SA, en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage, s’oppose à cette demande.

Elle considère que sa proposition d’indemnisation n’était pas tardive en ce que :

— il ressort en substance des dispositions de l’article L.242-1 du code des assurances, que l’assureur dispose d’un délai maximal de 60 jours, courant à compter de la réception de la déclaration de sinistre, pour notifier à l’assuré sa décision quant au principe de la mise en jeu de ses garanties,

— néanmoins, l’annexe II de l’article A.243-1 du code des assurances dispose également que, lorsqu’il décide de ne pas recourir à une expertise, l’assureur doit notifier à l’assuré son offre d’indemnité ou sa décision de refus de garantie dans le délai de 15 jours à compter de la réception de la déclaration de sinistre réputée constituée,

— ces mêmes dispositions précisent que pour être réputée constituée, la déclaration de sinistre devra notamment indiquer la date d’apparition des sinistres, et que, l’assureur dispose d’un délai de dix jours, à compter de la réception de la déclaration de sinistre pour signifier à l’assuré que la déclaration n’est pas réputée constituée et réclamer les renseignements manquants à cette fin,

— en l’espèce, à la suite de la réception de la déclaration de sinistre du 15 décembre 2012, par courrier du 3 janvier 2013, la SMA SA, en qualité d’assureur dommages-ouvrage a sollicité des renseignements complémentaires. Le délai de 10 jours précité est donc respecté,

— ces éléments ont été transmis le 23 janvier 2013 par le syndicat des copropriétaires, si bien que la déclaration de sinistre est réputée constituée le 23 janvier 2013,

— par courrier du 28 janvier 2013, la société SMA SA a informé le syndic de la réception de la déclaration de sinistre réputée constituée le 23 janvier 2013, et de la désignation de Monsieur [C], expert technique du Cabinet EURISK afin d’instruire les sinistres déclarés,

— par courrier du 21 mars 2013, la société SMA SA a notifié une position de garantie au syndicat des copropriétaires concernant les sinistres déclarés,

— il apparaît donc que 57 jours se sont écoulés entre la date de la réception de la déclaration de sinistre réputée constituée le 23 janvier 2013, et la date de l’envoi de la prise de position par la société SMA SA le 21 mars 2013. La société SMA SA a donc respecté le délai de 60 jours pour adresser sa prise de position, et ce, sur la base du rapport préliminaire établi par le Cabinet EURISK, expert technique,

— la proposition d’indemnité était subordonnée au chiffrage des travaux de reprise par l’expert technique mandaté,

— une réunion d’expertise complémentaire a dû être organisée sur place le 24 octobre 2013,

— le rapport d’expertise définitif du Cabinet EURISK, expert technique daté du 30 décembre 2015, a précisé le chiffrage des travaux de reprise,

— par courrier du 7 janvier 2016, la SMA SA a adressé une proposition d’indemnisation au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice,

— la SMA SA a indiqué adresser deux chèques, l’un de 2612,50 euros, à l’ordre des propriétaires à l’époque de la déclaration de sinistre, et l’autre de 2900 euros, à l’ordre de la société ENTREPRISE LEROUX, devant réaliser les travaux de reprise des désordres,

— ces chèques ont été retournés en raison d’une part de la vente du bien aux époux [G] dont elle n’avait pas été informée et d’autre part de l’intervention d’une autre société,

— par courrier du 11 avril 2019, la société SMA SA, confirmait le règlement de l’indemnité, en vue de la réparation des désordres allégués,

— la société SMA SA a adressé un chèque de 2612,50 euros, à l’ordre de Monsieur [G] et Madame [W] et un deuxième chèque de 2900 euros, à l’ordre du syndicat des copropriétaires [Adresse 16],

— en conséquence, la société SMA SA, en qualité d’assureur dommages-ouvrage a parfaitement respecté les délais imposés par les dispositions du code des assurances quant à la prise de position de garantie, et à la proposition d’indemnité.

Elle ajoute que la proposition d’indemnité était suffisante en ce que :

— le Cabinet Fontenoy Immobilier, en sa qualité de syndic, n’a jamais contesté le montant de ces indemnités,

— le syndicat des copropriétaires est donc particulièrement malvenu de faire état de cette prétendue insuffisance du montant de l’indemnité dans le cadre de la présente procédure, et ce, sur la base du chiffrage retenu par l’expert judiciaire,

— si les chèques adressés par la société SMA SA ont été retournés, c’est uniquement en raison d’erreurs dont elle n’est pas responsable,

— de surcroît, le syndicat des copropriétaires ne saurait prétendre que l’estimation faite par l’expert technique mandaté par l’assureur dommages-ouvrage, et l’indemnité proposée seraient insuffisantes, puisque l’entreprise ANJOU TOITURES qui a été mandatée par le syndicat des copropriétaires aux lieu et place de la société LEROUX (pourtant locateur d’ouvrage d’origine) a chiffré ses travaux d’un montant de 650,43 € TTC,

— en tout état de cause, la SMA SA, en qualité d’assureur dommages-ouvrage ayant d’ores et déjà mobilisé ses garanties, et procédé au versement au profit du Cabinet Fontenoy Immobilier, d’une indemnité dont le montant n’a jamais été contesté, le montant des travaux de reprise sollicité par le syndicat des copropriétaires restera à la charge de ce dernier.

Elle soutient enfin que sa garantie n’est pas mobilisable en raison des interventions ultérieures sur l’ouvrage initial. Elle explique que :

— en application des dispositions de l’article L242-1 du code des assurances, l’assurance dommages-ouvrage a vocation à garantir, en dehors de toute recherche de responsabilité, le préfinancement de la totalité des travaux de réparation des dommages de nature décennale au sens des dispositions des articles 1792 et suivants du code civil pouvant être imputés aux locateurs d’ouvrage,

— il faut démontrer l’imputabilité des désordres allégués à l’intervention du locateur d’ouvrage,

— l’ouvrage affecté de désordres doit être dans sa configuration d’origine afin de permettre de déterminer l’origine et la cause des désordres mais aussi le locateur d’ouvrage ayant réalisé les travaux défectueux à l’origine des désordres,

— la responsabilité décennale des locateurs d’ouvrage peut être écartée dans l’hypothèse d’une intervention postérieure à la réception sur l’ouvrage,

— en l’espèce, les travaux ont été réalisés par la société BATI MAN pour le lot étanchéité, la société ENTREPRISE LEROUX pour le lot couverture et la société RFM MEDEIROS pour le lot ravalement,

— la réception a été prononcée le 20 juillet 2005,

— suite à la déclaration de sinistre régularisée auprès de la société SMA SA, le syndicat des copropriétaires a missionné la société ATTILA afin de réaliser des travaux de reprise sur la toiture en 2014,

— le syndicat des copropriétaires a également missionné les sociétés ANJOU TOITURES, AC COUVERTURE et AC ETANCHEITE afin de réaliser des travaux sur la couverture,

— le syndicat des copropriétaires ne saurait prétendre que l’estimation faite par l’expert technique mandaté par l’assureur dommages-ouvrage et l’indemnité versée étaient insuffisantes puisque la société ANJOU TOITURES qu’il a mandatée aux lieu et place de la société LEROUX (pourtant locateur d’ouvrage d’origine) a chiffré ses travaux d’un montant de 650,43 euros TTC et alors que la SMA SA, en qualité d’assureur dommages-ouvrage, a proposé une indemnité d’un montant de 2900 euros TTC,

— la société ANJOU TOITURES est la dernière à être intervenue sur l’ouvrage litigieux et sur la base d’un devis entériné par le seul syndic, d’un montant inférieur à la somme versée par l’assureur dommages-ouvrage,

— l’expert a d’ailleurs souligné l’insuffisance et le caractère non pérenne de ces travaux justifiant d’engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires,

— en tout état de cause, par courrier du 7 janvier 2016, la SMA SA, en qualité d’assureur dommages-ouvrage, a accepté de mobiliser sa garantie à hauteur de 2900 euros pour les travaux de reprise,

— aucune faute ne peut être retenue à l’encontre de la société SMA SA.

Sur ce,

En application des dispositions du premier alinéa de l’article L.242-1 du code des assurances, toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l’ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire avant l’ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l’article 1792-1, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l’article 1792 du code civil.

L’article 1792 du code civil dispose :

Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

Il résulte de l’expertise judiciaire que les travaux réalisés lors de la construction comportent de nombreux défauts de mise en œuvre et ont occasionnés de nombreuses malfaçons constatées par l’expert et notamment :

— ouvrages de couverture : défaut de couverture des caniveaux d’évacuation des eaux pluviales,

— menuiseries extérieures : défaut d’étanchéité à l’air et à l’eau,

— solidité des murs de refend et des acrotères : nombreuses fissures.

L’expert a rappelé que ces ouvrages ont été réceptionnés et que les désordres ont été signalés à l’assureur dommages-ouvrage qui a participé aux opérations d’expertise.

L’expert a confirmé le caractère décennal des désordres en ce qu’ils rendent l’ouvrage impropre à son usage et en affectent à terme la solidité.

L’expert a ajouté que les travaux exécutés postérieurement n’ont pas permis de remédier aux désordres, de sorte qu’ils ont seulement contribué à l’aggravation de ceux-ci.

Ainsi, les désordres qualifiés de décennaux ont pour origine les travaux de construction de l’ouvrage, les travaux réparatoires ayant seulement été inefficaces et n’ayant pas permis d’y remédier.

Par conséquent, la garantie de la société SMA SA, assureur dommages-ouvrage, est due.

Sur les préjudices du syndicat des copropriétaires :

Le syndicat des copropriétaires sollicite les sommes de :

—  6000 euros TTC pour les travaux d’étanchéité du balcon et des murs acrotères,

—  14 355 euros TTC pour la réfection des caniveaux au droit des murs de refend et acrotères,

—  2520 euros TTC pour les frais de maîtrise d’œuvre avec mission complète qui ont été omis par l’expert judiciaire dans son rapport.

Il précise que les travaux pour la réfection des caniveaux ont commencé début novembre 2021, l’ordre de service ayant été signé le 15 septembre 2021.

La société SMA SA conteste ces sommes. Elle indique que :

— elle a accepté de mobiliser sa garantie à hauteur de 2900 euros pour les travaux de reprise,

— le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que cette somme est insuffisante et ne permet pas de supprimer la cause des désordres,

— les frais de maîtrise d’œuvre n’ont pas été évoqués lors des opérations d’expertise judiciaire et soumis à l’appréciation de l’expert,

— le devis de 14 355 euros TTC comprend des prestations complémentaires chiffrées à hauteur de 1185 euros HT qu’il convient de déduire.

Sur ce,

Concernant les travaux d’étanchéité du balcon et des murs acrotères, l’expert judiciaire a souligné que le syndicat des copropriétaires avait communiqué un devis de mission de maîtrise d’œuvre et des devis de réfection partielle des éléments de couverture, et que le diagnostic établi par le Cabinet et Architecte [D] [S] le 20 novembre 2019 ne chiffrait pas les travaux relatifs aux désordres sur les murs et acrotères et planches de rives. Faute d’éléments chiffrés plus précis, il a estimé les travaux à 6000 euros TTC.

Compte tenu de ces éléments, qui ne sont pas contestés par d’autres pièces, il convient d’accorder la somme de 6000 euros TTC au syndicat des copropriétaires au titre des travaux d’étanchéité du balcon et des murs acrotères.

S’agissant des travaux de réfection des caniveaux au droit des murs de refend et acrotères, l’expert judiciaire a indiqué que le syndicat des copropriétaires lui a communiqué deux devis et que celui de la société HERKRUG ETANCHEITE, d’un montant de 14 355 euros TTC correspondait au CCTP. Il a ajouté que le devis comprenait des prestations complémentaires telles que la pose de « lierne » et la création de chatières de ventilation et était le mieux disant, de sorte qu’il a retenu ce devis pour la totalité de la somme de 14 355 euros TTC.

L’ordre de service signé le 15 septembre 2021 fait référence au devis n°77920 d’un montant de 14 471,60 euros TTC. Ni ce devis ni celui soumis à l’expert judiciaire ne sont produits, de sorte que le tribunal ne peut connaître la nature des prestations complémentaires et leur coût. En outre, l’expert ayant retenu le montant du devis dans sa totalité, les prestations complémentaires sont jugées nécessaires aux travaux.

En conséquence, il convient d’accorder la somme de 14 355 euros TTC au syndicat des copropriétaires au titre des travaux de réfection des caniveaux au droit des murs de refend et acrotères.

Relativement aux frais de maîtrise d’œuvre avec mission complète, le syndicat des copropriétaires produit un contrat de maîtrise d’œuvre d’un montant de 2520 euros TTC comprenant une mission de préconisation, de chiffrage et de suivi des travaux à exécuter suivant les validations de l’expert judiciaire.

Si ce contrat n’a pas été soumis à l’expert judiciaire, les frais de maîtrise d’œuvre sont indemnisables au titre de la responsabilité décennale.

Par conséquent, il convient d’accorder la somme de 2520 euros TTC au syndicat des copropriétaires au titre de la maîtrise d’œuvre.

***

Ainsi, la société SMA SA sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de [Localité 15] [Adresse 14] les sommes de :

—  6000 euros TTC au titre des travaux d’étanchéité du balcon et des murs acrotères,

—  14 355 euros TTC au titre des travaux de réfection des caniveaux au droit des murs de refend et acrotères,

—  2520 euros TTC au titre de la maîtrise d’œuvre.

Sur les appels en garantie formés par la société SMA SA :

La société SMA SA forme un appel en garantie à l’encontre du syndicat des copropriétaires et du syndic sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Elle soutient que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages subis par les copropriétaires en raison du défaut d’entretien des parties communes mis à sa charge en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Elle souligne que l’expert judiciaire a relevé le défaut d’entretien fautif des parties communes comme étant à l’origine des désordres.

Elle ajoute que le syndic engage également sa responsabilité pour avoir manqué à ses obligations prévues par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965. Elle précise qu’en l’espèce, le syndic a été alerté dès le mois de décembre 2015 d’infiltrations, qu’elle a adressé deux chèques afin de faire exécuter les travaux réparatoires mais que ceux-ci n’ont pu être encaissés en raison de la vente du bien aux époux [G] et du changement d’entreprise en charge des travaux, faits dont l’assureur n’a pas été informé par le syndic.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande, considérant qu’il a entrepris l’ensemble des diligences pour remédier aux désordres.

La société FONCIA s’oppose également à cette demande. Elle indique que :

— la société SMA SA ne conteste pas l’application de ses garanties,

— le syndic a adressé de multiples relances à l’assureur dommages-ouvrage compte tenu de son absence de diligences,

— les recherches de fuites et les réparations ont été réglées sur les fonds de la copropriété en raison du manque d’instruction du dossier par la société SMA SA,

— les chèques d’indemnisation étaient erronés et ce n’est que le 11 avril 2019 que l’assureur dommages-ouvrage a transmis les chèques rectifiés.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1382 du code civil, dans sa version applicable au litige, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte des pièces produites par les parties que :

— le syndic a déclaré le sinistre survenu dans l’appartement n°35 le 15 décembre 2012 à l’assureur dommages-ouvrage,

— le rapport préliminaire dommages-ouvrage du 20 mars 2013 identifie les causes des dommages : fissuration d’une soudure en tête du couloir de raccordement des bacs sur l’acrotère conjuguée à un défaut de protection en tête du solin par ravalement, défaut ponctuel du faîtage de la couverture des bacs acier et migration d’eau de pluie sous les brisis extérieurs de part et d’autre de la porte-fenêtre à la jonction avec les encuvements maçonnés,

— l’assureur a notifié une décision de garantie le 21 mars 2013,

— le rapport définitif de l’expert de l’assureur du 30 décembre 2015 a chiffré les travaux réparatoires à 5512,50 euros,

— le 7 janvier 2016, l’assureur dommages-ouvrage a adressé deux chèques, un pour les travaux relatifs à l’appartement n°35 acquis par les époux [G] d’un montant de 2612,50 euros et un pour les travaux relatifs aux parties communes à l’ordre de la société ENTREPRISE LEROUX d’un montant de 2900 euros,

— le 20 janvier 2016, le syndic a informé l’assureur de l’erreur quant à l’ordre des chèques,

— des travaux ont été effectués sur les fonds de la copropriété, le chèque ayant été libellé à l’ordre de la société ENTREPRISE LEROUX mais le syndic ayant décidé de ne pas faire appel à cette société,

— ces travaux, moins onéreux, n’ont pas permis de remédier aux désordres puisqu’un nouveau sinistre a été signalé dès 2018,

— l’expert judiciaire a clos son rapport en décembre 2020,

— l’expert a chiffré les travaux réparatoires à 20 355 euros (6000 euros pour les travaux d’étanchéité du balcon et des murs acrotères et 14 355 euros pour la réfection des caniveaux au droit des murs de refend et acrotères).

Ainsi, alors que l’assureur dommages-ouvrage a diligenté une expertise amiable aux fins d’identifier les causes des désordres et a versé une indemnisation aux fins d’effectuer les travaux de nature à y mettre fin, le syndic a décidé de faire appel à une autre société et de faire exécuter des travaux moins onéreux, qui se sont révélés inefficaces et non pérennes. Le syndic a dès lors commis des fautes.

Par sa faute, le syndic a contribué à l’aggravation des dommages, les travaux réparatoires représentant plus de 20 000 euros au moment de l’expertise judiciaire en 2020 alors que des travaux d’un montant de 2900 euros avaient été préconisés en décembre 2015.

Par ailleurs, il est relevé que le syndicat des copropriétaires est responsable des actes commis par le syndic dans le cadre de son mandat.

L’expert judiciaire a évalué la part de responsabilité du syndicat des copropriétaires à 30%. Celle-ci est justifiée au regard des fautes commises par le syndic.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires et le syndic devront garantir in solidum la société SMA SA à hauteur de 30%.

VI – Sur les exclusions, limites et plafonds de la garantie de la société SMA SA :

La société SMA SA rappelle qu’elle est visée par les demandes reconventionnelles et les appels en garantie en qualité d’assureur dommages-ouvrage. Elle soutient que par conséquent, elle est fondée à opposer aux époux [G], au syndicat des copropriétaires ainsi qu’à tout tiers lésé les limites des conditions de la police souscrite, à savoir la franchise contractuelle et le plafond de garantie contractuellement prévus, facultative, opposables à tous, même aux tiers, au sens de l’article L112-6 du code des assurances.

Sur ce,

Si l’article L112-6 du code des assurances prévoit de façon générale que l’assureur peut opposer au porteur de la police ou au tiers qui en invoque le bénéfice les exceptions opposables au souscripteur originaire, cette disposition n’est pas applicable à l’assurance dommages-ouvrage. En effet, en application de l’annexe I de l’article 243-1 du code des assurances relatif à l’assurance de responsabilité décennale, la franchise n’est pas opposable aux bénéficiaires des indemnités. En outre, aucun plafond de garantie ne peut être appliqué aux travaux de construction destinés à l’habitation en vertu de l’article L243-9 du code des assurances.

Ainsi, aucune franchise ou plafond de garantie n’est opposable aux époux [G] et au syndicat des copropriétaires.

VII – Sur les mesures de fin de jugement :

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, aucun élément ne justifiant d’en décider autrement.

Vu les articles 695 et 696 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner in solidum la société SMA SA, le syndicat des copropriétaires et la société FONCIA, parties qui succombent aux dépens, qui comprendront les frais d’expertise.

Il convient d’accorder à Maître Caroline MENGUY le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Vu l’article 700 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société FONCIA à payer aux époux [G] une somme de 6000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. La société SMA SA sera par ailleurs condamnée à payer la somme de 1500 euros à la société AXA au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

La société SMA SA, le syndicat des copropriétaires et la société FONCIA seront en outre déboutés de leurs demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition, contradictoire et en premier ressort,

Révoque l’ordonnance de clôture du 3 février 2025 ;

Prononce la clôture à la date du 15 mai 2025 ;

Constate que l’action intentée contre la société SMABTP en sa qualité d’assureur de la société ENTREPRISE LEROUX a été déclarée irrecevable par ordonnance du 5 décembre 2022 ;

Met hors de cause la société ENTREPRISE LEROUX ;

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] à [Localité 20] (77) et la société FONCIA venant aux droits de la société FONTENOY IMMOBILIER à payer à Monsieur [Y] [G] et Madame [L] [W] épouse [G] les sommes de :

—  500 euros au titre des travaux de reprise des embellissements exécutés en 2017,

—  818,52 euros au titre du surcoût du crédit immobilier,

—  16 800 euros au titre de la perte locative du 1er juin 2019 au 4 octobre 2019 et du 4 octobre 2020 au 31 mai 2021,

—  1500 euros au titre de leur préjudice moral ;

Dit que ces sommes porteront intérêts et que les intérêts dus au moins pour une année entière produiront intérêt en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

Dit que la société SMA SA devra garantir le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] à [Localité 20] (77) et la société FONCIA venant aux droits de la société FONTENOY IMMOBILIER à hauteur de 70% au titre des travaux de reprise des embellissements exécutés en 2017 ;

Dit que le syndicat des copropriétaires devra garantir la société FONCIA ;

Déboute Monsieur [Y] [G] et Madame [L] [W] épouse [G] de leurs demandes de préjudice de jouissance et de préjudice patrimonial ;

Condamne la société SMA SA à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] à [Localité 20] (77) les sommes de :

—  6000 euros TTC au titre des travaux d’étanchéité du balcon et des murs acrotères,

—  14 355 euros TTC au titre des travaux de réfection des caniveaux au droit des murs de refend et acrotères,

—  2520 euros TTC au titre de la maîtrise d’œuvre ;

Dit que le syndicat des copropriétaires de [Localité 15] [Adresse 14] à [Localité 20] (77) et la société FONCIA venant aux droits de la société FONTENOY IMMOBILIER devront garantir in solidum la société SMA SA à hauteur de 30% ;

Rappelle qu’aucune franchise ou plafond de garantie n’est opposable aux époux [G] et au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] à [Localité 20] (77) ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Rejette les demandes tendant à écarter l’exécutoire provisoire de droit de la présente décision ;

Condamne in solidum la société SMA SA, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] à [Localité 20] (77) et la société FONCIA venant aux droits de la société FONTENOY IMMOBILIER aux dépens qui comprendront les frais d’expertise ;

Accorde à Maître Caroline MENGUY le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de [Localité 15] [Adresse 14] à [Localité 20] (77) et la société FONCIA venant aux droits de la société FONTENOY IMMOBILIER à payer à Monsieur [Y] [G] et Madame [L] [W] épouse [G] une somme de 6000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société SMA SA à payer la somme de 1500 euros à la société AXA au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que la société SMA SA devra garantir le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] à [Localité 20] (77) et la société FONCIA venant aux droits de la société FONTENOY IMMOBILIER à hauteur de 70% au titre des dépens et des frais irrépétibles ;

Dit que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] à [Localité 20] (77) et la société FONCIA venant aux droits de la société FONTENOY IMMOBILIER devront garantir in solidum la société SMA SA à hauteur de 30% au titre des dépens et des frais irrépétibles ;

Déboute la société SMA SA, le syndicat des copropriétaires de [Localité 15] [Adresse 14] à [Localité 20] (77) et la société FONCIA de leurs demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles.

Le greffier, Le président,