TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

1ère Chambre

JUGEMENT RENDU LE

09 Décembre 2024

N° RG 23/07234 – N° Portalis DB3R-W-B7H-YYNP

N° Minute :

AFFAIRE

[S] [C]

C/

Société “[G] [Z] et [6], Notaires associés”

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Madame [S] [C]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Dominique VOLUT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0796

DEFENDERESSE

Société “[G] [Z] et [6], Notaires associés”

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0848

L’affaire a été appelée le 16 Octobre 2024 en audience publique, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et les dossiers ayant fait l’objet d’un dépôt devant :

Sandrine GIL, 1ère Vice-présidente

Quentin SIEGRIST, Vice-président

Alix FLEURIET, Vice-présidente

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Henry SARIA, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

Selon acte reçu le 24 juillet 2015 par M. [G] [Z], notaire associé au sein de la société [G] [Z] et [6], Notaires Associés (ci-après la société [Z] [6]), M. [T] [D] et Mme [I] [D] ont vendu à Mme [S] [C] le lot de copropriété n°20 dépendant d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5] (« Dans le bâtiment G, un appartement comprenant : Un studio, salle d’eau avec water-closet et jardinet, le tout figurant sous teinte bleue au plan joint, Et les 33/1.235èmes de la propriété du sol et des parties communes générales »), moyennant le prix de 98 000 euros.

Le 11 septembre 2018, le maire de la commune de [Localité 5] a indiqué au conseil de Mme [C] que le bien n’existait pas en sa forme actuelle en 2006 et n’avait fait depuis, à sa connaissance, l’objet d’aucune autorisation d’urbanisme.

Le 26 juin 2019, Mme [C] a indiqué à M. [Z] qu’elle entendait mettre en cause sa responsabilité dès lors que l’administration considérait que le bien n’avait jamais existé.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 septembre 2023, Mme [C] a fait assigner la société [Z] [6] devant le tribunal judiciaire de Nanterre.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 23 février 2024 auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Mme [C] demande au tribunal de :

— condamner la société [Z] [6] à lui verser la somme de 58 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner la société [Z] [6] aux dépens,

— condamner la société [Z] [6] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 26 avril 2024 auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la société [Z] [6] demande au tribunal de :

— débouter Mme [C] de ses demandes,

— condamner Mme [C] aux dépens avec faculté de recouvrement direct au profit de Maître Valérie Toutain de Hauteclocque conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— condamner Mme [C] à lui verser la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeter l’exécution provisoire.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 27 mai 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de condamnation de la société [Z] [6] à verser des dommages et intérêts à Mme [C]

Mme [C] fait valoir, au visa de l’article 1240 du code civil, que le notaire doit veiller à la validité, l’utilité et l’efficacité des actes qu’il établit, et attirer l’attention des parties sur la portée de leurs engagements ; que M. [Z] n’a en l’espèce pas vérifié l’existence du permis de construire et qu’il n’est pas possible de régulariser la situation du bien ; que l’ancienneté de l’acte et la séparation du lot en deux en 1997 auraient dû alerter le notaire sur la possibilité de l’absence de respect des règles d’urbanisme, d’autant qu’un des lots a été frappé d’insalubrité ; que le notaire ne l’a pas avisée sur les risques d’acquérir un bien construit sans autorisation ; qu’elle n’avait pas à faire connaître son projet de surélévation puisque M. [Z] aurait dû procéder en tout état de cause à cette vérification.

Au titre de son préjudice, Mme [C] sollicite la somme de 58 000 euros, correspondant à la différence entre le prix d’acquisition du bien et sa valeur actuelle compte tenu de la réalisation des travaux sans permis de construire, et fait valoir que si la mairie lui a indiqué qu’il n’existait aucun risque d’effondrement, elle est dans l’impossibilité de procéder à une régularisation, si bien qu’elle ne pourrait pas reconstruire son bien en cas de sinistre ; que si elle avait eu connaissance de ce point lors de la vente, elle aurait pu négocier un réduction du prix ou renoncer à l’acquisition.

La société [Z] [6] oppose que la responsabilité du rédacteur d’acte ne peut être engagée lorsqu’il n’avait pas les moyens de déceler les difficultés en cause ; que le lot vendu résulte de la suppression de deux lots et de leur réunion avec différentes parties communes consécutivement à des assemblées générales des 25 mars et 30 juin 1997 et d’une modification au règlement de copropriété du 17 octobre 1997 publié à la conservation des hypothèques ; que ces actes n’ont pas révélé l’absence d’autorisation administrative et que la recherche de cette autorisation ne se justifiait pas pour un lot créé il y a plus de vingt ans ; que le notaire a établi l’acte sur la base notamment de l’état hypothécaire, de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété, de ses modificatifs et du plan du lot dressé par un géomètre.

Elle ajoute qu’aucun des propriétaires successifs n’a été gêné dans son occupation ; qu’elle n’avait aucune raison de vérifier l’existence de l’autorisation d’urbanisme alors que les documents fournis par la commune ne révélaient aucune difficulté, celle-ci ayant même indiqué qu’elle n’entendait pas se prévaloir de son droit de préemption.

Au titre du préjudice, la société [Z] [6] indique, à titre subsidiaire, que toutes les sanctions civiles, administratives et pénales, sont aujourd’hui prescrites ; que les droits de Mme [C] ne peuvent être remis en cause ; que la mairie de [Localité 5] n’a pas remis en cause l’existence du lot mais a seulement interdit la surélévation au motif que le bien est construit sur une zone de carrières ; que l’agence immobilière n’indique pas en quoi l’absence de permis de construire entraîne une décote du bien de plus de 50% ; que Mme [C] ne lui a jamais indiqué qu’elle subordonnait son acquisition à des travaux de surélévation.

Appréciation du tribunal,

Il résulte de l’article 1240 du code civil que le notaire est tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique (voir, parmi une jurisprudence constante : 1re Civ., 12 novembre 2020, pourvoi n° 19-14.752).

En l’espèce, le 24 juillet 2015, Mme [C] a acquis de M. [T] [D] et Mme [I] [D] le lot de copropriété n°20 dépendant d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5], ainsi désigné : « Dans le bâtiment G, un appartement comprenant : Un studio, salle d’eau avec water-closet et jardinet, le tout figurant sous teinte bleue au plan joint, Et les 33/1.235èmes de la propriété du sol et des parties communes générales ».

L’acte de vente et ses annexes énoncent que :

— la description actuelle du lot n°20 résulte d’un modificatif de l’état descriptif de division et règlement de copropriété du 24 juillet 2015 au terme duquel M. [T] [D] et Mme [I] [D] indiquaient qu’ils avaient réalisé des travaux d’aménagement intérieur dans la partie privative du lot n°20, que la désignation figurant dans le règlement de copropriété du 17 octobre 1997 ne correspondait plus à la réalité et que le lot était désormais désigné de la manière suivante (soit comme dans comme dans l’acte de vente) : « Dans le bâtiment G, un appartement comprenant : Un studio, salle d’eau avec water-closet et jardinet, le tout figurant sous teinte bleue au plan joint » ;

— M. [T] [D] et Mme [I] [D] l’avaient acquis le 22 décembre 2010, avec d’autres lots, de Mme [H] [K] et de Mme [E] [K], qui en avaient hérité suite au décès de [J] [F] le [Date décès 1] 2010 ;

— [J] [F] l’avait acquis du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 5] par acte du 12 décembre 1997, le lot ayant été créé par un modificatif au règlement de copropriété du 17 octobre 1997.

Le modificatif au règlement de copropriété du 17 octobre 1997 (pièce n°11 en demande) dispose que suite à des décisions d’assemblée générale des copropriétaires des 25 mars 1997 et 30 juin 1997, les lots n°4 et 11 sont supprimés et les lots n°12 à 23 sont créés, dont le lot n°20 ainsi décrit : « Bâtiment G, au rez-de-chaussée, un local à usage d’habitation comprenant une pièce, cuisinette, toilettes, douche, débarras et jardinet et les 33/1132 des parties communes générales ». L’acte énonce que cette création résulte de la transformation de parties communes en parties privatives.

Postérieurement à la vente, Mme [C] indique avoir découvert, alors qu’elle envisageait des travaux de surélévation de son bien, que les autorisations administratives pour les travaux antérieurement réalisés n’avaient pas été délivrés.

Elle produit à ce titre :

— un courrier du maire de [Localité 5] du 11 septembre 2018 (sa pièce n°1) qui précise que le certificat d’urbanisme délivré lors de la vente était informatif et que son bien « n’existait pas en sa forme actuelle en 2006 et n’a fait depuis l’objet d’aucune autorisation d’urbanisme à notre connaissance »;

— un courrier de la mairie de [Localité 5] du 3 mai 2022 (sa pièce n°12) qui indique, en réponse à une demande formée au titre de son projet de surélévation, que la mairie n’a pas pu retrouver l’historique des autorisations d’urbanisme, qu’elle a donc saisi l’inspection générale des carrières qui a indiqué que la propriété était minée par d’anciennes carrières de calcaire grossier exploitées par hagues et bourrages ; qu’il n’y a pas eu de travaux de consolidation du sous-sol et que le projet est donc de nature à exposer ses usagers ou des tiers à un risque de mort ou de blessures de nature à entraîner une mutilation ou une infirmité permanente (risque de chute et de déstabilisation du bâtiment) ; que le service habitat-logement prendra contact avec elle pour déterminer les suites qui s’imposent ;

— des échanges avec les services communaux entamés à la fin de l’année 2022 afin de régulariser la situation (courriels échangés en pièce n°14).

Toutefois et en premier lieu, il résulte des éléments précités que la configuration actuelle du lot n°20 résulte principalement du règlement de copropriété du 17 octobre 1997, les parties n’échangeant aucun moyen sur la modification intervenue le 24 juillet 2015 et qui apparaît au demeurant être très limitée puisque consécutive à de simples travaux d’aménagement intérieur. Par ailleurs, le courrier du maire de [Localité 5] du 11 septembre 2018 fait remonter la difficulté à 2006, soit à une date -au demeurant aucunement justifiée- bien antérieure au modificatif du 24 juillet 2015.

Dès lors, compte tenu de l’ancienneté des travaux réalisés en 1997, soit dix-sept ans avant la vente, M. [G] [Z] n’était pas tenu, sauf à soupçonner un problème affectant ce point, de procéder à la recherche de leur autorisation administrative.

En deuxième lieu et à ce titre, Mme [C] indique dans ses conclusions, en page 5 : « De plus, Me [Z] estime que si Mme [C] n’était pas empêchée dans la jouissance de son bien. Néanmoins, il ne tire aucune conséquence de l’impossibilité de régulariser la situation, ni de pouvoir le vendre et du risque d’effondrement de son bien. En effet, la séparation d’un lot en deux s’est produit en 1997 et l’acte étant ancien. Ces deux éléments auraient pu toutefois l’alerter quant à la possibilité que cela n’ait pas été fait dans les règles surtout dans un contexte où l’autre lot a été frappé d’insalubrité ».

Toutefois, le tribunal ne peut déterminer quels sont précisément, dans la partie précitée des conclusions, les « deux éléments » qui auraient pu alerter le notaire sur la réalisation de travaux dépourvus d’autorisation, et en tout état de cause, ni l’ancienneté de l’acte ni la suppression et la création de lots ne sont, en eux-mêmes, susceptibles de constituer des indices de travaux dépourvus d’autorisation administrative.

En outre, l’arrêté d’insalubrité évoqué par Mme [C], adopté le 18 juin 2009, visait un autre lot (n°21) situé dans un autre bâtiment (H) et la demanderesse n’indique pas précisément en quoi l’adoption de cet arrêté était de nature à alerter le notaire sur une possible réalisation de travaux sans autorisation.

Pour le surplus, aucune des pièces versées aux débats n’établit que le notaire pouvait soupçonner que ces travaux ont été réalisés sans obtention des autorisations administratives adéquates.

Partant, alors que la réalisation du lot n°20 n’a fait l’objet d’aucune remise en cause depuis 1997, et qu’aucun élément n’était susceptible d’attirer l’attention du notaire sur une difficulté à ce titre, le notaire, qui a sollicité les documents administratifs idoines (certificat d’urbanisme et note de l’inspection générale des carrières), n’avait pas à rechercher l’autorisation administrative litigieuse.

En troisième lieu, si Mme [C] indique avoir découvert cette situation alors qu’elle escomptait réaliser des travaux de surélévation de son lot, elle ne conteste pas ne pas avoir informé le notaire de ce projet, si bien que ce dernier n’avait pas à réaliser des recherches et vérifications approfondies à ce titre.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il sera jugé que le notaire n’a pas commis de faute et Mme [C] sera déboutée de l’ensemble de ses prétentions.

A titre surabondant, il sera précisé que si la demanderesse indique être dans l’impossibilité de procéder à une quelconque régularisation dont découlerait son préjudice, les éléments qu’elle produit à ce titre ne sont pas univoques. En effet, les courriers faisant état d’une conclusion définitive sur ce point émanent du propre conseil de Mme [C] et ne sauraient donc être probants à cet égard, et aucune des autres pièces émanant de la mairie et versées aux débats ne fait état d’un refus net. Ainsi, parmi les courriels produits (pièce n°14 en demande), l’inspection générale des carrières précise attendre la demande de Mme [C] pour émettre un avis (courriel du 16 novembre 2022) et les échanges se terminent par une prise de rendez-vous téléphonique avec le directeur de l’urbanisme de la mairie (mail du 21 décembre 2022), sans qu’il soit démontré ce qui en est ressorti.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner Mme [C] aux dépens avec faculté de recouvrement direct au profit de Maître Valérie Toutain de Hauteclocque conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur l’indemnité réclamée au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation. En l’espèce, et compte tenu de la situation économique des parties et de l’équité, il y a lieu de condamner Mme [C] à verser à la société [Z] [6] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé que l’article 514 du code de procédure civile énonce que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. La demande visant à l’écarter, qui émane de la partie gagnante, sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

Déboute Mme [S] [C] de sa demande de condamnation de la société [G] [Z] et [6], Notaires Associés, à lui verser des dommages et intérêts,

Condamne Mme [S] [C] aux dépens avec faculté de recouvrement direct au profit de Maître Valérie Toutain de Hauteclocque conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne Mme [S] [C] à verser à la société [G] [Z] et [6], Notaires Associés la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette la demande visant à écarter l’exécution provisoire et rappelle que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

Jugement signé par Sandrine GIL, 1ère Vice-présidente et par Henry SARIA, Greffier présent lors du prononcé .

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT