DOSSIER N° : N° RG 24/04664 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZRWM

AFFAIRE : La société AUDIO LOCKER / La société FRUCTIPIERRE ayant pour représentant légal, la société AEW

Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

LE JUGE DE L’EXECUTION

JUGEMENT DU 07 NOVEMBRE 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : François PRADIER

GREFFIER : Marie-Christine YATIM

DEMANDERESSE

La société AUDIO LOCKER

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Valérie HANOUN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0679

DEFENDERESSE

La société FRUCTIPIERRE

ayant pour représentant légal, la société AEW

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Katy BONIXE de la SELEURL CABINET BONIXE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E2021

Le Tribunal après avoir entendu les parties et/ou leurs avocats en leurs conclusions à l’audience du 12 Septembre 2024 a mis l’affaire en délibéré et indiqué que le jugement serait rendu le 07 Novembre 2024, par mise à disposition au Greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 16 juin 2021, la société SCPI FRUCTIPIERRE a signifié le 16 juin 2021 un commandement de quitter les lieux à l’encontre de la société SAS AUDIO LOCKER, concernant des locaux situés [Adresse 2] à Neuilly-Sur-Seine qu’elle lui avait loué en exécution d’un bail commercial résilié par une ordonnance de référé rendue le 25 novembre 2020 par le tribunal judiciaire de Nanterre, signifiée le 10 décembre 2020.

Par acte du même jour, la société SCPI FRUCTIPIERRE lui a signifié un commandement aux fins de saisie-vente portant sur une créance d’un montant de 177.108,58 €, arrêtée au 15 juin 2021.

Par acte en date du 11 mars 2024, elle lui a signifé un itératif du commandement de quitter les lieux.

Par acte du même jour, elle lui a signifié un intératif du commandement de saisie-vente portant sur une créance de 137.602,06 €, arrêtée au 8 juin 2023.

Par acte en date du 2 avril 2024, la société SAS AUDIO LOCKER a fait assigner la société SCPI FRUCTIPIERRE devant le juge de l’exécution de [Localité 6] aux fins de voir lui accorder les plus larges délais pour apurer la dette locative et pour quitter les lieux.

L’affaire étant venue à l’audience du 12 septembre 2024, à l’occasion de laquelle elle a été retenue.

Aux termes de conclusions écrites qu’elle a soutenues oralement, la société SAS AUDIO LOCKER a modifié ses demandes en ce sens :

— débouter la société FRUCTIPIERRE de ses demandes,

— dire et juger que la société SAS AUDIO LOCKER a apuré sa dette locative et a réglé le loyer trimestriel courant, s’acquittant intégralement de la condamnation de l’ordonnance de référé du tribunal judiciaire du 25 novembre 2020,

— dire et juger que le commandement de quitter les lieux a été délivré alors que la clause résolutoire n’était pas acquise,

En conséquence,

— prononcer la nullité des commandements de quitter les lieux des 16 juin 2021 et 11 mars 2024,

A titre subsidiaire,

— accorder à la société SAS AUDIO LOCKER les plus larges délais pour apurer la dette locative,

— accorder à la société SAS AUDIO LOCKER les plus larges délais pour quitter les lieux,

Au soutien de ses prétentions, elle expose que :

— l’ordonnance de référé lui avait accordé des délais de paiement et suspendu en conséquence la clause résolutoire,

— au moment de la délivrance du commandement de quitter les lieux, la dette locative avait été apurée intégralement, étant précisé qu’il existe des différences entre les montants versés par AUDIO LOCKER et les montants indiqués, des virements n’ont pas été mentionnés dans le décompte, d’autres ont été mentionnés à une autre date et des intérêts non alloués lui ont été facturés,

— la réclamation de loyers correspond aux loyers à compter du 2ème trimestre 2023,

— que l’amélioration de sa situation financière justifie qu’elle puisse bénéficier de délais de paiement en vertu de l’article 1244-1 du code civil,

— que l’octroi de délais pour quitter les lieux est nécessaire compte tenu de la difficulté de trouver un local équipé acoustiquement et du temps pour démonter les installation acosutiques,

Aux termes de conclusions écrites qu’elle a soutenues oralement, la société SCPI FRUCTIPIERRE demande que la société SAS AUDIO LOCKER soit déboutée de l’ensemble de ses prétentions, lui octroyer à titre subsidiaire un délai de deux mois pour quitter les locaux et apurer l’arriéré locatif, la condamner à lui payer la somme de 3500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, faisant observer que :

— en dépit des délais de paiement accordés par le juge des référés, la société SAS AUDIO LOCKER n’a pas respecté les termes de l’ordonnance, de sorte qu’en juin 2021, et de son propre aveu, elle procédait au réglement de l’échéance due au titre de la dette locative, les 16 et 29 juin 2021, soit avec plusieurs jours de retard, sachant que le loyer et les charges courants n’étaient pas davantage payés à bonne date,

— à défaut d’avoir respecté l’échéancier fixé par le juge des référés, le bail commercial du 20 juin 2018 et le bail civil du 13 février 2019 se sont trouvés automatiquement résiliés par exécution de l’ordonnance du 25 novembre 2020,

— en raison du non respect des termes de l’ordonnance de référé du 25 novembre 2020 lui octroyant des délais de paiement et suspendant les effets de la clause résolutoire, de nouveaux délais ne peuvent être accordés à la société SAS AUDIO LOCKER,

— la société SAS AUDIO LOCKER ne communique aucun document permettant d’établir qu’elle a les moyens de faire face à son arriéré locatif,

— sa dette n’a cessé de croître de manière exponentielle depuis 2023, s’établissant à ce jour à la somme de 310.152,14 € et dès lors, autoriser le maintien dans les lieux par l’octroi de délais de grâce supplémentaires, sans garantie du bon paiement de ladite somme, ne reviendrait qu’à permettre à la société SAS AUDIO LOCKER d’accroître davantage sa dette à son égard

— elle a déjà bénéficié de larges délais dès lors qu’elle s’est maintenue dans les lieux suite au commandement de quitter les lieux du 16 juin 2021.

MOTIVATION

Sur la demande de nullité des commandements de quitter les lieux

Aux termes de l’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution, sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.

Au cas particulier, la société SAS AUDIO LOCKER conteste la validité du commandement de quitter les lieux signifié le 16 juin 2021, lequel selon elle, serait fondé sur un décompte erroné figurant sur le commandement aux fins de saisie-vente délivré le même jour.

En l’espèce, le titre exécutoire sur lequel se fonde le commandement de quitter les lieux et qui n’est contesté par aucune des parties est une ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Nanterre en date du 25 novembre 2020 ayant notamment :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial et au bail civil liant les parties sont réunies,

— condamné la société SAS AUDIO LOCKER à payer à la société FRUCTIPIERRE la somme provisionnelle de 189.745,36 € correspondant aux loyers impayés au 20 octobre 2020 pour le bail commercial et la somme provisionnelle de 3773,66 € au 5 octobre 2020 pour le bail civil,

— suspendu les poursuites et les effets de la clause résolutooire contractuelle, à condition que la société SAS AUDIO LOCKER se libère de chacune des provisions ci-dessus allouées, respectivement en 12 acomptes mensuels d’égal montant à verser en plus des loyers et charges courants,

— dit que le paiement du premier de ces acomptes devra intervenir avant le 2 du mois suivant celui de la signification de l’ordonnance et les suivants avant le 2 de chacun des mois suivants,

— dit qu’à défaut de réglement d’un seul acompte ou d’un seul des loyers courants à leur échéance:

° l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

° les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

° la clause résolutoire produira son plein et entier effet,

° il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique, à l’expulsion de la société SAS AUDIO LOCKER et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 3],

° la société SAS AUDIO LOCKER devra payer mensuellement à la société FRUCTIPIERRE, à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges à compter de la date de prise d’effet de la clause résolutoire, indemnité révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance,

Cette ordonnance a été signifiée à la société SAS AUDIO LOCKER par la société SCPI FRUCTIPIERRE le 10 décembre 2020, étant rappellé qu’elle est exécutoire par provision.

Il s’en évince d’une part que l’arriéré locatif s’élevant pour un montant total de 193.518,72 €, devait être acquitté en douze mensualités de 16.126,56 € chacune et que d’autre part, la première échéance devait être payable avant le 2 janvier 2021 et les suivantes avant le 2 de chaque mois, jusqu’au mois de décembre 2021.

Par ailleurs, ce dispositif comporte une clause de déchéance en cas de non respect de cet échéancier selon les les modalités décrites ci-dessus, autorisant la bailleresse à procéder à l’expulsion des lieux loués, procédure à laquelle il pouvait également recourir en cas de non paiement du loyer courant et des charges, au cours des délais accordés.

A cet égard, à la lecture du contrat de bail commercial, le loyer et ses accessoires sont payables d’avance par trimestre les 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre de chaque année. Il en est de même s’agissant du contrat de bail civil.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 1353 alinéa 2 du code civil, c’est au preneur de rapporter la preuve des réglements exigibles à leur échéance.

Ainsi, au jour du commandement de quitter les lieux délivré le 16 juin 2021, la société SAS AUDIO LOCKER aurait dû régler avant cette date les sommes de :

—  96.759,36 €, correspondant aux échéances de janvier à juin 2021,

—  85.241,13 € correspondant aux loyers et charges du bail commercial sur les 1er et 2ème trimestres 2021,

—  3060,88 € correspondant aux loyers et charges du bail civil sur les 1er et 2ème trimestres 2021,

Soit un montant total de 185.061.37 €,

Au vu des décomptes versés aux débats par la société FRUCTIPIERRE pour chacun des deux contrats de bail, le preneur a versé entre le 20 octobre 2020 et le 16 juin 2021 la somme de 171.277.21 €, soit un solde restant dû au 16 juin 2021 de 13.784,16 € de la part du preneur.

En outre, la lecture du décompte à partir du 1er janvier 2021 montre que la société SAS AUDIO LOCKER ne respectait pas le terme fixé par l’ordonnance pour le paiement de chacune des échéances ou celui prévu par les deux contrats de bail s’agissant du réglement du loyer courant. Ainsi, à titre d’exemple, elle a effectué le 16 juin 2021, soit au jour même de la délivrance du commandement, sept virements pour un montant total de 44.816,78 €.

Se contentant de produire uniquement un tableau non signé, non daté et ne comportant aucune identité de son auteur (pièce 8 intitulée extrait compte Bailleur de la comptabilité AUDIO LOCKER), la société demanderesse ne rapporte pas la preuve que certains réglements prétendument effectués avant la délivrance du commandement auraient été comptabilisés par la bailleresse postérieurement, s’agissant notamment du versement de la somme de 1511,26 € le 30 octobre 2020 et celle de 21.270,49 € le 25 février 2021, mais apparaissant le 22 juillet 2021.

Il en est de même s’agissant des virements évoqués par elle, concernant les sommes comptabilisées par la bailleresse le 16 juin 2021 dont elle prétend qu’ils auraient été effectués entre le 30 avril et le 4 juin 2021.

Or, le dépassement même de quelques jours du terme entraîne automatiquement la résiliation du bail, par le jeu de la clause résolutoire, autorisant par voie de conséquence la société bailleresse à engager la procédure d’expulsion des lieux loués.

En dernier lieu, le fait que le commandement de payer retient un montant dû au titre des intérêts produits par l’arriéré locatif, alors que l’ordonnance n’a pas statué sur ce poste, n’a aucune incidence sur la validité de cet acte, dans la mesure où il apparaît que la société SAS AUDIO LOCKER demeurait redevable, au jour de sa délivrance, de la somme de 13.784,16 €, au titre des loyers et charges impayés, ainsi que cela a été évoqué précédemment.

Ainsi, l’erreur affectant le montant réclamé ne justifie donc ni la nullité de la mesure d’exécution ni sa mainlevée mais la limitation de ses effets au montant des sommes effectivement dues.

Par conséquent, au vu de ces observations, il convient de débouter la société SAS AUDIO LOCKER de sa demande d’annulation du commandement de quitter les lieux du 16 juin 2021 et de l’itératif de ce commandement en date du 11 mars 2024.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Au cas particulier, la société SAS AUDIO LOCKER sollicite de nouveaux délais de paiement portant sur l’arriéré locatif dû à ce jour.

Or, en premier lieu, c’est à juste titre que la société FRUCTIPIERRE fait observer que de nouveaux délais de paiement ne peuvent être accordés au preneur, alors que ce dernier n’a pas respecté les échéances fixées par le juge des référés aux termes de son ordonnance du 25 novembre 2020, étant observé qu’au vu des décomptes concernant les deux baux, le solde débiteur au 31 décembre 2021, correspondant au dernier mois de l’échéancier, était passé à la somme de 82.580,10 € pour le bail commercial et à 1522,70 € pour le bail civil.

D’autre part, il ressort de ces mêmes décomptes que le solde de loyers et charges impayés n’a cessé d’augmenter, étant passé à la date du 1er septembre 2024 à la somme de 302.327,32 € pour le bail commercial, et ce d’autant qu’elle n’a effectué plus aucun paiement depuis le mois de mars 2024.

A cet égard, le fait que selon la société SAS AUDIO LOCKER, la bailleresse aurait appliqué une augmentation de 18,65 % du montant du loyer à partir d’avril 2023, n’exonérait pas la locataire du paiement de l’intégralité des loyers et charges qu’elle aurait dû payer, même en faisant abstraction de cette augmentation.

Par ailleurs, les éléments comptables produits par elle ne permettent pas de déduire qu’elle serait en mesure dans le délai maximal de deux ans de s’acquitter de cette dette, étant observé que sur la dernière année 2023, elle a connu une perte d’exploitation de 137.837 €.

Il convient en conséquence, de rejeter les délais de paiement sollicités par elle.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux loués

Il résulte effectivement des dispositions des articles L613-1 et L613-2 du code de la construction et de l’habitation que le juge de l’exécution peut faire bénéficier à l’occupant d’un local à usage commercial les délais prévus à l’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution. Leur durée ne peut en aucun cas être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il doit être tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution deses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré pas faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’espèce, la société SAS AUDIO LOCKER ne produit aucun élément sur les circonstances actuelles qu’elle invoque qui l’empêcheraient de quitter immédiatement les lieux, à savoir la difficulté de trouver un local équipé acoustiquement et le laps de temps relativement long pour démonter ses installations acoustiques, et alors même que depuis le commandement de quitter les lieux du 16 juin 2021, elle a bénéficié de fait d’un délai de plus de 40 mois pour s’y maintenir.

Par conséquent, il convient de débouter la société SAS AUDIO LOCKER de sa demande de quitter les lieux loués.

Sur les frais irrépétibles

La société SAS AUDIO LOCKER succombant assumera la charge des dépens. En outre, elle sera condamnée à verser à la société SCPI FRUCTIPIERRE la somme de 1500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LE JUGE DE L’EXÉCUTION, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la société SAS AUDIO LOCKER de sa demande en nullité du commandement de quitter les lieux du 16 juin 2021 et de l’itératif de ce commandement en date du 11 mars 2024, ainsi que de ses demandes de délais de paiement et de quitter les lieux ;

CONDAMNE la société SAS AUDIO LOCKER à régler à la société SCPI FRUCTIPIERRE la somme de 1500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE la société SAS AUDIO LOCKER aux dépens;

RAPPELLE que la décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et ont signé

Le Greffier Le Juge de l’Exécution