TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 08 DECEMBRE 2025

N° RG 24/01563 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZR5G

N° de minute :

Société SELECTIRENTE

c/

S.A.R.L. ECO-WASH, S.A.R.L. CLEAN LAND

DEMANDERESSE

Société SELECTIRENTE, représentée par la société SELECTIRENTE Gestion

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Anne-Sophie BARDIN LAHALLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A815

DEFENDERESSES

S.A.R.L. ECO-WASH

[Adresse 1]

[Localité 8]

faisant élection de domicile aux lieux loués sis : [Adresse 4]

S.A.R.L. CLEAN LAND

[Adresse 3]

[Localité 7]

toutes deux représentées par Maître Antoine LACHENAUD de la SELARL MCM AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0228

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : François PRADIER, 1er Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Flavie GROSJEAN, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 14 octobre 2025, avons mis au 26 novembre 2025 l’affaire en délibéré, prorogé à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 30 mars 2021, la société SELECTIRENTE a acquis de la SCI CHAPTAL plusieurs biens immobiliers situés [Adresse 5], à LEVALLOIS-PERRET (92300).

Par acte sous seing privé en date du 24 novembre 1998, Monsieur [H] [M] au droit duquel est venue la société SELECTIRENTE, a donné à bail à la société CLEAN LAND un local commercial sis [Adresse 5], à [Localité 9].

Par acte sous seing privé du 23 décembre 2009, le bail a été renouvelé pour une durée de 9 ans moyennant un loyer annuel de 12.000 euros payable trimestriellement et d’avance.

Aux termes d’un acte sous seing privé du 15 février 2022, la société CLEAN LAND a cédé son fonds de commerce exploité dans les locaux loués à la société ECO-WASH.

Alléguant des impayés et visant la clause de garantie solidaire, la société SELECTIRENTE a fait délivrer, par actes de commissaire de justice du 28 mars 2024, aux sociétés CLEAN LAND et ECO-WASH un commandement, visant la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail, de payer la somme de 6.068,08 euros au titre de l’arriéré locatif.

Le preneur n’ayant pas régularisé l’arriéré locatif, la société SELECTIRENTE a, par actes de commissaire de justice du 11 juin 2024, assigné les sociétés CLEAN LAND et ECO-WASH devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre statuant en matière de référé aux fins de voir:

Dire recevable et bien fondée la société SELECTIRENTE en toutes ses demandesConstater qu’à la suite du commandement délivré le 28 mars 2024, la clause résolutoire est acquise faute par la société ECO-WASH d’avoir régularisé la situationEn conséquence

Constater la résiliation du bail et déclarer la société ECO-WASH occupant sans droit ni titre ;Ordonner l’expulsion des lieux loués de la société ECO-WASH ainsi que de celle de tous occupants de son chef et si besoin avec l’assistance de la force publique, ainsi que la séquestration, à ses frais, risques et péril, des marchandises et objet garnissant les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira à Madame, Monsieur le Président de désigner ;Condamner provisionnellement la société ECO-WASH solidairement avec la société CLEAN LAND à payer en principal à la société SELECTIRENTE la somme de 6.348,55 € au titre des loyers et charges impayés, augmenté d’un intérêt de retard calculé sur le taux de base légal ;Dire que le dépôt de garantie sera conservé par la société SELECTIRENTE à titre de premiers dommages et intérêts (Article « PRIX » du contrat de bail) ;Fixer et condamner provisionnellement la société ECO-WASH à payer à la société SELECTIRENTE solidairement avec la société CLEAN LAND une indemnité d’occupation correspondant au montant du dernier loyer facturé, outre les charges et taxes jusqu’à la remise des clés et état des lieux ;Condamner la société ECO-WASH solidairement avec la société CLEAN LAND à payer à la société SELECTIRENTE la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du CPC ;Condamner la société ECO-WASH solidairement avec la société CLEAN LAND aux entiers dépens d’instance en ce compris le coût du commandement de payer.L’affaire étant venue la première fois à l’audience du 12 novembre 2024, elle a fait l’objet de deux renvois.

A l’audience du 14 octobre 2025, la société SELECTIRENTE a soutenu oralement les termes de son acte introductif d’instance et précise que la dette a augmenté à hauteur de 6.600 euros en raison des charges d’eau. Elle fait valoir que le délai d’un mois est expiré sans que le locataire n’en règle les causes de telle sorte que la clause résolutoire est acquise ; que la société CLEAN LAND est tenue solidairement au paiement de la dette en raison de la solidarité stipulée au contrat.

En défense, les sociétés CLEAN LAND et ECO-WASH ont soutenu oralement les termes de leurs dernières conclusions déposées à l’audience et sollicitent :

A titre principal

Constater l’existence de contestations sérieuses et dire n’y avoir lieu à référé,A titre subsidiaire

Suspendre rétroactivement les effets de la clause résolutoire insérée au bail commercial dès lors que l’huissier aura procédé à la conversion de la saisie conservatoire en saisie attribution et que l’éventuel solde aura été réglé par la société ECO WASH dans les deux mois de la signification de l’ordonnance à intervenir,En tout état de cause

Condamner la société SELECTIRENTE à payer à ECO WASH la somme de 3.000EUR au titre de l’article 700 CPC.Ils contestent une pièce produite par le demandeur, à savoir l’estimation des charges d’eau et soutiennent qu’elle ne porte pas sur la consommation réelle ; que la somme facturée pour l’eau s’élève à 1.089 euros tandis que la consommation réelle estimée est de 834 euros par mois ; que la société n’est pas débitrice ; qu’il y’a lieu de retenir l’existence de contestations sérieuses et à titre subsidiaire, de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré de l’affaire a été fixée au 26 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En vertu de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article L145-41 du code de commerce que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit mentionner ce délai.

En l’espèce,

Le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement d’un seul terme de loyers ou accessoires.

Il est constant que la société SELECTIRENTE a fait signifier à la société ECO-WASH un commandement d’avoir à payer la somme de 6.068,08 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 28 mars 2024.

Il n’est, par ailleurs, pas contesté que la société ECO-WASH n’a pas réglé cette somme dans le délai légal d’un mois à compter de la délivrance dudit commandement, de sorte que la clause résolutoire rappelée précédemment aurait vocation à prendre effet à compter du 29 avril 2024. En effet, seul un paiement par chèque d’un montant de 3.597,27 euros a été effectué par la société ECO WASH le 25 avril 2024.

Ce faisant, la société ECO-WASH conteste le montant de la créance, objet de ce commandement, par rapport au montant des charges qui y sont mentionnées, faisant valoir notamment :

— que les charges d’eau qui lui sont facturées sont inexactes en l’absence de comptabilisation sur la base d’une consommation réelle, prévue aux stipulations contractuelles. de sorte que les appels de provision à hauteur de 1.089 euros par trimestre sont incorrects ;

— que les factures des 7 juin et 5 septembre 2023 comportent des dépassements par rapport aux loyers habituellement réclamés (3.597,27 euros) ;

— que les charges appelées sont injustifiées par rapport aux charges générales récupérables de 2023 auprès du locataire, les charges appelées étant d’un montant de 1.481,32 euros tandis que les charges récupérables s’établiraient à hauteur de 281,69 euros ; que le montant réel des charges est inférieur au montant de la provision payée par ECO WASH et qu’aucune régularisation des charges communes n’a été effectuée depuis trois ans alors que cette régularisation doit intervenir annuellement ;

Sur le premier moyen, il convient de constater que l’article 12 du bail commercial du 24 novembre 1998 prévoit que le preneur s’engage à rembourser au bailleur par trimestre la consommation d’eau d’après les indications portées au compteur divisionnaire.

Or il résulte des pièces produites par les deux parties que le bailleur ne justifie, notamment par la production de relevés de compteur ou factures, le montant provisionné au titre des consommations d’eau, si bien que la somme de 1.089 euros figurant au commandement de payer et plus particulièrement au sein des factures éditées les 8 décembre 2022, 7 juin 2023, 5 septembre 2023, 8 décembre 2023 n’est pas établie. Le demandeur produit un courrier électronique du service de sa comptabilité justifiant la facturation de ce montant par l’absence d’accès aux factures d’eau et dans la continuité de ce qui était fait avec le prédécesseur, la société CLEAN LAND (pièce n°11 du demandeur). Or l’argumentation du bailleur est inopérante dès lors qu’elle ne saurait faire échec aux stipulations contractuelles imposant une facturation au réel.

Par conséquent, il y’a lieu de soustraire la somme sérieusement contestable de 4.356 euros (1.089x4) figurant au commandement de payer.

Sur le second moyen, le contrat de bail commercial du 24 novembre 1998 prévoit expressément la révision du prix du loyer tous les trois ans suivant l’indice de référence INSEE.

Il est constant que le défendeur ne conteste pas le montant du loyer habituel de 3.597,27 euros par trimestre, somme réglée entre 2022 et 2024. En revanche, s’agissant du prix du loyer révisé, le défendeur conteste le bienfondé de dépassements inhabituels sur les factures des 7 juin et 5 septembre 2023. S’agissant de la facture du 7 juin 2023, le défendeur soutient dans ses conclusions que la somme de 3.982,51 euros est contestable. Or il ressort de la facture annexée au commandement de payer que le montant du loyer facturé à cette date est de 3.566,68 euros, cette somme étant justifiée par l’application de l’indice de révision des loyers. S’agissant de la facture du 5 septembre 2023, le montant du loyer facturé est de 2.697,33 euros, soit une somme inférieure à ce qui est habituellement facturé.

Dès lors, ce moyen est infondé.

En revanche, cette même facture mentionne un montant identique de 2.697,33 euros au titre du dépôt de garantie qui n’est pas justifié par le demandeur de telle sorte qu’il convient de la soustraire de la somme totale réclamée au sein du commandement de payer.

Sur le troisième moyen, il convient de constater au commandement de payer que le bailleur a facturé au preneur la somme de 182,94 euros, réclamée au titre des provisions sur charges les 8 décembre 2022, 7 juin 2023, 5 septembre 2023 et 8 décembre 2023. Le contrat de bail du 24 novembre 1998 précise, s’agissant des charges, que les parties seront soumises aux obligations résultant de la loi, de l’usage et du règlement de copropriété.

Il en résulte que l’acquisition de la clause résolutoire se heurte à une contestation sérieuse, dès lors que les éléments produits par le bailleur ne permettent pas de déterminer si, au regard des sommes dues au titre de la régularisation des charges, de l’eau et de provisions susceptibles d’avoir été versées sans cause, il existait au 28 mars 2024 une dette de loyers, ce que seul le juge du fond est en mesure d’apprécier. En tout état de cause, la somme non sérieusement contestable, à savoir le montant des loyers facturés, déduction faite des sommes sérieusement contestables des provisions au titre des factures d’eau et de charges ainsi que du dépôt de garantie, ne pouvait s’établir au 28 mars 2024 au-delà de la somme de 3.597,27 euros, payée par la société ECO WASH le 25 avril 2024, qui a donc réglé les causes du commandement faisant échec au constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

La résiliation de plein droit ne pouvant être constatée, il n’y a pas lieu d’ordonner l’expulsion du défendeur, ni de fixer une indemnité d’occupation.

Sur la demande de provision

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Au regard de cette disposition, le juge des référés doit apprécier préalablement si le créancier justifie de l’existence d’une obligation de paiement en sa faveur non sérieusement contestable. Dans cette hypothèse, il lui appartient de fixer souverainement le montant de la provision dans la limite du montant qu’il juge non sérieusement contestable, étant précisé néanmoins que ce montant peut correspondre à la totalité de la créance.

En second lieu, s’il appartient au demandeur à une provision d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, c’est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

En l’espèce, au soutien de sa demande de provision à hauteur de 6.348,55 euros, la société SELECTIRENTE produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 6.348,55 à la date du 25 avril 2024, déduction faite par le demandeur des frais d’huissier de 91,53 euros. Or il ressort du décompte actualisé du 14 octobre 2025, arrêté à la date du 9 octobre 2025 que le défendeur a régularisé cette dette par des paiements postérieurs.

Dès lors que la demande de provision est devenue sans objet, il n’y a pas lieu à référé.

Sur le dépôt de garantie

La demande de la société SELECTIRENTE tendant à dire que le montant du dépôt de garantie lui restera acquis est devenue sans objet, dans la mesure où il n’y a pas lieu à constater la résiliation du bail

En outre, une telle clause s’analysant en une clause pénale, celle-ci est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances que le juge des référés n’a pas le pouvoir d’apprécier lui-même, de sorte que la demande de la requérante formée à ce titre se heurte forcément à une contestation sérieuse.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. La société SELECTIRENTE, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner la société SELECTIRENTE à verser aux sociétés ECO WASH et CLEAN LAND la somme de 1.000 euros chacune.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence:

REJETONS la demande visant à constater l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice du bailleur ;

REJETONS la demande de provision à la somme de 6.348,55 euros ;

REJETONS le surplus des demandes de SELECTIRENTE ;

CONDAMNONS la société SELECTIRENTE aux dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la société SELECTIRENTE à payer à la société ECO WASH la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la société SELECTIRENTE à payer à la société CLEAN LAND la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

FAIT À [Localité 10], le 08 décembre 2025.

LE GREFFIER

Flavie GROSJEAN, Greffier

LE PRÉSIDENT

François PRADIER, 1er Vice-président