DOSSIER N° : N° RG 25/00143 – N° Portalis DB3R-W-B7I-2C5P

AFFAIRE : La société SP3 / La société SAS VARIATIS

Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

LE JUGE DE L’EXECUTION

JUGEMENT DU 21 AOUT 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Amélie DRZAZGA

GREFFIER : Marie-Christine YATIM

DEMANDERESSE

La société SP3

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Bernard BENAIEM de la SELEURL CABINET D’AVOCAT DU PARC MONCEAU, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : G500

DEFENDERESSE

La société SAS VARIATIS

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Mélanie TOLLARD-MOURNEIZON de l’AARPI Listo avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C1888

Le Tribunal après avoir entendu les parties et/ou leurs avocats en leurs conclusions à l’audience du 03 Juin 2025 a mis l’affaire en délibéré au 22 juillet 2025 et indiqué que le jugement serait prorogé au 21 Août 2025, par mise à disposition au Greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par ordonnance de réféfé rendue le 22 octobre 2024, le tribunal judiciaire de NANTERRE, a notamment :

— CONSTATE l’acquisition de la clause de résilitation de plein droit visée dans le bail dérogatoire du 22 avril 2022, au bénéfice de la société VARIATIS, à la date du 1er décembre 2023 ;

— REJETE la demande de délais formée par la SAS SP3 ;

— CONDAMNE la société SAS SP3 à quitter les lieux loués situés [Adresse 1] ;

— AUTORISE, à défaut pour la société SAS SP3 d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique ; (…)

— FIXE une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (56.186,43 euros par mois HT et HC à la date de l’audience), augmentée des charges dues ;

— CONDAMNE la société SAS SP3 à payer à la société SAS VARIATIS la somme de 2.626.603,63 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 06 septembre 2024 (échéance du mois de septembre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2023, à hauteur de la somme de 1.559.074, 42 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

— CONDAMNE la société SAS SP3 à payer à la société SAS VARIATIS, à compter du 1er octobre 2024 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux.

Par acte de commissaire de justice du 22 novembre 2024, au visa de cette décision, la société VARIATIS a fait délivrer à la société SP3 un commandement de quitter les lieux.

Par acte de commissaire de justice du 20 décembre 2024, la société SP3 a fait assigner la société VARIATIS devant le juge de l’exécution, sur le fondement des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, afin de se voir accorder un délai de douze mois, pour quitter les lieux qu’elle occupe, situés [Adresse 1] à [Localité 4].

L’affaire a été retenue après un renvoi à la demande des parties, à l’audience du 3 juin 2025, lors de laquelle les parties ont comparu, chacune représentée par son conseil.

Aux termes de ses écritures, valablement visées par le greffe à l’audience, la société SP3 sollicite du juge de l’exécution de :

— DECLARER la société SP3 recevable et bien fondée en ses demandes ;

— OCTROYER un délai d’un an à la société SP3 pour quitter les locaux ;

— DEBOUTER la société VARIATIS de ses demandes ;

— CONDAMNER la société VARIATIS à verser à la société SP3 la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de cette demande, la société SP3 expose que l’expulsion a été obtenu par le propriétaire par des maneuvres, pour lesquelles elle a déposé une plainte pénale. Elle souligne que l’immeuble loge 1.200 salariés dont certains en situation de handicap, ce qui rend son relogement dans de courts délais impossible. Elle souligne qu’une date de plaidoirie est fixée en appel pour le 16 juin 2025, outre une instance aux fins de requalification du bail pendante au fond. La société SP3 ajoute que la société VARIATIS multiplie les manoeuvres dilatoires dans le cadre de cette procédure au fond, ce alors qu’elle indique qu’elle ne pensait pas avoir à chercher de nouveaux locaux pensant obtenir une décision de requalification du bail. La société SP3 fait valoir qu’un mandataire ad hoc a été nommé, témoignant de sa bonne foi.

En défense, aux termes de ses écritures, valablement visées par le greffe à l’audience, la société VARIATIS sollicite du juge de l’exécution de :

A TITRE PRINCIPAL :

— DEBOUTER la société SP3 de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A TITRE SUBSIDIAIRE, si par impossible un délai devait être octroyé à la société SP3 :

— LIMITER le délai octroyé à la société SP3 pour quitter les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4] à 1 mois ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE ;

— CONDAMNER la société SP3 à verser à la société VARIATIS la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La société VARIATIS souligne quela société SP3 est titulaire d’un bail dérogatoire portant sur des locaux à usage commercial, relevant de l’article L.145-5 code de comerce. Elle estime donc que les articles L.412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution ne sont pas applicables au cas d’espèce. Par ailleurs, la société VARIATIS estime que la société SP3 fait preuve de mauvaise foi et a introduit une instance au fond par opportunisme pour tenter de faire obstacle aux demandes qu’elle présentait en référé. Elle souligne que le bail dérogatoire arrivait à échéance le 21 avril 2025 et que la société SP3 ne justifie d’aucune démarche en vue de relocaliser son activité.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 juillet 2025, ensuite prorogé au 21 août 2025, par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de délais avant expulsion

En application de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable en l’espèce, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales et à condition que lesdits occupants ne soient pas entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Aux termes de l’article L.412-4 du même code, dans la même version que précédemment, applicable depuis le 29 juillet 2023, la durée des délais prévus à l’article L.412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L.441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Il est constant que le juge de l’exécution tient des articles L412-3, L412-4 et R121-1 du Code des procédures civiles d’exécution, le pouvoir d’accorder un délai de grâce à l’occupant d’un local à usage commercial. La société SP3 pouvait donc valablement formuler une telle demande devant le juge de l’exécution.

Le juge de l’exécution ne saurait revenir sur la résiliation du bail prononcée par le titre servant de fondement à la mesure entreprise. Il lui appartient seulement de constater la réunion d’un ou plusieurs des facteurs énumérés à l’article L.412 -4 du code des procédures civiles d’exécution permettant d’en conclure à "l’impossibilité [pour le demandeur au sursis] de se reloger dans des conditions normales".

Il incombe par ailleurs au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires en veillant à ce que l’atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits de l’occupant dès lors que ces derniers apparaissent légitimes.

En l’espèce, au vu de ce qui précède, doivent être déclarés inopérants comme ne relevant pas de l’appréciation du juge de l’exécution, les conséquences financières irrémédiables de la résiliation du bail et le licenciement consécutif des salariés risquant d’en résulter.

Par ailleurs, la société SP3 qui allègue de difficultés pour trouver un local similaire lui permettant la poursuite de son activité, et alors que le bail dérogatoire signé le 22 avril 2022 prenait fin le 21 avril 2025, ne produit pas le moindre justificatif afférent aux recherches entreprises en ce sens et demeurées infructueuses.

La société SP3 ne démontre dès lors pas l’impossibilité dans laquelle elle se trouve de reloger son activité commerciale, à défaut de toute tentative pour ce faire.

En outre, la société SP3 ne démontre pas avoir commencé d’apurer la dette locative ni avoir repris le paiement des indemnités d’occupation qui continuent de courir.

De son côté, la société VARIATIS, bénéficiaire d’un titre exécutoire, doit légitimement pouvoir disposer du local dont la société SP3 est désormais occupante sans droit ni titre.

En conséquence, la demande de délais formulée par la société SP3 sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la société SP3, succombant au présent litige, assumera la charge des dépens. En conséquence, elle sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles et au contraire condamnée à verser à la société VARIATIS la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera enfin rappelé que la présente décision bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge de l’exécution, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

REJETTE la demande de délai avant d’être expulsée formée par la société SAS SP3 ;

CONDAMNE la société SAS SP3 aux dépens ;

CONDAMNE la société SAS SP3 à payer à la société SAS VARIATIS la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que les décisions du juge de l’exécution sont exécutoires de plein droit.

Ainsi jugé et signé le 21 août 2025

Le Greffier La Juge de l’Exécution