TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

03 Novembre 2025

N° RG 24/01843 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZH72

N° Minute :

AFFAIRE

S.D.C. [Adresse 2]

C/

[D] [N], [W] [C] [N]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

S.D.C. [Adresse 2]

Sarl CENTURY 21 L’AMI IMMOBILIER CONSEIL – NEOSYNDIC

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maître François DE LASTELLE de la SELEURL CABINET DE LASTELLE PIALOUX, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0070

DEFENDEURS

Monsieur [D] [N]

[Adresse 4]

[Localité 5]

défaillant

Madame [W] [C] [N]

[Adresse 4]

[Localité 5]

défaillant

En application des dispositions de l’article 802 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Septembre 2025 en audience publique devant Céline CHAMPAGNE, Vice-Président, statuant en Juge Unique, assistée de Frantz FICADIERE, Greffier, lors des débats.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

M. [D] [N] et Mme [W] [N] sont propriétaires des lots 111 et 10 au sein de l’immeuble du [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant du non paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires les a fait assigner en paiement, par acte délivré le 28 février 2024.

Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires demande, au visa des articles 10, 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 35 du décret du 17 mars 1967, 1343-2 et 1343-10 du code civil, de :

«condamner solidairement Monsieur [D] [N] et Madame [W] [N] à payer au syndicat des copropriétaires demandeur la somme de 9318,34 euros représentant l’arriéré de charges du 1er avril 2022 au 15 février 2024, 1er trimestre 2024 inclus

condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 402 euros au titre des frais exposés par la copropriété à cette même date et ce en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1065

Dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2024

Ordonner la capitalisation desdits intérêts

Condamner solidairement les défendeurs au paiement des sommes de 4000 euros à titre de dommages et intérêts et 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Condamner solidairement les défendeurs en tous les dépens qui comprendront d’ores et déjà la somme de 768 euros et le coût des présentes. »

M. et Mme [N] n’ont pas constitué avocat.

Il est fait expressément référence aux termes de l’assignation du demandeur pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions.

La clôture a été prononcée le 15 novembre 2024 et l’audience des plaidoiries a été fixée au 02 septembre 2025, à l’issue de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 03 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que «les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable aux faits de l’espèce, dispose pour sa part que : «par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; »

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

Le syndicat des copropriétaires réclame en l’espèce paiement de la somme de 9318,34 euros au titre des charges arrêtées au 15 février 2024, outre celle de 402 euros au titre des frais nécessaires.

Il justifie par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. et Mme [N] sont propriétaires des lots n° 111 et 10 au sein de l’immeuble susvisé.

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les appels de fonds et relevés de charges,

— les procès-verbaux des assemblées générales du :

-18 novembre 2021 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 janvier 2020 au 31 décembre 2020 et approuvé le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 janvier 2022 au 31 décembre 2022 ,

-20 septembre 2023 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 janvier 2022 au 31 décembre 2022, ayant approuvé divers comptes travaux, ayant approuvé la rectification du budget prévisionnel pour la période du 01 janvier 2023 au 31 décembre 2023, ayant approuvé le budget prévisionnel pour la période du 01 janvier 2024 au 31 décembre 2024

-25 avril 2022 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 janvier 2021 au 31 décembre 2021, ayant approuvé la rectification de la confirmation du budget prévisionnel pour la période du 01 janvier 2022 au 31 décembre 2022, ayant approuvé le budget prévisionnel du 01 janvier 2023,

— une situation du compte de M. et Mme [N] du 01 janvier 2022 au 01 janvier 2024 faisant apparaître un solde débiteur de 11 547,84 euros, incluant le montant des charges, des frais de recouvrement et des frais de procédure (pièce 4),

— un relevé de ventilation des charges détaillant les sommes dues au titre des charges, honoraires du syndic, frais de procédure, dépens, sur la période du 15 février 2003 au 01 janvier 2024 (pièce

7), mentionnant un total de 9318,34 euros s’agissant des sommes dues au titre des charges et 402 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.

— le jugement en date du 18 septembre 2023, rendu par la présente juridiction, ayant condamné

M. et Mme [N] à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 7557,05 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 01 octobre 2019 au 01 janvier 2022, appel du premier trimestre inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 22 février 2022, le syndicat des copropriétaires indiquant que ces sommes ont été recouvrées.

Il ressort de la comparaison entre les pièces 4 et 7 que la pièce 7 ne fait pas apparaître les règlements effectués par M. et Mme [N] en 2022 et 2023 figurant dans la situation de leur compte établi par le syndic (pièce 4) et qu’à la date du 01 janvier 2022 il est mentionné un total global dû de 1413,95 euros, après appel de la provision du premier trimestre 2022, alors qu’il est de 9390,05 euros dans la situation de compte figurant en pièce 4.

Ainsi, au vu des différences figurant entre ces deux pièces et dans la mesure où l’origine de la pièce 7 n’est pas déterminée, il convient de se baser sur la situation du compte de M. et Mnme [N] figurant en pièce 4 et établi par le syndic.

Le montant de la créance doit être justifié par un décompte actualisé remontant jusqu’à l’origine de la dette du copropriétaire, lequel doit détailler l’ensemble des charges appelées et qui constitue le solde débiteur du copropriétaire.

Par ailleurs, ce décompte ne doit pas inclure de reprise de solde antérieur, caractérisé par l’intégration dans le décompte d’un report du solde débiteur lorsque les comptes ont été arrêtés, mais doit détailler et présenter l’ensemble des charges qui ont été appelées.

En l’espèce, la situation de compte produite mentionne un « solde à nouveau » d’un montant de 8456 euros.

Le syndicat des copropriétaires n’explique pas à quoi se rapporte ce montant et les pièces produites ne permettent pas d’en déterminer l’origine.

Cette somme ne sera donc pas retenue.

Le syndicat des copropriétaires explique que les sommes auxquelles M. et Mme [N] ont été condamnées par le jugement du 18 septembre 2023 ont été recouvrées et qu’il sollicite par conséquent qu’il soit statué sur les charges portant sur la période du 01 avril 2022 au 15 février 2024, soit la somme de 9318,34 euros en principal.

Il ressort toutefois de la situation de compte produite en pièce 4 que le décompte des sommes dues, à compter du 01 avril 2022, au titre des seules charges, s’élève à 10 386,50 euros et que le compte de M. et Mme [N] a été crédité, durant cette période, à hauteur de 6355 euros.

Le montant dû s’élève donc à la somme de 4031,50 euros dont il convient de déduire le « solde à nouveau » non justifié.

Le syndicat des copropriétaires doit par conséquent être débouté de sa demande en paiement au titre des charges impayées.

Concernant la demande portant sur les frais nécessaires, à hauteur de 402 euros, le syndicat des copropriétaires indique qu’elle représente les frais engagés pour le recouvrement de sa créance depuis la première mise en demeure du 21 octobre 2019.

Il se base sur la ventilation des charges, produite en pièce 7, faisant état des sommes suivantes :

-42 euros au titre de la délivrance d’une mise en demeure par le syndic, facturés le 20 avril 2023,

-120 euros au titre de la délivrance d’un commandement de payer par le syndic, facturés le 22 juin 2023,

-240 euros au titre du suivi de procédure effectué par le syndic, facturés le 03 décembre 2023.

Ces sommes sont également mentionnées dans la situation de compte établie par le syndic (pièce 4).

Le syndicat des copropriétaires ne produit cependant que le contrat conclu avec le syndic pour une durée d’un an à compter du 20 septembre 2023 si bien qu’il n’est pas possible de déterminer le montant contractuellement prévu pour les frais de mise en demeure et de commandement de payer facturés avant cette date.

S’agissant de la somme de 240 euros, facturée au titre du suivi de procédure effectué par le syndic, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire

constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.

Ces frais ne sont donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ; ils ne pourraient être pris en compte que s’ils sortaient de la gestion courante du syndic et traduisaient des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant, ce dont il n’est pas justifié en l’espèce.

Il convient donc également de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement des frais nécessaires au recouvrement.

Le syndicat des copropriétaires ayant été débouté de sa demande en paiement, il convient par conséquent de le débouter également de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, est condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de l’intégralité de ses demandes ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] aux entiers dépens de l’instance ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

signé par Céline CHAMPAGNE, Vice-Président et par Georges DIDI, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT