MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 26 Mars 2026

DOSSIER : N° RG 21/01285 – N° Portalis DBX4-W-B7F-P27I

NAC : 54G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 9

JUGEMENT DU 26 Mars 2026

PRESIDENT

Monsieur SINGER, Juge

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

M. PEREZ,

DEBATS

à l’audience publique du 20 Mai 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSE

S.D.C. ENSEMBLE IMMOBILIER, [Localité 1], [Localité 2], [Localité 3], [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société LOFT ONE, au RCS de, [Localité 4] sous le n°384 883 609, dont le siège social est sis, [Adresse 2]

représentée par Maître Marie-agnès TROUVÉ de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 49

DEFENDERESSES

Compagnie d’assurance ALLIANZ IARD, RCS, [Localité 5] 540 210 291, venant aux droits de la société AGF IART, attraite en sa double qualité d’assureur dommages ouvrageset constructeur non réalisateur pour la société, [Adresse 3], dont le siège social est sis, [Adresse 4]

représentée par Maître Jean-marc CLAMENS de , avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 326

S.A. DALKIA, dont le siège social est sis, [Adresse 5]

représentée par M^e Jean-david BASCUGNANA, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire :

S.C., [Adresse 6], RCS de, [Localité 5] 494 270 382, dont le siège social est sis, [Adresse 7]

représentée par Maître Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN – ESPAGNO, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 328

S.A.R.L. INGENIERIE ALET FELIX & ASSOCIES – INAFA RCS, [Localité 4] 339 638 348, dont le siège social est sis, [Adresse 8]

représentée par Maître Sylvie GENDRE de la SELAS D’AVOCATS ATCM, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 86

S.A.S. SPIE INDUSTRIE & TERTIAIRE, RCS, [Localité 6] 440 055 861, dont le siège social est sis, [Adresse 9]

représentée par Maître Coralie SOLIVERES de la SCP D’AVOCATS SALESSE ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 243

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EXPOSÉ DU LITIGE

La société SC RESIDENCE, [Localité 1], [Localité 2] a entrepris la construction d’un ensemble immobilier de six bâtiments à usage d’habitation, totalisant 165 logements destinés à être soumis au régime de copropriété au sens des dispositions de la loi du 10 juillet 1965.

Une assurance dommages ouvrage a été souscrite auprès de la compagnie ALLIANZ IARD, laquelle est également l’assureur CNR de la société SC RESIDENCE, [Localité 1], [Localité 2]

Sont notamment intervenus à cet acte de construire :

— le cabinet ALET, architecte de conception,

− INAFA, maître d’œuvre d’exécution,

− la société SPIE SUD-OUEST, aux droits de laquelle vient la société SPIE INDUSTRIE & TERTIAIRE, au titre des lots « 15 – plomberie sanitaire » et « 16 – chauffage VMC », aux termes de marchés en date du 17 octobre 2008

La société Dalkia s’est vue confier la maintenance de la résidence.

L’ensemble immobilier a fait l’objet d’une réception avec réserves le 11 mai 2010.

Par la suite, le syndicat des copropriétaires a déploré l’existence, la persistance et l’aggravation généralisée de nombreux dysfonctionnements, malfaçons et manquements affectant :

— le chauffage collectif et l’eau chaude sanitaire,

— les colonnes d’alimentation eau froide, eau chaude sanitaire et chauffage,

— les locaux poubelles,

— les colonnes sèches,

— les enduits sur façade.

Le syndicat des copropriétaires a saisi le juge des référés près le tribunal de grande instance de Toulouse au contradictoire du promoteur, la société SC RESIDENCE, [Localité 1], [Localité 2], de son assureur CNR et DO, la société ALLIANZ IARD, et de la société DALKIA aux fins de solliciter une mesure d’expertise judiciaire.

La société DALKIA a appelé en cause aux fins d’ordonnance commune la société SPIE INDUSTRIE & TERTIAIRE.

Par ordonnance de référé en date du 9 octobre 2015, M., [M] a été désigné. Il a déposé son rapport le 14 mars 2019.

Suivant exploits de commissaire de justice des 12 et 17 février 2021, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier, [Adresse 10], représenté par son syndic en exercice la société LOFT ONE, a assigné devant le tribunal judiciaire la société, [Adresse 11], [Adresse 12], [Localité 1], [Localité 2], la société ALLIANZ IARD, la société SPIE INDUSTRIE et TERTIAIRE et la société DALKIA aux fins de les condamner in solidum au paiement de sommes au titre de travaux de reprise et d’indemnisation de la surconsommation électrique et de l’indemnisation du trouble de jouissance collectif.

Par exploit de commissaire de justice du 15 décembre 2021, la société SPIE INDUSTRIE et TERTIAIRE a assigné la société INGENIERIE ALET FELIX ET ASSOCIES (INAFA) aux fins notamment de la condamner à la garantir des condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre.

Une ordonnance de jonction a été rendue le 22 février 2022.

La clôture est intervenue le 28 janvier 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience du 20 mai 2025. A l’issue des débats, elle a été mise en délibéré au 29 août 2025. Le délibéré a été prolongé à de nombreuses reprises en raison de la surcharge de travail du magistrat rédacteur.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 15 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier, [Adresse 10], représenté par son syndic en exercice la société CABINET, [K], [V] sollicite du tribunal, au visa des articles 1792 et suivant du code civil et de l’article 124-3 du code des assurances, de :

— condamner in solidum la société SC, [Adresse 12], [Localité 1], [Localité 2], la société ALLIANZ IARD en sa double qualité d’assureur CNR et assureur dommages-ouvrage, ainsi la société SPIE BUILDING SOLUTIONS à lui payer la somme de 284.875,00 € HT au titre des travaux de reprise et d’installation de chauffage, outre indexation selon l’indice BT01 entre le jour du dépôt du rapport d’expertise de Monsieur, [M] (14 mars 2019) et le jugement à intervenir, outre intérêts au taux légal au-delà et anatocisme par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, outre le taux de TVA applicable au jour du jugement,

— condamner in solidum la société SC RESIDENCE, [Localité 1], [Localité 2], la société ALLIANZ IARD prise en sa double qualité d’assureur CNR et assureur dommages-ouvrage ainsi la société SPIE BUILDING SOLUTIONS et la société DALKIA au paiement d’une somme de 30.000,00 € au titre des travaux de réfection et dispositif de production d’eau chaude sanitaire des bâtiments A1 A2, A3, outre indexation selon l’indice BT01 entre le jour du dépôt du rapport d’expertise de Monsieur, [M] (14 mars 2019) et le jugement à intervenir, outre intérêts au taux légal au-delà et anatocisme par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, outre le taux de TVA applicable au jour du jugement,

— à défaut, condamner la société SC RESIDENCE, [Localité 1], [Localité 2] et la société SPIE BUILDING SOLUTIONS à faire les travaux de reprises ponctuelles sur le dispositif d’eau chaude sanitaire, sous une astreinte provisoire de 150,00 € par jour de retard, laquelle commencera à courir 8 jours après la signification du jugement à intervenir, et ce, pendant un délai de trois mois,

— condamner in solidum la société SC RESIDENCE, [Localité 1], [Localité 2], la société ALLIANZ IARD prise en sa double qualité d’assureur dommages-ouvrage et CNR, la société SPIE BUILDING SOLUTIONS ainsi que la société INAFA au paiement de la somme de 20.000,00 € HT au titre de la mise en place d’un dispositif d’évacuation des eaux de lavage dans les locaux poubelles, outre indexation selon l’indice BT01 entre le jour du dépôt du rapport d’expertise de Monsieur, [M] (14 mars 2019) et le jugement à intervenir, outre intérêts au taux légal au-delà et anatocisme par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, outre le taux de TVA applicable au jour du jugement,

— condamner in solidum la société SC RESIDENCE, [Localité 1], [Localité 2], la société ALLIANZ IARD prise en sa double qualité d’assureur dommages-ouvrage et CNR, la société SPIE BUILDING SOLUTIONS au paiement de la somme de 6.847,92 € au titre de la souscription d’une assurance dommages ouvrage,

— condamner in solidum les sociétés SC RESIDENCE, [Localité 1], [Localité 2], ALLIANZ IARD prise en sa double qualité d’assureur dommages-ouvrage et CNR, SPIE BUILDING SOLUTIONS au paiement de la somme de 7.000,00€ au titre de la surconsommation électrique,

— condamner in solidum les sociétés SC RESIDENCE, [Localité 1], [Localité 2], ALLIANZ IARD prise en sa double qualité d’assureur dommages-ouvrage et CNR, SPIE BUILDING SOLUTIONS au paiement de la somme de : 5.092,80 € au titre des frais d’investigation préfinancés par le syndicat des copropriétaires ,([D],/[A]),

— condamner in solidum les sociétés SC RESIDENCE, [Localité 1], [Localité 2], SPIE BUILDING SOLUTIONS, ALLIANZ IARD prise en sa double qualité d’assureur dommages-ouvrage et CNR, au paiement de la somme de 20.000,00 € au titre des travaux de reprise découlant de mesures prématurées de l’installation de chauffage,

— condamner in solidum les sociétés SC RESIDENCE, [Localité 1], [Localité 2], ALLIANZ IARD prise en sa double qualité d’assureur dommages-ouvrage et CNR, SPIE BUILDING SOLUTIONS au paiement d’une somme globale et forfaitaire de 100.000,00 € au titre de l’indemnisation du trouble de jouissance collectif subi par le syndicat des copropriétaires depuis la livraison de la résidence jusqu’au jour du jugement à intervenir,

— condamner in solidum les sociétés codéfenderesses au paiement de la somme de 15.000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens de l’instance en ce compris le remboursement des frais de l’expertise judiciaire de Monsieur, [S], [M],

— condamner in solidum les sociétés codéfenderesses à supporter les sommes découlant de l’application de l’article A444-32 du Code de commerce dans l’hypothèse d’un recours à l’exécution forcée de la décision à intervenir,

— ne pas écarter le bénéfice de l’exécution provisoire.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 13 mai 2024, la société SC RESIDENCE sollicite du tribunal, au visa des articles 1792 et suivant du code civil et de 1231-1 du code civil, de :

— rejeter la demande du syndicat des copropriétaires en paiement de la somme de 284.875€ au titre des travaux de reprise des installations de chauffage,

— à titre subsidiaire, mettre à la charge du Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier, [Adresse 13] A 30 % de responsabilité concernant le dommage relatif au dysfonctionnement des installations de chauffage, pour cause de défaut de maintenance durant la période de 2010 à 2015 et d’intervention inappropriée des résidents,

— En conséquence,

— limiter la somme susceptible d’être allouée au Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier, [Adresse 14], [Localité 2], [Adresse 15] au titre des dysfonctionnements des installations de chauffage, à la somme de 199.412,50 euros HT,

— ordonner à la SA ALLIANZ IARD en sa qualité dommages-ouvrage, à avoir à préfinancer le coût de ce désordre de nature décennale,

— subsidiairement, condamner in solidum la SA ALLIANZ IARD, assureur constructeur non réalisateur de la SCI, [Adresse 16], [Adresse 17], et la SAS SPIE INDUSTRIE ET TERTIAIRE à avoir à relever et garantir indemne la SCI, [Adresse 16], [Adresse 17], dans l’éventualité d’une quelconque condamnation prononcées au titre des dysfonctionnements des installations de chauffages,

— rejeter la demande en paiement de 30.000 euros du Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier, [Adresse 14], [Localité 2] ÎLOT A au titre des dysfonctionnements du dispositif de production d’eau chaude sanitaire,

— condamner la SAS SPIE INDUSTRIE ET TERTIAIRE à respecter ses engagements pris, et à intervenir en réparation, sous astreinte,

— subsidiairement, condamner in solidum la SA ALLIANZ IARD, assureur constructeur non réalisateur de la SCI, [Adresse 18], et la SAS SPIE INDUSTRIE ET TERTIAIRE à avoir à relever et garantir indemne la SCI, [Adresse 16], [Adresse 17], dans l’éventualité d’une quelconque condamnation prononcées au titre des dysfonctionnements des installations de chauffages,

— rejeter la demande en paiement de 20.000 euros du Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier, [Adresse 14], [Localité 7] A au titre des travaux d’installation des siphons de sols et d’organes d’évacuation des eaux usées des locaux poubelles,

— subsidiairement et dans l’éventualité d’une quelconque condamnation prononcée à l’encontre de la SCI SC RESIDENCE, [Localité 1], [Localité 2],

— ordonner à la SA ALLIANZ IARD, assureur dommages-ouvrage de mettre en œuvre sa garantie dommage-ouvrage au titre des travaux d’installation des siphons de sols et d’organes d’évacuation des eaux usées des locaux poubelles,

— condamner in solidum la SA ALLIANZ IARD, assureur constructeur non réalisateur de la SCI, [Adresse 18], la SAS SPIE INDUSTRIE ET TERTIAIRE et la société INAFA à avoir à la relever et garantir indemne,

— rejeter la demande forfaitaire de 20.000 euros du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier, [Adresse 14], [Localité 7] A au titre des interventions ponctuelles sur l’installation d’eau chaude sanitaire,

— débouter le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier, [Adresse 19] de sa demande de condamnation sous astreinte de la SCI, [Adresse 18] à faire réaliser les travaux de reprises ponctuelles sur le dispositif d’eau chaude eu égard au fait qu’elle est étrangère aux désordres,

— ordonner la condamnation de la SA ALLIANZ IARD, en sa qualité d’assureur dommage-ouvrage, à avoir à mettre en œuvre sa garantie,

— subsidiairement, et dans l’éventualité d’une quelconque condamnation prononcée à l’encontre de la SCI, [Adresse 18], condamner in solidum la SA ALLIANZ IARD, son assureur constructeur non réalisateur, la SAS SPIE INDUSTRIE ET TERTIAIRE et la SA DALKIA à avoir à la relever et garantir indemne,

— rejeter la demande en paiement du Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier, [Adresse 14], [Localité 7] A au titre de la souscription d’une assurance DO à hauteur de 6847,92€,

— subsidiairement, dans l’éventualité d’une quelconque condamnation prononcée à l’encontre de la SCI, [Adresse 18], condamner in solidum les défendeurs à avoir à relever et garantir indemne,

— rejeter la demande en paiement du Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier, [Adresse 14], [Localité 7] A au titre de la surconsommation électrique,

— subsidiairement, limiter cette indemnisation à hauteur de 3700 €,

— très subsidiairement, dans l’éventualité d’une quelconque condamnation prononcée à l’encontre de la SCI SC RÉSIDENCE, [Localité 1], [Localité 2], condamner in solidum la SA ALLIANZ IARD, son assureur constructeur non réalisateur, la SA SPIE INDUSTRIE ET TERTIAIRE et la SAS DALKIA à avoir à relever et garantir indemne,

— rejeter la demande en paiement du Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier, [Localité 8] au titre des frais d’investigation à hauteur de 5092,80€ au titre des frais d’investigation,

— subsidiairement, dans l’éventualité d’une quelconque condamnation prononcée à l’encontre de la SCI SC, [Adresse 12], [Adresse 20], condamner in solidum la SA ALLIANZ IARD, son assureur constructeur non réalisateur, la SA SPIE INDUSTRIE ET TERTIAIRE et la SAS DALKIA à avoir à relever et garantir indemne,

— rejeter la demande d’indemnisation du Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier, [Localité 8], au titre d’un prétendu trouble collectif subi par le Syndicat des Copropriétaires,

— subsidiairement et en toute hypothèse, condamner la SA ALLIANZ IARD, assureur constructeur non réalisateur de la SCI, [Adresse 18], la SAS SPIE INDUSTRIE ET TERTIAIRE et la SAS DALKIA, à avoir à la relever et garantir indemne dans l’éventualité d’une quelconque condamnation prononcée à son encontre tant au titre des travaux de reprise, des préjudices immatériels, de frais de défense et des dépens,

— débouter le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— à titre subsidiaire, condamner in solidum tout succombant à relever et garantir indemne la SCI, [Adresse 18] des condamnations qui pourraient être mises à sa charge à ce titre,

— condamner in solidum tout succombant à avoir à verser à la SCI SC RÉSIDENCE, [Localité 1], [Localité 2] une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum tout succombant aux dépens en ceux compris les frais d’expertise judiciaire de Monsieur, [M] dont distraction au profit de la SCP MONFERRAN et Associés, sur ses offres de droit,

— écarter l’exécution provisoire.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 24 juin 2024, ALLIANZ IARD sollicite du tribunal, au visa des articles 1792 et suivant du code civil et de l’article L.241-1 et suivant du code des assurances, de :

à titre principal,

— limiter l’application des garanties souscrites auprès de la compagnie Allianz aux seules réparations imputables à un vice de construction :

—  70 % pour la reprise générale de l’installation de chauffage,

—  85 % pour le dispositif de production d’ECS,

— déclarer la compagnie Allianz fondée à contester la prise en charge des préjudices non pécuniaires,

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses prétentions en réparation du préjudice de jouissance,

à titre reconventionnel,

— condamner in solidum les sociétés Spie et Dalkia à relever et garantir la compagnie Allianz pour toutes condamnations prononcées à son encontre au titre des dysfonctionnements du chauffage et des dysfonctionnements de dispositif de production d’ECS,

— condamner in solidum les sociétés Spie et Inafa à relever et garantir la compagnie Allianz pour toutes condamnations prononcées à son encontre au titre de l’absence d’organes d’évacuation des eaux usées dans le local poubelle,

— condamner in solidum les sociétés Spie, Dalkia et Inafa à verser à la SMA SA la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de la Selas Clamens Conseil à valoir sur son offre de droit conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières conclusions communiquées par voie électronique le 24 juin 2024, la SARL INGENIERIE ALET FELIX ET ASSOCIES (INAFA) sollicite du tribunal de :

— débouter la compagnie ALLIANZ IARD, la société SPIE BUILDING SOLUTION venant aux droits de la société SPIE INDUSTRIE & TERTIAIRE et toutes autres parties de leur demandes et recours en garantie à son encontre en l’absence de tout lien direct de cause à effet rapporté sur les deux griefs « dispositif de production d’ECS » et « siphon du local poubelle »,

Subsidiairement,

— ramener la part de la société INGENIERIE ALET FELIX & ASSOCIES (INAFA) à 20% maximum de la somme de 20 000 euros au titre du grief « siphon local poubelle »,

— rejeter toutes autres demandes sans lien de cause à effet avec la mission de la société INGENIERIE ALET FELIX & ASSOCIES (INAFA) et en l’absence de toute réalité des préjudices allégués et de toute justification des quantums,

— condamner tout succombant à régler la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens dont distraction au profit de la SELAS d’AVOCATS ATCM.

Aux termes de leurs dernières conclusions communiquées par voie électronique le 22 novembre 2024, la société SPIE BUILDING SOLUTIONS venant aux droits de la société SPIE INDUSTRIE & TERTIAIRE, venant aux droits de la société SPIE SUD OUEST sollicite du tribunal de :

— sur les préjudices matériels :

— Dysfonctionnements des installations de chauffage

A titre principal, rejeter les demandes de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier, [Localité 9] représenté par son Syndic CABINET, [K], [V] à payer les travaux de reprise à son encontre demeurant son absence de responsabilité,

A titre subsidiaire,

— condamner la société DALKIA à la relever intégralement et la garantir des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au titre des travaux de reprise pour les désordres affectant l’installation de chauffage, à minima à hauteur de 15%, demeurant la carence manifeste d’entretien et de conseil de la société DALKIA,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier, [Localité 9] représenté par son Syndic CABINET, [K], [V] à la relever intégralement et garantir des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au titre des travaux de reprise pour les désordres affectant l’installation de chauffage, à minima à hauteur de 30%, demeurant le défaut de maintenance manifeste imputable au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier, [Localité 9],

en tout état de cause,

— rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires fondées sur la solution de reprise retenue à tort par l’expert judiciaire, à savoir la réfection générale de l’installation de chauffage en aval de la sous-station, est excessive

— limiter le coût des travaux de reprise au vu des solutions proposées et chiffrées par la société SPIE BUILDING SOLUTIONS venant désormais aux droits de la société SPIE INDUSTRIE ET TERTIAIRE, suffisantes et appropriées :

— à titre principal : à la somme de 113.698,15 euros HT représentant le coût de décapage des colonnes,

— à titre subsidiaire : à la somme de 208.072,06 euros HT représentant le coût du remplacement global des colonnes

— rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires fondées sur le devis retenu à tort par l’expert judiciaire pour le poste relatif à des « propositions d’amélioration » pour un montant de 8.360€ HT,

— Dysfonctionnements du dispositif de production d’eau chaude sanitaire

A titre principal, rejeter les demandes de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier, [Localité 9] représenté par son Syndic CABINET, [K], [V] à payer les travaux de reprise à son encontre demeurant son absence de responsabilité

A titre subsidiaire :

— condamner la société DALKIA à la relever intégralement et la garantir des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au titre des travaux de reprise pour les désordres affectant le dispositif de production d’eau chaude sanitaire, à minima à hauteur de 20%, demeurant l’insuffisance de la maintenance des installations imputable à la société DALKIA,

— condamner la société INAFA à la relever intégralement et la garantir des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au titre des travaux de reprise pour les désordres affectant le dispositif de production d’eau chaude sanitaire, à minima à hauteur de 20%, demeurant le défaut de contrôle imputable à la société INAFA,

En tout état de cause,

— rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier, [Localité 9] représenté par son Syndic CABINET, [K], [V] au titre des travaux de reprise, demeurant les reprises ponctuelles nécessaires déjà réalisés par la société SPIE SUD OUEST,

— rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier, [Localité 9] représenté par son Syndic CABINET, [K], [V] au titre des travaux de reprise comme étant injustifiées

— rejeter la demande du syndicat des copropriétaires afférente à la somme de 16.500€ HT correspondant aux travaux complémentaires, qui ont été exclus par l’expert judiciaire comme représentant un enrichissement injustifié

— rejeter la demande du syndicat des copropriétaires afférente à la somme de 13.500€ HT au titre des travaux de reprise ponctuelle des dysfonctionnements des équipements d’ECS, cette somme n’étant justifiée ni dans son principe ni dans son montant,

— Absence de siphons de sol des locaux poubelles

A titre principal, rejeter les demandes de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier, [Localité 9] représenté par son Syndic CABINET, [K], [V] à payer les travaux de reprise à son encontre du fait que le désordre ne lui est pas imputable

A titre subsidiaire, condamner la société INAFA à la relever intégralement et la garantir des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au titre des travaux de reprise pour le désordre lié à l’absence de siphon, à minima à hauteur de 25%, demeurant le défaut de contrôle lui étant imputable,

— Sur les préjudices complémentaires et immatériel

Sur les interventions ponctuelles sur l’installation d’eau chaude sanitaire

rejeter la demande d’indemnisation complémentaire du syndicat des copropriétaires représenté par son Syndic CABINET, [K], [V] demeurant le caractère normal de ces dépenses d’entretien et l’absence de justificatif

Sur la surconsommation électrique

limiter cette demande à la somme de 3.700€ telle que retenue par l’expert judiciaire, et subsidiairement à la somme de à 4.933 €,

Sur le trouble collectif

— rejeter la demande d’indemnisation complémentaire du syndicat des copropriétaires représenté par son Syndic CABINET, [K], [V] à ce titre, du fait que les désordres objets du litige ne sont pas généralisés et que le syndicat des copropriétaires ne produit aucune pièce justifiant de ce prétendu trouble collectif

— en tout état de cause, condamner la société INAFA et la société DALKIA à la relever intégralement et la garantir des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au titre des préjudices immatériels

En tout état de cause

— rejeter l’exécution provisoire du jugement à venir,

— condamner tout succombant à lui régler la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions communiquées par voie électronique 3 mars 2025, la société DALKIA sollicite du tribunal de :

— juger que seule la responsabilité de la société SPIE INDUSTRIE ET TERTIAIRE, venant aux droits de la société SPIE SUD OUEST, est engagée au titre du dysfonctionnement du système de chauffage,

— débouter la Société SPIE INDUSTRIE TERTIAIRE venant aux droits de SPIE SUD OUEST de ses demandes à l’encontre de la Société DALKIA à ce titre,

— En toutes hypothèses, condamner la SA ALLIANZ IARD, assureur constructeur non réalisateur de la SCI, [Adresse 6], et la SAS SPIE INDUSTRIE TERTIAIRE à la relever intégralement et la garantir des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au titre des travaux de reprise pour les désordres affectant l’installation de chauffage,

— juger que la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier, [Localité 9] est manifestement engagée du fait du défaut de maintenance

— juger que la responsabilité de la société DALKIA n’est pas engagée au titre des désordres affectant le dispositif de production d’eau chaude sanitaire,

— débouter le Syndicat des copropriétaires et la Société SPIE INDUSTRIE TERTIAIRE de leurs demandes à ce titre à l’encontre de la Société DALKIA,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier, [Localité 9] représenté par son Syndic LOFT ONE de ses demandes au titre des travaux de reprise,

— rejeter la demande d’indemnisation complémentaire du syndicat des copropriétaires représenté par son Syndic LOFT ONE au titre des interventions ponctuelles sur l’installation d’eau chaude sanitaire,

— limiter à la somme de 3.700€ telle que retenue par l’expert, la demande relative à la surconsommation électrique,

— condamner tout succombant à lui régler la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs dernières conclusions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre préliminaire, le tribunal, tenu par le seul dispositif des conclusions, rappelle qu’il ne sera statué sur les demandes des parties tendant à ‘dire et juger', que dans la mesure où elles constitueront des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

I/ Sur les dysfonctionnements des installations de chauffage

A/ Sur le désordre

1/ Sur le rapport d’expertise

Le rapport d’expertise indique que “l’ensemble du dispositif comprenant 6 bâtiments est affecté par l’apparition récurrente de boues dans le réseau et qui, par voie de conséquence génère des désordres, des fuites, de la corrosion des métaux, des difficultés d’alimentation du réseau de chauffage. Le phénomène est plus marquant dans les bâtiments A1, A2, A3 disposant de planchers chauffants/rafraîchissants”.

L’expert précise qu'“à terme en l’absence d’une réparation de l’installation accompagnée d’une maintenance, l’ensemble du dispositif de chauffage sera rendu impropre à l’usage auquel il est destiné”.

Il identifie comme cause des dysfonctionnement :

— l’embouage du réseau,

— le dysfonctionnement d’accessoires et d’équipements constitutifs du réseau.

L’expert met en avant comme cause du désordre :

— une faute d’exécution,

— une mauvaise qualité des matériaux,

— un défaut d’entretien.

Il met en avant la responsabilité de la société SPIE indiquant qu’elle a commis des fautes d’exécution :

— “l’équilibrage défaillant de l’installation après réception induit la formation de boue et corrosion et fuites sur les éléments métalliques de l’installation,

— absence de mise en place d’équipement de traitement de l’eau du réseau s’agissant : d’adoucisseur d’eau et matériel de désembouage sur une installation réputée sensible au phénomène d’embouage du fait de l’utilisation du tuyau PER poreux,

— dispositif de purge non accessible en haut de colonnes

— organe de réseau faillant et inapproprié s’agissant de vannes purgeurs”.

L’expert a écarté la responsabilité de la société DALKIA alors qu’elle ne disposait pas d’un contrat d’entretien n’intervenant que ponctuellement sur l’installation.

L’expert met en avant en conséquence la responsabilité de l’exploitant en raison du défaut d’entretien lié à l’absence d’un contrat d’entretien entre 2011 et 2015. Il souligne par ailleurs “l’intervention inappropriée des résidents sur les équipements et alimentation du réseau de chauffage”, l’expert précisant notamment sur ce point (p.105) avoir constaté une manipulation inadaptée des organes de régulation dans les locaux techniques commun et privé ainsi que des actes de vandalisme perpétrés sur les équipements dans les parties communes.

En résumé, s’agissant de l’imputabilité, l’expert effectue un partage de responsabilité entre la société SPIE et le syndicat des copropriétaires, retenant une responsabilité à hauteur de 70 % pour la société SPIE et de 30 % pour le syndicat des copropriétaires.

2/ Sur les responsabilités

L’article 1792 du code civil dispose que tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

En application de ce texte, une part de responsabilité peut être laissée au maître de l’ouvrage dès lors que sa faute a constitué une cause d’aggravation des désordres ayant concouru pour partie à la réalisation du dommage.

Aucune des partie ne conteste le caractère décennal de ce désordre.

En revanche, l’analyse de l’expert quant à l’imputabilité du désordre est remise en cause par certaines parties à la cause.

Concernant ce désordre, au regard des éléments produits aux débats, aucune responsabilité n’est retenue à l’encontre ni de la société SC RESIDENCE, [Localité 1], [Localité 2] ni de la société INAFA.

Aux termes de l’article L. 124-3 du code des assurances, relatif aux assurances de responsabilité, le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

La SA ALLIANZ assureur dommages-ouvrage, doit en conséquence sa garantie.

La société SC RESIDENCE, [Localité 1], [Localité 2] est également tenue de garantir ce désordre en sa qualité de constructeur non réalisateur. La SA ALLIANZ, en sa qualité d’assureur CRN, doit également sa garantie au regard du caractère décennal du désordre qui n’implique pas la démonstration d’une faute du constructeur non réalisateur.

Il ressort du rapport d’expertise qu’une des causes du dysfonctionnement est liée à un embouage du réseau. L’expert explique que cet embouage est lié à une phénomène de corrosion des équipements métalliques du chauffage en raison de la présence d’oxygène dans le fluide. La présence de boue peut s’expliquer par la qualité psycochimique de l’eau utilisée, les matériaux utilisés pour l’application, l’utilisation de PER et un défaut de maintenance.

L’autre cause du dysfonctionnement provient d’une problématique d’accessoires et d’équipements des éléments constitutifs du réseau :

— purgeurs sur radiateurs défaillant,

— défaut d’étanchéité des vannes d’équilibrage,

— dysfonctionnement de différents purgeurs,

— raccords PVC fuyards,

— isolation thermique manquante sur des canalisations,

— équipements de traitement PH de l’eau hors service en sous station,

— dysfonctionnement des robinets thermostatiques.

L’expert indique que “l’absence d’un diagnostic général des désordres et des travaux correctifs nécessaires par les différents intervenants a prolongé la dégradation”.

Il n’est contesté par aucune des parties que la société SPIE était titulaire du lot n°15 “plomberie, sanitaire” et n° 16 “chauffage, VMC”.

Il est démontré dans le cadre du rapport d’expertise, et ce qu’aucun élément produit aux débats ne vient contester, que la responsabilité de la société SPIE est engagée dans le cadre de ce désordre.

Afin de contester sa responsabilité, la société SPIE allègue sans le démontrer que la société DALKIA, lors de ses interventions, aurait remplacé certains organes de l’installation ce qui aurait pu avoir une incidence sur le bon équilibrage initial de l’installation. Elle expose que la responsabilité de la société DALKIA est aussi engagée dans le cadre de ses opérations de maintenance car elle n’a pas préconisé le remplacement de certains équipements fuyards. Elle soutient également que la mise en place d’une maintenance aurait eu pour effet de ne pas engendrer de boues excessives.

Néanmoins, il apparaît que rapidement après la réception des travaux en 2010 un équilibrage défaillant a été constaté. L’expert a pu également indiquer l’absence d’équipement de désembouage et d’adoucisseur d’eau alors que la problématique de l’apparition de boue était déjà connue. Il a pu être noté des malfaçons d’exécution en raison de fuites sur les organes du réseau et un défaut de conception pour l’absence de vanne d’équilibrage.

Force est de constater que ces différentes fautes dans l’exécution relèvent du champ d’intervention de la société SPIE ce qu’aucun élément ne vient contredire.

En conséquence, la responsabilité de la société SPIE est engagée.

Si la société SPIE sollicite de retenir une part de responsabilité à la charge de la société DALKIA, force est de constater que l’expert a expressément exclu cette responsabilité faute de mise en place d’un contrat de maintenance, la société n’intervenant que ponctuellement sur des ouvrages ne relevant pas de ses engagements contractuels.

Il doit être relevé que dès le 21 décembre 2011, par courrier, la société DALKIA a informé la société KAUFMAN et BROAD de la nécessité d’effectuer un désembouage de tous les circuits et a rappelé ne pas avoir de contrat de maintenance à ce titre, acceptant seulement d’intervenir “à titre commercial et très exceptionnel”.

Il ne peut dès lors être reproché à la société DALKIA d’avoir manqué à son obligation de conseil ou de ne pas avoir procédé au remplacement de certains équipements alors qu’aucun contrat de maintenance n’était conclu à ce titre avec la société DALKIA.

Le syndicat des copropriétaires conteste les conclusions de l’expertise judiciaire qui retiennent une responsabilité à sa charge à hauteur de 30 % exposant que cette question n’a été abordée que dans le cadre du pré-rapport, que l’entretien de l’installation a été réalisé de façon régulière par la société DALKIA, que l’entretien préventif du système n’aurait pas permis de mettre un terme au désordre.

Il ressort néanmoins des éléments produits aux débats que la problématique de désembouage des circuits en fonctionnement ainsi que celle de la maintenance des installations de chauffage ont été évoquées dès 2011 par la société DALKIA et à partir de 2012 par la société KAUFMAN ET BROAD dans le prolongement du diagnostic réalisé par le BET ECOZIMUT qui avait pointé ce phénomène d’embouage.

Il ressort du rapport d’expertise (p.117-118) que le phénomène d’embouage s’est ensuite “propagé dans l’ensemble de l’installation avec les conséquences induites et néfastes sur les éléments constituant l’installation (corrosion, fuites, oxygénation de l’eau de circuit, accélération de l’embouage,…)”, l’expert précisant qu'“aucun contrat de maintenance s’agissant de la distribution d’eau chaude dans les équipements de chauffage n’a été diligenté de sorte qu’aucune intervention (contrôle préventif, réparation, vidange du réseau, analyse de l’eau, rééquilibrage par zone) n’a été réalisée” et que “cette situation a généré l’accélération du processus de vieillissement prématuré de l’installation”.

Si les malfaçons d’exécution et le défaut de conception qui ont été relevés par l’expert sont la cause principale du désordre et relèvent de la responsabilité de la société SPIE, il ressort du rapport d’expertise, dont les conclusions ne sont pas contredites par d’autres éléments produits aux débats, que le défaut de maintenance régulière mise en place par la conclusion d’un contrat de maintenance avec un professionnel a contribué à l’aggravation du désordre que des interventions ponctuelles par la société DALKIA ne pouvaient pallier ou considérées comme suffisantes.

En conséquence, la responsabilité du syndicat des copropriétaires sera retenue dans le cadre de ce désordre et doit exonérer les constructeurs de leur garantie à hauteur de sa propre part de responsabilité, laquelle sera fixée à 10 %.

Par suite, la société SC RESIDENCE, [Localité 1], [Localité 2] et la société SPIE seront condamnées in solidum à 90 % de l’indemnisation des préjudices subis par le syndicat des copropriétaires du fait de ce désordre.

B/ Sur le préjudice

Le syndicat des copropriétaires chiffre ce préjudice à hauteur de 284.875 euros se décomposant de la façon suivante :

—  241.515 euros pour la reprise du réseau d’alimentation hydraulique du chauffage,

—  15.000 euros au titre des aléas d’exécution des travaux,

—  8.360 euros au titre des équipements complémentaires,

—  20.000 euros au titre des frais de maîtrise d’oeuvre.

Le montant sollicité correspond à celui retenu par l’expert judiciaire après avoir analysé l’estimation BET OTCE à l’issue d’une étude de diagnostic et réparation, l’expert indiquant partager “l’analyse technique et estimation faite par ce dernier”.

Seule la société SPIE conteste le montant retenu estimant que la reprise globale des colonnes est disproportionnée au regard du désordre constaté. Elle produit en ce sens deux devis de reprise des travaux d’un montant de 113.698,15 euros HT et de 208.072,06 euros HT. Elle soutient également que dans le devis retenu par l’expert, un poste relatif à des propositions d’amélioration pour un montant de 8.360 euros relève d’un enrichissement sans cause.

Il ressort du rapport d’expertise que le bureau d’étude BET OTCE a mis en avant (p.94) une dégradation avancée des équipements de chauffage et notamment que “l’ensemble des colonnes montantes est extrêmement rouillé et piqué, des suintements d’eau ont été observés sur les piquages […] il a été constaté l’absence de raccord diélectrique entre le tube d’acier le tube de cuivre. Un phénomène électrolytique s’est produit entre ces deux matériaux qui a entraîné la lente détérioration des canalisations d’acier” et suggéré la nécessité du remplacement du dispositif de distribution hydraulique des bâtiments A1, A2 et A3 ce que l’expert a validé.

La simple production d’un tableau de mesures réalisé par la société SPIE, elle-même, concernant des tolérances sur la perte d’épaisseur des parois, ne permet pas de remettre en cause à elle seule les conclusions expertales qui soulignent la dégradation avancée des équipements qui ne se limitait pas seulement à une perte d’épaisseur des parois et la nécessité de remplacer l’installation.

Concernant le poste “proposition d’amélioration”, l’expert le décrit comme la mise d’équipements complémentaires (échangeurs à plaque, pompe à débit variable) qui “permet de prévenir l’arrivée d’eau corrosive lors du basculement du réseau sur l’alimentation d’eau de rafraîchissement”.

Au regard des désordres ayant impacté les installations de chauffage depuis leur mise en place impliquant la nécessité de remplacer l’installation dans son ensemble, la mise en place de ces équipements complémentaires permettrait d’empêcher la réapparition de désordres comme le conclut l’expert et alors qu’aucun élément produit par la société SPIE ne vient démontrer le contraire. En ce sens, il n’est pas démontré que ce poste “proposition d’amélioration” corresponde à un enrichissement sans cause devant rester à la charge du syndicat des copropriétaires.

En conséquence, les dommages matériels seront fixés à la somme de 284.878 euros HT, en ce compris les sommes de reprise du réseau d’alimentation, les aléas d’exécution des travaux, les équipements complémentaires et la mission complète de maîtrise d’oeuvre.

C/ Sur l’obligation à la dette

Au regard du caractère décennal du désordre et des éléments sus-mentionnés, il convient de condamner in solidum la société SC RESIDENCE, [Localité 1], [Localité 2], la société ALLIANZ IARD en sa double qualité d’assureur CNR et assureur dommages-ouvrage, et la société SPIE BUILDING SOLUTIONS, venant aux droits de la société SPIE INDUSTRIE et TERTIAIRE à la somme de 256.387,50 euros HT (soit 90% de 284.875 euros) au titre des travaux de reprise.

Cette somme sera indexée sur l’évolution de l’indice BT01 entre le 14 mars 2019, date du devis fondant le chiffrage, et le jour du présent jugement, et portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément à l’article 1231-6 du code civil.

A la somme précitée exprimée hors taxe, s’ajoutera la TVA au taux en vigueur à la date du présent jugement.

D/ Sur les recours

Aux termes de l’article 1792-1 du code civil, est réputé constructeur de l’ouvrage tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage.

Sont présumés responsables tous les constructeurs concernés par les désordres revêtant un caractère décennal, sauf s’ils démontrent que les dommages proviennent d’une cause étrangère ou ne rentrent pas dans leur sphère d’intervention.

Chacun des responsables d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité, sans qu’il y ait lieu de tenir compte du partage des responsabilités entre les divers responsables, qui n’affecte que les rapports réciproques de ces derniers. La responsabilité des intervenants ne peut cependant être recherchée que pour des dommages à la réalisation desquels ils ont concouru et pour des travaux qu’ils ont contribué à réaliser.

Dès lors, il convient d’apporter la preuve que les intervenants à l’acte de construire ont la qualité de constructeur et d’établir que la cause du dommage se situe dans leur sphère d’intervention.

Il résulte également de la combinaison des articles 1646-1, 1147, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, et 1382, devenu 1240, du code civil que le vendeur d’immeuble à construire condamné à réparation au titre d’une responsabilité de plein droit ne peut, dans ses recours contre les constructeurs, conserver à sa charge une part de la dette de réparation que si une faute, une immixtion ou une prise délibérée du risque est caractérisée à son encontre (3e Civ., 14 novembre 1991, pourvoi n° 90-10.050, Bull. 1991, III, n° 272 ; 3e Civ., 14 décembre 2022, pourvoi n° 21-19.547, 21-19.377).

Le promoteur exerce un recours général contre :

— la Sa Allianz Iard en sa qualité d’assureur DO et CNR,

— la société SPIE.

La responsabilité décennale de son assurée étant engagée, le volet éponyme de la garantie de la société ALLIANZ IARD doit être mobilisée. L’assureur sera condamné à garantir son assurée, qui le demande. Il pourra toutefois lui opposer la franchise contractuelle au titre des préjudices matériels.

Au regard des éléments précédemment mentionnés, la société SPIE, dont la responsabilité a été démontrée, devra garantir en intégralité la SCI, [Adresse 12], [Localité 1], [Adresse 17] qui n’a commis aucune faute dans le cadre de ce désordre.

LA SA ALLIANZ IARD demande au tribunal de condamner in solidum la société SPIE et la société DALKIA à la relever et garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre au titre des dysfonctionnements du chauffage.

Aucune faute de l’assureur dommages-ouvrage, qui justifierait qu’une part contributive demeure à sa charge, n’est établie.

La SA ALLIANZ IARD ès qualités d’assureur DO et CNR dispose d’un recours intégral contre la société SPIE.

Son recours ne saurait en revanche prospérer à l’égard de la société DALKIA dont la responsabilité n’a pas été retenue au titre du désordre.

La société SPIE sollicite d’être relevée intégralement par la société DALKIA ou a minima à hauteur de 15 %. Son recours ne saurait prospérer à l’égard de la société DALKIA dont la responsabilité n’a pas été retenue au titre du désordre.

La société SPIE sollicite également d’être relevée intégralement par le syndicat des copropriétaires et a minima de 30 %.

La question de l’exonération partielle de la société SPIE en raison de la faute du syndicat des copropriétaires ayant été examinée en amont et ayant conduit à exonérer partiellement la société SPIE de sa garantie à hauteur de la responsabilité du syndicat des copropriétaires à hauteur de 10 %, entraînant une limitation de la somme à régler envers ce dernier, il n’y a pas lieu de condamner le syndicat des copropriétaires à garantir la société SPIE des sommes versées au titre des travaux de reprise pour le désordre affectant l’installation de chauffage.

II/ Sur les dysfonctionnements du dispositif de production d’eau chaude sanitaire

A/ Sur le désordre et les responsabilités

1/ Sur le rapport d’expertise

Le rapport d’expertise note que : “les trois installations en terrasse mises en place présentent des dysfonctionnement liés aux causes suivantes :

Défaut de conception

— le fonctionnement du ballon d’eau chaude électrique se substitue anormalement à la production d’eau chaude solaire

Malfaçon d’exécution

— certains panneaux solaires sont mal orientés,

— des anodes des ballons d’eau chaude ne sont pas raccordées.

Défaillance prématurée d’équipements

— vannes hors-service

— fuite sur des raccords

Insuffisance de la maintenance

L’ensemble de ces désordres et dysfonctionnements génèrent de l’inconfort pour les usagers en l’absence de température suffisamment élevée de l’eau chaude sanitaire”.

En conséquence, il en ressort que les dispositifs présentent des anomalies de conception, des malfaçons d’exécution et des défaillances dans l’entretien.

L’expert met en avant la responsabilité de la société SPIE indiquant qu’elle a commis des malfaçons d’exécution :

“- mauvaise orientation de certains panneaux solaires,

— fuites ouvertes sur les organes du réseau d’entrée et sortie des ballons d’eau chaude,

— anodes non raccordées,

— absence de vidange sur les ballons d’eau chaude”.

L’expert a souligné également la responsabilité de la société DALKIA indiquant qu’elle “n’a émis aucune réserve et n’a pallié les malfaçons d’exécution existantes”. Il indique qu’elle n’a pas mis un terme aux dysfonctionnements du système alors qu’elle disposait d’un contrat de maintenance depuis 2011 et bénéficiait d’un rapport d’audit énergétique en 2012 proposant des alternatives de réparation.

2/ Sur les responsabilités et la garantie des assureurs

L’article 1792 du code civil dispose que tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

Chacun des responsables d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité, sans qu’il y ait lieu de tenir compte du partage des responsabilités entre les divers responsables, qui n’affecte que les rapports réciproques de ces derniers. La responsabilité des intervenants ne peut cependant être recherchée que pour des dommages à la réalisation desquels ils ont concouru et pour des travaux qu’ils ont contribué à réaliser.

Aucune des partie ne conteste le caractère décennal de ce désordre, étant noté que “les désordres et malfaçons relevés et constatés lors des accédits sur les équipements de production ECS sont présents depuis l’origine de l’installation”.

La société SC RESIDENCE, [Localité 1], [Localité 2] est tenue de garantir ce désordre en sa qualité de constructeur non réalisateur.

Concernant les causes des désordres, l’expert (p.89) a indiqué qu’il s’agissait principalement de dysfonctionnements liés à la mise en oeuvre des installations et de la maintenance de ladite installation :

“absence de raccordement d’anode et de thermomètre sur la boucle d’eau chaude,

— absence d’équipement de gestion pour équilibrer les deux unités différentiées de production d’eau chaude,

— interdépendance des unités de production d’eau chaude solaire et électrique, qui ne permet pas la gestion et l’équilibre de production des équipements et masque les anomalies de production du dispositif de production solaire”.

L’expert retient la responsabilité de la société SPIE à hauteur de 85 % et de la société DALKIA à hauteur de 15 % mais écarte la responsabilité de la société SC RESIDENCE, [Localité 1], [Localité 2] et de la société INAFA.

Aucun élément ne permet de retenir une responsabilité de la société SC RESIDENCE, [Localité 1], [Localité 2].

Concernant la société INAFA, seule la société SPIE souhaite que sa responsabilité soit engagée.

Elle expose que les défauts de conceptions énoncés par l’expert (absence de vannes de régulation entre les ballons et de dispositif de vidange) ne lui sont imputables. Elle soutient que la surconsommation électrique de l’installation est due à une mauvaise implantation des panneaux solaires qui ne relèvent pas de son marché. Elle fait valoir que la réalisation de la production d’eau chaude sanitaire a été supervisée et validée par le BET INAFA et que donc sa responsabilité doit être engagée.

La société INAFA conteste sa responsabilité arguant que la conception du réseau d’ECS a été réalisée par le bureau d’études SOTEC devenu ARTELIA et que l’orientation des panneaux solaires ECS a été définie par la société SPIE. Elle fait valoir également que les études techniques sont exclues du contrat de maîtrise d’oeuvre.

Il ressort des éléments produits aux débats et notamment du contrat d’architecte et de maîtrise d’oeuvre conclu le 2 février 2007 entre la SCI, [Adresse 6] et les architectes que si l’architecte a une mission de suivi du chantier et de direction des travaux par l’ordonnancement, la planification et le pilotage de ces derniers, les études techniques du projet ont été en revanche exclues de ce dernier contrat (art. 11-3 du contrat).

Par contrat de délégation de paiement du 24 juillet 2008, les architectes ont confié à la société INAFA la maîtrise d’oeuvre d’exécution et l’OPC, le sous-traitant ayant auparavant eu connaissance des CCTP et CCAP du marché principal.

Cette question du champ contractuel de l’intervention de la société INAFA a été également abordée dans le cadre de l’expertise et l’expert a pu noter que, concernant le lot 15 “chauffage”, le bureau d’étude SOTEC avait une mission d’étude, la société SPIE, précisant à l’expert (p.21) qu’elle s’était vue confier, en plus des travaux à exécuter, une mission d’étude d’exécution tout en précisant que les plans d’exécution était soumis au visa du bureau de contrôle et à l’approbation du maître d’oeuvre technique. L’expert a également relevé (p. 124) que “le CCTP rédigé par les sociétés SOTEC INGENIERIE indique une mise en place à plat des capteurs solaires sur les terrasses correspondantes, laissant à l’entreprise le soin de les orienter”.

Néanmoins, il convient de noter qu’en réponse à un dire du conseil de la société SPIE, concernant ce désordre, l’expert a indiqué que “la supervision des travaux des systèmes de production ECS a été assurée par le BET INAFA, sa responsabilité est partiellement engagée”.

Il ressort de ces éléments que si la société INAFA n’avait effectivement pas la charge des études techniques faites dans le cadre du dispositif de production d’eau chaude sanitaire, elle n’en demeurait pas moins chargée de la supervision desdits travaux qui présentent des dysfonctionnements depuis l’origine de l’installation. Elle a donc une responsabilité dans l’origine du désordre en ayant manqué à ses obligations dans le cadre de ladite supervision.

En ce sens, une responsabilité partielle à l’encontre de la société INAFA sera retenue à hauteur de 5 %.

Concernant la société SPIE, Il a été démontré dans le cadre du rapport d’expertise, et ce qu’aucun élément produit aux débats ne vient contester, que la responsabilité de la société SPIE est engagée dans le cadre de ce désordre, la société SPIE étant responsable du lot “ECS”.

En effet, la société SPIE reconnaît sa responsabilité partielle dans le cadre de ce désordre, concernant l’absence de raccordement des anodes des ballons d’eau chaude.

Si les conclusions du rapport, dans le cadre des réponses aux questions posées, ne retiennent à l’encontre de la société SPIE que plusieurs malfaçons d’exécutions, il ressort néanmoins de l’analyse faite par l’expert (p.104) que ce dernier retient à l’encontre de la société SPIE tant un défaut de conception concernant la production d’ECS que des malfaçons d’exécution.

Plus précisément, la responsabilité de la société SPIE est retenue dans le cadre :

— d’un défaut de conception, quant à :

— absence de vannes de régulation entre les ballons d’eau chaude solaire et ballon électrique,

— absence de dispositif de vidange sur les ballons d’eau chaude,

— absence de sondes de température sur le dispositif départ et retour des boucles d’eau chaude,

— de malfaçons d’exécution :

— anodes des ballons d’eau chaude non raccordées,

— fuites observées sur le circuit d’eau et ballons d’eau chaude,

— pompes du fluide glycol hors-service du bâtiment A2 non contesté.

Force est de constater que ces différentes fautes dans l’exécution et dans la conception relèvent du champ d’intervention de la société SPIE responsable du lot qui avait en plus des travaux à exécuter, une mission d’étude d’exécution, ce qu’aucun élément ne vient contredire, la responsabilité ne pouvant se limiter à l’absence de raccordement des anodes des ballons d’eau chaude.

En conséquence, la responsabilité majoritaire de la société SPIE sera engagée concernant ce désordre.

Concernant la société DALKIA, l’expert note (p. 136) que “la société DALKIA, titulaire depuis 2011 d’un contrat d’assistance, n’a ni relevé, ni informé son mandat de cette situation, de sorte qu’aucune réparation n’a été engagée”.

La société DALKIA conteste sa responsabilité estimant n’être tenue que d’une obligation de moyen dans le cadre du contrat de maintenance et n’avoir commis aucun manquement.

Néanmoins, il est démontré que la société DALKIA était en charge depuis 2011 de la maintenance du dispositif de production d’eau chaude sanitaire et que l’expert a relevé un défaut de maintenance comme étant une de causes partielles des désordres ayant affecté ledit dispositif.

Il est produit aux débats un rapport du BET ECOZIMUT en 2012 qui avait recommandé des améliorations du dispositif et des alternatives de réparations que la société DALKIA ne démontre pas avoir mis en oeuvre afin de réduire les dysfonctionnements. Elle ne démontre également pas avoir proposé lesdites solutions au syndicat des copropriétaires ou à la société SC RESIDENCE, [Localité 1], [Localité 2] pour mettre fin ou réduire les dysfonctionnements. En ce sens, elle a contribué au maintien du désordre durant les années où elle était en charge de la maintenance.

En conséquence, une responsabilité partielle à l’encontre de la société DALKIA sera retenue à hauteur de 10 %.

Au regard du caractère décennal, la SA ALLIANZ assureur dommages-ouvrage, doit en sa garantie, le contrat produit prévoyant une exclusion de garantie lorsque les dommages résultent exclusivement d’un défaut d’entretien, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

La société SC RESIDENCE, [Localité 1], [Localité 2] est tenue de garantir ce désordre en sa qualité de constructeur non réalisateur. La SA ALLIANZ, en sa qualité d’assureur CRN, doit également sa garantie au regard du caractère décennal du désordre qui n’implique pas la démonstration d’une faute du constructeur non réalisateur, étant noté que le contrat d’assureur CRN n’est pas produit aux débats.

B/ Sur le préjudice

En application du principe de réparation intégrale du préjudice, le maître de l’ouvrage doit être replacé dans une situation aussi proche que possible de la situation qui aurait été la sienne si le fait dommageable ne s’était pas produit.

En application de l’article 1792 du code civil, l’entrepreneur responsable de désordres de construction ne peut imposer à la victime la réparation en nature du préjudice subi par celle-ci. Dès lors, le juge du fond ne peut condamner un constructeur responsable de désordres à procéder à leur reprise en nature, lorsque le maître de l’ouvrage s’y oppose.

Le syndicat des copropriétaires sollicitent la somme de 30.000 euros HT correspondant au décompte suivant :

-16.500 euros HT au titre de l’estimation de l’expert pour l’établissement d’un diagnostic, les travaux complémentaires et la mission de maitrise d’oeuvre,

—  13.500 euros HT au titre des travaux de reprise sur lesquels la société SPIE s’était engagée. Le syndicat des copropriétaires conteste l’enrichissement sans cause du premier poste et indique que concernant le second poste l’estimation forfaitaire n’est pas déraisonnable.

La société SC RESIDENCE, [Localité 1], [Localité 2], la société SPIE et la société DALKIA sollicitent d’écarter la somme de 16.500 euros et indiquent que le syndicat des copropriétaires ne produit aucun justificatif concernant la somme de 13.500 euros.

ALLIANZ sollicite également d’écarter ces sommes en l’absence de communication d’un devis.

L’expert a pu noter que “les dysfonctionnements évoqués relèvent d’équipements manquants sur le dispositif pour assurer une bonne régulation du système de production d’eau chaude”

Il indique comme travaux de réparations concernant ce désordre, la “réfection du dispositif de production d’eau chaude sanitaire des bâtiments A1, A2, A3".

Il décrit la nature des interventions :

1- des travaux de reprises ponctuelles des dysfonctionnements ,

2- établir un diagnostic général par un BET s’agissant des dysfonctionnements et des travaux complémentaires pour assurer un fonctionnement normal,

3- travaux complémentaires du dispositif de production ECS et gestion appropriée avec l’installation de vannes complémentaires, la collecte de traitement des informations transmises par les capteurs et la réorientation des panneaux si nécessaire.

Selon l’expert, les travaux 2 et 3 qu’il estime à 15.000 euros en l’absence de devis “représentent un enrichissement”.

Concernant ces travaux, l’expert indique la nécessité qu’ils soient supervisés par un maître d’oeuvre.

Toutefois, il est noté dans le rapport qu’aucun devis concernant le montant des reprises ponctuelles n’a été produit concernant ces travaux, le syndic ayant accepté l’intervention de la SPIE dans le cadre de ce désordre. L’expert précise également (p.134) que “le syndicat des copropriétaires n’a pas donné suite aux propositions d’intervention de la société SPIE pour effectuer les réparations”.

En ce sens, au regard des conclusions de l’expertise qu’aucun élément produit ne vient infirmer, l’expert a estimé que les points 2 et 3 correspondaient à un enrichissement. Les travaux complémentaires du dispositif de production ECS ayant pour but d’optimiser la production et la maintenance du dispositif avec notamment l’installation de vannes complémentaires et une analyse des informations transmises par les capteurs tendent effectivement à améliorer et donc enrichir le dispositif existant.

En revanche, la réalisation d’un diagnostic général afin de déterminer les dysfonctionnements et les travaux complémentaires pour assurer un fonctionnement normal de l’installation ne peut être considérée comme un enrichissement sans cause au bénéfice du syndicat des copropriétaires n’ayant pour but que de parvenir à un fonctionnement attendu du dispositif installé.

Néanmoins, il doit être constaté que concernant tous ces postes de dépense au titre de ces désordres, le syndicat des copropriétaires ne produit aucun devis ni aucun autre élément afin de justifier les montants attendus, les postes 2 et 3 étant estimés à la somme de 15.000 euros HT par l’expert “en l’absence de devis produits par les parties, bien que demandés à ces derniers lors des accédits” sans toutefois être distingués.

Seule la mission de maîtrise d’oeuvre complète, “y compris production de contrôle par un BET spécialisé”, est estimée à 1.500 euros HT par l’expert.

En l’absence de devis soumis au contradictoire, il doit donc être considéré que le poste 2 “établir un diagnostic général par un BET s’agissant des dysfonctionnements et des travaux complémentaires pour assurer un fonctionnement normal” est inclus dans la mission de maîtrise d’oeuvre complète qui comprend la production de contrôle par un BET spécialisé.

En conséquence, les dommages matériels seront fixés à la somme de 1.500 euros HT au titre de la maîtrise d’oeuvre et de l’intervention d’un BET spécialisé.

Concernant les travaux de reprise ponctuelle des dysfonctionnements, au regard des demandes subsidiaires du syndicat des copropriétaires et en l’absence de devis, l’accomplissement matériel des travaux nécessaires pour remédier aux désordres sous astreinte sera retenu comme modalité de réparation.

C/ Sur l’obligation à la dette

Au regard du caractère décennal du désordre et des éléments sus-mentionnés, il convient de condamner in solidum la société SC RESIDENCE, [Localité 1], [Localité 2], la société ALLIANZ IARD en sa double qualité d’assureur CNR et assureur dommages-ouvrage, et la société SPIE BUILDING SOLUTIONS, venant aux droits de la société SPIE INDUSTRIE et TERTIAIRE, et la société DALKIA à la somme de 1.500 euros HT au titre de la maîtrise d’oeuvre et de l’intervention d’un BET spécialisé.

Cette somme sera indexée sur l’évolution de l’indice BT01 entre le 14 mars 2019, date du devis fondant le chiffrage, et le jour du présent jugement, et portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément à l’article 1231-6 du code civil.

A la somme précitée exprimée hors taxe, s’ajoutera la TVA au taux en vigueur à la date du présent jugement.

Au regard des demandes subsidiaires du syndicat des copropriétaires et en l’absence de devis, la société SC RESIDENCE, [Localité 1], [Localité 2] et la société SPIE seront condamnées à faire les travaux de reprise ponctuelle des dysfonctionnements sous une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter d’un délai de 4 mois suivant la signification de la décision à intervenir pendant cinq mois.

D/ Sur la contribution à la dette

Le promoteur exerce un recours général contre :

— la Sa Allianz Iard en sa qualité d’assureur DO et CNR,

— la société SPIE.

La responsabilité décennale de son assurée étant engagée, le volet éponyme de la garantie de la société ALLIANZ IARD doit être mobilisée concernant la somme de 1.500 euros HT mise à sa charge. L’assureur sera condamné à garantir son assurée, qui le demande. Il pourra toutefois lui opposer la franchise contractuelle au titre des préjudices matériels.

Si l’accomplissement matériel des travaux nécessaires pour remédier aux désordres peut être retenu par le tribunal comme une modalité de réparation, une telle exécution en nature ne saurait être imposée à l’assureur, ce dernier ne pouvant être tenu, le cas échéant, qu’au paiement d’une indemnité d’assurance, tel que prévu par la loi et les contrats souscrits.

Dès lors, la société ALLIANZ IARD n’est pas tenue de garantir le promoteur concernant les travaux de reprise ponctuelle des dysfonctionnements mis à sa charge.

Aux termes de l’article 1792-1 du code civil, est réputé constructeur de l’ouvrage tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage.

Sont présumés responsables tous les constructeurs concernés par les désordres revêtant un caractère décennal, sauf s’ils démontrent que les dommages proviennent d’une cause étrangère ou ne rentrent pas dans leur sphère d’intervention.

Chacun des responsables d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité, sans qu’il y ait lieu de tenir compte du partage des responsabilités entre les divers responsables, qui n’affecte que les rapports réciproques de ces derniers. La responsabilité des intervenants ne peut cependant être recherchée que pour des dommages à la réalisation desquels ils ont concouru et pour des travaux qu’ils ont contribué à réaliser.

Dès lors, il convient d’apporter la preuve que les intervenants à l’acte de construire ont la qualité de constructeur et d’établir que la cause du dommage se situe dans leur sphère d’intervention.

Au regard des éléments précédemment mentionnés, la société SPIE, dont la responsabilité a été démontrée, devra garantir en intégralité, concernant tant les travaux de reprise ponctuelle des dysfonctionnements qu’au titre de la maîtrise d’oeuvre et de l’intervention d’un BET spécialisé, la SCI, [Adresse 6] qui n’a commis aucune faute dans le cadre de ce désordre.

LA SA ALLIANZ IARD demande au tribunal de condamner in solidum la société SPIE et la société DALKIA à la relever et garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre au titre des dysfonctionnements du chauffage.

Aucune faute de l’assureur dommages-ouvrage, qui justifierait qu’une part contributive demeure à sa charge, n’est établie.

La SA ALLIANZ IARD ès qualités d’assureur DO et CNR, dispose d’un recours à l’encontre de la société SPIE et à l’égard de la société DALKIA.

La société SPIE sollicite d’être relevée intégralement par la société DALKIA et la société INAFA ou a minima à hauteur de 20 % pour chacune.

Au regard des responsabilités retenues en amont, la société DALKIA sera condamnée à garantir la société SPIE à hauteur de 10 % de la condamnation prononcée au titre de la maîtrise d’oeuvre et de l’intervention d’un BET spécialisé. La société INAFA sera condamnée à garantir la société SPIE à hauteur de 5 % de la condamnation prononcée au titre de la maîtrise d’oeuvre et de l’intervention d’un BET spécialisé.

Si l’accomplissement matériel des travaux nécessaires pour remédier aux désordres peut être retenu par le tribunal comme une modalité de réparation, une telle exécution en nature ne saurait être imposée à l’architecte ou au maître d’oeuvre d’exécution. Dès lors, aucun recours ne saura être retenu à l’encontre de la société INAFA concernant les travaux de reprise ponctuelle des dysfonctionnements.

Sur ces mêmes travaux, le recours de la société SPIE ne saurait prospérer également à l’égard de la société DALKIA en l’absence de toute condamnation indemnitaire permettant à la juridiction de fixer une somme à garantir.

La société DALKIA et la société INAFA ne formulent aucune demande de garantie concernant ce désordre.

III/ Sur l’absence de siphons de sol et d’organes d’évacuation des locaux poubelles

A/ Sur le désordre et les responsabilités

L’expert note que “cet aménagement n’a pas été réalisé par l’entreprise. Il s’agit d’une non-conformité affectant un des éléments constitutifs. Pour autant, les bâtiments ne sont pas rendus impropres à leur destination”.

Si l’expert ne retient pas l’impropriété du bâtiment, force est constater que l’absence d’évacuation des eaux de lavage des locaux poubelles a une incidence sur la salubrité des locaux. En conséquence, l’absence d’organes d’évacuation des eaux usées que met en avant l’expert rend impropre les locaux poubelles à leur destination, étant noté qu’aucune des parties ne conteste le caractère décennal de ce désordre.

La SA ALLIANZ assureur dommages-ouvrage, doit en conséquence sa garantie.

La société SC RESIDENCE, [Localité 1], [Localité 2] est également tenue de garantir ce désordre en sa qualité de constructeur non réalisateur. La SA ALLIANZ, en sa qualité d’assureur CRN, doit également sa garantie au regard du caractère décennal du désordre qui n’implique pas la démonstration d’une faute du constructeur non réalisateur.

Concernant ce désordre, au regard des éléments produits aux débats, aucune responsabilité n’est retenue à l’encontre ni de la société SC RESIDENCE, [Localité 1], [Localité 2].

Selon l’expert, la responsabilité de la société SPIE est engagée en raison de faute d’exécution, l’expert mettant en avant que “l’aménagement du siphon et organe d’évacuation n’a pas été mis en oeuvre bien que préconisé dans le CCTP lot n°15 alinéa 15.3.1.2.8".

Plus précisément il indique qu'“en l’absence de réservation fournie par le gros oeuvre, la société SPIE se devait d’alerter la maîtrise d’oeuvre de la situation d’impossibilité de mise en oeuvre du siphon au moment”.

Il retient une responsabilité à l’encontre de la société SPIE à hauteur de 80%

L’expert soulève une responsabilité partielle du maître d’oeuvre d’exécution, la société INAFA, qui n’a pas relevé en cours de réalisation et à la réception des ouvrages “l’absence de dispositif d’évacuation des eaux de lavage des locaux poubelles”. Une responsabilité à hauteur de 20% est retenue à son encontre par l’expert.

La société INAFA ne conteste pas sa propre responsabilité.

La société SPIE conteste sa responsabilité exposant ne pas avoir pu réaliser les siphons de sol car la dalle a été coulée sans réservation, réservations qui n’étaient pas à sa charge.

Il est contesté par la société SPIE que la pose des siphons était intégrée dans le lot 15 dont elle avait la charge.

Il sera toutefois noté qu’aucune des parties, et notamment la société SPIE, ne produit le CCTP intégral du lot 15 et donc l’article 15.3.1.2.8 permettant d’infirmer les conclusions de l’expertise quant aux obligations de la société SPIE concernant l’aménagement du siphon et de l’organe d’évacuation.

Dès lors que la société SPIE était en charge du lot 15 intitulé “Plomberies, sanitaires, ECS solaire” et notamment des appareils sanitaires en son article 15.3, il convient de retenir qu’elle avait la charge de prévoir l’aménagement d’un siphon dans les locaux poubelle.

En conséquence, sa responsabilité majoritaire sera engagée à hauteur de 75 %.

Au regard des différents éléments produits et alors que la société INAFA n’a pas relevé cette absence de siphons tant en cours de réalisation des travaux qu’au moment de la réception des ouvrages alors qu’elle était chargée d’une mission d’assistance du maître de l’ouvrage, il convient de retenir une responsabilité à son encontre à hauteur de 25 %.

B/ Sur le préjudice

L’expert note que concernant le préjudice, le montant des travaux d’étude et de reprise n’a pas fait l’objet de devis correspondant bien que demandé lors des acccédits. L’expert a estimé le coût des travaux y compris l’étude et le suivi des opérations à la somme de 20.000 euros HT que réclame le syndicat des copropriétaires à ce titre.

ALLIANZ sollicite d’écarter cette somme en l’absence de communication d’un devis. Les autres parties ne contestent pas le montant réclamé correspondant à l’estimation retenue par l’expert.

ALLIANZ ne produisant aucun élément venant contredire le montant estimé par l’expert, les dommages matériels concernant ce désordre seront fixés à la somme de 20.000 euros HT.

C/ Sur l’obligation à la dette

Au regard du caractère décennal du désordre et des éléments sus-mentionnés, il convient de condamner in solidum la société SC RESIDENCE, [Localité 1], [Localité 2], la société ALLIANZ IARD en sa double qualité d’assureur CNR et assureur dommages-ouvrage, la société SPIE BUILDING SOLUTIONS, venant aux droits de la société SPIE INDUSTRIE et TERTIAIRE, et la société INAFA à la somme de 20.000 euros HT au titre de la mise en place d’un dispositif d’évacuation des eaux de lavage dans les locaux poubelles.

Cette somme sera indexée sur l’évolution de l’indice BT01 entre le 14 mars 2019, date du devis fondant le chiffrage, et le jour du présent jugement, et portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément à l’article 1231-6 du code civil.

A la somme précitée exprimée hors taxe, s’ajoutera la TVA au taux en vigueur à la date du présent jugement.

D/ Sur la contribution à la dette

Le promoteur exerce un recours général contre :

— la Sa Allianz Iard en sa qualité d’assureur DO et CNR,

— la société SPIE,

— la société INAFA

La responsabilité décennale de son assurée étant engagée, le volet éponyme de la garantie de la société ALLIANZ IARD doit être mobilisée. L’assureur sera condamné à garantir son assurée, qui le demande. Il pourra toutefois lui opposer la franchise contractuelle au titre des préjudices matériels.

Aux termes de l’article 1792-1 du code civil, est réputé constructeur de l’ouvrage tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage.

Sont présumés responsables tous les constructeurs concernés par les désordres revêtant un caractère décennal, sauf s’ils démontrent que les dommages proviennent d’une cause étrangère ou ne rentrent pas dans leur sphère d’intervention.

Chacun des responsables d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité, sans qu’il y ait lieu de tenir compte du partage des responsabilités entre les divers responsables, qui n’affecte que les rapports réciproques de ces derniers. La responsabilité des intervenants ne peut cependant être recherchée que pour des dommages à la réalisation desquels ils ont concouru et pour des travaux qu’ils ont contribué à réaliser.

Dès lors, il convient d’apporter la preuve que les intervenants à l’acte de construire ont la qualité de constructeur et d’établir que la cause du dommage se situe dans leur sphère d’intervention.

Au regard des éléments précédemment mentionnés, la société SPIE et la société INAFA, dont les responsabilités ont été démontrées, devront garantir en intégralité la SCI, [Adresse 12], [Localité 1], [Localité 2] qui n’a commis aucune faute dans le cadre de ce désordre.

LA SA ALLIANZ IARD demande au tribunal de condamner in solidum la société SPIE et la société INAFA à la relever et garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre au titre des dysfonctionnements du chauffage.

Aucune faute de l’assureur dommages-ouvrage, qui justifierait qu’une part contributive demeure à sa charge, n’est établie.

La SA ALLIANZ IARD ès qualités d’assureur DO et CNR dispose d’un recours contre la société SPIE et à l’égard de la société INAFA.

La société SPIE sollicite d’être relevée intégralement par la société INAFA ou a minima à hauteur de 25 %.

Au regard des responsabilités retenues en amont, la société INAFA sera condamnée à garantir la société SPIE à hauteur de 25 % de la condamnation prononcée au titre de ce désordre.

La société INAFA ne formule aucune demande de garantie concernant ce désordre.

IV/ Sur les préjudices complémentaires

En application du principe de la réparation intégrale du préjudice, le maître de l’ouvrage est indemnisé de l’ensemble des préjudices résultant des désordres décennaux affectant l’ouvrage, et ce quel que soit la nature du préjudice subi. Le propre de la responsabilité civile est de rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit.

A/ Sur la souscription d’une assurance dommages ouvrage

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement d’une somme de 6.847,92 euros TTC au titre de la souscription d’une assurance dommages ouvrage. Elle produit un devis prévoyant ce montant pour des travaux fixés à 289.818 euros.

La société SPIE demande le rejet de cette demande qui n’a pas été chiffrée dans le rapport mais ne reprend pas cette demande dans le dispositif de ses écritures.

La société SC RESIDENCE, [Localité 1], [Localité 2] soutient que cette demande est excessive et que si elle devait être condamnée à ce titre, elle sollicite la garantie des sociétés défenderesses.

La société INAFA sollicite le rejet de cette demande sans développer de moyens au soutien de son argumentation.

S’il ressort du rapport d’expertise que l’expert n’a pas prévu la souscription d’une telle assurance, force est de constater qu’au regard de l’importance des désordres et du montant des travaux pour y remédier, la copropriété est dans l’obligation de souscrire une assurance dommages-ouvrage.

Dès lors, cette demande n’est pas dissociable du coût des travaux et constitue un dommage direct indemnisable.

Le montant des travaux qui ne sont pas à la charge du syndicat des copropriétaires étant de 277.887,50 euros (20.000+1.500+256.387,50), il convient de retenir, au regard du devis produit, une somme de 6.577 euros.

La société SC RESIDENCE, [Localité 1], [Localité 2] est tenue de garantir ce préjudice en sa qualité de constructeur non réalisateur. La SA ALLIANZ, en sa qualité d’assureur CRN, doit sa garantie au regard du caractère décennal du désordre. La SA ALLIANZ, assureur dommages-ouvrage, doit en conséquence également sa garantie. La société SPIE devra être également condamnée au titre de ce préjudice en raison du caractère décennal de ces désordres.

En conséquence, la société SC RESIDENCE, [Localité 1], [Localité 2], la société ALLIANZ IARD en sa double qualité d’assureur CNR et assureur dommages-ouvrage, la société SPIE BUILDING SOLUTIONS, venant aux droits de la société SPIE INDUSTRIE et TERTIAIRE seront condamnées in solidum à la somme de 6.577 euros au titre de la souscription d’une assurance dommages-ouvrage.

La société SC RESIDENCE, [Localité 1], [Localité 2] est tenue de garantir ce préjudice en sa qualité de constructeur non réalisateur. La SA ALLIANZ, en sa qualité d’assureur CRN, doit sa garantie au regard du caractère décennal du désordre. La SA ALLIANZ, assureur dommages-ouvrage, doit en conséquence également sa garantie.

La responsabilité décennale de son assurée étant engagée, le volet éponyme de la garantie de la société ALLIANZ IARD doit être mobilisée. L’assureur sera condamné à garantir son assurée, qui le demande. Il pourra toutefois lui opposer la franchise contractuelle au titre des préjudices matériels.

LA SA ALLIANZ IARD demande au tribunal de condamner in solidum la société SPIE et la société DALKIA à la relever et garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre au titre des dysfonctionnements du chauffage et du dispositif de production d’ECS et de condamner in solidum la société SPIE et la société INAFA à la relever et garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre au titre de l’absence d’organes d’évacuation des eaux usées dans le local poubelle.

Aucune faute de l’assureur dommages-ouvrage, qui justifierait qu’une part contributive demeure à sa charge, n’est établie.

Au regard des responsabilités retenues en amont au titre des différents désordres, la SCI, [Adresse 6] et la SA ALLIANZ IARD, ès qualités d’assureur DO et CNR, disposent d’un recours intégral à l’égard de la société SPIE, de la société DALKIA et de la société INAFA concernant ce préjudice.

Les sociétés SPIE, DALKIA et INAFA ne forment aucune demande de garantie concernant ce préjudice, , la société DALKIA limitant sa demande de garantie aux condamnations au titre des travaux de reprise pour les désordres affectant l’installation du chauffage.

B/ Sur les interventions ponctuelles sur l’installation de chauffage et d’eau chaude sanitaire

Le syndicat des copropriétaires sollicite une somme de 20.000 euros au titre des travaux de reprise découlant de mesures prématurées de l’installation de chauffage. Elle allègue produire différentes factures justifiant ce préjudice.

La société SC RESIDENCE, [Localité 1], [Localité 2] sollicite ce rejet de cette demande et que si elle devait être condamnée à ce titre, elle sollicite la garantie des sociétés ALLIANZ, SPIE et DALKIA.

La société SPIE sollicite le rejet de cette demande mettant en avant le caractère normal des dépenses d’entretien et l’absence de justificatifs produits par les demandeurs.

La société INAFA sollicite le rejet de cette demande et de toute demande de garantie concernant ce préjudice.

La société DALKIA sollicite le rejet de cette demande.

Concernant ce préjudice, l’expert retient la prise en charge des factures correspondant aux interventions faites ponctuellement sur les installations faisant l’objet d’un contrat de maintenance, l’expert soulignant qu’un ensemble de factures a été produite par le demandeur et que “la dichotomie entre les dépenses d’entretien normales et celles issues d’une usure prématurée ne peut être faite en toute objectivité” et considérant que “20% de ce surcoût ont été supportés de manière indue par rapport à une installation classique”.

Il ressort des éléments produits aux débats que le syndicat des copropriétaires a produit au cours de l’expertise plusieurs devis et factures entre 2015 et 2017 concernant des interventions en lien avec le chauffage ou le dispositif d’ECS. Le montant de ces factures produites dans le cadre de l’expertise représente un total de 15.217,48 euros.

Le syndicat des copropriétaires produit un ensemble de factures entre 2023 et 2024 concernant différentes interventions pour un montant total de 9.949,64 euros.

Au regard de ces éléments qui permet de retenir une somme de 25.000 euros au titre d’interventions ponctuelles, des conclusions expertales retenant un surcoût de 20% par rapport à une installation classique et de la part de la responsabilité retenue à l’encontre du syndicat des copropriétaires à hauteur de 10%, il convient de retenir une somme de 4.500 euros au titre des interventions ponctuelles sur l’installation de chauffage et d’eau chaude sanitaire.

La société SC RESIDENCE, [Localité 1], [Localité 2] est tenue de garantir ce préjudice en sa qualité de constructeur non réalisateur. La SA ALLIANZ, en sa qualité d’assureur CRN, doit sa garantie au regard du caractère décennal du désordre. La SA ALLIANZ, assureur dommages-ouvrage, doit en conséquence également sa garantie. La société SPIE devra être également condamnée au titre de ce préjudice en raison du caractère décennal de ces désordres.

En conséquence, la société SC RESIDENCE, [Localité 1], [Localité 2], la société ALLIANZ IARD en sa double qualité d’assureur CNR et assureur dommages-ouvrage, la société SPIE BUILDING SOLUTIONS, venant aux droits de la société SPIE INDUSTRIE et TERTIAIRE seront condamnées in solidum à la somme de 4.500 euros au titre des interventions ponctuelles sur l’installation de chauffage et d’eau chaude sanitaire.

La responsabilité décennale de son assurée étant engagée, le volet éponyme de la garantie de la société ALLIANZ IARD doit être mobilisée. L’assureur sera condamné à garantir son assurée, qui le demande. Il pourra toutefois lui opposer la franchise contractuelle au titre des préjudices matériels.

LA SA ALLIANZ IARD demande au tribunal de condamner in solidum la société SPIE et la société DALKIA à la relever et garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre au titre des dysfonctionnements du chauffage et du dispositif de production d’ECS.

Aucune faute de l’assureur dommages-ouvrage, qui justifierait qu’une part contributive demeure à sa charge, n’est établie.

Au regard des responsabilités retenues en amont au titre des différents désordres et des demandes de garantie formulées, la SCI RESIDENCE, [Localité 1], [Localité 2] et la SA ALLIANZ IARD, ès qualités d’assureur DO et CNR, disposent d’un recours intégral à l’égard de la société SPIE et de la société DALKIA.

Les sociétés SPIE et DALKIA ne forment aucune demande de garantie concernant ce désordre, la société DALKIA limitant sa demande de garantie aux condamnations au titre des travaux de reprise pour les désordres affectant l’installation du chauffage.

C/ Sur la surconsommation électrique

Le syndicat des copropriétaires sollicite une somme de 7.000 euros à ce titre exposant que le préjudice doit courir du dépôt du rapport d’expertise jusqu’à la réalisation des travaux.

La société INAFA sollicite le rejet de cette demande et de toute demande de garantie concernant ce préjudice.

La société SC RESIDENCE, [Localité 1], [Localité 2], la société SPIE, la société DALKIA et ALLIANZ estiment que la demande à hauteur de 7.000 euros n’est pas justifiée. La société SC RESIDENCE, [Localité 1], [Localité 2], si elle devait être condamnée à ce titre, sollicite la garantie des sociétés ALLIANZ, SPIE et DALKIA.

Concernant ce préjudice, l’expert retient également la surconsommation électrique des bâtiments A1, A2, A3, liée au dysfonctionnement du système de production d’eau chaude sanitaire. L’expert a évalué ce préjudice sur 9 ans, appliqué à 20 % de la production, minorée de la simultanéité (soleil/nuage) et l’a fixé à la somme de 3.700 euros.

Au regard du calcul retenu par l’expert, qu’aucun élément ne vient contredire, de la continuation du préjudice depuis la date du dépôt du rapport d’expertise le 14 mars 2019 et et de la part de la responsabilité retenue à l’encontre du syndicat des copropriétaires à hauteur de 10%, il convient de retenir une somme de 4.810,50 euros correspondant à 13 années de surconsommation électrique.

La société SC RESIDENCE, [Localité 1], [Localité 2] est tenue de garantir ce préjudice en sa qualité de constructeur non réalisateur. La SA ALLIANZ, en sa qualité d’assureur CRN, doit sa garantie au regard du caractère décennal du désordre. La SA ALLIANZ, assureur dommages-ouvrage, doit en conséquence également sa garantie. La société SPIE devra être également condamnée au titre de ce préjudice en raison du caractère décennal de ces désordres.

En conséquence, la société SC RESIDENCE, [Localité 1], [Localité 2], la société ALLIANZ IARD en sa double qualité d’assureur CNR et assureur dommages-ouvrage, la société SPIE BUILDING SOLUTIONS, venant aux droits de la société SPIE INDUSTRIE et TERTIAIRE seront condamnées in solidum à la somme de 5.345 euros au titre de la surconsommation électrique.

La responsabilité décennale de son assurée étant engagée, le volet éponyme de la garantie de la société ALLIANZ IARD doit être mobilisée. L’assureur sera condamné à garantir son assurée, qui le demande. Il pourra toutefois lui opposer la franchise contractuelle au titre des préjudices matériels.

LA SA ALLIANZ IARD demande au tribunal de condamner in solidum la société SPIE et la société DALKIA à la relever et garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre au titre des dysfonctionnements du chauffage et du dispositif de production d’ECS.

Aucune faute de l’assureur dommages-ouvrage, qui justifierait qu’une part contributive demeure à sa charge, n’est établie.

Au regard des responsabilités retenues en amont au titre des différents désordres et des demandes formulées de garantie, la SCI, [Adresse 6] et la SA ALLIANZ IARD, ès qualités d’assureur DO et CNR, disposent d’un recours intégral à l’égard de la société SPIE et de la société DALKIA..

Les sociétés SPIE et DALKIA ne forment aucune demande de garantie concernant ce désordre, la société DALKIA limitant sa demande de garantie aux condamnations au titre des travaux de reprise pour les désordres affectant l’installation du chauffage.

D/ Sur le trouble collectif

Le syndicat des copropriétaires sollicite une somme globale et forfaitaire de 100.000 euros à ce titre. Il expose que le montant de ce préjudice est justifié par les 10 années de défaut de fonctionnement du chauffage, par l’étendue de la résidence et son nombre d’occupants.

ALLIANZ expose que cette somme n’est justifiée ni dans son principe ni dans son quantum.

La société SC, [Adresse 12], [Localité 1], [Localité 2] sollicite le rejet de cette demande et que si elle devait être condamnée à ce titre, elle sollicite la garantie des sociétés ALLIANZ, SPIE et DALKIA.

La société SPIE sollicite le rejet de cette demande exposant que cette demande n’est pas démontrée, que le préjudice ne revêt aucun caractère collectif, que les désordres ne concernent pas les parties communes et n’affectent que certains copropriétaires.

La société INAFA sollicite le rejet de cette demande et de toute demande de garantie concernant ce préjudice.

En application de l’article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, un syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en réparation de dommages ayant leur origine dans les parties communes et affectant les parties privatives d’un ou plusieurs lots. Il n’est pas nécessaire, en ce cas, que le préjudice, qu’il soit matériel ou immatériel, soit subi de la même manière par l’ensemble des copropriétaires.

Il ressort effectivement du rapport d’expertise qu’aucun préjudice collectif n’a été retenu.

Néanmoins, il est démontré que le trouble de jouissance résulte des dysfonctionnements du système de chauffage et du dispositif de production d’eau chaude sanitaire des bâtiments A1,A2 et A3 et ce depuis l’origine de l’installation, et donc trouve son origine dans les parties communes de l’immeuble et a affecté les parties privatives de nombreux lots de la copropriété.

Quand bien même l’importance de ces troubles de jouissance est variable selon les 165 appartements de la copropriété, le dommage présente un caractère collectif, qu’aucun élément produit aux débats ne vient contester, de sorte que le syndicat des copropriétaires a qualité pour en demander réparation.

Au regard des dysfonctionnements qui ont été caractérisés durant quinze ans au sein de cette résidence et de la part de la responsabilité retenue à l’encontre du syndicat des copropriétaires à hauteur de 10% il convient de retenir une somme de 18.000 euros au titre du préjudice collectif subi.

La société SC RESIDENCE, [Localité 1], [Localité 2] est tenue de garantir ce préjudice en sa qualité de constructeur non réalisateur.

S’agissant des assureurs, ALLIANZ excipe de la définition contractuelle du dommage immatériel garanti, entendu dans les conditions générales versées aux débats, comme “tout préjudice pécuniaire qui résulte de la privation de jouissance d’un droit, de l’interruption d’un service rendu ou de la perte d’un bénéfice et qui est la conséquence directe de dommages matériels garantis à l’exclusion de tout préjudice dérivant d’un dommage corporel (page 4 des conditions générales du contrat d’assurance DO).

S’agissant d’une assurance non obligatoire, les termes contractuels constituent la loi des parties, et l’assureur est libre de définir, y compris de manière restrictive, les préjudices qu’il entend garantir ou refuse de garantir.

Cette définition contractuelle du dommage immatériel garanti exclut l’indemnisation d’un préjudice collectif, préjudice de jouissance, qui n’emporte pas de perte financière, d’atteinte à la fortune ou au patrimoine de la victime et ne constitue donc pas un préjudice pécuniaire au sens du contrat.

Par conséquent, en application de l’article 1103 du code civil, la SA ALLIANZ est bien fondée à refuser la garantie du dommage immatériel constitué par le préjudice de jouissance du syndicat des copropriétaires, et l’ensemble des demandes formées à ce titre sera rejeté.

La société SPIE devra être également condamnée au titre de ce préjudice en raison de sa responsabilité dans ces désordres.

En conséquence, la société SC, [Adresse 12], [Localité 1], [Localité 2] et la société SPIE BUILDING SOLUTIONS, venant aux droits de la société SPIE INDUSTRIE et TERTIAIRE seront condamnées in solidum à la somme de 20.000 euros au titre du trouble de jouissance collectif.

Au regard des responsabilités retenues en amont au titre des différents désordres concernant les désordres liés aux systèmes de chauffage et au dispositif de production d’eau chaude sanitaire des bâtiments A1,A2 et A3, la SCI, [Adresse 12], [Localité 1], [Localité 2] dispose d’un recours intégral in solidum contre la société SPIE, envers la société DALKIA et envers la société INAFA. La société SPIE dispose d’un recours à hauteur de 3 % envers la société DALKIA et de 2% envers la société INAFA au titre de ce préjudice.

Les sociétés INAFA et DALKIA ne forment aucune demande de garantie, la société DALKIA limitant sa demande de garantie aux condamnations au titre des travaux de reprise pour les désordres affectant l’installation du chauffage.

IV / Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la société SC, [Adresse 12], [Localité 1], [Localité 2], la société ALLIANZ IARD en sa double qualité d’assureur CNR et assureur dommages-ouvrage, la société SPIE BUILDING SOLUTIONS, venant aux droits de la société SPIE INDUSTRIE et TERTIAIRE, la société DALKIA et la société INAFA, qui succombent à l’instance, seront condamnées in solidum aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Il n’y a pas lieu en revanche de prévoir par anticipation leur condamnation à prendre en charge les frais de l’article A. 444-32 du code de commerce dans l’hypothèse où il serait procédé à l’exécution forcée du jugement à intervenir dès lors que les articles R. 444-32, R. 444-55 et R. 444-3 du code de commerce qui régissent le tarif des huissiers de justice se suffisent à eux-mêmes sans avoir à en fixer quelque modalité.

Le syndicat des copropriétaires sollicite une somme de 5.092,80 euros au titre de frais d’investigations préfinancés dans le cadre des opérations d’expertise.

Il ressort du rapport de l’expert que ce dernier a retenu une somme de 2.988 euros TTC concernant l’intervention de M., [D] et une somme de 2.104,80 euros TTC concernant le bureau d’études, [A].

Ces différentes sommes, participant au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, sont incluses dans les frais irrépétibles.

La solution du litige conduit à accorder au syndicat des copropriétaires une indemnité pour frais de procès à la charge de la société SC, [Adresse 12], [Localité 1], [Localité 2], la société ALLIANZ IARD en sa double qualité d’assureur CNR et assureur dommages-ouvrage, la société SPIE BUILDING SOLUTIONS, venant aux droits de la société SPIE INDUSTRIE et TERTIAIRE, la société DALKIA et la société INAFA in solidum, qu’il paraît équitable de fixer à une somme de 11.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en ce compris les frais d’investigations préfinancés.

Compte tenu des recours réciproques entre parties, et eu égard au poids de la responsabilité de chacune retenu à l’issue du litige, concernant leurs condamnations aux frais irrépétibles et dépens, le partage suivant sera retenu entre les parties défenderesses condamnées :

—  0 % pour la société, [Adresse 11], [Adresse 12], [Localité 1], [Localité 2] et ALLIANZ,

—  90 % pour la société SPIE BUILDING SOLUTIONS, venant aux droits de la société SPIE INDUSTRIE et TERTIAIRE,

—  7,5 % pour la société INAFA,

—  2,5% pour la société DALKIA

Il sera ainsi fait droit aux recours réciproques entre ces parties tels qu’elles les ont formulés, à proportion de ce partage.

Il n’y a pas lieu de faire d’autres applications de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, au regard de l’ancienneté du litige et des solutions apportées par la présente décision, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

FIXE la part de responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier, [Localité 8], représenté par son syndic en exercice, la société CABINET, [K], [V], à 10 % du montant total du préjudice ;

CONDAMNE in solidum la société SC RESIDENCE, [Localité 1], [Localité 2], la SA ALLIANZ IARD en sa double qualité d’assureur CNR et assureur dommages-ouvrage, et la société SPIE BUILDING SOLUTIONS, venant aux droits de la société SPIE INDUSTRIE et TERTIAIRE, venant aux droits de la société SPIE SUD OUEST, à la somme de 256.387,50 euros HT au titre des travaux de reprise des dysfonctionnements du système de chauffage ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier, [Localité 8], représenté par son syndic en exercice, la société CABINET, [K], [V] du surplus de ses demandes au titre des travaux de reprise des dysfonctionnements du système de chauffage ;

DIT que la somme de 256.387,50 euros HT sera indexée sur l’évolution de l’indice BT01 entre le 14 mars 2019, date du devis fondant le chiffrage, et le jour du présent jugement, et portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément à l’article 1231-6 du code civil ;

DIT qu’à la somme précitée exprimée hors taxe, s’ajoutera la TVA au taux en vigueur à la date du présent jugement ;

DÉBOUTE la SA ALLIANZ IARD de sa demande de limiter l’application des garanties à 70 % pour la reprise générale de l’installation de chauffage ;

CONDAMNE in solidum la SA ALLIANZ IARD en sa double qualité d’assureur CNR et assureur dommages-ouvrage, et la société SPIE BUILDING SOLUTIONS, venant aux droits de la société SPIE INDUSTRIE et TERTIAIRE, venant aux droits de la société SPIE SUD OUEST, à garantir la société SC RESIDENCE, [Localité 1], [Localité 2] des condamnations au titre des travaux de reprise des dysfonctionnements du système de chauffage ;

CONDAMNE la société SPIE BUILDING SOLUTIONS, venant aux droits de la société SPIE INDUSTRIE et TERTIAIRE, venant aux droits de la société SPIE SUD OUEST, à garantir la SA ALLIANZ IARD des condamnations au titre des travaux de reprise des dysfonctionnements du système de chauffage ;

DÉBOUTE la société SPIE BUILDING SOLUTIONS, venant aux droits de la société SPIE INDUSTRIE et TERTIAIRE, venant aux droits de la société SPIE SUD OUEST, de sa demande de garantie formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier, [Adresse 14], [Localité 2], [Adresse 15], représenté par son syndic en exercice, la société CABINET, [K], [V], et de la société DALKIA au titre des travaux de reprise des dysfonctionnements du système de chauffage ;

CONDAMNE in solidum la société SC RESIDENCE, [Localité 1], [Localité 2], la SA ALLIANZ IARD en sa double qualité d’assureur CNR et assureur dommages-ouvrage, et la société SPIE BUILDING SOLUTIONS, venant aux droits de la société SPIE INDUSTRIE et TERTIAIRE, venant aux droits de la société SPIE SUD OUEST, et la société DALKIA à la somme de 1.500 euros HT au titre de la maîtrise d’oeuvre et de l’intervention d’un BET spécialisé concernant les dysfonctionnements du dispositif de production d’eau chaude sanitaire ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier, [Localité 8], représenté par son syndic en exercice, la société CABINET, [K], [V] du surplus de ses demandes au titre des travaux de reprise des dysfonctionnements du dispositif de production d’eau chaude sanitaire ;

DIT que la somme de 1.500 euros HT sera indexée sur l’évolution de l’indice BT01 entre le 14 mars 2019, date du devis fondant le chiffrage, et le jour du présent jugement, et portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément à l’article 1231-6 du code civil ;

DIT qu’à la somme précitée exprimée hors taxe, s’ajoutera la TVA au taux en vigueur à la date du présent jugement ;

DÉBOUTE la SA ALLIANZ IARD de sa demande de limiter l’application des garanties à 85 % pour le dispositif de production d’eau chaude sanitaire ;

CONDAMNE in solidum la société SC RESIDENCE, [Localité 1], [Localité 2] et la société SPIE BUILDING SOLUTIONS, venant aux droits de la société SPIE INDUSTRIE et TERTIAIRE, venant aux droits de la société SPIE SUD OUEST à faire les travaux de reprise ponctuelle des dysfonctionnements du dispositif de production d’eau chaude sanitaire sous une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter d’un délai de 4 mois suivant la signification de la décision à intervenir pendant cinq mois ;

CONDAMNE in solidum la SA ALLIANZ IARD en sa double qualité d’assureur CNR et assureur dommages-ouvrage, et la société SPIE BUILDING SOLUTIONS, venant aux droits de la société SPIE INDUSTRIE et TERTIAIRE, venant aux droits de la société SPIE SUD OUEST, à garantir la société SC RESIDENCE, [Localité 1], [Localité 2] de la condamnation au titre de la maîtrise d’oeuvre et de l’intervention d’un BET spécialisé concernant les dysfonctionnements du dispositif de production d’eau chaude sanitaire ;

DÉBOUTE la société SC RESIDENCE, [Localité 1], [Localité 2] de sa demande de garantie formulée à l’encontre de la SA ALLIANZ IARD concernant les travaux de reprise ponctuelle des dysfonctionnements mis à sa charge ;

CONDAMNE la société SPIE BUILDING SOLUTIONS, venant aux droits de la société SPIE INDUSTRIE et TERTIAIRE, venant aux droits de la société SPIE SUD OUEST, à garantir la société SC RESIDENCE, [Localité 1], [Localité 2] au titre des travaux de reprise ponctuelle des dysfonctionnements mis à sa charge ;

CONDAMNE in solidum la société SPIE BUILDING SOLUTIONS, venant aux droits de la société SPIE INDUSTRIE et TERTIAIRE, venant aux droits de la société SPIE SUD OUEST, et la société DALKIA à garantir la SA ALLIANZ IARD de la condamnation prononcée au titre de la maîtrise d’oeuvre et de l’intervention d’un BET spécialisé;

CONDAMNE la société DALKIA à garantir la société SPIE BUILDING SOLUTIONS, venant aux droits de la société SPIE INDUSTRIE et TERTIAIRE, venant aux droits de la société SPIE SUD OUEST à hauteur de 10 % de la condamnation prononcée au titre de la maîtrise d’oeuvre et de l’intervention d’un BET spécialisé

CONDAMNE la SARL INGENIERIE ALET FELX ET ASSOCIES (INAFA) à garantir la société SPIE BUILDING SOLUTIONS, venant aux droits de la société SPIE INDUSTRIE et TERTIAIRE, venant aux droits de la société SPIE SUD OUEST à hauteur de 5 % de la condamnation prononcée au titre de la maîtrise d’oeuvre et de l’intervention d’un BET spécialisé ;

DÉBOUTE la société SPIE BUILDING SOLUTIONS, venant aux droits de la société SPIE INDUSTRIE et TERTIAIRE, venant aux droits de la société SPIE SUD OUEST, du surplus de de ses demandes de garantie concernant les travaux de reprise ponctuelle des dysfonctionnements ;

CONDAMNE in solidum la société SC RESIDENCE, [Localité 1], [Localité 2], la SA ALLIANZ IARD en sa double qualité d’assureur CNR et assureur dommages-ouvrage, et la société SPIE BUILDING SOLUTIONS, venant aux droits de la société SPIE INDUSTRIE et TERTIAIRE, venant aux droits de la société SPIE SUD OUEST, et la SARL INGENIERIE ALET FELX ET ASSOCIES (INAFA) à la somme de 20.000 euros HT au titre de la mise en place d’un dispositif d’évacuation des eaux de lavage dans les locaux poubelles ;

DIT que la somme de 20.000 euros HT sera indexée sur l’évolution de l’indice BT01 entre le 14 mars 2019, date du devis fondant le chiffrage, et le jour du présent jugement, et portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément à l’article 1231-6 du code civil ;

DIT qu’à la somme précitée exprimée hors taxe, s’ajoutera la TVA au taux en vigueur à la date du présent jugement ;

CONDAMNE in solidum la SA ALLIANZ IARD en sa double qualité d’assureur CNR et assureur dommages-ouvrage, et la société SPIE BUILDING SOLUTIONS, venant aux droits de la société SPIE INDUSTRIE et TERTIAIRE, venant aux droits de la société SPIE SUD OUEST, et la SARL INGENIERIE ALET FELX ET ASSOCIES (INAFA) à garantir la société, [Adresse 18] des condamnations au titre de la mise en place d’un dispositif d’évacuation des eaux de lavage dans les locaux poubelles ;

CONDAMNE in solidum la société SPIE BUILDING SOLUTIONS, venant aux droits de la société SPIE INDUSTRIE et TERTIAIRE, venant aux droits de la société SPIE SUD OUEST, et la SARL INGENIERIE ALET FELX ET ASSOCIES (INAFA) à garantir la SA ALLIANZ IARD des condamnations au titre de la mise en place d’un dispositif d’évacuation des eaux de lavage dans les locaux poubelles ;

CONDAMNE la SARL INGENIERIE ALET FELX ET ASSOCIES (INAFA) à garantir la société SPIE BUILDING SOLUTIONS, venant aux droits de la société SPIE INDUSTRIE et TERTIAIRE, venant aux droits de la société SPIE SUD OUEST à hauteur de 25 % de la condamnation prononcée au titre de la mise en place d’un dispositif d’évacuation des eaux de lavage dans les locaux poubelles ;

CONDAMNE in solidum la société SC RESIDENCE, [Localité 1], [Localité 2], la SA ALLIANZ IARD en sa double qualité d’assureur CNR et assureur dommages-ouvrage, et la société SPIE BUILDING SOLUTIONS, venant aux droits de la société SPIE INDUSTRIE et TERTIAIRE, venant aux droits de la société SPIE SUD OUEST,à la somme de 6.577 euros au titre de la souscription d’une assurance dommages-ouvrage ;

CONDAMNE in solidum la société SPIE BUILDING SOLUTIONS, venant aux droits de la société SPIE INDUSTRIE et TERTIAIRE, venant aux droits de la société SPIE SUD OUEST, la société DALKIA et la SARL INGENIERIE ALET FELX ET ASSOCIES (INAFA) à garantir la société SC RESIDENCE, [Localité 1], [Adresse 17] et la SA ALLIANZ IARD de la condamnation au titre de la souscription d’une assurance dommages-ouvrage ;

CONDAMNE in solidum la société SC RESIDENCE, [Localité 1], [Localité 2], la SA ALLIANZ IARD en sa double qualité d’assureur CNR et assureur dommages-ouvrage, et la société SPIE BUILDING SOLUTIONS, venant aux droits de la société SPIE INDUSTRIE et TERTIAIRE, venant aux droits de la société SPIE SUD OUEST, à la somme de 4.500 euros au titre des interventions ponctuelles sur l’installation de chauffage et d’eau chaude sanitaire ;

CONDAMNE in solidum la société SPIE BUILDING SOLUTIONS, venant aux droits de la société SPIE INDUSTRIE et TERTIAIRE, venant aux droits de la société SPIE SUD OUEST, et la société DALKIA à garantir la société SC RESIDENCE, [Localité 1], [Localité 2] et la SA ALLIANZ IARD de la condamnation au titre des interventions ponctuelles sur l’installation de chauffage et d’eau chaude sanitaire ;

CONDAMNE in solidum la société SC RESIDENCE, [Localité 1], [Localité 2], la SA ALLIANZ IARD en sa double qualité d’assureur CNR et assureur dommages-ouvrage, et la société SPIE BUILDING SOLUTIONS, venant aux droits de la société SPIE INDUSTRIE et TERTIAIRE, venant aux droits de la société SPIE SUD OUEST,à la somme de 5.345 euros au titre de la surconsommation électrique ;

CONDAMNE in solidum la société SPIE BUILDING SOLUTIONS, venant aux droits de la société SPIE INDUSTRIE et TERTIAIRE, venant aux droits de la société SPIE SUD OUEST, et la société DALKIA à garantir la société SC RESIDENCE, [Localité 1], [Localité 2] et la SA ALLIANZ IARD de la condamnation au titre de la surconsommation électrique ;

CONDAMNE in solidum la société SC RESIDENCE, [Localité 1], [Localité 2] et la société SPIE BUILDING SOLUTIONS, venant aux droits de la société SPIE INDUSTRIE et TERTIAIRE, venant aux droits de la société SPIE SUD OUEST,à la somme de 20.000 euros au titre du trouble de jouissance collectif ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier, [Localité 1], [Adresse 17], [Localité 3], [Adresse 21], représenté par son syndic en exercice, la société CABINET, [K], [V] de sa demande de condamnation de la SA ALLIANZ IARD au titre de ce préjudice ;

CONDAMNE in solidum la société SPIE BUILDING SOLUTIONS, venant aux droits de la société SPIE INDUSTRIE et TERTIAIRE, venant aux droits de la société SPIE SUD OUEST, la société DALKIA et la SARL INGENIERIE ALET FELX ET ASSOCIES (INAFA) à garantir la société SC RESIDENCE, [Localité 1], [Localité 2] de la condamnation au titre du trouble de jouissance collectif ;

CONDAMNE la SARL INGENIERIE ALET FELX ET ASSOCIES (INAFA) à garantir la société SPIE BUILDING SOLUTIONS, venant aux droits de la société SPIE INDUSTRIE et TERTIAIRE, venant aux droits de la société SPIE SUD OUEST à hauteur de 2 % de la condamnation prononcée au titre du trouble de jouissance collectif ;

CONDAMNE la société DALKIA à garantir la société SPIE BUILDING SOLUTIONS, venant aux droits de la société SPIE INDUSTRIE et TERTIAIRE, venant aux droits de la société SPIE SUD OUEST à hauteur de 3 % de la condamnation prononcée au titre du trouble de jouissance collectif ;

CONDAMNE in solidum la société SC RESIDENCE, [Localité 1], [Localité 2], la SA ALLIANZ IARD en sa double qualité d’assureur CNR et assureur dommages-ouvrage, et la société SPIE BUILDING SOLUTIONS, venant aux droits de la société SPIE INDUSTRIE et TERTIAIRE, venant aux droits de la société SPIE SUD OUEST, la SARL INGENIERIE ALET FELX ET ASSOCIES (INAFA) et la société DALKIA aux dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier, [Adresse 14], [Localité 10], représenté par son syndic en exercice, la société CABINET, [K], [V], de sa demande au titre de l’article A. 444-32 du code de commerce ;

CONDAMNE in solidum la société SC RESIDENCE, [Localité 1], [Localité 2], la SA ALLIANZ IARD en sa double qualité d’assureur CNR et assureur dommages-ouvrage, et la société SPIE BUILDING SOLUTIONS, venant aux droits de la société SPIE INDUSTRIE et TERTIAIRE, venant aux droits de la société SPIE SUD OUEST, la SARL INGENIERIE ALET FELX ET ASSOCIES (INAFA) et la société DALKIA à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier, [Localité 1], [Localité 2], [Localité 3] A, représenté par son syndic en exercice, la société CABINET, [K], [V] la somme de 11.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes au titre des frais irrépétibles ;

DIT que la charge finale des dépens et celle des frais irrépétibles seront supportées dans les proportions suivantes, dans lesquelles il est fait droit aux recours :

—  0 % pour la société SC RESIDENCE, [Localité 1], [Localité 2] et ALLIANZ,

—  90 % pour la société SPIE BUILDING SOLUTIONS, venant aux droits de la société SPIE INDUSTRIE et TERTIAIRE, venant aux droits de la société SPIE SUD OUEST

—  7,5 % pour la SARL INGENIERIE ALET FELX ET ASSOCIES (INAFA),,

—  2,5% pour la société DALKIA

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire assortissant de droit le présent jugement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT