TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DES HAUTS DE SEINE

JUGEMENT FIXANT PRIX

N° F.I. : N° RG 24/00027 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZP36

Minute N° :

Date : 24 Février 2025

OPERATION : Exercice du droit de préemption sur la commune de [Localité 6]

ENTRE :

ETABLISSEMENT PUBLIC TERRITORIAL VALLEE SUD – GRAND [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par Maître Isabelle CASSIN de la SELARL GENESIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0225

et

SARL PRATS

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Olivier BORGET, de l’Association BORGET SADAT-BORGET, avocats au barreau de PARIS

En présence de Mesdames Nathalie TROÏLO et Anne FEUILLERAT et Monsieur Olivier TEXIER, commissaires du Gouvernement

DEBATS

A l’audience du 27 Janvier 2025, tenue publiquement.

JUGEMENT

Par décision publique, prononcée en premier ressort, Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

COMPOSITION

Le Président : Clément DELSOL

Le Greffier : Etienne PODGORSKI

Par mémoire du titulaire du droit de préemption visé par le greffe le 06 mai 2024, l’établissement public Vallée Sud Grand [Localité 8] a demandé au juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Nanterre de fixer à 50 000 € le prix du bien appartenant à la société Prats et correspondant au fonds de commerce exploité sous l’enseigne « M & F Coiffure » situé [Adresse 3].

Par ordonnance n°24/107 du 11 juillet 2024, le juge de l’expropriation a fixé le transport et l’audience le 11 septembre et le 21 octobre 2024.

Lors du transport, le greffier a pris note du déroulement des opérations :

« I/ Environnement

Le local commercial se situe à l’angle de la [Adresse 9], immédiatement face à un sens giratoire.

II/ Extérieur

L’accès public est également à l’angle. La façade est vitrée et l’enseigne est visible depuis les deux rues. L’immeuble abritant le commerce est esthétique et en très bon état.

III/ Intérieur

Le fonds dispose d’une grande surface d’acceuil du public, en très bon état. Il y a tout le mobilier nécessaire pour la profession de coiffeur ainsi qu’un grand miroir. L’éclairage est assuré par des spots au plafond et quelques traces de peinture craquelée sont visibles. L’espace au fond abrite un local et les toilettes et dispose de quelques rangements intégrés ; une partie du mur n’est pas carrelée.

Le conseil du préempteur fait remarquer qu’il y a un problème avec les spots, le représentant de la société affirme qu’ils sont grillés. La commissaire du Gouvernement indique qu’elle a besoin d’obtenir les bilans des trois dernières années et demande à ce que celui de 2023 lui soit fourni. Le conseil du préempté assure que les bilans vont être produits mais qu’il a été saisi tardivement. Par ailleurs, le préempteur pointe un problème sur le prix car le montant indiqué dans la déclaration d’intention d’aliéner est trois fois supérieur à son offre. Nous continuons par la visite de la cave. Celle-ci est accessible par l’immeuble mitoyen. Via le hall intérieur, une porte donne sur un escalier menant aux caves. Le sol est dur en béton, la superficie est de 8-9 m², le sol est brut à cet endroit. Elle est alimentée en électricité, on y trouve deux ballons d’eau chaude et les lieux servent de stockage. »

Par mémoire visé par le greffe le 04 novembre 2024, l’établissement public Vallée Sud Grand [Localité 8] sollicite la fixation du prix à 50 000 €.

Par conclusions visées par le greffe le 14 janvier 2025, le commissaire du gouvernement mentionne l’impossibilité de fixer la valeur du fonds de commerce à titre principal et fixe à 57 000 €sa valeur à titre subsidiaire.

Par mémoire visé par le greffe le 18 octobre 2024, la sarl Prats sollicite du juge de l’expropriation qu’il fixe le prix à 158 000 € et qu’il condamne la partie adverse à lui payer 2 400 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des dépens.

Le 27 janvier 2025, les parties ont plaidé conformément à leurs écritures.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures susvisées pour un exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties.

MOTIFS

L’article L213-4 alinéa 1er du code de l’urbanisme dispose qu’à défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi.

En l’espèce, il est produit aux débats la déclaration de cession d’un fonds de commerce visé par les services de la ville de [Localité 6] le 1er mars 2024 pour le prix de 158 000 €.

Ainsi, la sarl Prats ne peut pas, au détriment de la partie adverse, soutenir au cours des débats qu’il s’agit en réalité d’une cession du droit au bail, ceci d’autant plus que la promesse d’achat signée de [B] [L] le 22 février 2024 mentionne expressément « […] je vous fais parvenir l’offre en vue de l’achat de votre fond de commerce ».

À ce titre, la déclaration ayant pour objet la cession du fonds de commerce, l’autorisation de changement d’activité du bailleur est sans incidence sur le processus de fixation du prix dans le cadre d’une cessation d’activité, ceci d’autant plus qu’aucun élément ne permet de vérifier que la promesse d’achat est sincère, notamment la copie de la pièce d’identité du potentiel acquéreur et un justificatif démontrant la réalité des capacités financières mobilisées pour verser le montant de 158 000 €.

Dès lors, il convient, de manière usuelle, de fixer la valeur du fonds de commerce en fonction de sa capacité à générer des richesses, autrement dit, en fonction du chiffre d’affaires qu’il génère d’une part et du ratio du chiffre d’affaires et du prix de cession de fonds similaires.

Il convient de rappeler que la sarl Prats n’a pas communiqué les données comptables de l’année 2023.

L’année 2020 étant trop ancienne et altérée par les conséquences de la pandémie, notamment les périodes de fermeture et les aides de l’état, il convient de retenir uniquement les données des années 2021 de 77 236 € Ht et 2022 de 77 569 €Ht pour une moyenne de 77 402,50 € Ht/an.

S’agissant de l’étude comparative pour les ventes de fonds similaires, il convient d’écarter le 2e et le 4e termes proposés par le commissaire du gouvernement, le premier s’inscrivant dans le cadre d’une procédure de liquidation judiciaire et le second étant trop ancien pour être pertinent.

Ainsi, il convient de retenir les termes suivants, exclusivement proposés par le commissaire du gouvernement :

Cession du 18 mars 2024 n°2024A01393 : 63 %Cession du 1er juillet 2021 n°202103256 : 75 %.(63 + 75) / 2 = 69

Le ratio moyen est de 69 %.

77 402,50 / 100 x 69 = 53 407,725

Ainsi, le prix de vente du fonds sur préemption est de 53 408 €.

En application des dispositions des articles 696 du code de procédure civile, l’établissement public Vallée Sud Grand [Localité 8], autorité préemptrice, conserve la charge des dépens.

L’équité commande de condamner l’établissement public Vallée Sud Grand [Localité 8], préemptrice et conservant la charge des dépens, à payer 2 400 € à la sarl Prats en application des dispositions des articles 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation statuant par jugement contradictoire en premier ressort et mis à disposition au greffe de la juridiction,

FIXE, dans le cadre de la préemption, le prix du fonds de commerce exploité par la société Prats et sous l’enseigne « M & F Coiffure » situé [Adresse 3] au prix de 53 408 € ;

CONDAMNE l’établissement public Vallée Sud Grand [Localité 8] à payer 2 400 € à la sarl Prats en application des dispositions des articles 700 du code de procédure civile ;

DIT que l’établissement public Vallée Sud Grand [Localité 8] conserve la charge des dépens ;

En foi de quoi le jugement est signé par le magistrat et par le greffier.

Fait à [Localité 7], le 24 février 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION