REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

ORDONNANCE DE REFERE

DU 23 Janvier 2025

MINUTE N° :

Références : R.G N° N° RG 24/00141 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QDK4

DEMANDERESSE:

Société ADOMA

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Renaud ZEITOUN, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR:

Monsieur [D] [I]

[Adresse 7]

[Adresse 3]

[Localité 6]

comparant en personne assisté de M^e Danielle CAGNA-CHOPIN, avocat au barreau D’ESSONNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Odile GUIDAT, Greffier

DEBATS :

Audience publique du 03 Décembre 2024

ORDONNANCE :

Contradictoire et en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, le 23 Janvier 2025, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Odile GUIDAT, Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : M^e ZEITOUN + CCC

CCC M^e CAGNA-CHOPIN

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat de résidence passé par acte sous seing privé en date du 03/08/2021, M [I] [D] est résident d’un local meublé à usage d’habitation sis [Adresse 2] ([Adresse 5]), et appartenant à la société ADOMA.

Par lettre recommandée avec accusé réception du 21/02/2024 réçue le 04/03/2024, la société ADOMA a mis en demeure M [I] [D] de payer la somme de 2464 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 21/02/2024 et visant la clause résolutoire incluse au contrat.

Le montant du loyer et de l’avance sur charges s’élevait à la somme de 505,03 euros par mois à l’expiration du délai d’un mois suivant la délivrance de la mise en demeure.

Par acte d’huissier en date du 17/05/2024, la société ADOMA a fait assigner devant le juge du pôle de Proximité du tribunal judiciaire d’EVRY statuant en référé et demande de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion du locataire,

— condamner le résident à payer la somme de 3879,09 euros au titre des redevances, charges arrêtés au terme d’avril 2024 inclus avec intérêts au taux légal,

— condamner le résident à payer une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant de la redevances et charges à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et ce, jusqu’à la libération complète des lieux,

— condamner le résident à payer la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le résident aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 01/10/2024 et après renvoi a été plaidée le 03/12/2024.

A l’audience, la société ADOMA réactualise sa créance à la somme de 505,03 euros, au titre des redevances échues à la date du 05/11/2024 terme de novembre inclus. Elle précise avoir percu un rappel d’APL à hauteur de 3000 euros le 15 octobre 2024 et un paiement de 2400 euros effectué par le résident en juin 2024. Elle maintient ses demandes et indique ne pas être opposée à l’octroi de délais.

Cité par acte délivré par remise en l’étude, M [I] [D] a comparu il demande à ce que la demande en paiement soit rejetée celle-ci étant soldée, de suspendre les effets de la clause résolutoire et rejeter la demande d’expulsion. Il demande à bénéficier de délais de paiement en offrant de régler en deux fois les sommes restant éventuellement à devoir. Il précise avoir perçu un rappel d’allocation logement qui a permis de solder une partie de la dette et que ses droits aux APL ont été rétablis.

L’affaire a été mise en délibéré au 23/01/2025.

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SUR QUOI,

Attendu que le bail portant sur un local meublé n’est pas soumis aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ainsi que le précise l’article 2 de ladite loi ; qu’il en résulte que le bail est soumis aux dispositions des articles 1713 et suivants du code civil et des articles L.632-1 du code de la construction et de l’habitation ;

Sur les redevances et charges impayés

Sur l’arriéré de redevances et charges

Attendu qu’aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales dont celle de payer le prix du bail aux termes convenus ; qu’aux termes des l’articles 8 et 11 du contrat de résidence, la redevance est payée mensuellement à terme échu et au plus tard de 5ème jour du mois suivant ;

Attendu que la société ADOMA verse aux débats l’acte de bail, le décompte des loyers et charges prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution ;

Attendu qu’il ressort des pièces fournies qu’au 26/11/2024, la dette non sérieusement contestable s’élève à la somme de 505,03 euros au titre des redevances et charges impayés terme d’octobre inclus, à laquelle il convient de faire droit ;

Sur les délais de paiement

Attendu que M [I] [D] justifie de sa situation personnelle, qu’il perçoit le RSA et exerce comme auto-entrepreneur (livreur), qu’il a bénéficié d’un rappel d’APL et que ses droits sont en cours de rétablissement, la situation pouvant donc être apurée ;

Attendu que, compte tenu des difficultés éprouvées par M [I] [D] et des perspectives de stabilisation de sa situation, il y a lieu de lui accorder par application de l’article 1343-5 du code civil, un échelonnement de la dette sur une durée de 2 mois et de l’ autoriser à se libérer par mensualités de 252,05 euros ;

Qu’à défaut de règlement d’une mensualité ou de la redevance courante, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, après une mise en demeure adressée au résident demeurée infructueuse pendant 10 jours ;

Sur la résiliation du contrat de résidence

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Attendu que le contrat de résidence unissant les parties stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de la redevance, le contrat serait résilié de plein droit, un mois après une mise en demeure restée infructueuse ;

Attendu qu’il n’est pas sérieusement contestable que les redevances n’ont pas été régulièrement et intégralement payées ;

Attendu que ce manquement s’est perpétué pendant plus d’un mois à compter de la mise en demeure du 21/02/2024 réceptionnée le 04/03/2024.

Qu’ainsi, le contrat s’est trouvé résilié de plein droit le 04/04/2024 par le seul effet de la clause résolutoire incluse dans le contrat ;

Que toutefois durant les délais de paiement accordés et sous réserve du respect de l’échéancier, les effets de la clause résolutoire seront suspendus ; qu’en cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Attendu que l’application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir le résident de tout droit d’occupation du local donné à bail ;

Qu’à compter du premier impayé dans le cadre de l’échéancier, jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, le résident se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il convient de fixer à la somme de 505,03 euros, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle ;

Sur la demande d’expulsion

Attendu que la société ADOMA a un intérêt certain à reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre; qu’il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion du résident en cas de non respect de l’échéancier d’apurement de la dette ;

Sur les demandes accessoires

Attendu qu’il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de plein droit ;

Attendu que M [I] [D] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens ;

Attendu qu’aucun motif lié à l’équité ne commande qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

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PAR CES MOTIFS,

NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

CONDAMNONS M [I] [D] à verser à la société ADOMA la somme provisionnelle de 505,03 euros au titre des redevances et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 26/11/2024 terme d’octobre inclus avec intérêts au taux légal à compter du 21/02/2024;

AUTORISONS M [I] [D] à apurer la dette locative précédemment fixée en 02 mensualités de 252,5 euros chacune, en plus de la redevance courante, payables le jour d’échéance du loyer, à compter de la prochaine redevance exigible, la dernière étant constituée du solde de la dette ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme ou de la redevance courante, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible dix jours après la date de présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés sous réserve du respect de l’échéancier ;

DISONS qu’en cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

A défaut de respect de l’échéancier:

CONSTATONS la résiliation du contrat de résidence convenu entre les parties au jour du premier impayé dans le cadre de l’échéancier précédemment fixé ;

ORDONNONS l’expulsion de M [I] [D], faute pour lui d’avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, de ses biens et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

CONDAMNONS M [I] [D] à verser à titre provisionnel à la société ADOMA à compter du premier impayé dans le cadre de l’échéancier et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle fixe de 505,03 euros, se substituant aux redevances et charges échus et à échoir ;

RAPPELONS que le contrat de résidence étant résilié par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation est exclusive du paiement de toute autre somme qui ne peut plus être facturée à l’occupant du logement (indexation, charges, taxes…) ;

En tout état de cause:

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M [I] [D] aux entiers dépens comprenant le coût de l’assignation et du commandement de payer ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le Greffier

Le Président