TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

2ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE

09 Octobre 2025

N° RG 22/10511 -

N° Portalis

DB3R-W-B7G-YC6F

N° Minute :

AFFAIRE

[U] [E] prise en sa qualité de tutrice de Monsieur [A] [E], [B] [E] épouse [M]

C/

[H] [T]

[K]

[S] épouse [F], [I] [F], S.C.P. [J] [L] ET [R] [G]

Copies délivrées le :

DEMANDEURS

Madame [U] [E]

prise en sa qualité de tutrice de Monsieur [A] [E]

décédé le [Date décès 1] 2009

[Adresse 5]

[Localité 3]

Madame [B] [E] épouse [M]

[Adresse 2]

[Localité 4]

intervenantes volontaires

toutes deux représentées par Maître Jérôme DEBRAS de la SAS LEGALIM, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0283

DEFENDEURS

Madame [H] [T] [K] [S] épouse [F]

[Adresse 7]

[Localité 8]

Monsieur [I] [F]

[Adresse 7]

[Localité 8]

tous deux représentés par M^e Victor BILLEBAULT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

S.C.P. [J] [L] ET [R] [G]

[Adresse 6]

[Localité 8]

représentée par M^e Barthélemy LACAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0435

L’affaire a été débattue le 20 Mars 2025 en audience publique devant le tribunal composé de :

Thomas CIGNONI, Vice-président, magistrat rédacteur

Timothée AIRAULT, Vice-Président

Elsa CARRA, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Fabienne MOTTAIS, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats et après avis de prorogation au 9 Octobre 2025 .

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte notarié du 7 mars 2000, rectifié le 13 avril 2000, [A] [E] a vendu à M. [I] [F] et Mme [H] [K] [S] épouse [F] un ensemble immobilier situé à [Localité 9] (Hauts-de-Seine), avec réserve à son profit d’un droit d’usage et d’habitation jusqu’au décès, moyennant le versement d’une somme de 250 000 francs (38 112,25 euros) et d’une rente mensuelle viagère de 4 000 francs (609,80 euros).

Le 31 octobre 2001, M. et Mme [F] auraient consenti un bail d’habitation sur l’immeuble en violation du droit d’usage et d’habitation du vendeur.

Postérieurement, en l’état d’un testament olographe établi le 30 juin 2003, [A] [E] a légué à M. et Mme [F] l’universalité de ses biens.

C’est dans ce contexte que, par actes judiciaires du 16 octobre 2006, Mme [U] [E], agissant en qualité de tutrice de [A] [E], a fait assigner M. et Mme [F] devant le tribunal de grande instance de Nanterre en nullité de la vente pour vileté du prix et en paiement de dommages-intérêts.

Par acte judiciaire du 26 mai 2008, M. et Mme [F] ont attrait dans la cause la SCP [L] [V] & [G] [R], venant aux droits de l’étude notariale ayant dressé l’acte de vente.

Selon jugement du 20 février 2009, la présente juridiction a ordonné avant-droit une expertise en vue de déterminer la valeur vénale ainsi que la valeur locative de l’ensemble immobilier, et a sursis à statuer sur les demandes tendant à la nullité de la vente et au paiement de dommages-intérêts.

En cours de procédure, le tribunal correctionnel de Nanterre a, par jugement du 9 mai 2008, déclaré Mme [F] coupable d’abus frauduleux de l’état d’ignorance ou de faiblesse de [A] [E] et M. [F] coupable de recel de biens provenant de ce délit.

[A] [E] est décédé le [Date décès 1] 2009.

Mme [U] [E] et Mme [B] [E] épouse [M] sont intervenues volontairement à l’instance.

A la suite de ce décès, et par ordonnance du 19 septembre 2014, le juge chargé du contrôle des mesures d’instruction a constaté que l’expertise précédemment ordonnée le 20 février 2009 était devenue sans objet et a dessaisi l’expert ainsi désigné.

Parallèlement, et par arrêt du 24 mars 2016, la cour d’appel de Versailles a annulé le testament olographe établi le 30 juin 2023 instituant M. et Mme [F] légataires universels de [A] [E]. La cour de cassation a, par arrêt du 13 septembre 2017, rejeté le pourvoi formé contre cette décision.

Selon ordonnance du 7 février 2017, le juge de la mise en état a ordonné une nouvelle mesure d’expertise en vue de déterminer la valeur vénale et la valeur locative de l’immeuble vendu à M. et Mme [F].

L’expert désigné a déposé son rapport le 10 octobre 2022.

***

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 septembre 2023, Mme [U] [E] et Mme [B] [E] demandent au tribunal, au visa des articles 1968 et suivants du code civil, de :

A titre principal,

— constater le défaut de preuve du paiement intégral de la rente viagère par les consorts [F],

— prononcer la nullité de la vente viagère intervenue entre [A] [E] et les consorts [F] le 7 mars 2000 et, subsidiairement, la résolution de cette même vente,

— ordonner en conséquence le transfert de propriété de l’immeuble à la succession de [A] [E],

— ordonner la publication du jugement au service de la publicité foncière de Nanterre au bénéfice de la succession de [A] [E] et ce aux frais des consorts [F],

A titre subsidiaire,

— constater l’absence d’aléa dans la vente viagère résultant de l’emprise des consorts [F] sur [A] [E],

— dire et juger que la vente viagère intervenue entre [A] [E] et les consorts [F] est nulle,

— ordonner en conséquence le transfert de propriété de l’immeuble à la succession de [A] [E],

— ordonner la publication du jugement au service de la publicité foncière de Nanterre au bénéfice de la succession de [A] [E] et ce aux frais des consorts [F],

En toute hypothèse,

— condamner les consorts [F] au rapport à la succession de [A] [E] de la somme de 75 000 euros indûment détournée,

— condamner les consorts [F] à la restitution au profit de la succession de [A] [E] de la somme de 185 000 euros représentant le montant des loyers détournés en violation du droit d’usage et d’habitation,

— condamner les consorts [F] au paiement d’une somme de 20 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens dont les frais d’expertise.

Au soutien de leurs prétentions, elles font essentiellement valoir qu’en dépit du droit d’usage et d’habitation que s’est réservé [A] [E] lors de la vente, les consorts [F] ont vidé son appartement, supprimé son nom de la boîte aux lettres et consenti un bail d’habitation le 31 octobre 2001 à un tiers moyennant un loyer mensuel de 1 718,56 euros ; que la constitution de rente viagère n’est pas valable si le montant des arrérages stipulé, soit la somme mensuelle de 609,79 euros, est inférieur ou égal aux revenus du bien aliéné puisque, dans cette hypothèse, le contrat ne présente aucun aléa et se trouve alors dépourvu de cause ; qu’en outre, le bouquet versé au vendeur a été détourné par les agissements frauduleux des consorts [F] qui ont profité de l’ignorance ou de la faiblesse d’une personne vulnérable, le tribunal correctionnel de Nanterre ayant notamment retenu que Mme [F] avait vidé le compte bancaire du vendeur en procédant à des retraits d’argent ; qu’ainsi, les conditions financières de la vente ont été déterminées de telle manière que [A] [E] n’avait aucune chance de percevoir plus que la valeur de son bien, ce qui justifie d’annuler cette vente pour défaut d’aléa ; que la vente doit, en toute hypothèse être annulée pour dol, en raison des manoeuvres moralement violentes commises par les acquéreurs sur une personne vulnérable.

Elles ajoutent que les consorts [F] ont violé le droit d’usage et d’habitation du vendeur en supprimant son nom de la boîte aux lettres ce qui l’a empêché de percevoir sa pension entre les mois d’octobre 2003 et de janvier 2005, et lui a causé de nombreux problèmes financiers ; que par ailleurs, les défendeurs ont mis l’appartement en location alors que [A] [E] se trouvait en maison de retraite sans pour autant lui reverser les loyers perçus ; que le prétendu abandon du droit d’usage est sans effet juridique dès lors qu’il n’a pas été établi en la forme authentique et qu’il a été réalisé dans un contexte de faiblesse du vendeur ; qu’ainsi, les consorts [F] doivent restituer à la succession de [A] [E] le montant des loyers détournés en violation de ce droit, soit la somme de 185 000 euros entre le mois de janvier 2001 jusqu’au décès du vendeur survenu en mars 2009.

Elles indiquent encore que l’intégralité des échéances de la rente n’a pas été réglée par les acquéreurs ; que l’obligation de paiement résulte de l’acte authentique de vente alors que les consorts [F] sont dans l’incapacité de prouver la bonne exécution de leurs obligations ; que cette situation justifie de prononcer la résolution de la vente.

Elles soutiennent enfin que les consorts [F] ont détourné près de 75 000 euros en captant progressivement le patrimoine de [A] [E] ; que la juridiction pénale, par jugement du 9 mai 2008, a d’ailleurs constaté les nombreux retraits en espèces ou achats par carte bancaires réalisés frauduleusement par les défendeurs, alors même que la victime était hospitalisée puis admise dans une maison de retraite ; que la somme ainsi détournée doit être rapportée à la succession de la victime.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 janvier 2024, M. et Mme [F] sollicitent, au visa notamment des articles 1382, 1967 et 1976 du code civil, de :

A titre principal,

— débouter Mmes [E] de leurs demandes,

A titre subsidiaire,

— condamner la SCP [J] [L] & [R] [G], venant aux droits de la SCP [C] et Van Der Eecken, à les relever et garantir de toutes condamnations pécuniaires résultant de l’annulation ou de la résiliation de la vente du 7 mars 2000,

En toute hypothèse,

— débouter Mmes [E] de leur demande tendant à rapporter à la succession la somme de 75 000 euros,

— débouter Mmes [E] de leur demande tendant à rapporter à la succession la somme de 185 000 euros,

— débouter Mmes [E] de leurs demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles,

— condamner Mmes [E] aux dépens ainsi qu’au paiement d’une somme de 3 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils font essentiellement valoir qu’ils ont exécuté leurs obligations au titre du contrat de vente ; que contrairement à ce qui est prétendu, les rentes ont été servies entre les mois de mai 2000 à juillet 2001, ainsi que le relève l’expert judiciaire ; que s’ils sont dans l’impossibilité de produire leurs relevés bancaires entre les mois de juillet 2001 et de décembre 2006, les demanderesses ne démontrent pas que [A] [E] les aurait mis en demeure ou leur aurait délivré un commandement de payer à ce titre ; qu’en toute hypothèse, le défaut de paiement d’une rente n’est pas une cause de résolution de la vente viagère.

Ils ajoutent que la vente ne peut davantage être annulée en raison de la lésion puisque le montant du bouquet, compris entre 30 et 40 % de la valeur vénale de l’immeuble, ainsi que celui de la rente, librement fixé par les parties, sont conformes à la valeur retenue par l’expert ; qu’en outre, l’aléa existait lors de la conclusion de la vente le 7 mars 2000 dès lors que [A] [E] a abandonné son droit d’usage et d’habitation à compter du 27 février 2001 seulement, date à laquelle il a été admis en maison de retraite ; que la circonstance qu’ils aient pu louer le bien à la suite de cette renonciation ne permet pas de caractériser une absence d’aléa ; qu’enfin, il n’existe aucun vice du consentement au moment de la vente dans la mesure où ils ont été relaxés des poursuites pour la période comprise entre les mois de décembre 1999 et janvier 2001 ; que le 7 mars 2000, [A] [E] était parfaitement autonome et lucide.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 4 novembre 2008, la SCP [L] [V] & [G] [R], demande de :

A titre principal,

— dire irrecevables et, subsidiairement mal fondées, les demandes de Mme [U] [E], agissant en qualité de tutrice de [A] [E], formées à son encontre,

A titre subsidiaire,

— débouter les époux [F] de leurs prétentions,

En toute hypothèse,

— condamner in solidum les époux [F] à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum les époux [F], ou à défaut tout succombant, aux dépens de l’instance avec faculté de recouvrement direct au profit de M^e Barthélémy Lacan, avocat, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Elle soutient essentiellement que Mme [N] [E], qui ne justifie ni de sa qualité de tutrice de [A] [E], ni de la publication de sa demande au service de la publicité foncière, n’est pas recevable à agir ; qu’au surplus, la responsabilité du notaire rédacteur ne saurait se déduire de plein droit de l’annulation de l’acte, étant relevé qu’aucune faute n’est susceptible de lui être imputée à cet égard.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 2 avril 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

Selon l’article 370 du code de procédure civile, à compter de la notification qui en est faite à l’autre partie, l’instance est interrompue par le décès d’une partie dans les cas où l’action est transmissible.

Selon l’article 373 du code de procédure civile, l’instance peut être volontairement reprise dans les formes prévues pour la présentation des moyens de défense. A défaut de reprise volontaire, elle peut l’être par voie de citation.

Selon l’article 376 du code de procédure civile, l’interruption de l’instance ne dessaisit pas le juge. Celui-ci peut inviter les parties à lui faire part de leurs initiatives en vue de reprendre l’instance et radier l’affaire à défaut de diligences dans le délai par lui imparti.

Dans le cas d’une instance interrompue et non reprise, le juge ne peut statuer au fond (not. 2e Civ., 29 juin 1988, pourvoi n° 87-15.171).

Selon l’article 444 du même code, le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n’ont pas été à même de s’expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés. En cas de changement survenu dans la composition de la juridiction, il y a lieu de reprendre les débats.

En l’espèce, il ressort de la procédure que [A] [E] est décédé le [Date décès 1] 2009 et que son décès a été notifié par courrier du 3 novembre 2009, reçu le 5 novembre 2009, ce dont il résulte que l’instance est interrompue depuis cette date.

Si Mme [U] [E] et Mme [B] [E] épouse [M] sont intervenues volontairement à l’instance à la suite de ce décès, le tribunal observe qu’elles n’agissent pas en qualité d’ayants droit de [A] [E] et qu’elles ne produisent aucune pièce probante de nature à établir cette qualité.

Il s’ensuit que l’instance n’est pas régulièrement reprise et que le tribunal ne peut statuer sur le fond.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner la réouverture des débats afin d’inviter Mmes [E] et [M] à justifier de leur qualité d’ayants droit et à intervenir volontairement à l’instance en cette qualité.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal,

Ordonne la réouverture des débats ;

Invite Mme [U] [E] et Mme [B] [E] épouse [M] à intervenir volontairement à l’instance en qualité d’ayants droit de [A] [E] en vue de la reprise de l’instance et à justifier de cette qualité par tous moyens ;

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du 10 mars 2026 à 9:30 pour conclusions de Mmes [U] [E] et Mme [B] [E] épouse [M], au plus tard le 9 décembre 2025, conclusions éventuelles de M. [I] [F] et Mme [H] [K] [S] épouse [F], au plus tard le 27 janvier 2026, et conclusions éventuelles de la SCP [L] [V] & [G] [R], au plus tard le 6 mars 2026, étant observé que l’audience des plaidoiries est fixée le 17 avril 2026 à 9h30.

signé par Thomas CIGNONI, Vice-président et par Fabienne MOTTAIS, Greffier présent lors du prononcé .

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT