TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 20 OCTOBRE 2025

N° RG 25/01254 – N° Portalis DB3R-W-B7J-2MZ6

N° de minute :

S.A. 1001 VIES HABITAT

c/

S.A.R.L. PERGOLA

DEMANDERESSE

S.A. 1001 VIES HABITAT

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représentée par Maître Marc DESMICHELLE de l’AARPI DESMICHELLE BESSON, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R078

DEFENDERESSE

S.A.R.L. PERGOLA

[Adresse 1]

[Localité 5]

Non-comparante

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Marie D’ANTHENAISE, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal

Greffier : Philippe GOUTON, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 04 septembre 2025, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

Par acte sous seing privé en date du 17 septembre 2019, la société 1001 VIES HABITAT a renouvelé un bail commercial consenti à la société PERGOLA et portant sur des locaux sis [Adresse 2]) pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2019 et moyennant un loyer annuel de 12.028,28 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement et d’avance.

Des loyers et des charges sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 mars 2023, la société 1001 VIES HABITAT a fait délivrer à la société PERGOLA un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée dans le bail pour une somme de 5.252,64 euros en principal au titre de l’arriéré locatif dû au 23 mars 2023.

Arguant que la société ERGOLA n’aurait pas régularisé les causes du commandement dans le délai imparti, la société 1001 VIES HABITAT, par acte du 31 mars 2025, a fait délivrer une assignation en référé à la société PERGOLA devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à compter du 27 avril 2023,

— ordonner l’expulsion du défendeur et de tout occupant de son chef au besoin avec l’assistance de la force publique,

— condamner la société PERGOLA au paiement de la somme provisionnelle de 22.796,31 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 mars 2023 sur la somme de 5.252,64 euros et à compter de l’assignation pour le surplus (sic),

— fixer l’indemnité d’occupation à compter de l’ordonnance à intervenir au double de la valeur du loyer actualisé en vertu du bail et augmenté des charges, soit la somme mensuelle de 2.361,84 euros hors taxes et hors charges,

— condamner la société PERGOLA à payer à la société 1001 VIES HABITAT à titre provisionnel une pénalité de 10% par mois de retard sur toutes les sommes impayées et ce jusqu’à complet paiement de la dette,

— condamner la société PERGOLA à payer à la société 1001 VIES HABITAT à titre provisionnel le coût du commandement de payer soit 158,31 euros et la somme de 65,63 euros au titre de l’état des nantissements,

— condamner la société PERGOLA à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 04 septembre 2025, la société 1001 VIES HABITAT a soutenu oralement les termes de son acte introductif d’instance. Sur demande, elle produit pendant le temps du délibéré un décompte actualisé de sa créance.

Régulièrement assignée par dépôt de l’acte à étude, la société PERGOLA n’a pas comparue et ne s’est pas fait représenter.

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions de la demanderesse, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes qui en découlent

Conformément à l’article 834 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai, ce qui est le cas en l’espèce.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

• le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

• le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

• la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ;

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

L’arriéré visé au commandement de payer signifié le 27 mars 2023 se décompose comme suit :

—  5.252,64 euros au titre des loyers et charges impayés,

—  158,31 euros pour le coût de l’acte.

Dans ces conditions, l’arriéré locatif dû par la société défenderesse, au jour du commandement de payer, s’établit à la somme de 5.252,64 euros.

Le commandement étant valable, le preneur devait donc s’acquitter du paiement dans le délai d’un mois.

Il ressort du relevé de compte du 5 mars 2025 que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

C’est donc à bon droit que le bailleur sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation de plein droit du bail étant acquise à la date du 27 avril 2023 à 24h.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société défenderesse et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes de provisions

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant, la provision n’ayant pas pour objet de liquider le préjudice de façon définitive mais d’indemniser ce qui dans ce préjudice est absolument incontestable.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre doit donner lieu en faveur du propriétaire au paiement d’une indemnité en réparation du préjudice qu’il subit ; toutefois, la part non sérieusement contestable devant le juge des référés correspond à la valeur locative des lieux et au dommage résultant de la privation de disposer de son bien. Ne pouvant donc excéder le montant du loyer au jour de la présente décision, l’indemnité d’occupation sera fixée provisionnellement au loyer contractuellement prévu jusqu’à libération des lieux.

S’agissant de la provision sollicitée au titre des loyers impayés, il est régulièrement produit les décomptes et factures de sommes dues actualisé au 5 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse, pour un solde de 22.796,31 euros.

Toutefois, ce décompte comprend plusieurs lignes d’écritures passées le 7 juin 2023 en débit et intitulés « compléments » pour les mois de novembre à septembre, correspondant à des loyers commerciaux et à leur TVA, pour une somme totale de 13.231,02 (1.202,88 euros X 12 mois). Or, les loyers commerciaux des mois antérieurs ont été régulièrement débités à échéance, ces sommes n’apparaissant dès lors pas justifiées et doivent donc être déduites.

Par ailleurs, il ressort du décompte actualisé au 4 septembre 2025 que la société PERGOLA a effectué plusieurs paiements postérieurement à l’assignation, pour un total de 7.607,85 euros.

Ainsi, déduction faites de ces deux sommes, il y a donc lieu de condamner par provision la société PERGOLA à verser à la société 1001 VIES HABITAT la somme de 1.957,44 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 mars 2025. La dette visée dans le commandement de payer ayant été soldée par les versements postérieurs, cette somme produira intérêt au taux légal à compter de l’assignation, soit le 31 mars 2025.

Enfin, les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l’obligation. La clause du bail qui prévoit une pénalité de 10% par mois de retard sur toutes les sommes impayées en cas de résiliation et jusqu’au complet paiement de la dette s’analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi et qu’il n’y a pas lieu à référé sur l’application de cette clause.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner la société PERGOLA, qui succombe, aux dépens, dont la liste est fixée par la loi et qui comprend notamment le coût du commandement de payer et celui du relevé de l’état des nantissements.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la demanderesse la charge des frais irrépétibles qu’elle a dû exposer pour la défense de ses intérêts et il y aura lieu en conséquence de condamner la société PERGOLA à lui payer la somme de 1.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Renvoyons les parties à se pourvoir sur le fond du litige,

Par provision, tous moyens des parties étant réservés,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies à la date du 27 avril 2023 à 24h,

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la société PERGOLA ou de tous occupants de son chef des locaux loués, dépendant de l’immeuble sis [Adresse 3],

Fixons, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 28 avril 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des taxes et charges afférentes, qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié,

Condamnons à titre provisionnel la société PERGOLA à payer à la société 1001 VIES HABITAT la somme de 1.957,44 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 5 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2025,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation de la société PERGOLA à titre provisionnel au paiement de la somme de 65,63 euros au titre de l’état des nantissements,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation de la société PERGOLA à titre provisionnel au paiement de la somme de 158,31 euros au titre du commandement de payer,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la pénalité due au titre de la clause pénale,

Condamnons la société PERGOLA aux dépens,

Condamnons la société PERGOLA à payer à la société 1001 VIES HABITAT la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Disons n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande des parties.

FAIT À [Localité 7], le 20 octobre 2025.

LE GREFFIER

Philippe GOUTON, Greffier

LE PRÉSIDENT

Marie D’ANTHENAISE, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal