TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND LE 22 Septembre 2025

N° RG 25/00759 – N° Portalis DB3R-W-B7J-2KK3

N°de minute :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 1] Représenté par son syndic en exercice, la société JL Immo -

c/

Monsieur [X] [O]

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 1] -représenté par son syndic en exercice, la société JL Immo -

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par Maître Antoine MORAVIE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D363

DEFENDEUR

Monsieur [X] [O]

[Adresse 2]

[Localité 7]

non comparant

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : François PRADIER, 1erVice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffière : Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière,

Statuant publiquement en premier ressort par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 1er Juillet 2025, avons mis l’affaire en délibéré au 18 septembre 2025, et prorogé à ce jour.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [X] [O] est propriétaire des lots n° 6 et 10 au sein de l’immeuble sis [Adresse 4].

Le syndicat des copropriétaires, se plaignant d’un compte d’appel de charges et de frais présentant depuis plusieurs trimestres un solde débiteur croissant que les actions précontentieuses qu’il a diligentées ne permettent pas de résorber, a, par acte de commissaire de justice en date du 12 mars 2025, assigné Monsieur [X] [O] devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre selon la procédure accélérée au fond pour obtenir sa condamnation à lui payer les sommes de :

—  6322,39 euros au titre des charges de copropriété échues au 1er mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 novembre 2024,

—  1744,05 euros au titre des provisions d’appels de fonds futurs à échoir,

—  925,62 euros au titre des frais engagés nécessaires au recouvrement,

—  2000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens.

A l’audience du 1er juillet 2025, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes.

Régulièrement assignée en étude, Monsieur [X] [O] n’a pas comparu à l’audience.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions du demandeur, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale tandis que les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Conformément aux dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles, étant précisé que le présent article est applicable aux cotisations du fonds travaux mentionné à l’article 19-2.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats par le syndicat des copropriétaires, notamment des relevés de propriété, des procès-verbaux des assemblées générales des 13 octobre 2020, 20 octobre 2021, 12 mai 2022, 29 mars 2023 et 25 avril 2024 approuvant les dépenses des exercices arrêtés ai 31/12/2019, 31/12/2020, 31/12/21, 31/12/2022 et 31/12/2023 et les budgets prévisionnels, des attestations de non-recours des assemblées générales, des appels de charges et de travaux et du décompte des sommes dues au 19 février 2025 que le défendeur est redevable d’arriérés de charges de copropriété au jour de l’introduction de la présente instance.

En revanche la sommation de payer en date du 09 décembre 2024, portant paiement de la somme de 5745,86 euros au titre des charges de copropriété dues au 1er décembre 2024 ne précise pas la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours.

Il s’ensuit que Monsieur [X] [O] sera condamné au paiement de la somme de 6322,39 euros au titre des charges de copropriété dues selon décompte arrêté au 1er mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 09 décembre 2024, à hauteur de la somme de 5745,86 euros, et à compter du 12 mars 2025 pour le surplus.

Par contre, sa demande en paiement au titre des charges de copropriété non encore échues sera déclarée irrecevable.

En dernier lieu, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a)Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; ».

Dans son décompte du 1er mars 2025, le demandeur soutient que des frais nécessaires ont été engagés à hauteur de 614,04 euros, correspondant à des frais de mise en demeure ou d’honoraires de syndic.

Cependant, il n’est pas produit aux débats le contrat de syndic permettant de vérifier le montant des tarifs appliqués à ces différents titres. Il conviendra donc de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement sur ce chef.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le non-paiement des charges dont sont redevables les copropriétaires constitue une faute entraînant une désorganisation des comptes et faisant peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux. La carence du défendeur à payer les charges a en effet pu causer des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs.

La mauvaise foi du défendeur est caractérisée en l’espèce puisqu’il apparaît des décomptes produits que ces manquements sont répétés et anciens, que Monsieur [X] [O] ne paie pas ses charges de copropriété depuis plus d’une année.

En conséquence, il sera alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 750 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

L’article 491 du code de procédure civile impose au juge des référés de statuer sur les dépens. L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner Monsieur [X] [O], qui succombe, aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser au demandeur la charge des frais irrépétibles qu’il a dû exposer pour la défense de ses intérêts et il y aura lieu en conséquence de condamner Monsieur [X] [O] à lui payer la somme de 1000 euros.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal statuant par décision mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [X] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3]), représenté par son syndic la société JL IMMO, la somme de 6322,39 euros, au titre des charges de copropriété échues, selon décompte arrêté au 1er mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 09 décembre 2024, à hauteur de la somme de 5745,86 euros, et à compter du 12 mars 2025 pour le surplus,

DÉCLARE irrecevable la demande en paiement au titre des provisions trimestrielles à échoir en 2025,

CONDAMNE Monsieur [X] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3]) la somme de 750 euros à titre de dommages et intérêts,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3]) du surplus de ses demandes,

CONDAMNE Monsieur [X] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3]) la somme de 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [X] [O] aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût de la sommation de payer en date du 09 décembre 2024,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

FAIT À [Localité 8], le 22 Septembre 2025.

LA GREFFIÈRE

Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière

LE PRÉSIDENT

François PRADIER, 1er Vice-président