TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

Chambre 9 cab 09 F

R.G N° : N° RG 24/08733 – N° Portalis DB2H-W-B7I-ZSSU

Jugement du 09 Septembre 2025

N° de minute

Affaire :

Mme [O] [S]

C/

S.C.M. KINES LE PRIVILEGE

le:

EXECUTOIRE + COPIE

M^e Anne-charlotte GOURSAUD-TREBOZ – 1074

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 9 cab 09 F du 09 Septembre 2025 le jugement réputé contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 16 Janvier 2025, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 03 Juin 2025 devant :

Pauline COMBIER, Juge,

siégeant en qualité de Juge Unique,

Assistée de Bertrand MALAGUTI, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

Madame [O] [S]

née le 07 Octobre 1983 à [Localité 5] (85), demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Anne-charlotte GOURSAUD-TREBOZ, avocat au barreau de LYON

DEFENDERESSE

S.C.M. KINES LE PRIVILEGE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

défaillant

PROCEDURE, PRETENTIONS ET MOYENS

Suivant contrat du 11 janvier 2021, Madame [O] [S] a consenti un bail à la SCM KINES LE PRIVILEGE, dont elle était associée, portant sur un local sis [Adresse 3] et destiné à l’exercice de la profession de kinésithérapeute.

Suivant acte de cession du 30 avril 2023, Madame [O] [S] a cédé les parts qu’elle détenait dans la société.

Par courrier du 3 octobre 2023, Monsieur [R] [C], gérant de la SCM KINES LE PRIVILEGE, a indiqué vouloir résilier le contrat de bail deux mois avant la date prévue.

Se plaignant d’échéances de loyers impayées, un commandement de payer la somme en principal de 2 322,37 euros a été signifié à la SCM KINES LE PRIVILEGE le 12 octobre 2023.

Madame [O] [S] a indiqué par courrier en retour que la SCM KINES LE PRIVILEGE restait redevable d’une somme de 2 322,37 € au titre des loyers.

Le bail a pris fin le 17 décembre 2023. Un procès-verbal de constat a été dressé le 6 décembre 2023 par Maître [P] [M], commissaire de justice, au contradictoire de Monsieur [R] [C] et de Madame [P] [G], secrétaire.

Par courrier recommandé du 16 janvier 2024, Madame [O] [S] a vainement mis en demeure la SCM KINES LE PRIVILEGE d’avoir à payer la somme totale de 19 283,02 € au titre des loyers impayés, des différents travaux de réparation et de la présence d’encombrants restés sur les lieux.

Par courrier recommandé du 27 février 2024 adressé par la voie de son conseil, Madame [O] [S] a vainement mis en demeure la SCM KINES LE PRIVILEGE d’avoir à lui régler la somme de 30 018,55 € au titre des loyers et charges, des travaux de réparation, et de l’indemnité forfaitaire liée à la présence d’encombrants.

***

En l’absence de réponse, Madame [O] [S] a, par acte de commissaire de justice en date du 23 juillet 2024, assigné la SCM KINES LE PRIVILEGE devant le tribunal judiciaire de Lyon. Il est demandé au tribunal, au visa des articles 1101 et suivants et 1732 et suivants du code civil, de condamner la SCM KINES LE PRIVILEGE à lui payer, outre les dépens, les sommes de :

4955,42 € au titre des loyers et charges, outre intérêts arrêtés au 12 juin 2024 soit la somme de 308,71 €, 13 817,24 € au titre des travaux de réparation, outre intérêts arrêtés au 12 juin 2024 soit la somme de 2240,99 €, 10 000 € au titre de la dépréciation de la valeur de l’appartement, 2 X 1300 € X 6 mois : 15 600 €, 4000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Au soutien de ses prétentions, la demanderesse fait valoir que le bail était consenti en contrepartie d’un loyer mensuel hors charges et hors taxes de 1300 €, loyer qui n’a pas été acquitté durant l’année 2023. Elle ajoute que le procès-verbal établi contradictoirement mentionne l’état déplorable de l’appartement à la sortie de la SCM KINES LE PRIVILEGE, nécessitant des travaux de réparation à la charge du preneur, travaux dont l’absence fait perdre de la valeur à l’appartement mis en vente et causant un préjudice estimé à 10 000 euros. En outre, se fondant sur l’article 9 du contrat de bail, elle sollicite l’indemnisation de l’immobilisation du local en raison de la présence d’encombrants laissés par les locataires, à hauteur de 15 600 €.

***

Régulièrement assignée selon les modalités prévues par l’article 659 du code de procédure civile, la SCM KINES LE PRIVILEGE n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 janvier 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 juin 2025 et a été mise en délibéré au 9 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Il sera rappelé qu’en vertu de l’article 472 du code de procédure civile, Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement

En application des articles 1103 et 1194 du code civil relatifs à la force obligatoire, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils obligent non seulement à ce qui est exprimé, mais encore à toutes les suites qui leur donnent l’équité, l’usage ou la loi.

L’article 1730 du code civil prévoit que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Aux termes de l’article 1732, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Les obligations du locataire sont reprises par l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 qui prévoit notamment l’obligation de paiement du loyer et des charges, d’user paisiblement des locaux et de répondre des dégradations et pertes survenues pendant la jouissance des lieux.

En l’espèce, Madame [O] [S], bailleresse, et la SCM KINES LE PRIVILEGE ont signé le 11 janvier 2021 un bail portant sur les locaux sis [Adresse 3], propriété de la bailleresse, destinés à l’exercice de la profession de masseur kinésithérapeute.

Sur la demande au titre des loyers et chargesEn l’espèce, le contrat de bail du 11 janvier 2021 prévoit en un article 6 « LOYER » que le bail est consenti moyennant un loyer mensuel hors charges et hors taxes de 1300 euros, auquel s’ajoute la TVA au taux en vigueur et/ou toute autre taxe qui lui serait substituée ou ajoutée, outre les contributions, taxes et charges.

L’article 7 prévoit également l’indexation dudit loyer en fonction de l’évolution de l’ILAT, révisé à la date anniversaire.

L’article 8 dispose expressément que tout retard de paiement du loyer donne lieu à exigibilité d’une pénalité de 10% de ladite somme et d’un intérêt conventionnel calculé au taux d’intérêt légal majoré de 4 points.

En premier lieu, il ressort des pièces versées aux débats qu’en date du 12 octobre 2023, un commandement de payer les loyers a été signifié à la SCM KINES LE PRIVILEGE, l’acte ayant été remis à personne morale, pour un montant en principal de 2 322,37 euros à la date du 5 octobre 2023. La SCM KINES LE PRIVILEGE, qui n’a pas constitué avocat, ne conteste ni le principe ni le montant de la créance de loyers.

Le bail ayant été résilié en décembre 2023, il y a lieu d’ajouter à la dette le loyer de novembre 2023 et une partie du loyer de décembre, soit 2498,70 + 2322,37 = 4821,07 euros.

Conformément aux stipulations du bail, il sera fait application de la clause pénale de 10%, portant la dette à 5 303,17 euros.

La SCM KINES LE PRIVILEGE s’était acquittée de 696 euros, reste due la somme de 4 607,17 euros. Elle sera condamnée au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal, majoré de 4 points. Etant relevé que la demanderesse ne verse aux débats aucune preuve de ce que les courriers et décomptes qu’elle produit ont bien été adressés à la défenderesse, les intérêts commenceront à courir à compter de l’assignation.

S’agissant du coût du commandement de payer (136,64 euros) que la demanderesse inclus dans le montant de la créance, ces frais doivent être inclus dans les dépens.

De même, il ne saurait être mis à la charge de la SCM KINES LE PRIVILEGE le coût du constat d’huissier dressé le 6 décembre 2023.

Au titre des travaux de réparationLe contrat de bail mentionne qu’un état des lieux a été réalisé à l’entrée dans les locaux, et cet état des lieux est versé aux débats par la demanderesse.

Conformément aux dispositions précitées des articles 1730 et suivants du code civil, il appartient au locataire, lors de son départ, de rendre les lieux loués dans un état similaire à celui dans lequel ils étaient lors de son arrivée, compte tenu cependant de l’usure normale dont il ne saurait être tenu responsable.

En outre, il incombe au bailleur qui formule une demande en paiement au titre de la remise en état des lieux, de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives, laquelle est établie par comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

Madame [O] [S] sollicite en l’espèce une somme totale de 13 817,24 euros au titre des travaux de réparation, et verse aux débats un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 6 décembre 2023 valant état des lieux de sortie, réalisé en présence de Monsieur [R] [C], gérant de la SCM KINES LE PRIVILEGE, et de Madame [P] [G], secrétaire.

A titre liminaire, il paraît utile de préciser que si le contrat d’huissier stipule expressément que 58 clichés photographiques ont été réalisés, aucun de ces clichés n’est produit par Madame [O] [S] alors qu’ils auraient permis au tribunal d’avoir une vision plus précise des dégradations imputées à la défenderesse. Par ailleurs, Madame [O] [S] dresse une liste des travaux de réparation nécessaires et produit un certain nombre de factures, sans renvoyer directement aux pièces de son dossier.

De façon plus précise, Madame [O] [S] impute à la SCM KINES LE PRIVILEGE les dégradations ou pertes suivantes :

— Climatisation : le procès-verbal de constat souligne dans la première pièce à droite de l’entrée qu’à l’aplomb du radiateur se trouve une « trace d’arrachage de forme rectangulaire sur environ 100x25 centimètres en partie haute. Monsieur [C] et Madame [G] précisent qu’il s’agissait de l’emplacement du split de climatisation ». Madame [O] [S] produit une facture datée de novembre 2019 d’installation de la climatisation pour un montant de 6228,76 et un devis de la même société pour remise en état à l’identique pour un montant de 6724,39 euros, montant auquel la défenderesse doit être condamnée.

— Changement de toile et du moteur du store existant, et pose du deuxième store : force est de constater que le procès-verbal de constat ne détaille aucune dégradation s’agissant des stores et que Madame [O] [S] se contente de produire des factures datées de juillet 2020 et de mars 2021, insuffisantes à rapporter la preuve des nécessaires travaux de reprise ou dégradations. Elle doit être déboutée de sa demande de réparation à ce titre.

— Interphone : aucune référence à l’interphone n’étant faite lors de l’état des lieux de sortie, il y a également lieu de la débouter de sa demande à ce titre.

— Tuyau d’arrosage et enrouleur : aucune référence à d’éventuelles dégradations n’étant faite dans l’état des lieux de sortie qui mentionne que le jardin présente des essences en bon état d’entretien mais que « le gazon nécessite une tonte », il y a lieu de la débouter de sa demande à ce titre.

— Panneaux japonais : Madame [O] [S] ne précisant pas sur quoi elle fonde sa demande, il y a lieu de l’en débouter.

— Manque de clés, changement de serrures : si Madame [O] [S] sollicite la somme de 165 euros à ce titre et verse aux débats une facture du même montant, force est de constater que l’état des lieux d’entrée mentionne la remise de 21 clés, tandis que l’état des lieux de sortie mentionne la remise de 22 clés (17 clés remises par Madame [P] [G] et 5 clés par Monsieur [N] [H]). Dès lors, et en l’absence d’éléments plus précis, il ne saurait être fait droit à cette demande.

— Rebouchage des trous et raccords de peinture suite au retrait des aménagements (clim, alarme, miroirs) : le procès-verbal de constat évoque la présence dans plusieurs pièces d’auréoles noirâtres, de rayures, traces de frottement et reliquat de ruban adhésif. Madame [O] [S] produit un devis pour la réfection de la peinture établi le 16 janvier 2024 par la société Activité Rénovation Professionnelle pour un montant total de 3 762,00 euros. La prestation décrite dans le devis consiste en l’application d’une couche de peinture dans l’ensemble des locaux. Par ailleurs, le devis note que l’adresse du chantier est au « [Adresse 4] à [Localité 7]. Ainsi, la somme sollicitée de 1 421,20 euros n’apparaît pas justifiée. Madame [O] [S] en sera déboutée.

En conséquence, la SCM KINES LE PRIVILEGE doit être condamnée à payer à Madame [O] [S] la somme totale de 6 724,39 euros au titre des travaux de réparation. Cette somme portera intérêt au taux légal majoré de 4 points conformément aux stipulations contractuelles, à compter de la date de l’assignation.

Au titre de la dépréciation de l’appartementS’il est exact qu’il est de principe que le preneur, qui répond des dégradations et pertes arrivant pendant sa jouissance, doit répondre de l’ensemble du préjudice subi, sans qu’il en résulte ni perte ni profit, de sorte qu’un bailleur peut être bien fondé à obtenir des dommages et intérêts réparant les remises de loyer qu’il a été contraint de consentir au nouveau locataire en raison de l’état des locaux, force est de relever en l’espèce que la simple production par Madame [O] [S] d’un courriel d’une agence immobilière incitant à la remise en état de de la porte d’entrée, de la façade dégradée est insuffisante à prouver que le bien a subi une dépréciation.

Il convient en conséquence de la débouter de sa demande à ce titre, en l’absence de preuve d’un quelconque préjudice.

Au titre de l’occupation de l’appartementIl est constant que la restitution des lieux par le locataire s’entend non seulement de la remise des clés, mais également de la libération effective des lieux par le déménagement de tous ses effets personnels.

Le bail conclu entre les parties prévoit en un article 9 que « dans le cas où, après cessation définitive du bail par résiliation, congé ou quelque cause que ce soit, les locaux ne seraient pas restitués au bailleur à la date exigible, après exécution par le preneur des travaux à sa charge et libre de toute occupation ou de tout encombrement, le preneur sera redevable envers le bailleurs d’une indemnité fixée dores et déjà pour chaque jour de retard au double du montant du dernier loyer journalier en vigueur et ce sans préjudice du recours par le bailleur au juge des référés pour obtenir l’expulsion du preneur au juge des référés pour obtenir l’expulsion du preneur et de tous autres droits et actions ».

Madame [O] [S] sollicite à ce titre la somme de 15 600 euros (2 x 1300 x 6 mois), faisant valoir que la SCM KINES LE PRIVILEGE a laissé « bon nombre d’encombrants » détaillés comme tels : une table de massage, un meuble noir dans le placard de la grande chambre, un caisson métallique, et des extincteurs. Le procès-verbal de constat du 6 décembre 2023 fait effectivement mention de ladite table de massage, d’un meuble de rangement stratifié gris, de deux extincteurs et d’un petit meuble métallique.

Il convient toutefois de relever que la somme de 15 600 euros réclamée au titre de ces encombrants abandonnés par le preneur est largement disproportionnée. Si le bail précise au même article 9 que l’indemnité reste due au bailleur après le départ du preneur pendant la durée nécessaire à la remise des locaux en état conformément au bail, si le preneur n’y a pas procédé lui-même avant son départ, il ne peut être affirmé par Madame [O] [S] qu’elle n’a pu, du fait de la présence de ces objets abandonnés, peu nombreux et par ailleurs peu volumineux, relouer son bien pendant une période de 6 mois. Elle ne justifie pas, après le départ du locataire en décembre 2023, d’une demande expresse adressée à celui-ci d’avoir à récupérer ses effets personnels, ni d’avoir été contrainte de faire procéder à l’enlèvement de ces biens par un professionnel.

Dès lors, il convient de la débouter de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCM KINES LE PRIVILEGE, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure civile dispose que « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991,

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %. »

En l’espèce, l’équité commande de condamner la SCM KINES LE PRIVILEGE à payer à Madame [O] [S] la somme de 1200 euros à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucun élément ne justifie de déroger à l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCM KINES LE PRIVILEGE à payer à Madame [O] [S] les sommes suivantes :

4607,17 euros au titre des loyers et charges impayées, avec intérêts au taux légal majoré de 4 points à compter du 23 juillet 2024,

6 724,39 euros au titre des travaux de réparation de la climatisation, avec intérêts au taux légal majoré de 4 points à compter du 23 juillet 2024,

DEBOUTE Madame [O] [S] de ses autres demandes indemnitaires,

CONDAMNE la SCM KINES LE PRIVILEGE aux dépens,

CONDAMNE la SCM KINES LE PRIVILEGE à payer à Madame [O] [S] une somme de 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

RAPPELLE au demandeur, en application des dispositions de l’article 478 du code de procédure civile, que le présent jugement réputé contradictoire doit être signifié à la partie adverse dans un délai de six mois à compter de son prononcé, sous peine d’être réputé non avenu.

En foi de quoi, la Présidente et le greffier ont signé le présent jugement,

LE GREFFIER LA PRESIDENTE