TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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PÔLE CIVIL

1ère Chambre

JUGEMENT RENDU LE

29 Janvier 2025

N° RG 20/02393 – N° Portalis DB3R-W-B7E-VUO3

N° Minute :

AFFAIRE

[Z] [V] née [R]

C/

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], représentée par son syndic la SAS SCHUMACHER ET ASSOCIES

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Madame [Z] [V] née [R]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Nathalie VERSIGNY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0073

DEFENDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], représentée par son syndic la SAS SCHUMACHER ET ASSOCIES

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par M^e Allan CAROFF, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1611

L’affaire a été appelée le 18 Septembre 2024 en audience publique, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et les dossiers ayant fait l’objet d’un dépôt devant :

Sandrine GIL, 1ère Vice-présidente

Quentin SIEGRIST, Vice-président

Alix FLEURIET, Vice-présidente

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Henry SARIA, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue de l’audience puis à l’avis de prorogation donné le 29 Janvier 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Mme [M] [V] est propriétaire d’un appartement en duplex, situé au rez-de-chaussée et au premier étage d’un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 9] (92).

Par acte d’huissier de justice en date du 27 mars 2020, elle a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic, la société Syndic Avenir, devant le tribunal judiciaire de Nanterre, en annulation de résolutions votées lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 janvier 2020.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 31 mars 2023, auxquelles il est renvoyé pour le complet exposé de ses moyens, Mme [V] demande au tribunal de :

— prononcer la nullité des résolutions n° 16.1, 16.2 et 16.4 adoptées par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] le 30 janvier 2020,

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire et juger qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, elle sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure et aux dommages-intérêts mis à la charge du syndicat des copropriétaires défendeur,

— ordonner l’exécution provisoire de la présente décision,

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] aux dépens, dont distraction au profit Maître Nathalie Versigny, Avocat.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 10 décembre 2020, auxquelles il est renvoyé pour le complet exposé de ses moyens, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], demande au tribunal de :

— rejeter l’ensemble des prétentions de Mme [V],

En conséquence,

— condamner Mme [V] à lui payer la somme de 2 700 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner Mme [V] aux dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 13 avril 2023.

Les parties ayant régulièrement constitué avocat, le jugement, rendu en premier ressort, sera contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’annulation des résolutions n° 16.1, 16.2 et 16.4 adoptées par l’assemblée générale du 30 janvier 2020

Sur les résolutions n° 16.1, 16.2 et 16.4 adoptées par l’assemblée générale du 30 janvier 2020

Il résulte du procès-verbal d’assemblée générale du 30 janvier 2020, que les copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 9] (92) ont voté les résolutions suivantes:

« 16. A la demande de M. [I] décision à prendre concernant les travaux de création d’ascenseur

Type de vote : Votes multiples (sous résolution), impliquant une base de calcul de : 0 tantième.

« 16.1. Décision de réaliser les travaux

Type de vote : Majorité simple (art. 24), impliquant une base de calcul de : 1000 tantièmes.

L’assemblée décide de la création d’une cabine ascenseur

Votent pour : 2 copropriétaires présents ou représentés totalisant 596 tantièmes.

Vote contre : 1 copropriétaire présent ou représenté totalisant 404 tantièmes.

[V] (404)

(…)

En vertu de quoi cette résolution est adoptée dans les conditions de majorité de l’article 24.

« 16.2. Mission bureau d’étude

Type de vote : Majorité simple (art. 24), impliquant une base de calcul de :1000 tantièmes.

L’assemblée après en avoir délibéré donne mission à la société ACCEO pour l’étude et le suivi

de la création d’une cabine d’ascenseur dans l’immeuble phase 1 hors option.

Votent pour : 2 copropriétaires présents ou représentés totalisant 596 tantièmes.

Vote contre : 1 copropriétaire présent ou représenté totalisant 404 tantièmes.

[V] (404)

(…)

En vertu de quoi cette résolution est adoptée dans les conditions de majorité de l’article 24.

« 16.3. Honoraires du syndic

Cette résolution n’est pas étudiée

« 16.4. Échéancier des appels de fonds

Type de vote : Majorité simple (art. 24), impliquant une base de calcul de :1000 tantièmes.

Ces travaux seront financés par 1 avis de provisions 1/03/2020 répartis en charges générales, exigibles pour les montants et aux dates suivantes, quel que soit le stade d’engagement des dépenses ainsi décidées. Les travaux commenceront en avril 2020.

Le syndic sera chargé de veiller au recouvrement de ces provisions sur tous les copropriétaires conformément à certaines dispositions impératives du décret du 27 mai 2004 et de la loi n°200- 872 du 13 juillet 2006 dite loi ENL, en fin de procès-verbal, relatives à l’exigibilité des avis de provisions et de l’imputation des frais de relance au débiteur.

Votent pour : 2 copropriétaires présents ou représentés totalisant 596 tantièmes.

Vote contre : 1 copropriétaire présent ou représenté totalisant 404 tantièmes.

[V] (404)

(…)

En vertu de quoi cette résolution est adoptée dans les conditions de majorité de l’article 24. »

Mme [V] demande au tribunal de prononcer l’annulation des résolutions n° 16.1, 16.2 et 16.4.

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 16.1

Mme [V] soutient que la réalisation de travaux de création d’un ascenseur ne pouvait être mise au vote sans information préalable des copropriétaires sur leur faisabilité, les modalités de leur réalisation et leur coût, dès lors qu’elle est prévue sans réserve et présente un caractère définitif, et que partant, elle est susceptible d’avoir une efficacité juridique et de l’obliger dans le futur ; que les conditions essentielles de contrats et marchés auraient dû être notifiées en même temps que l’ordre du jour en application de l’article 11 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ; qu’en l’absence de notification de tels éléments, la délibération doit être annulée, l’information des copropriétaires n’étant pas complète et éclairée alors que, outre le fait qu’il est envisagé d’installer l’ascenseur dans une courette inconstructible, il risque d’être porté atteinte à la structure de l’immeuble, qui est ancien, ainsi qu’à son standing et d’entraîner une modification des modalités de jouissance des parties communes et privatives.

Le syndicat des copropriétaires réplique que la lettre de la société Acceo, maître d’œuvre, accompagnée d’un mémoire technique spécifique et d’un devis de maîtrise d’œuvre assurant la parfaite information des copropriétaires a été transmise avec la convocation à l’assemblée générale du 30 janvier 2020 ; il ajoute que, c’est de mauvaise foi que Mme [V] soutient que la résolution en cause présenterait un caractère définitif et serait susceptible d’être efficace juridiquement, alors que la décision des copropriétaires est soumise à la faisabilité du projet, qui n’est pas encore déterminée, à ses conditions de réalisation, ainsi qu’à ses modalités financières ; qu’il faudra en effet accepter que la société Acceo effectue son étude de faisabilité et, à supposer que l’assemblée des copropriétaires approuve cette étude, qu’elle accepte une consultation d’entreprises permettant d’établir des devis qui devront encore être approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires ; qu’enfin, c’est encore de mauvaise foi qu’elle reproche au syndic de n’avoir pas fait établir de devis de réalisation, alors que ceux-ci ne peuvent être établis sans étude de faisabilité et de définition du projet.

Appréciation du tribunal,

L’article 11 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour, pour la validité de la décision :

« 3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d’engagement de caution mentionné au deuxième alinéa de l’article 26-7 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d’un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l’article 26-4 de cette loi ; »

En l’espèce, il est constant que les copropriétaires ont été appelés à voter la résolution n° 16.1 inscrite à l’ordre du jour (« L’assemblée décide de la création d’une cabine ascenseur ») avant la réalisation de toute étude de faisabilité générale permettant d’appréhender les caractéristiques du site dans son ensemble, mais aussi de déterminer les solutions techniques opportunes, de procéder à une évaluation du coût et de la durée des travaux à engager, informations à partir desquelles les copropriétaires sont mis en mesure de prendre position sur la réalisation ou non des travaux pouvant être pertinemment envisagés.

En effet, seul un devis établi par la société Acceo, maître d’œuvre pour la création d’ascenseurs en copropriété, était annexé à la convocation des copropriétaires à l’assemblée générale du 30 janvier 2020, devis décomposant en différentes phases les missions pouvant lui être confiées, de l’étude de faisabilité du projet au suivi des travaux.

Aussi, c’est en l’absence de tout éclairage technique sur la faisabilité de la création d’un ascenseur dans leur immeuble et a fortiori sur le coût global d’un tel projet que les copropriétaires ont procédé au vote de la résolution litigieuse alors même que, dans son libellé, elle n’est soumise à aucune réserve ni condition, et a en conséquence pour effet de les obliger sur le principe de la réalisation d’une cabine d’ascenseur.

Il convient en conséquence d’ordonner l’annulation de cette résolution.

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 16.2

En premier lieu, Mme [V] soutient qu’à la lecture de la résolution n° 16.2, il existe une ambiguïté sur l’étendue de la mission de maîtrise d’œuvre confiée à la société Acceo, la résolution mentionnant non seulement une mission d’étude du projet, mais aussi une mission de suivi de la création d’une cabine d’ascenseur, tout en se référant à une phase 1 hors option ne correspondant qu’à une étude de faisabilité comprenant un relevé sur site et des études d’avant-projets ; que la résolution ne précisant pas le montant des honoraires sur lequel la copropriété s’est engagée, le syndicat des copropriétaires est mal fondé à soutenir que seule la phase 1 a été acceptée par l’assemblée générale des copropriétaires, pour une rémunération de 2 400 euros HT prévue au devis. En deuxième lieu, elle fait valoir que cette résolution se heurte à la résolution n° 13 adoptée lors de l’assemblée générale qui s’est tenue le 22 janvier 2018, fixant le montant total de chaque marché ou contrat, à partir duquel la consultation du conseil syndical est obligatoire, à 1 500 euros. En troisième lieu, elle ajoute qu’en application de la résolution n° 14, fixant à 3 000 euros HT le montant à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire, le syndicat des copropriétaires aurait dû en l’espèce procéder à une mise en concurrence et notifier au moins deux contrats pour la validité de la décision, conformément à l’article 11 du décret du 17 mars 1967. Enfin, elle s’estime d’autant plus fondée à obtenir la nullité de la résolution litigieuse que l’étude votée le 30 janvier 2020 n’a jamais été réalisée, la copropriété, lors de son assemblée générale du 30 janvier 2023 ayant de nouveau voté une étude technique pour la mise en place d’un ascenseur et donné mandat au conseil syndical pour décider du choix de l’entreprise dans la limite d’un budget maximum de 6 000 euros.

Le syndicat des copropriétaires réplique qu’il n’existe aucune contradiction entre le devis portant sur un contrat de maîtrise d’œuvre et la résolution 16.2, celle-ci mentionnant que seule la réalisation de la phase 1 hors option du devis précité sera confiée par le syndic à la société Acceo, ledit devis précisant ce que recouvre la phase 1 hors option, ainsi que son coût.

Appréciation du tribunal,

Il est exact que la résolution n° 16.2 est rédigée avec une certaine ambiguïté dès lors qu’elle donne mission à la société Acceo pour l’étude « et le suivi de la création d’une cabine d’ascenseur dans l’immeuble » tout en faisant référence à une phase 1 hors option. S’il suffit de se reporter au devis pour déterminer ce que recouvre sa phase 1 hors option (étude de faisabilité et étude d’avant-projet sommaire), ainsi que son coût (2 400 euros HT, soit 2 880 euros TTC), un doute subsiste néanmoins sur l’étendue réelle de la mission que les copropriétaires se sont engagés à confier à cette société de maîtrise d’œuvre, n’étant pas exclu qu’ils puissent, au-delà de la réalisation des missions couvertes par cette phase 1, s’être obligés à lui confier par la suite celle des phases 2 et 3 de son devis (avant-projet définitif, gestion de l’appel d’offres, pilotage, suivi et réception des travaux) dans l’hypothèse où le projet serait techniquement réalisable.

En outre, force est de constater que le devis en cause a été établi par la société Acceo plus d’un an avant la tenue de l’assemblée générale du 30 janvier 2020, alors qu’il n’était valable que pour une durée de deux mois et qu’il n’est pas justifié d’un accord du maître d’œuvre pour le maintenir aux mêmes conditions.

Par ailleurs, en application des résolutions n° 10 et 11 votées lors de l’assemblée générale du 22 janvier 2018, fixant le montant total de chaque marché ou contrat, à partir duquel la consultation du conseil syndical est obligatoire, à 1 500 euros TTC, et à 3 000 euros TTC le montant à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire, il aurait dû être donné mandat au conseil syndical, après consultation par celui-ci du devis établi par la société Acceo, prévoyant la réalisation d’une mission complète de maîtrise d’œuvre pour un montant supérieur à 3 000 euros TTC, d’étudier d’autres propositions d’entreprises accomplissant des prestations identiques dans la limite d’un budget déterminé.

Il convient en conséquence d’ordonner l’annulation de cette résolution.

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 16.4

L’annulation de la résolution n° 16.2 conduit au prononcé de l’annulation de la résolution n° 16.4, devenue sans objet.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires, qui perd le procès, sera condamné aux dépens, dont distraction au profit de Maître Nathalie Versigny, ainsi qu’à payer à Mme [V] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, cette dernière sera dispensée de toute participation à la dépense commune des dépens et des frais de procédure mis à la charge du syndicat des copropriétaires.

Il sera rappelé qu’il résulte des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant par décision contradictoire, rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Prononce l’annulation des résolutions n°16.1, 16.2 et 16.4 adoptées par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] le 30 janvier 2020,

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic, la société Syndic Avenir, à payer à Mme [M] [V] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic, la société Syndic Avenir, aux dépens, dont distraction au profit Maître Nathalie Versigny,

Dispense Mme [M] [V] de toute participation à la dépense commune des dépens et des frais de procédure mis à la charge du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Rappelle que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

Jugement signé par Sandrine GIL, 1ère Vice-présidente et par Henry SARIA, Greffier présent lors du prononcé .

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT