TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 6]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00513 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZNKV

N° de Minute : 25/00086

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 16 Juin 2025

[K] [Z]

[E] [G] épouse [Z]

C/

[T] [M]

[U] [F] [S]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 16 Juin 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [K] [Z], demeurant [Adresse 2]

Mme [E] [G] épouse [Z], demeurant [Adresse 2]

représentés par M^e Jean-Christophe LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER, sustitué par M^e Charlotte DESBONNET, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [T] [M], demeurant [Adresse 4]

M. [U] [F] [S], demeurant [Adresse 4]

comparants en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 05 Mai 2025

Joelle SPAGNOL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 Juin 2025, date indiquée à l’issue des débats par Joelle SPAGNOL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 23 novembre 2019 à effet au 7 décembre 2019, M. [K] [Z] et Mme [E] [G] épouse [Z] ont donné en location à Mme [T] [M] épouse [S] et M. [U] [F] [S], pour une durée initiale de 3 ans renouvelable un logement, [Adresse 5], comprenant 2 places de parking numérotées 134 et 135 moyennant un loyer mensuel initial de 664 euros, outre une provision sur charges de 80 euros.

Par acte de commissaire de justice du 31 octobre 2024, M. [K] [Z] et Mme [E] [G] épouse [Z] ont fait délivrer à Mme [T] [M] épouse [S] et M. [U] [F] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le bail afin d’obtenir le paiement d’une somme de 3 964,38 euros au titre des loyers et charges impayés.

Ce commandement de payer visant la clause résolutoire a été notifié par voie électronique à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) dans le Nord le 4 novembre 2024.

Par acte du commissaire de justice du 18 février 2025, M. [K] [Z] et Mme [E] [G] épouse [Z] ont fait assigner en référé Mme [T] [M] épouse [S] et M. [U] [F] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille afin de voir, au visa des articles 1240 du code civil, 873 du code de procédure civile, la loi du 6 juillet 1989 et notamment les dispositions de son article 29 :

constater la résiliation de plein droit du bail litigieux à la date du 31 décembre 2024,

ordonner, en conséquence, l’expulsion de Mme [T] [M] épouse [S] et M. [U] [F] [S] des lieux et de tout occupant de leur chef, y compris les deux places de parking et cela au besoin avec le concours de la force publique,

condamner solidairement Mme [T] [M] épouse [S] et M. [U] [F] [S] au paiement de la somme provisionnelle de 5801,11 euros au titre des loyers échus impayés au 7 janvier 2025, échéance de janvier incluse,

condamner solidairement Mme [T] [M] épouse [S] et M. [U] [F] [S] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation qui ne saurait être inférieure au montant de la dernière mensualité de loyer et charges actuellement exigible soit la somme de 795,91 euros,

condamner in solidum Mme [T] [M] épouse [S] et M. [U] [F] [S] au paiement de la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner in solidum Mme [T] [M] épouse [S] et M. [U] [F] [S] aux frais et dépens, y compris le coût du commandement de payer.

Cette assignation a été notifiée par voie électronique au Préfet du Nord le 19 février 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 mai 2025.

M. [K] [Z] et Mme [E] [G] épouse [Z], représentés par leur conseil, s’en sont rapportés aux demandes contenues dans l’assignation sauf à actualiser le montant de la dette à la somme de 5584,75 au 1er mai 2025, échéance de mai incluse. Il précise que le loyer courant est réglé.

Mme [T] [M] épouse [S] et M. [U] [F] [S] ont comparu en personne. Ils ne contestent pas le principe de la dette mais soulignent les difficultés financières qu’ils ont rencontrées notamment en raison d’un arrêt maladie prolongée de Madame pour une grossesse à risque. Depuis la naissance de leur enfant et à l’issue d’un congé parental, Mme [S] a repris une activité professionnelle. Le couple propose de s’acquitter de sa dette par versement de 150 euros en plus du loyer courant.

Le conseil du bailleur a formulé les oppositions d’usage à l’octroi de délais de paiement, laissant la juridiction apprécier la situation sur ce point.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 16 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 compte tenu de la date de délivrance du commandement de payer, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties le 23 novembre 2019 contient une clause résolutoire suivant laquelle le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, à l’initiative du bailleur ou de son mandataire en cas d’inexécution par le preneur des obligations du bail, faute de paiement à l’échéance de l’une des sommes dues par le preneur, notamment de tout ou partie du loyer, des charges récupérables, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cette clause résolutoire est visée et reprise sur le commandement de payer qui a été délivré par M. [K] [Z] et Mme [E] [G] épouse [Z] à Mme [T] [M] épouse [S] et M. [U] [F] [S] le 31 octobre 2024 afin d’obtenir le paiement d’une somme de 3 964,38 euros au titre des loyers et charges impayés.

Suivant le décompte actualisé au 1er mai 2025 produit par les bailleurs, malgré la reprise des paiements, les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois de sa délivrance.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 1er janvier 2025.

Aux termes de l’article 24 V de la même loi, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé que Mme [T] [M] épouse [S] et M. [U] [F] [S] ont repris le paiement du loyer courant depuis le mois de décembre 2024. Ils justifient d’une situation personnelle particulière qui permet de faire droit à la demande de délais de paiement et d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire contenue dans le bail suivant les modalités reprises dans le dispositif de la présente ordonnance.

Sur les sommes dues

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, suivant le décompte arrêté au 1er mai 2025, la dette de Mme [T] [M] épouse [S] et M. [U] [F] [S] au titre des loyers et charges impayés est de 5584,75 euros, échéance de mai 2025 incluse.

Il convient donc de condamner Mme [T] [M] épouse [S] et M. [U] [F] [S] à payer cette somme à M. [K] [Z] et Mme [E] [G] épouse [Z] et de l’assortir des intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2024 sur la somme de 3 964,38 euros et de la présente ordonnance pour le surplus.

Mme [T] [M] épouse [S] et M. [U] [F] [S] seront autorisés à s’acquitter de leur dette de manière échelonnée suivant les modalités précisées dans le dispositif de la présente ordonnance.

Si Mme [T] [M] épouse [S] et M. [U] [F] [S] ne respectent pas l’échéancier prévu, ils pourront être expulsés et seront tenus de régler une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges jusqu’à leur départ effectif des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [T] [M] épouse [S] et M. [U] [F] [S] qui succombe à l’instance sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 18 septembre 2024.

La situation économique de Mme [T] [M] épouse [S] et M. [U] [F] [S] commande de rejeter la demande présentée par les bailleurs au titre des frais irrépétibles.

Enfin, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé à l’issue de débats tenus en audience publique, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 novembre 2019 entre M. [K] [Z] et Mme [E] [G] épouse [Z] d’une part et Mme [T] [M] épouse [S] et M. [U] [F] [S] d’autre part relatif à un logement situé au [Adresse 5] et aux deux places de parking N° 134 et 135, étaient réunies à la date du 1er janvier 2025 ;

CONDAMNONS solidairement Mme [T] [M] épouse [S] et M. [U] [F] [S] à payer M. [K] [Z] et Mme [E] [G] épouse [Z] la somme provisionnelle de 5584,75 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er mai 2025, échéance de mai 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2024 sur la somme de 3 964,38 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Mme [T] [M] épouse [S] et M. [U] [F] [S] à se libérer de leur dette au moyen de 36 versements mensuels d’un montant de 150 euros en plus du loyer courant, la dernière soldant la dette ;

DISONS que ces sommes seront exigibles le 5 de chaque mois suivant la date de signification de la présente ordonnance, sous réserve de l’exigibilité totale des sommes dues au cas de non versement d’une seule mensualité à son échéance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant les délais consentis ;

DISONS que si la dette est intégralement payée pendant le cours des délais accordés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS que pendant les délais consentis, à défaut de paiement à l’échéance du montant ainsi convenu ou du loyer courant et à la suite d’une mise en demeure adressée à Mme [T] [M] épouse [S] et M. [U] [F] [S] et restée infructueuse pendant plus de 15 jours :

1°) la totalité de la somme restant due redeviendra exigible ;

2°) la clause résolutoire produira ses effets et la résiliation du bail sera constatée au 1er janvier 2025 ;

3°) il pourra être procédé, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de Mme [T] [M] épouse [S] et M. [U] [F] [S] et de tous occupants de leur chef des lieux loués à défaut de départ volontaire dans un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

4°) les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation aux personne expulsées d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois suivant la signification du procès-verbal d’expulsion en application des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

5°) Mme [T] [M] épouse [S] et M. [U] [F] [S] seront condamnés à payer à M. [K] [Z] et Mme [E] [G] épouse [Z] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail, indexée selon les stipulations contractuelles et augmenté du coût des charges récupérables sur justificatifs, jusqu’à la libération effective des lieux ;

REJETONS la demande présentée par M. [K] [Z] et Mme [E] [G] épouse [Z] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Mme [T] [M] épouse [S] et M. [U] [F] [S] aux dépens, en ce compris les frais de commandement de payer du 31 octobre 2024 ;

REJETONS les autres demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 6], le 16 Juin 2025.

Le Greffier Le Juge