TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 10 OCTOBRE 2025

N° RG 25/00877 – N° Portalis DB3R-W-B7J-2LFX

N° de minute :

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], représenté par son syndic la société WALTER

c/

[O] [E]

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], représenté par son syndic la société WALTER

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par M^e Martine LAUTREDOU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2565

DEFENDEUR

Monsieur [O] [E]

[Adresse 2]

[Localité 9]

non comparant

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Karine THOUATI, Vice-présidente, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Flavie GROSJEAN, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 07 juillet 2025, avons mis au 09 septembre 2025 l’affaire en délibéré, prorogé à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [O] [E] est propriétaire d’un bien immobilier dans un immeuble en copropriété sis [Adresse 3], constituant le lot n° 12.

Par acte de commissaire de justice du 24 mars 2023, le précédent syndic de la copropriété a signifié à Monsieur [O] [E] un commandement de payer pour un montant de 12.637,50 euros au titre de ses charges impayées.

Par lettres recommandées avec demande d’avis de réception en date des 5 et 28 juin 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 11], ci-après « le syndicat des copropriétaires », a mis en demeure Monsieur [O] [E] de payer ses charges de copropriété à hauteur respectivement de la somme de 14 361,51 euros dans un délai de 15 jours puis de la somme de 14 777,87 euros dans un délai de 8 jours.

Ces deux courriers recommandés sont revenus avec la mention « pli avisé et non réclamé ».

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 13 novembre 2024 (pli avisé non réclamé) , l’avocat du syndicat des copropriétaires a mis en demeure le défendeur d’avoir à payer la somme de 15 515,86 euros en principal sous huit jours à compter de la réception, le décompte étant arrêté à l’appel du 1er trimestre 2025 inclus.

Par acte de commissaire de justice du 20 mars 2025, le SDC [Adresse 5]) a fait assigner en référé Monsieur [O] [E] devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de voir :

Condamner Monsieur [O] [E] au paiement d’une provision à hauteur de la somme en principal de 15.000 euros ;Condamner Monsieur [O] [E] au paiement de la somme de 98 € au profit du SDC [Adresse 4], au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;Condamner Monsieur [O] [E] à verser au SDC [Adresse 7], une somme de 98 € au titre de l’article 700 du C.P.C. ;Condamner Monsieur [O] [E] au paiement des entiers dépens en ce compris les frais d’huissier dont distraction au profit de Maître LAUTREDOU en application de l’article 699 du code de procédure civile.

A l’audience du 7 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires a confirmé oralement les termes de son assignation.

Régulièrement assigné (dépôt à étude), Monsieur [O] [E] n’a pas comparu.

Conformément aux dispositions des article 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé sur les moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et à la note d’audience.

MOTIFS DE L’ORDONNANCE

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale tandis que les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

En l’espèce,

il résulte des pièces versées aux débats par le syndicat des copropriétaires, notamment la matrice cadastrale, les procès-verbaux des assemblées générales des 1er juillet 2021, 16 décembre 2022, 13 novembre 2023 et 3 juillet 2024 approuvant les comptes respectivement des années 2020, 2021, 2022 et 2023, les quatre attestations de non-recours desdites assemblées générales, que le défendeur est redevable d’arriérés de charges de copropriété au jour de l’introduction de la présente instance.

Le compte de charges indique au 28 février 2025 un solde débiteur de 15 977 euros, appel du 1er trimestre 2025 inclus.

Au vu du grand livre du 31 décembre 2020 et du 31 décembre 2021, du compte du 26 septembre 2023 et du compte de 28 février 2025 porte sur la somme de 15 977 euros, ces comptes reprennent une somme non justifiée de 2 867,95 euros au titre d’un solde antérieur au 1er janvier 2020 sans préciser la nature et les échéances auxquelles elle se rapporte et une somme de 302,69 et de 15,13 euros afférentes respectivement au premier trimestre 2020 et à l’appel de fonds ALUR qui sont prescrites et les frais de mise en demeure du 5 juin 2024 et du 28 juin 2024 d’un montant respectif de 39 euros et 20 euros ne sont pas afférents à des charges et des appels de travaux : il en résulte que le montant non sérieusement contestable du décompte du 28 février 2025 ne saurait excéder la somme de [15 977 – 2 867,95 – 302,69 – 15,13 – 39 – 20] soit 12 732,23 euros.

Dès lors Monsieur [O] [E] sera condamné au paiement d’une provision de 12 732,23 euros au titre de ses charges impayées au 28 février 2025, échéance du 1er trimestre 2025 incluse.

Sur la condamnation au paiement des frais de contentieux

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose en effet que « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Le demandeur soutient que des frais nécessaires ont été engagés afin de recouvrer la créance qu’il a à l’égard de Monsieur [O] [E] pour un montant de 93 euros.

Le décompte détaillé du copropriétaire fait ressortir un montant de 59 euros correspondant aux frais de gestion décomposés comme suit :

39 euros au titre de frais de relance du 5 juin 2024 mentionné sur le décompte du copropriétaire ;20 euros au titre de frais de relance du 28 juin 2024 mentionné sur le décompte du copropriétaire.

Le syndicat des copropriétaires justifie donc des frais nécessaires qui ont été engagés à hauteur de 59 euros.

Monsieur [O] [E] sera donc condamné au paiement de la somme de 59 euros au titre des frais de relance.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [O] [E], qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité et les circonstances de l’espèce commandent de condamner Monsieur [O] [E] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 11] la somme de 98 euros sur le fondement de ces dispositions.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, exécutoire à titre provisoire,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir au fond, mais dès à présent, par provision ;

Condamne Monsieur [O] [E] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5]) une provision à hauteur de la somme 12 791,23 euros se décomposant en 12 732,23 euros d’arriérés de charges au 1er trimestre 2025 inclus, et 59 euros de frais de recouvrement ;

Condamne Monsieur [O] [E] aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e LAUTREDOU,

Condamne Monsieur [O] [E] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5]) la somme de 98 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

FAIT À [Localité 10], le 10 octobre 2025.

LE GREFFIER

Flavie GROSJEAN, Greffier

LE PRÉSIDENT

Karine THOUATI, Vice-présidente