TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 11]

[Adresse 5]

[Adresse 9]

[Localité 6]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01995 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I5VH

Section 3

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 06 mars 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A [Adresse 10], prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 1]

représentée par M^e David ROSELMAC, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 261

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [R] [C] [W], né le 15 Février 1999 à [Localité 8] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 3]

non comparant

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 05 Décembre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 06 mars 2025 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un contrat du 21 novembre 2023, la SA HLM DOMIAL a donné à bail à Monsieur [R] [C] [W] un appartement à usage d’habitation situé au 2ème étage du [Adresse 4] à [Localité 7] pour un loyer mensuel initial et une provision sur charges de 331,52 € outre 46,97 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA [Adresse 10] a fait signifier à Monsieur [R] [C] [W] le 18 avril 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire et d’avoir à justifier d’une assurance.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 juillet 2024, la SA HLM DOMIAL a fait assigner Monsieur [R] [C] [W] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été fixée à l’audience du 5 décembre 2024 où elle a été retenue.

A cette audience, la SA [Adresse 10], représentée par son conseil a repris les termes de son assignation et demande au tribunal de :

— Constater la résiliation du bail, subsidiairement prononcer la résiliation, et ordonner l’expulsion sans délai du locataire et de tout occupant de son chef du logement et ses annexes qu’il occupe à [Adresse 2] à [Localité 7], au besoin avec le concours de la force publique,

— Condamner le défendeur au paiement de la somme de 2099,88 € avec les intérêts au taux légal à compter de la présente assignation (arriéré arrêté au 19 juin 2024),

— Condamner le défendeur à payer à la demanderesse, une indemnité d’occupation mensuelle pour le logement et le garage égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter du 20 juin 2024 sous réserve des augmentations légales ultérieures, et ce jusqu’à la libération complète des lieux et autres dépendances et restitution des clés,

— Dire que cette indemnité d’occupation portera intérêts au taux légal à compter du 1er jour de chaque échéance,

— Condamner le défendeur au paiement d’une somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Rappeler que la décision à intervenir est exécutoire par provision de plein droit,

— Condamner le défendeur aux dépens, y compris le coût du commandement de payer et sa dénonce à la CAF.

Bien que régulièrement assigné par remise de l’exploit à étude, Monsieur [R] [C] [W] n’a pas comparu et personne pour le représenter.

Un diagnostic social et financier a été réceptionné au greffe duquel il ressort que le locataire n’a pas donné suite aux rendez-vous.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut Rhin le 1er août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA [Adresse 10] justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales du Haut Rhin le 22 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 21 novembre 2023 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 avril 2024, pour la somme en principal de 1550,67 €. Si des versements ont été effectués par le locataire, il convient de constater que les prélèvements ont été rejetés, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 juin 2024.

Monsieur [R] [C] [W] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il convient d’ajouter que ce commandement se référait également aux dispositions du contrat relative à la résiliation de plein droit du bail pour non justification d’une assurance garantissant les risques locatifs. La demande d’injonction à justifier une assurance est sans objet par suite de la résiliation du bail.

Il sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 19 juin 2024 équivalente au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et de dire qu’elle sera indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers majorées des charges locatives dûment justifiées ainsi que des intérêts au taux légal à compter du 1er jour de chaque échéance.

Il devra quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour lui de le faire, il pourra être expulsé ainsi que tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, sans qu’il y ait lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte, les conditions légales apparaissant suffisamment coercitives.

Aucune circonstance ne justifie la demande d’expulsion « sans délai » et la suppression du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette demande sera donc rejetée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point.

Sur la suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [R] [C] [W] est non comparant et n’a formulé aucune demande pour solliciter la suspension de la clause résolutoire.

Dès lors, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

La SA [Adresse 10] produit dans le cadre de son assignation un décompte daté du 19 juin 2024 dans lequel il ressort que Monsieur [R] [C] [W] reste devoir la somme de 2099,88 € terme de mai 2024 inclus.

Monsieur [R] [C] [W], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Il n’est pas davantage produit une décision de la commission de surendettement.

Au vu des justificatifs fournis, la créance est donc établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient dès lors de condamner Monsieur[R] [C] [W] au paiement de la somme de 2099,88 €, terme de mai 2024 inclus (loyers impayés, avances sur charges et indemnités d’occupation). Tout versement intervenu postérieurement devant venir en déduction.

Cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation soit le 31 juillet 2024

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, Monsieur [R] [C] [W] ne justifie pas de la reprise du paiement du loyer avant l’audience. En outre, il ne justifie pas être dans une situation financière lui permettant de s’acquitter de sa dette locative.

Dès lors, il ne sera pas accordé d’office des délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [R] [C] [W] supportera la charge des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la caisse d’allocations familiales du Haut-Rhin.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu des démarches qu’à du accomplir le bailleur, il convient d’accorder au demandeur la somme de 500 € au titre des frais irrépétibles qu’il a pu exposer à l’occasion de la présente instance.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 novembre 2023 entre la SA [Adresse 10] et Monsieur [R] [C] [W] concernant le logement situé au 2ème étage du [Adresse 2] à [Localité 7] sont réunies à la date du 19 juin 2024 et que le contrat de bail s’est donc trouvé résilié à cette date ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [R] [C] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [R] [C] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA HLM DOMIAL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [R] [C] [W] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code;

CONDAMNE Monsieur [R] [C] [W] à payer à la SA [Adresse 10] la somme de 2099,88 € (deux mille quatre-vingt-dix-neuf euros et quatre-vingt-huit centimes) au titre de l’arriéré de loyers et charges et indemnités d’occupation arrêté à la date du 19 juin 2024 (échéance de mai 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation soit le 31 juillet 2024 ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [R] [C] [W] à la somme qui aurait été due au titre des loyers et provisions sur charges si le bail s’était poursuivi entre les parties (à titre informatif : dernier montant du loyer de mai 2024 : 390,19 € ) ;

CONDAMNE Monsieur [R] [C] [W] à payer à la SA HLM DOMIAL cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 19 juin 2024 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et la remise des clés au bailleur et à son représentant, cette indemnité étant indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et étant majorée des charges locatives dûment justifiées ainsi que des intérêts au taux légal à compter du 1er jour de chaque échéance ;

DIT n’y avoir lieu d’accorder d’office des délais de paiement ;

DEBOUTE la SA [Adresse 10] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [R] [C] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa dénonce à la caisse d’allocations familiales du Haut-Rhin ;

CONDAMNE Monsieur[R] [C] [W] à verser à la SA [Adresse 10] une somme de 500 € (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 06 mars 2025, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,