TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

1ère Chambre

JUGEMENT RENDU LE

10 Juillet 2025

N° RG 23/05973 – N° Portalis DB3R-W-B7H-YUY5

N° Minute :

AFFAIRE

[L] [F]

C/

MONSIEUR LE DIRECTEUR RÉGIONAL DES FINANCES PUBLIQUES D’ILE-DE FRANCE

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Monsieur [L] [F]

[Adresse 15]

[Localité 30]

représenté par M^e Aude MANTEROLA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0193

DEFENDERESSE

MONSIEUR LE DIRECTEUR RÉGIONAL DES FINANCES PUBLIQUES D’ILE-DE FRANCE

[Adresse 14]

[Localité 22]

L’affaire a été débattue le 27 Novembre 2024 en audience publique devant le tribunal composé de :

Sandrine GIL, 1ère Vice-présidente

Quentin SIEGRIST, Vice-président

Alix FLEURIET, Vice-présidente

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Henry SARIA, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue de l’audience puis à l’avis de prorogation donné le 04 Juillet 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE

Dans le cadre de leur déclaration d’impôt sur la fortune au titre de l’année 2016, M. [L] [F] et Mme [S] [F] ont renseigné la valeur de chacun des biens immobiliers dont ils étaient propriétaires.

Ils ont reçu de l’administration fiscale, le 18 décembre 2019, une proposition de rectification à la hausse de la valeur desdits biens.

Par un courrier en date du 21 février 2020, M. et Mme [F] ont fait part de leurs observations et contesté cette proposition.

Par un courrier en date du 26 août 2020, l’administration fiscale a partiellement maintenu les rectifications proposées.

Aux termes d’un courrier en date du 22 septembre 2020, les époux [F] ont sollicité d’une part la saisine des Commissions départementales de conciliation territorialement compétentes et d’autre part, l’organisation d’un rendez-vous avec le supérieur hiérarchique du vérificateur.

Une réunion avec le supérieur hiérarchique du vérificateur s’est tenue le 13 avril 2021 à l’issue de laquelle l’administration fiscale a maintenu sa position.

Par ailleurs, par courrier en date du 6 septembre 2022, l’administration fiscale a notifié aux époux [F] l’ensemble des avis rendus par les commissions susvisées, retenant pour certains de leurs biens immobiliers une valeur vénale inférieure, que l’administration fiscale a décidé de suivre.

Entre temps, Mme [F] est décédée le [Date décès 23] 2022, laissant pour lui succéder son époux.

La procédure de rectification a donné lieu à l’établissement d’un avis de mise en recouvrement en date du 14 octobre 2022 fixant le montant de l’ISF dû au titre de l’année 2016 à la somme de 131 514 euros (soit 86 522 euros en principal, 10 383 euros au titre des intérêts de retard et 34 609 euros correspondant à la majoration de 40% prévue à l’article 1729 du code général des impôts en cas de manquement délibéré pour insuffisance de déclaration).

M. [F] a contesté les sommes mises à sa charge par une réclamation en date du 23 février 2023 qui a fait l’objet d’une décision de rejet du 24 mai 2023.

C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice en date du 20 juillet 2023, M. [L] [F] a fait assigner M. le Directeur régional des finances publiques d’Ile-de-France et du département de Paris devant le tribunal judiciaire de Nanterre.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 21 mars 2024 et par voie de commissaire de justice le 20 mars 2024, M. [F] demande au tribunal de :

A titre principal

— dire et juger que la demande de dégrèvement des rappels d’impôt de solidarité sur la fortune au titre de l’année 2016 mis à sa charge est recevable et bien fondée,

En conséquence,

— annuler la décision de rejet en date du 24 mai 2023,

— ordonner le dégrèvement des rappels d’impôt de solidarité sur la fortune au titre de l’année 2016, droits complémentaires, intérêts et pénalités comprises, mis à sa charge,

A titre subsidiaire

— dire et juger que la demande de dégrèvement des pénalités correspondantes à la majoration pour manquement délibéré mise à sa charge est recevable et bien fondée,

En conséquence,

— annuler partiellement la décision de rejet en date du 24 mai 2023 en ce qu’il y a lieu de dégrever la totalité des pénalités correspondantes à la majoration pour manquement délibéré à hauteur de 34 609 euros,

— ordonner le dégrèvement partiel des pénalités correspondantes à la majoration pour manquement délibéré appliquée sur les droits complémentaires mis en recouvrement en matière d’impôt de solidarité sur la fortune au titre de l’année 2016 à hauteur de 34 609 euros,

En tout état de cause,

— condamner M. le Directeur régional des finances publiques d’Ile-de-France et du département de Paris à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens distraits au profit de M^e Aude Manterola, avocat sur son affirmation de droit.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives signifiées à M. [F], par acte de commissaire de justice en date du 16 février 2024, M. le Directeur régional des finances publiques d’Ile-de-France et du département de Paris demande au tribunal de :

— confirmer la réception de la décision de rejet en date du 24 mai 2023,

— confirmer le rappel effectué par l’administration fiscale,

— débouter M. [F] de l’ensemble de ses demandes,

— rejeter sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner, en outre, aux dépens de l’instance et dire qu’en toute hypothèse les frais entraînés par la constitution d’un avocat resteront à sa charge (article R*207-1 alinéa 1 du Livre des procédures fiscales).

L’ordonnance de clôture est intervenue le 17 juin 2024.

Les parties ayant régulièrement constitué avocat, le jugement, rendu en premier ressort, sera contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’annulation de la décision de rejet du 24 mai 2023

Sur la régularité de la procédure d’imposition

M. [F], se fondant notamment sur les dispositions de l’article L. 57 du Livre des procédures fiscales, soutient que la proposition de rectification qui lui a été adressée est viciée, pour être insuffisamment motivée, dès lors que :

— l’administration fiscale se borne à y décrire la méthode d’évaluation des biens litigieux retenue sans en motiver le choix en fait ou en droit,

— pour justifier du recours à cette méthode, elle se prévaut d’un ensemble de règles qui résulteraient du « Guide de l’évaluation des immeubles bâtis », lequel n’a pas été mentionné au sein des textes applicables cités dans la proposition de rectification, ni communiqué aux contribuables au cours de la procédure contradictoire, alors qu’il n’est pas accessible sur le Bulletin officiel des finances publiques,

— le détail du calcul de la superficie développée pondérée hors œuvre (SDPHO) de chacun des termes de comparaison, sur laquelle se base l’évaluation, n’a pas été précisé.

Or, il rappelle que pour connaître la SDPHO, il est nécessaire de disposer de certaines informations – l’emprise au sol de l’immeuble, le nombre de niveaux composant l’immeuble et le coefficient de pondération tenant compte de la surface et de la structure de chaque niveau – lesquelles n’ont pas été précisées dans le cadre de la proposition de rectification ni au cours de l’instance.

Il indique qu’en raison de ces carences, il n’est pas en mesure de comparer ses biens avec les termes retenus par l’administration, ni de critiquer lesdits termes de comparaison et que, se trouvant en conséquence dans l’impossibilité de formuler utilement ses observations, il a été privé des garanties substantielles attachées à la procédure contradictoire.

Il en résulte, selon lui, que les rappels d’impôt et droits complémentaires, pénalités comprises, mis à sa charge, doivent faire l’objet d’un dégrèvement.

L’administration fiscale réplique que la proposition de rectification est parfaitement motivée au regard des dispositions de l’article L. 57 du Livre des procédures fiscales.

Appréciation du tribunal,

Aux termes de l’article L. 57 alinéa 1 du Livre des procédures fiscales :

“ L’administration adresse au contribuable une proposition de rectification qui doit être motivée de manière à lui permettre de formuler ses observations ou de faire connaître son acceptation”.

L’article R 57-1 du Livre des procédures fiscales dispose que la proposition de rectification prévue par l’article L. 57 fait connaître au contribuable la nature et les motifs de la rectification envisagée. L’administration invite, en même temps, le contribuable à faire parvenir son acceptation ou ses observations dans un délai de trente jours à compter de la réception de la proposition, prorogé, le cas échéant, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de cet article.

Elle doit être motivée de manière à mettre le contribuable en état de pouvoir formuler ses observations ou faire connaître son acceptation. Le législateur oblige ainsi l’administration à indiquer de façon claire, dans les propositions, les motifs de droit ou de fait des rehaussements, de telle sorte que le contribuable puisse, le cas échéant, prendre position en toute connaissance de cause. L’administration doit, en conséquence, faire connaître au redevable la nature, les motifs et le montant des rehaussements envisagés. Elle doit, en outre, motiver les pénalités qu’elle se propose d’appliquer (BOI-CF-IOR-10-40 n° 40, 04/10/2017).

À peine de nullité, la proposition de rectification doit obligatoirement comporter l’indication des motifs de droit ou de fait sur lesquels se fondent les rehaussements.

Ces motifs peuvent être exposés succinctement mais de manière à éclairer suffisamment le contribuable pour qu’il puisse prendre position en toute connaissance de cause (BOI-CF-IOR-10-40 n° 80, 04/10/2017).

La proposition est suffisamment motivée lorsque l’administration a, au cours de la procédure contentieuse, justifié les rehaussements apportés à la déclaration d’un contribuable en se fondant sur des motifs différents de ceux qui étaient indiqués dans la proposition de rectification (CE, arrêt du 4 février 1970, n° 74423, RJ, n° IV, p. 18).

En l’espèce, la proposition de rectification rappelle le cadre de la procédure et les textes applicables, puis le montant des valeurs déclarées par les époux [F] pour chacun de leurs biens immobiliers.

Elle précise ensuite qu’il résulte de l’analyse du marché immobilier et des cessions de biens immobiliers enregistrées entre le 1er janvier 2014 et le 31 décembre 2015 sur les communes de [Localité 32] (75), [Localité 30] (92), [Localité 27] (29), [Localité 31] (77) et [Localité 29] (62), que les valeurs des biens immobiliers mentionnées dans les déclarations au titre de l’ISF de l’année 2016 sont inférieures à la valeur vénale réelle des biens immobiliers.

Elle expose que la détermination de la valeur vénale réelle de chaque bien immobilier doit être réalisée par la méthode dite de comparaison et que sera prise en considération la SDPHO des biens en cause.

Puis, pour chaque immeuble concerné, elle procède à sa présentation, détermine sa SDPHO, établit une liste de “termes de comparaison”, autrement dit de biens immobiliers similaires dont la vente est survenue antérieurement au 1er janvier 2016, puis, au regard des éléments précités, retient une valeur vénale du bien concerné et enfin, souligne l’insuffisance de la valeur vénale déclarée.

Plus précisément, s’agissant de la méthode de calcul de la valeur vénale des biens retenue par l’administration, il est relevé qu’elle a exposé d’une part, avoir recours à la méthode dite de comparaison directe du jeu de l’offre et de la demande dans le marché immobilier local, autrement dit de comparaison à des biens intrinsèquement similaires, conformément aux usages professionnels de l’immobilier, à la jurisprudence de la Cour de cassation et à la doctrine administrative, ce qui n’est pas contesté en l’espèce, et d’autre part, s’être fondée sur la SDPHO, indiquant qu’il s’agit d’un mécanisme habituel de valorisation des maisons et des immeubles de rapport, puisqu’il consiste à affecter à la superficie hors oeuvre (m² d’emprise au sol du bâtiment) de chaque niveau, y compris des combles et caves, un coefficient pondérateur prenant en compte l’utilité relative de ce niveau par rapport à un étage de configuration normale affecté d’un coefficient 1. Ainsi, se comprennent aisément à la lecture de ces explications, les motifs pour lesquels l’administration fiscale a fait le choix de valoriser le prix en fonction du m² de SDPHO, ce critère lui apparaissant plus pertinent compte tenu de la nature et de la configuration des biens immobiliers concernés (en l’occurrence des immeubles de rapport ou des maisons individuelles), que celui du m² de surface habitable.

En outre, en précisant que le coefficient 1 est attribué aux étages “de configuration normale”, autrement dit aux étages qui sont les plus valorisés, et en déterminant, s’agissant des biens appartenant aux consorts [F], étage par étage, le coefficient qu’elle considère correspondre à sa configuration ou à sa destination, ils étaient en mesure de comprendre la méthode adoptée par l’administration fiscale et de contester les coefficients attribués, en fonction de la configuration de chacun des biens concernés et de leur état.

Ainsi, s’il est exact que l’administration fiscale n’a pas, aux termes de sa proposition de rectification, exposé qu’elle prenait en considération, pour affecter tel coefficient à tel étage, le Guide de l’évaluation des immeubles bâtis – auquel elle a fait référence par la suite, notamment devant les Commissions départementales de conciliation -, il est observé en premier lieu, qu’il n’en résulte aucun défaut de motivation de sa part, ledit guide n’ayant vocation qu’à préconiser l’application de tel ou tel coefficient en fonction de la configuration du bien, et ne faisant pas office de norme que l’administration fiscale est contrainte de viser expressément, en deuxième lieu, que M. [F] s’est abstenu dans le cadre de ses échanges avec l’administration fiscale de solliciter des précisions au sujet de ce guide, et en troisième lieu, que l’absence d’information relative à ce guide, de même que son absence de communication à M. [F], n’étaient pas de nature à l’empêcher de présenter ses observations, notamment sur l’attribution de coefficients à chaque étage des biens immobiliers dont il est propriétaire, ce qu’il a d’ailleurs fait.

Aucun défaut de motivation ne lui est dès lors imputable à cet égard.

Et il en va de même de l’absence d’explicitation par l’administration fiscale de l’attribution détaillée des coefficients pour chaque bien ayant servi de terme de comparaison, sur laquelle M. [F] ne pourrait procéder à aucune vérification – n’ayant pas accès ni connaissance de la configuration des biens litigieux-, de sorte que la mention pour chacun d’entre eux de la SDPHO retenue apparaît suffisante pour procéder aux comparaisons utiles.

La procédure ayant été régulièrement conduite, aucune annulation de la décision de rejet en date du 24 mai 2023 n’est encourue de ce chef.

Sur le bien fondé des rehaussements proposés

M. [F] soutient que la méthode retenue par l’administration fiscale, qui combine la méthode par comparaison avec une valorisation des biens selon un prix au m² de SDPHO, n’est pas pertinente, qu’elle ne prend pas en compte la superficie habitable des biens litigieux et qu’elle est “erronée”, comme le démontre l’analyse détaillée des biens litigieux et des termes de comparaison utilisés par l’administration fiscale.

L’administration fiscale réplique que la méthode qu’elle a retenue est la plus pertinente pour procéder à l’évaluation de maisons individuelles et d’immeubles de rapport, comportant des parties communes, des parkings, des greniers aménageables ou non, ou encore des caves, éléments ayant une incidence sur le prix de vente.

Appréciation du tribunal,

La valeur vénale d’un immeuble correspond au prix qui pourrait être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel compte tenu de l’état dans lequel il se trouve avant la mutation et des clauses de l’acte (Com., 23 oct. 1984, n° 82-17.054).

S’il est recouru à la méthode par comparaison, laquelle doit être privilégiée chaque fois qu’elle est possible, la valeur s’apprécie au moyen d’éléments de comparaison tirés de cessions de biens intrinsèquement similaires, à l’époque du fait générateur de l’impôt (Com., 6 mai 1986, n° 87-12.633).

Cette exigence n’implique pas que les biens pris en considération soient strictement identiques, dans le temps, dans l’environnement et dans l’emplacement, à celui qui constitue l’objet du litige, mais l’administration fiscale doit justifier en quoi les biens pris en considération sont « intrinsèquement similaires », en fait et en droit, à celui objet du litige.

Le contribuable peut produire d’autres éléments de nature à infirmer l’évaluation faite par l’administration fiscale à condition que ces éléments soient pertinents au regard du litige.

En l’espèce, les biens appartenant à M. [F] sont essentiellement des maisons individuelles et immeubles de rapport, soit des bâtiments qui lui appartiennent en intégralité, pouvant comporter des appartements, des parties communes, des locaux commerciaux, des caves, garages et/ou parkings extérieurs.

M. [F] fait grief à l’administration fiscale d’avoir combiné la méthode dite par comparaison avec une valorisation des biens selon un prix au m² de SDPHO et non selon un prix au m² habitable.

S’il est exact que les deux unités de mesure (prix au m² de SDPHO et prix au m² habitable) peuvent être utilisées pour évaluer la valeur des biens immobiliers, les explications fournies par l’administration, tenant à la prise en compte de la nature et des spécificités des biens en cause, lesquels peuvent, comme exposé précédemment, comporter des parties communes, des parkings, des greniers aménageables, ou encore des caves, éléments qui ont une incidence sur le prix de vente des biens, apparaissent pertinentes.

En outre, il sera observé avec l’administration fiscale que :

— les prix des biens immobiliers affichés en agence ne tiennent pas compte que de leur surface habitable, mais également de leurs caractéristiques individuelles,

— les logiciels d’évaluation des biens qu’elle met à la disposition du public, tels le logiciel PATRIM, reposent sur une valorisation de la superficie en m² habitables, pour la seule raison que la détermination d’une SDPHO nécessite une expertise humaine pour prendre en compte les spécificités des biens, pour chaque niveau. Il s’agit en conséquence d’une aide apportée à l’évaluation, laquelle doit ensuite être affinée.

Ainsi, le seul argument opposé par M. [F], de nature à contrer ce raisonnement, consiste dans l’invocation d’ “aberrations économiques” auxquelles l’unité de mesure retenue aurait conduit selon lui.

Or, il ne développe au soutien de son propos qu’un exemple dont il ne démontre pas que le prix retenu par l’administration apparaîtrait disproportionné (936 310 euros pour une maison de 7 pièces située au [Adresse 15], à [Localité 30] (92), construite sur trois niveaux, sur une emprise au sol de 167 m², dont le dernier étage constitue des combles).

Enfin, et comme le soutient l’administration fiscale, les commissions départementales de conciliation saisies, à l’exception de la commission départementale de conciliation de la Seine-et-Marne, ont privilégié l’évaluation tenant compte de la SDPHO.

Il convient de considérer, au regard de ces éléments, que la méthode d’évaluation à laquelle a eu recours l’administration n’est pas, par principe, inappropriée.

S’agissant des évaluations réalisées pour chaque bien immobilier appartenant à M. [F], les observations suivantes doivent être faites :

a) Les biens situés à [Localité 30] (92)

1) La maison située au [Adresse 15]

M. [F] fait valoir que les trois termes de comparaison présentent une surface habitable ainsi que des caractéristiques intrinsèques très différentes de celles de son bien immobilier, leur conférant une standing nettement supérieur, outre que pour deux d’entre eux, ils ne se situent pas à [Localité 30].

Comme indiqué précédemment, il n’est pas exigé que les termes de comparaison se situent dans la zone géographique du bien litigieux et en l’espèce, le demandeur ne démontre pas en quoi le marché immobilier dans les secteurs des communes de [Localité 28] et [Localité 26] dans lesquels les termes de comparaison se situent présenterait des différences notables avec celui de la commune de [Localité 30], et ce d’autant que lesdits termes de comparaison se situent en l’espèce dans un périmètre proche du bien à valoriser (maximum 600 mètres).

En outre :

— sur les trois termes de comparaison auxquels l’administration fiscale s’est référée, deux sont mitoyens, comme l’est le bien litigieux, tandis que le troisième est espacé d’un mètre seulement avec le bien voisin en sorte qu’ils se trouvent dans une configuration similaire,

— s’il est exact que les photographies de deux des biens utilisés comme termes de comparaison font apparaître des maisons plus cossues que le bien litigieux, d’une part, ce dernier est plus récent que les termes de comparaison et classé en catégorie cadastrale supérieure, et d’autre part, l’observation des photographies ne permet pas de déterminer l’état de l’intérieur des biens en cause.

Quant à celui du bien litigieux (faible luminosité et déficit d’éléments de confort par rapport aux comparables), il en a été tenu compte par l’administration qui, suivant l’avis de la Commission départementale de conciliation, a de manière adéquate appliqué un abattement de 15 % sur la valeur qu’elle avait initialement retenue.

Il n’y a pas lieu en conséquence de tenir compte des griefs opposés par M. [F].

2) Les locaux à usage de bureaux situés aux [Adresse 18]

M. [F] fait valoir que, sur les trois termes de comparaison, deux ne se situent pas à [Localité 30], mais à [Localité 25], et sont beaucoup plus récents que les biens litigieux ; qu’en outre, il n’a été tenu compte ni des travaux qui sont à prévoir sur les locaux qui lui appartiennent ni de leur situation “moyenne” compte tenu des difficultés de stationnement et de la fermeture de plusieurs locaux à proximité.

Cependant :

— l’ensemble des biens en cause se situent dans des communes voisines sans qu’il soit démontré par le demandeur que celles-ci présenteraient un marché immobilier sensiblement différent,

— l’administration a de manière adéquate appliqué un abattement de 15 % pour tenir compte des différences de date de construction des comparables et des observations faites par M. [F] sur l’affectation des locaux,

— il n’est pas démontré que les locaux commerciaux avoisinant ceux dont M. [F] est propriétaire seraient fermés, ni que ces derniers souffriraient de nuisances engendrées par leur localisation, pas plus qu’il n’est justifié du fait qu’ils se trouveraient dans une situation différente de celle des termes de comparaison,

— les constats relatifs à l’état de ses biens sont postérieurs au fait générateur de l’ISF.

Il n’y a pas lieu en conséquence de tenir compte des griefs opposés par M. [F].

b) Les biens situés à [Localité 32] (75)

1) L’immeuble de rapport situé au [Adresse 4] ([Localité 21])

M. [F] fait valoir que les trois termes de comparaison ne se situent pas dans le [Localité 21] mais dans les 1er, 3ème et 11ème arrondissements ; qu’ils présentent des qualités et caractéristiques intrinsèques éloignées de celles de l’immeuble litigieux ; que l’administration n’a pas tenu compte de l’état et de la situation du bien lui appartenant.

Cependant :

— la prise en compte de termes de comparaison dans des arrondissements moins prisés que celui dans lequel se situe le bien à valoriser est de nature à avantager M. [F],

— ce dernier ne démontre pas qu’il serait plus difficile, à [Localité 32] et notamment dans ses arrondissements centraux, de vendre des appartements de type F4 – catégorie d’appartements composant pour l’essentiel l’immeuble dont il est propriétaire, que des appartements de type F2 ou F3, dont sont garnis en majorité les termes de comparaison,

— il n’est pas justifié du fait que le bien litigieux se situerait dans un quartier à la configuration différente de ceux dans lesquels se trouvent les termes de comparaison, en termes de nuisances sonores ou de difficultés de stationnement,

— l’administration a appliqué un abattement de 10 % sur le prix au m² SDPHO des immeubles cités à titre de comparables qui disposent d’un ascenseur,

— la surface des termes de comparaison est similaire à celle du bien litigieux,

— l’administration a appliqué un abattement de 10 % sur le prix au m² SDPHO de l’un des immeubles disposant d’un parking,

— l’administration a réduit de 148 euros le prix au m² d’un étage de l’immeuble litigieux loué sous le régime de la loi du 1er septembre 1948,

— elle a également, suivant l’avis rendu par la Commission départementale de conciliation, appliqué de manière adéquate un abattement de 10% sur le prix au m² afin de tenir compte à la fois des problèmes structurels de l’immeuble et des importants travaux de rénovation de l’appartement loué sous le régime de la loi du 1er septembre 1948, justifiés par des devis corroborant les termes du rapport d’expertise produit aux débats.

Il n’y a pas lieu en conséquence de tenir compte des griefs opposés par M. [F].

2) L’immeuble situé au [Adresse 20] ([Localité 16])

M. [F] fait valoir que l’immeuble litigieux est un immeuble en copropriété, tandis que les trois termes de comparaison constituent des immeubles de rapport ; qu’en outre, ils ne se situent pas dans le [Localité 16] mais dans les 4ème, 5ème et 12ème arrondissements ; qu’ils présentent des qualités et caractéristiques intrinsèques éloignées de celles de l’immeuble litigieux. Il soutient enfin que l’administration n’a pas tenu compte de l’état et de la situation du bien lui appartenant.

En l’espèce, l’immeuble à évaluer est un immeuble de sept étages élevé sur caves. M. [F] est propriétaire de 9 491/10 000e de cet ensemble immobilier.

Ainsi que l’a retenu la Commission départementale de conciliation de Paris, il doit être considéré que la méthode par comparaison d’immeubles entiers de rapport retenue par l’administration fiscale est en l’espèce adéquate et favorable au demandeur compte tenu de la possibilité qui lui est offerte de procéder à une vente à la découpe et compte tenu du niveau élevé des prix de vente dans le 4ème arrondissement.

En outre :

— la prise en compte de termes de comparaison dans des arrondissements aussi prisés ou moins prisés que celui dans lequel se situe le bien à valoriser n’est pas de nature à désavantager M. [F],

— ce dernier ne démontre pas qu’il serait plus difficile, à [Localité 32] et notamment dans ses arrondissements centraux, de vendre des appartement de type F4 – catégorie d’appartements composant pour l’essentiel l’immeuble dont il est propriétaire, que des appartements de type F1, F2 ou F3, dont sont garnis en majorité les termes de comparaison,

— il n’est pas justifié du fait que le bien litigieux se situerait dans un quartier à la configuration différente de ceux dans lesquels se trouvent les termes de comparaison, en termes de nuisances sonores ou de difficultés de stationnement,

— l’administration a appliqué un abattement de 10 % sur le prix au m² SDPHO des immeubles cités à titre de comparables qui disposent d’un ascenseur et de 10 % supplémentaire pour celui présentant une faible surface,

— la superficie des termes de comparaison est similaire à celle du bien litigieux,

— l’état de l’immeuble, tel qu’il est démontré, ne justifie pas qu’un abattement soit pratiqué.

Il n’y a pas lieu en conséquence de tenir compte des griefs opposés par M. [F].

c) Les biens immobiliers situés à [Localité 27] (29)

M. [F] fait valoir que les termes de comparaison visés par l’administration fiscale – identiques pour l’ensemble de ses biens – ne sont pas pertinents dès lors que :

— leur standing est très supérieur à celui des biens lui appartenant,

— deux termes de comparaison relèvent de la 5ème catégorie cadastrale.

Il ajoute que l’administration fiscale n’a pas pris en compte l’état et la situation de ses biens immobiliers.

Il est cependant observé que :

— l’ensemble des biens en cause présentent des catégories cadastrales similaires (5 ou 6),

— les photographies produites en demande, qui ne permettent d’appréhender que les façades de l’ensemble des biens en cause, sont insuffisantes à démontrer que les termes de comparaison seraient d’un standing supérieur à celui des biens appartenant à M. [F],

— l’administration fiscale a appliqué un abattement de 20 % pour tenir compte de l’occupation de certains biens litigieux.

1) Les deux immeubles de rapport et la maison situés au [Adresse 5]

Le caractère mansardé des pièces situées au 1er étage de l’ensemble des biens situés au [Adresse 5] a été pris en compte par l’application d’un coefficient de 0,7 au 1er étage.

Il n’est pas démontré que le bien situé au [Adresse 7] serait exposé à des nuisances en raison de sa mitoyenneté.

L’administration fiscale, suivant l’avis rendu par la Commission départementale de conciliation a appliqué une décote pour tenir compte de l’état général du bien tel que présenté en séance.

Il n’y a pas lieu en conséquence de tenir compte des griefs opposés par M. [F].

2) Les quatre maisons situées au [Adresse 11]

Il n’est pas justifié du fait que les quatre maisons seraient situées à une plus grande distance de la plage que les termes de comparaison, le rapport d’expertise mentionnant que l’ensemble des biens dont M. [F] est propriétaire sur la commune de [Localité 27] se situent “à proximité de la mer”.

L’administation fiscale, suivant l’avis rendu par la Commission départementale de conciliation a appliqué une décote pour tenir compte de l’état général du bien tel que présenté en séance.

Il n’y a pas lieu en conséquence de tenir compte des griefs opposés par M. [F].

3) La maison située [Adresse 12]

Il n’est pas démontré que cette maison serait exposée à des nuisances sonores résultant de sa situation. En outre, si son jardin est implanté sur un terrain présentant un certain dénivelé (11 %), c’est également le cas de l’un des termes de comparaison. Par ailleurs, ledit jardin est plus grand que celui des autres comparables.

L’administration fiscale, suivant l’avis rendu par la Commission départementale de conciliation a appliqué une décote pour tenir compte de l’état général du bien tel que présenté en séance.

Il n’y a pas lieu en conséquence de tenir compte des griefs opposés par M. [F].

d) Les biens immobiliers situés à [Localité 31] (77)

M. [F] fait valoir que les termes de comparaison visés par l’administration fiscale ne sont pas pertinents dès lors qu’ils sont très différents des biens lui appartenant et que leur standing est supérieur au leur.

Il ajoute que l’administration fiscale n’a pas pris en compte l’état et la situation de ses biens immobiliers.

Tout d’abord, l’administration fiscale a suivi l’avis rendu par la Commission de conciliation de la Seine-et-Marne retenant pour l’évaluation de l’ensemble des biens appartenant à M. [F], situés à [Localité 31], le métrage, fondé sur la surface habitable (et non sur la SDPHO), établi par l’expert [O] Valuation, dont le demandeur produit le rapport aux débats.

S’agissant de la valorisation du m², elle a en revanche retenu l’évaluation proposée par l’administration fiscale, sauf s’agissant du bien immobilier situé au [Adresse 17], pour lequel la valorisation proposée par le contribuable a été favorisée en raison de la spécificité s’attachant à l’immeuble en cause au regard notamment des règles d’urbanisme.

En outre, l’administration fiscale, suivant l’avis de la Commission, a appliqué un abattement de 5% pour l’ensemble des biens dont est propriétaire M. [F], pour tenir compte de leur vétusté, du contexte économique de la ville de [Localité 31] et de la réalité de son marché immobilier.

1) L’immeuble de rapport situé au [Adresse 2]

S’il est exact que l’administration fiscale a procédé à une comparaison de cet immeuble de rapport correspondant à une maison d’habitation élevée sur un sous-sol, comprenant un rez-de-chaussée et deux étages, divisée en trois logements, un par niveau, avec des appartements, elle l’a expliqué dans son courrier du 26 mai 2020 par l’absence de cession d’immeubles de rapport au cours de la période du fait générateur de l’ISF 2016 et a précisé avoir appliqué une décote de 10 % pour tenir compte de l’évaluation faite par lot, qui apparaît adaptée.

En outre, il n’est pas démontré ni que l’état dans lequel se trouve cet immeuble diffère de celui des termes de comparaison, ni que ceux-ci ne se trouveraient pas, à la différence du bien dont est propriétaire M. [F], dans une zone qui ne serait pas inondable, et ce alors qu’ils se situent tous à proximité du Loing ou du canal du Loing.

Enfin, il a été suffisamment tenu compte des quelques travaux à réaliser dans le bien litigieux par l’application d’un abattement de 5%.

Il n’y a pas lieu en conséquence de tenir compte des griefs opposés par M. [F].

2) Les immeubles situés aux [Adresse 1]

Ces immeubles à évaluer sont comparés avec les trois mêmes termes visés par l’administration fiscale, dont il apparaît qu’ils présentent des caractéristiques similaires.

En effet, les photographies produites en demande, qui ne permettent d’appréhender que les façades des biens qui y sont représentés, sont insuffisantes à démontrer que les termes de comparaison seraient d’un standing supérieur à celui des biens appartenant à M. [F], situés aux [Adresse 1].

En outre, il a été suffisamment tenu compte des quelques travaux d’isolation à réaliser dans les biens litigieux par l’application d’un abattement de 5%.

Il n’y a pas lieu en conséquence de tenir compte des griefs opposés par M. [F].

3) Les immeubles situés aux [Adresse 17]

S’agissant du bien situé au [Adresse 19], le caractère mansardé des pièces du premier étage a été pris en considération par l’application d’un coefficient de 0,8 et il a été suffisamment tenu compte des quelques travaux à réaliser dans ce bien par l’application d’un abattement de 5%.

En outre, il n’est pas démontré qu’il est soumis à des nuisances sonores du fait de sa proximité avec la route départementale D40, qui ne se retrouvent pas parmi les termes de comparaison, alors qu’il résulte des captures d’écran réalisées sur Google Maps, produites aux débats par M. [F], que la [Adresse 36] est une rue perpendiculaire de la [Adresse 34] et que la [Adresse 35] en est une parallèle.

S’agissant du bien situé au [Adresse 17], l’administration a suivi les préconisations faites par l’expert mandaté par M. [F] en retenant non seulement un métrage fondé sur la surface habitable du bien – et non sur sa SDPHO -, mais encore une valorisation au m² telle que proposée par l’expert en raison de la spécificité s’attachant à l’immeuble en cause au regard notamment des règles d’urbanisme (terrain en friche, non contructible, droit de préemption exercé par la commune).

Il n’y a pas lieu en conséquence de tenir compte des griefs opposés par M. [F].

4 ) Les deux maisons situées aux [Adresse 3]

L’état de l’immeuble situé au [Adresse 3], tel que décrit par l’expert mandaté par M. [F] (“correct”), ne justifie pas l’application d’un abattement supplémentaire à celui de 5 % d’ores et déjà retenu par l’administration fiscale.

Par ailleurs, il n’apparaît pas présenter un standing inférieur à celui des termes de comparaison au regard des photographies produites qui, en tout état de cause, ne permettent d’appréhender que l’état extérieur des biens en cause.

L’état de vétusté présenté par l’immeuble situé au [Adresse 3] a été suffisamment pris en compte par le maintien d’un abattement de 20 %, initialement appliqué pour tenir compte de son occupation, information qui s’est avérée inexacte.

Il n’y a pas lieu en conséquence de tenir compte des griefs opposés par M. [F].

5) Les deux maisons situées aux [Adresse 24]

En premier lieu, il n’est pas démontré que les termes de comparaison se situeraient dans une zone géographique qui serait moins inondable que celle dans laquelle se situent les biens litigieux, alors qu’il est établi qu’ils se situent tous à proximité du Loing ou du canal du Loing.

En outre, leur état, tel que décrit par l’expert, ne justifie pas l’application d’un abattement supplémentaire à celui de 5 % d’ores et déjà retenu par l’administration fiscale pour tenir compte des quelques travaux devant être réalisés.

Il n’y a pas lieu en conséquence de tenir compte des griefs opposés par M. [F].

6) Les deux maisons situées aux [Adresse 8]

Tout d’abord, ces deux maisons n’apparaissent pas présenter un standing inférieur à celui des termes de comparaison visés par l’administration au regard des photographies produites qui, en tout état de cause, ne permettent d’appréhender que l’état extérieur des biens en cause.

En outre, leur état, tel que décrit par l’expert, ne justifie pas l’application d’un abattement supplémentaire à celui de 5 % d’ores et déjà retenu par l’administration fiscale pour tenir compte des quelques travaux devant être réalisés.

Il n’y a pas lieu en conséquence de tenir compte des griefs opposés par M. [F].

7) La maison située au [Adresse 13]

En premier lieu, il n’est pas démontré que les termes de comparaison se situeraient dans une zone géographique qui serait moins inondable que celle dans laquelle se situe le bien litigieux, alors qu’il est établi qu’ils se situent tous à proximité du Loing ou du canal du Loing.

En deuxième lieu, s’il se situe à proximité de la départementale D40, c’est également le cas des termes de comparaison.

Il résulte en conséquence de ces éléments que le bien immobilier en cause présente une situation similaire à celle des immeubles de comparaison visés par l’administration fiscale.

En outre, il a été suffisamment tenu compte des quelques travaux à réaliser dans le bien litigieux par l’application d’un abattement de 5%.

Il n’y a pas lieu en conséquence de tenir compte des griefs opposés par M. [F].

e) Les biens immobiliers situés au [Localité 29] (62)

1) La maison située au [Adresse 9]

M. [F] fait valoir que les termes de comparaison présentent un standing très supérieur à celui que présente le bien litigieux et possèdent des qualités et caractéristiques intrinsèques éloignées de celles de l’immeuble litigieux. Il soutient enfin que l’administration n’a pas tenu compte de l’état et de la situation de son bien.

Cependant :

— l’ensemble des biens en présence présentent une catégorie cadastrale similaire, de la 5ème à la 7ème catégorie,

— ils présentent également des caractéristiques similaires,

— il n’est pas démontré que les dégâts engendrés par les infiltrations d’eau en toiture sont antérieurs au fait générateur de l’ISF,

— l’administration a appliqué une décote de 20 % afin de prendre en compte l’occupation du bien au moment du fait générateur.

Il n’y a pas lieu en conséquence de tenir compte des griefs opposés par M. [F].

2) La maison située au [Adresse 10]

M. [F] invoque en substance les mêmes griefs que ceux qui viennent d’être évoqués.

Toutefois :

— les biens en présence présentent des caractéristiques similaires,

— l’état de vétusté du bien a été pris en compte par l’application d’une décote de 20 %.

Il n’y a pas lieu en conséquence de tenir compte des griefs opposés par M. [F].

3) La maison située au [Adresse 6]

M. [F] invoque en substance les mêmes griefs que ceux qui viennent d’être évoqués.

Toutefois :

— les biens en présence présentent des caractéristiques similaires,

— un abattement de 10 % a été appliqué sur le prix du m² SDPHO du premier terme de comparaison pour tenir compte de sa facilité d’accès au bien et de la présence d’un garage,

— le rapport d’expertise produit pour justifier de l’état délabré du bien litigieux est postérieur au fait générateur de l’ISF 2016,

— en outre, l’un des termes de comparaison apparaît lui-même dégradé, s’agissant d’une maison à démolir.

Il n’y a pas lieu en conséquence de tenir compte des griefs opposés par M. [F].

* * *

Au regard des éléments qui précèdent, M. [F] sera débouté de sa demande d’annulation de la décision de rejet du 24 mai 2023 et de dégrèvement des rappels d’impôt de solidarité sur la fortune au titre de l’année 2016, droits complémentaires, intérêts et pénalités comprises, mis à sa charge.

Sur les pénalités appliquées

Au soutien de sa demande, M. [F] conteste la qualification de manquement délibéré retenue par l’administration fiscale. Il indique à cet égard qu’il n’est pas démontré qu’il avait nécessairement connaissance des faits ayant motivé les rehaussements visant les biens qu’il avait mentionnés dans sa déclaration ISF au titre de l’année 2016 et qu’il n’est pas un expert dans le domaine de l’immobilier. Enfin, il ajoute qu’il n’a jamais proposé à la vente les biens immobiliers composant son patrimoine, ni reçu aucune proposition d’achat chiffrée au cours des années précédant sa déclaration, en sorte qu’il a déterminé la valorisation de ses biens sur la base de leur historique, de leur état et de leur situation.

L’administration fiscale réplique qu’est établie l’intention de M. [F] d’éluder l’impôt par l’importance des rehaussements, ainsi que par le caractère grave et répété des manquements, et ce alors qu’il disposait d’outils pouvant le renseigner sur la valeur réelle de ses biens immobiliers.

Appréciation du tribunal,

En application de l’article 1729 du code général des impôts, les inexactitudes ou les omissions relevées dans une déclaration ou un acte comportant l’indication d’éléments à retenir pour l’assiette ou la liquidation de l’impôt ainsi que la restitution d’une créance de nature fiscale dont le versement a été indûment obtenu de l’Etat entraînent l’application d’une majoration de 40 % en cas de manquement délibéré.

« Pour juger que l’administration avait pu légalement assortir d’une pénalité pour manquement délibéré de 40 % les impositions supplémentaires découlant de la réintégration dans le revenu imposable de M. et Mme [H]… d’une partie des pensions alimentaires versées à la mère de M. [H]…, la cour administrative d’appel s’est bornée à relever, par adoption des motifs retenus par le tribunal administratif de La Réunion, l’importance des pensions alimentaires déclarées comme déductibles et l’insuffisance des justifications apportées par les contribuables pour établir cette déductibilité, pour en déduire que l’administration établissait l’intention délibérée des contribuables d’éluder l’impôt. Ce faisant, alors que ni l’importance des sommes déduites à tort, ni le caractère insuffisant des justifications apportées par le contribuable ne suffisent, par elles-mêmes, à établir une telle intention, la cour administrative d’appel de Bordeaux a entaché son arrêt d’erreur de droit ». (CE 3ème ch., 11 octobre 2023, n°464251)

En l’espèce, il est constant que M. [F] est propriétaire d’un important patrimoine immobilier dont il n’est pas établi qu’il se désintéresserait, une partie importante de ses biens étant mentionnée comme faisant l’objet d’un bail, en sorte qu’il en perçoit des revenus locatifs sur la base de loyers fixés en fonction des caractéristiques des biens litigieux, de leur localisation et du marché concerné. Il ne peut donc être considéré que M. [F] ignorerait la nature de son patrimoine et, même de manière approximative, sa valorisation.

Il est établi par les pièces produites aux débats qu’il a renseigné, lors de ses déclarations d’ISF au titre de l’année 2016, la valeur des biens composant son patrimoine, a des montants particulièrement faibles, manifestement sans rapport avec les prix du marché.

C’est le cas par exemple d’un immeuble de 8 étages situé au [Adresse 20] à [Localité 33], dont il possède la quasi totalité (9497/10 000 tantièmes), et dont il a déclaré la valeur en 2016 à hauteur de 1 100 000 euros, alors que l’administration fiscale a retenu, après avis de la Commission départementale de conciliation, que sa valeur était plus de 10 fois supérieure à cette valeur déclarée (11 271 085 euros).

Par ailleurs, le caractère systématique de telles sous-évaluations, qui portent sur l’ensemble de ses biens, soit au total sur 21 immeubles, doit par ailleurs être souligné comme constituant un indice supplémentaire du caractère délibéré de ses manquements.

Ainsi, il en est résulté, pour l’ensemble de ses biens, un écart très conséquent existant entre les valeurs déclarées par lui et leur valeur respective, telle que retenue par l’administration après avis des Commissions départementales de conciliation (en 2016, valeur totale déclarée : 3 251 200 euros / valeur totale retenue par l’administration après avis des Commissions : 21 379 444 euros).

La combinaison de ces éléments démontre, comme le soutient l’administration fiscale, que c’est nécessairement de manière délibérée que M. [F] a tenté de se soustraire à ses obligations fiscales.

Il sera en conséquence débouté de sa demande de dégrèvement des pénalités correspondant à la majoration pour manquement délibéré appliquée sur les droits complémentaires mis en recouvrement en matière d’impôt de solidarité sur la fortune au titre de l’année 2016.

Sur les demandes accessoires

M. [F], qui perd le procès, est condamné aux dépens et débouté de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’il résulte des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant par décision contradictoire, rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Déboute M. [L] [F] de sa demande d’annulation de la décision de rejet du 24 mai 2023,

Déboute M. [L] [F] de ses demandes de dégrèvement,

Déboute M. [L] [F] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [L] [F] aux dépens,

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Jugement signé par Sandrine GIL, 1ère Vice-présidente et par Henry SARIA, Greffier présent lors du prononcé .

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT