DOSSIER N° : N° RG 25/00107 – N° Portalis DB3R-W-B7I-2DX4

AFFAIRE : SNC COGIVAL / La société PARO-OUEST

Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

LE JUGE DE L’EXECUTION

JUGEMENT DU 02 SEPTEMBRE 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Cécile CROCHET

GREFFIER lors des débats : Jessica ALBERT

GREFFIER lors du prononcé : Marie-Christine YATIM

DEMANDERESSE

SNC COGIVAL

[Adresse 8]

[Localité 9]

représentée par Maître Matthieu RAOUL de la SELARL SELARL D’AVOCATS MARTIN ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0158

DEFENDERESSE

La société PARO-OUEST

[Adresse 4]

[Localité 10]

représentée par Maître Antoine DEROT de la SELARL REINHART MARVILLE TORRE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : K0030

Le Tribunal après avoir entendu les parties et/ou leurs avocats en leurs conclusions à l’audience du 06 Juin 2025 a mis l’affaire en délibéré et indiqué que le jugement serait rendu le 02 Septembre 2025, par mise à disposition au Greffe.

EXPOSE DU LITIGE

En exécution d’une ordonnance du 9 octobre 2024 du juge de l’exécution de [Localité 11], le 29 octobre 2024, la société civile immobilière Paro-Ouest a procédé au dépôt auprès du service de publicité foncière de [Localité 12] d’un bordereau d’inscription d’hypothèque provisoire sur les droits et biens immobiliers dont la société en nom collectif Cogival est propriétaire situés [Adresse 7], dans un immeuble cadastré P [Cadastre 1], lot 5 pour sûreté et conservation de la somme de 724 340 euros.

Le même jour, le 29 octobre 2024, ce dépôt a été dénoncé à la société Cogival.

Par acte du 30 décembre 2024, la société Cogival a assigné la société Paro-Ouest devant le juge de l’exécution.

Elle sollicite la rétractation et la mainlevée de l’hypothèque judiciaire provisoire, la condamnation de la société Paro-Ouest à la prise en charge de l’intégralité des frais afférents à la mesure conservatoire et à sa mainlevée ainsi qu’au paiement de dommages-intérêts de 10 000 euros et d’une indemnité de procédure de 10 000 euros.

En réponse, la société Paro-Ouest conclut au rejet des prétentions adverses et réclame une indemnité de procédure de 5 000 euros.

Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions visées à l’audience.

MOTIFS

Sur les demandes de rétractation et de mainlevée des mesures conservatoires

L’article L.511-1 du code des procédures civiles d’exécution permet à toute personne dont la créance paraît fondée en son principe de solliciter du juge de l’exécution l’autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur, si elle justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement.

L’article L.512-1 prévoit que le juge peut donner mainlevée de la mesure conservatoire s’il apparaît que les conditions prescrites par l’article L. 511-1 ne sont pas réunies.

Selon l’article R. 512-1 du même code, en cas de contestation d’une mesure conservatoire, il incombe au créancier de prouver que les conditions requises pour sa validité sont réunies.

Sur la créance paraissant fondée en son principe

La société Paro-Ouest soutient qu’elle détient à l’encontre de la société Cogival une créance qui paraît fondée en son principe d’un montant de 724 340 euros.

Elle expose que par acte du 3 août 2016, elle a acquis auprès de la société Cogival des locaux à usage de bureaux situés au [Adresse 6] moyennant le prix de 915 000 euros ; que, se plaignant de désordres liés à la structure du bâtiment, elle l’a assignée en référé-expertise par acte du 24 novembre 2016 et que le rapport d’expertise déposé le 31 mars 2021, qui impute les désordres à la venderesse, chiffre les préjudices subis à hauteur de la créance garantie.

Au soutien de ses demandes de rétractation et de mainlevée de l’hypothèque provisoire, la société Cogival oppose quant à elle le défaut de qualité à agir de la société Paro-Ouest en réparation d’un préjudice portant sur les parties communes de l’immeuble. Elle fait valoir au surplus que l’acte de vente contient une clause d’éviction des vices cachés et que l’indemnité de perte de jouissance relève de la compétence du juge du fond. Elle rappelle enfin qu’elle dispose d’une action récursoire à l’encontre des coresponsables, de sorte qu’elle n’a pas vocation à supporter in fine la charge totale de l’indemnisation.

Néanmoins, il résulte de l’article L.511-1 du code des procédures civiles d’exécution que le demandeur n’a pas à justifier d’une créance fondée en son principe mais paraissant fondée son principe (Civ 2e, 31 janv 2019, n°18-11.638, publié).

Ainsi, il n’appartient pas au juge de l’exécution de statuer sur la réalité de la créance ou d’en fixer le montant, mais de se prononcer sur le caractère vraisemblable (Civ 2e, 6 sept 2018, n°17-21.069, publié).

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Conformément à l’article 1604 du code civil, le vendeur d’un immeuble est tenu d’une obligation de délivrance conforme aux stipulations contractuelles.

En l’espèce, aux termes de son rapport déposé le 31 mars 2021, l’expert désigné par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Nanterre du 15 décembre 2016 indique :

S’agissant des fissures de la façade est sur cour, « la cause principale est la mauvaise association fondations existantes/nature du sol de cette façade cour EST. Il s’agit là d’un problème de fondations non adaptées à la nature du sol (remblais sur 8,30 mètres environ) » (page 51) ;Sur les fissures à l’angle nord-ouest et fontis, « la présence de bois décomposé dans le fontis montre un lien entre les travaux de création, d’au moins un sous-sol. Compte tenu du sol en place, remblais de carrière peu compacts, la création d’une poche de décompression et donc du fontis est tout à fait possible. Toutefois le volume du fontis découvert semble important pour statuer sur cette origine unique » (page 54) ; Sur les fissures sur le mur pignon nord, « les fissures ont une origine ancienne. Elles peuvent être antérieures aux travaux ou consécutives aux travaux sur la parcelle. Par exemple suite aux terrassements qui peuvent compte tenu du sol existant avoir engendré des vibrations, ou une légère décompression des sols. La présence d’un bloc de béton coulé dans le sol à proximité de l’angle nord-ouest accrédite l’hypothèse d’une apparition de fissure lors des travaux sur la parcelle du [Adresse 3]. En effet, il est vraisemblable que cet élément béton ait été coulé pour comblement d’un éboulement ponctuel avec mise en place de jauge pour vérification/surveillance de la stabilité du pignon » (page 55) ;Sur les fissures pignon Sud, « la fissure au droit de l’ancienne porte correspond au changement de matériaux : maçonnerie initiale/briques creuses. Les fissures sous l’appui de la poutre principale de plancher haut correspond à un tassement du bâtiment. Celui-ci peut être dû à une perte de résistance du sol suite à des infiltrations suite à des terrassements » (page 55).

L’expert conclut, à l’exception des fissures sur le mur pignon nord, à l’imputabilité des désordres à la société Cogival, partagée avec les syndicats des copropriétaires du [Adresse 5], du [Adresse 2] et la société Accès Valeur Pierre (page 56).

Il indique également que la société Cogival avait connaissance des fissures pour avoir constaté la présence de jauges Saugnac sur les façades lors des travaux réalisés en 2011, puis de ravalement en 2013 (pages 34, 51et 76).

Sur les conséquences des désordres, l’expert relève que :

« les désordres liées aux fondations ne permettent pas à la SCI Paro Ouest de réaliser le cabinet de chirurgie dentaire avec salle blanche (salle d’opération) pour lequel la SCI a investi et acquis ce local dont la destination était connue par la SNC Cogival lors de la promesse aux Docteurs [F] et [B] (…) » (page 56) ; « les désordres non visibles par les Docteurs [F] et [B] au moment de la promesse puis par la SCI Paro Ouest qui est venue se substituer à elles au moment d e la vente ne permettent pas l’utilisation normale future d’une activité de chirurgie dentaire avec salle blanche » (page 56) ; « en l’état actuel, la SCI Paro-Ouest ne peut ni jouir, ni louer ses locaux devant permettre à la réalisation d’un ERP (Etablissement recevant du public) destiné à un cabinet de chirurgie dentaire » (page 58) ; « le lot 3 est à ce jour, non raccordé au réseau d’Enedis (démarches, travaux, branchements non demandés et donc non réalisés), c’est-à-dire qu’il est non viabilisé. Il est donc impropre à sa destination » (page 58).

Le rapport d’expertise chiffre :

le coût global des travaux de remise en état à 442 008,17 euros ; le coût induit par l’inachèvement du branchement particulier électrique du lot 3 à hauteur de 35 967,31 euros ; le surcoût des travaux d’aménagement de la société Paro-Ouest à 84 261,59 euros ; le préjudice lié au surcoût de l’emprunt bancaire à 12 609,08 euros ; le préjudice de jouissance de la société Paro-Ouest à 6 270 euros HT par mois.

Il résulte par ailleurs du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 19 juin 2024 que les travaux de reprise ont été effectués en 2023 pour un coût total supérieur de 520 576,40 euros et que la quote-part de la société Paro-Ouest, propriétaire de 127 tantièmes s’élève à 66 113,20 euros.

Il est également constant que les travaux d’aménagement ont été réalisés de février à novembre 2023 et que le cabinet dentaire a ouvert ses portes le 13 novembre 2023.

Si la créance indemnitaire alléguée par la société Paro-Ouest porte partiellement sur les travaux réparatoires et de désamiantage affectant les parties communes de l’immeuble, c’est néanmoins à juste titre que la défenderesse soutient qu’elle dispose d’une action au titre de la garantie des vices cachés au regard de la privation de jouissance de ses parties privatives.

Enfin, aux termes de l’acte de vente du 3 août 2016, la société venderesse a déclaré « qu’aucune construction ou rénovation n’a été effectuée sur cet immeuble dans les dix dernières années ou depuis son acquisition si elle est plus récente » et « qu’aucun élément constitutif d’ouvrage ou d’équipement indissociable de l’ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil n’a été réalisé sur cet immeuble dans ce délai » en dépit des travaux réalisés en 2011 et en 2013.

Dès lors, la société Paro-Ouest justifie d’une créance paraissant fondée en son principe à l’encontre de la société Cogival au titre de la garantie des vices cachées, à tout le moins au titre de l’obligation de délivrance conforme.

Sur les circonstances susceptibles de menacer le recouvrement de la créance

La société Paro-Ouest observe que la dette est nettement supérieure au capital social de la société débitrice ; que les comptes sociaux de la société Cogival démontrent par ailleurs de sérieuses difficultés financières depuis 2019 avec un résultat net déficitaire depuis 2021 ; que l’importance de son endettement ainsi que la vente récente des derniers lots constituant son patrimoine et son activité constituent une menace pour le recouvrement de la créance.

En réplique, la société Cogival rappelle que la revente des lots de la copropriété constitue son objet social même et que l’absence de revenus résulte de la paralysie de l’opération immobilière induite par la procédure judiciaire. Elle soutient également que les résultats déficitaires sont parfaitement constants depuis 2019 et que son associé majoritaire, la société Cogifrance, in bonis, est tenue solidairement et indéfiniment de ses dettes sociales. Elle ajoute enfin avoir formulé au fond une demande reconventionnelle au titre de la perte de loyers à hauteur de 324 912 euros HT au titre de ses propres pertes locatives et disposer d’une action récursoire à l’encontre des coresponsables.

Sur ce,

L’existence de circonstances susceptibles de menacer le recouvrement de la créance doit être appréciée au regard de son montant, soit une créance de 724 340 euros. Cette créance a été provisionnée au bilan de la société Cogival uniquement à hauteur de 174 000 euros tandis que le capital social s’élève à 12 000 euros pour faire face à un endettement de 1 507 923,43 ainsi que cela ressort des comptes de l’exercice 2023. La constance des résultats déficitaires n’est pas contestée par la demanderesse qui, au contraire, s’en prévaut.

Si aux termes du rapport du 31 mars 2021, l’expert retient un préjudice de perte de jouissance de la société Cogival à hauteur de 4 835 euros HT par mois, il relève néanmoins que « durant ces quatre années d’expertise, [il] ne s’est jamais opposé à cette demande de mise en location et n’a jamais constaté de panneaux de mise en location ». Au surplus, la défenderesse ne rapporte pas la preuve de l’imputabilité d’un tel préjudice à la société Paro-Ouest. Dès lors, le moyen tiré de l’existence d’une demande reconventionnelle au fond est inopérant.

Le moyen tiré de l’existence d’une action récursoire à l’encontre des coresponsables est par ailleurs sans incidence sur la faculté pour la société Paro-Ouest de recouvrer la totalité de la créance à l’encontre de la société Cogival.

Enfin, si la responsabilité de l’associé de la société Cogival est solidaire et indéfinie, c’est à juste titre que la société Paro-Ouest en rappelle le caractère subsidiaire ainsi que la nécessité d’une condamnation personnelle à ce titre.

Par conséquent, le déficit constant sur les exercices 2021 à 2023 et l’endettement de la société Cogival révèlent une forte exposition au risque d’insolvabilité et à tout le moins d’insuffisance de liquidités disponibles pour régler la créance, caractérisant des circonstances susceptibles de menacer le recouvrement de la société Paro-Ouest.

Il y a lieu en conséquence de rejeter les demandes de rétractation et de mainlevée.

Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts

En vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

Les demandes de retractation et de mainlevée ayant été rejetées, la société Cogival sera déboutée de sa demande reconventionnelle de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Succombant, la société Cogival sera condamnée aux dépens.

Il sera également alloué à la société Paro-Ouest l’indemnité de procédure fixée au dispositif.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Rejette les demandes de rétractation et de mainlevée de l’hypothèque judiciaire provisoire autorisée par ordonnance du 9 octobre 2024 ;

Rejette la demande de condamnation de la société Paro-Ouest à la prise en charge de l’intégralité des frais afférents à la mesure conservatoire et à sa mainlevée ;

Rejette la demande de dommages et intérêts ;

Condamne la société Cogival aux dépens ;

Condamne la société Cogival à payer à la société Paro-Ouest la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le juge de l’exécution