— N° RG 24/01283 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDOIU

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 03 Juin 2024

Minute n°24/751

N° RG 24/01283 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDOIU

le

CCC : dossier

FE :

M^e Manuel RAISON

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU VINGT TROIS SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 6] Sis [Adresse 2] [Localité 3] représenté par son syndic CITYA PROXIMMONET [Adresse 5] [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Manuel RAISON de la SELARL Société d’exercice libéral RAISON-CARNEL, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

DEFENDERESSE

S.C.I. LA FONCIERE BAHRI

[Adresse 1]

[Localité 4]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : M. NOIROT, Juge statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l’audience publique du 11 Juin 2024,

GREFFIER

Lors des débats et du délibéré : M^me BOUBEKER, Greffière

JUGEMENT

réputé contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, et après prorogation du délibéré initialement prévu au 10 septembre 2024, M. NOIROT, Président, ayant signé la minute avec M^me BOUBEKER, Greffière ;

****

EXPOSE DU LITIGE

La société la foncière BAHRI (ci-après la SCI BAHRI), immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Meaux sous le n° 881 193 718, est propriétaire des lots n° 1, 4, 6 et 7 au sein de la [Adresse 6] sise [Adresse 2] à [Localité 3].

Des incidents de paiement de ses charges de copropriété sont intervenus.

Le 19 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence précitée (ci-après « le SDC »), représenté par son syndic CITYA PROXIMONET, a mis en demeure la SCI BAHRI de lui payer 6 246,80 € au titre de son arriéré de charges de copropriété.

En l’absence de règlement, par acte de commissaire de justice du 13 mars 2024, le SDC a fait assigner la SCI BAHRI devant le tribunal judiciaire de Meaux, aux visas des articles 35, 36, 55 et 60 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, 10, 10-1, 14-1 de la loi du 10 juillet 1965,1343-2, 1256 et 1240 du code civil, 44, 699 et 700 du code de procédure civile, aux fins de :

« RECEVOIR le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 6] SISE [Adresse 2] [Localité 3], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA PROXIMONNET, en son action ;

L’EN DECLARER bien fondé ;

En conséquence :

CONDAMNER LA SCI LA FONCIERE BAHRI, à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 6] SISE [Adresse 2] [Localité 3], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA PROXIMONNET, la somme totale de 11104,71 euros, correspondant à :

• 10579.11 euros à titre principal, charges arrêtées au 6 mars 2024 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 septembre 2022 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code Civil ;

• 525.60 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire ;

CONDAMNER LA SCI LA FONCIERE BAHRI, à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 6] SISE [Adresse 2] [Localité 3], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA PROXIMONNET, la somme totale de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNER LA SCI LA FONCIERE BAHRI, à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 6] SISE [Adresse 2] [Localité 3], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA PROXIMONNET, la somme totale de 1.944 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DIRE que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

CONDAMNER LA SCI LA FONCIERE BAHRI, aux entiers dépens. »

A l’appui de ses prétentions, le SDC soutient que les comptes de ladite copropriété ont été approuvés et votés en assemblées générales, et que la SCI BAHRI est redevable d’un solde de 10579,11 € au titre des charges de copropriétés arrêtées au 6 mars 2024.

Il précise avoir exposé des frais nécessaires et de nature exceptionnelle d’un montant de 525,60 € afin de recouvrer sa créance.

Il ajoute que la défaillance du copropriétaire occasionne un préjudice financier certain à la copropriété, distinct des intérêts moratoires.

Assignée à personne, la SCI BAHRI n’a pas constitué avocat, de sorte que le présent jugement sera réputé contradictoire.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation susvisée pour un plus ample exposé des moyens du demandeur.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 3 juin 2024.

L’affaire a été évoquée à l’audience des plaidoiries du 11 juin 2024, mise en délibéré au 10 septembre 2024, prorogé au 23 septembre 2024.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la dette principale

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

En l’espèce, le SDC produit notamment les pièces suivantes :

La copie de l’acte de vente du 15 décembre 2020, par lequel la SCI BAHRI a fait l’acquisition des lots 1, 4, 6 et 7 au sein de la [Adresse 6] ; Les procès-verbaux des assemblées générales des 13 mars 2020, 26 février 2021, 28 janvier 2022 et 30 mars 2023, approuvant les comptes et budgets de la [Adresse 6] sur la période du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2024 ; L’attestation de non recours contre les décisions prises durant les assemblées générales susvisées ;Le relevé du compte de copropriété de la SCI BAHRI arrêté au 6 mars 2024, indiquant un solde débiteur de 11 290,71 €, détaillé du 1er octobre 2021 au 1er janvier 2024, ainsi que les appels de fonds correspondants aux différents éléments du compte ;

Dans ce compte sont inclus 45,60 €, 480 € et 186 € de frais de recouvrement, ce qui implique que les charges de copropriété représentent 10579,11 € (11 290,71 – 45,60 – 480 – 186) pour la période du 1er janvier 2021 au 1er janvier 2024 inclus.

Il s’ensuit que la SCI BAHRI est débitrice à l’égard du SDC d’une dette certaine, liquide et exigible de 10579,11 € au titre d’un arriéré de charges de copropriété.

Il sera donc fait droit à la demande du SDC à ce titre.

Sur les frais de recouvrement

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

« Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

En l’espèce, le SDC produit les pièces suivantes :

— des courriers de mise en demeure des 25 juillet et 19 septembre 2022,

— le contrat de syndic,

— une note d’honoraires de M^e RAISON, en date du 20 septembre 2022, d’un montant de 186 € pour le courrier de mise en demeure du 19 septembre 2022 ;

— le relevé du compte de copropriété de la SCI BAHRI arrêté au 6 mars 2024, comprenant 711,60 € de frais de mise en demeure et d’avocats ;

Les frais d’honoraires d’avocat d’un montant de 186 € sont à la fois imputés sur le compte de la SCI BAHRI et inclus dans la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, les notes d’honoraires produites étant des montants suivants : 186 €, 546 €, 390 €, 822 €.

Par ailleurs, les frais de 480 € pour « transmission avocat » n’apparaissent pas nécessaires au sens de l’article précité 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 par leur caractère excessif et représentant un coût administratif déjà inclus dans la rémunération globale du syndic.

Dès lors, il sera partiellement fait droit à la demande du SDC au titre des frais de recouvrement pour un montant de 45,60 €.

Sur les dommages et intérêts, les intérêts légaux et l’anatocisme

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Aux termes des articles 1231-6 du code civil, « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

L’article 1343-2 du code civil dispose que « les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise ».

En l’espèce, il n’existe aucun préjudice distinct du seul retard de paiement que subit tout créancier impayé à l’échéance et que le législateur a choisi d’indemniser forfaitairement par l’application de l’intérêt au taux légal.

En conséquence, le SDC sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

La mise en demeure a été adressée à la défenderesse le 19 septembre 2022 pour un montant de 6246,80 €. Dès lors, les intérêts légaux courront à compter du 19 septembre 2022 pour ce montant et à compter de l’assignation pour le surplus.

L’anatocisme, de droit, sera ordonné.

Sur les autres demandes

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant, la SCI BAHRI sera condamnée aux dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SCI BAHRI sera équitablement condamnée à payer 1944 € au SDC sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du Code de procédure civile, issu de l’article 3 du décret du 19 novembre 2019 applicable aux instances introduites au 1er janvier 2020, dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’exécution provisoire de droit sera donc rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la société la foncière BAHRI (RCS MEAUX n° 881 193 718) à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] sise [Adresse 2] à [Localité 3] 10579,11 € au titre des arriérés de charges de copropriété exigibles du 1er janvier 2021 au 1er mars 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2022 sur 6246,80 € et à compter du 13 mars 2024 pour le surplus, avec capitalisation annuelles desdits intérêts ;

CONDAMNE la société la foncière BAHRI (RCS MEAUX n° 881 193 718) à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] sise [Adresse 2] à [Localité 3] 45,60 € au titre des frais de recouvrement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] sise [Adresse 2] à [Localité 3] de sa demande à titre de dommages et intérêts pour un montant de 3000 € ;

CONDAMNE la société la foncière BAHRI (RCS MEAUX n° 881 193 718) aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE la société la foncière BAHRI (RCS MEAUX n° 881 193 718) à payer 1944 € au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] sise [Adresse 2] à [Localité 3] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute demande autre, plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT