TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 21 Janvier 2025

N°R.G. : 24/01418

N° Portalis DB3R-W-B7I-ZRT6

N° Minute :

S.A. [Adresse 8]

c/

S.A.S. IMC TELECOM

DEMANDERESSE

S.A. [Adresse 8]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Jérôme NORMAND de l’ASSOCIATION BRUN – CESSAC Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire: E1452

DÉFENDERESSE

S.A.S. IMC TELECOM

[Adresse 3]

[Localité 5]

non comparante

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : David MAYEL, Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Flavie GROSJEAN, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 6 novembre 2024, avons mis l’affaire en délibéré au 12 décembre 2024, délibéré prorogé à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 4 février 2022, la [Adresse 8] a donné à bail commercial à la société IMC TELECOM des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 7] pour une durée de 9 années et moyennant un loyer annuel de 89.930 euros hors charges et hors taxes.

Des loyers et des charges sont demeurés impayés.

Par acte d’huissier de justice en date du 4 décembre 2023, la [Adresse 8] a fait délivrer à la société IMC TELECOM un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée dans le bail commercial pour une somme de 81.875,88 euros en principal au titre de l’arriéré locatif dû au 16 novembre 2023.

C’est dans ces conditions que, par acte du 4 juin 2024, la [Adresse 8] a fait délivrer une assignation en référé à la société IMC TELECOM devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail du 4 février 2022 ordonner l’expulsion du défendeur au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard,ordonner le transport et la séquestration des meubles dans tout garde meuble, aux frais, risques et périls de la défenderesse, condamner la société IMC TELECOM au paiement provisionnel de :la somme de 109.114,08 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 30 mai 2024,une pénalité forfaitaire correspondant à 10% des sommes dues,les intérêts de retard calculé sur la base d’un taux mensuel de 1% avec capitalisation,une indemnité d’occupation calculée forfaitairement sur la base double du dernier loyer annuel,une indemnité au titre du préjudice causé du fait de la rupture du bail, « ladite indemnité ne pouvant être inférieure à six mois de loyer »,

ordonner la conservation du montant du dépôt de garantie « à titre de premiers dommages et intérêts », condamner la société IMC TELECOM à payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant notamment les frais du commandement de payer.

A l’audience du 6 novembre 2024, le conseil de la [Adresse 8] a soutenu les termes de son acte introductif d’instance.

Régulièrement assignée à études, la société IMC TELECOM n’a pas comparue à l’audience et ne s’est pas fait représenter.

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions de la demanderesse, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes qui en découlent

Conformément à l’article 834 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai, ce qui est le cas en l’espèce.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ;

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

L’arriéré visé au commandement de payer signifié le 4 décembre 2023 se décompose comme suit :

-81.875,88 euros au titre des loyers et charges impayés,

-394,93 euros au titre du coût de l’acte.

Dans ces conditions, l’arriéré locatif dû par la société défenderesse, au jour du commandement de payer, s’établit à la somme de 81.875,88 euros.

Le commandement étant valable, le preneur devait donc s’acquitter du paiement dans le délai d’un mois.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

C’est donc à bon droit que le bailleur sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation de plein droit du bail étant acquise à la date du 4 janvier 2024 à 24h.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société défenderesse et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non-restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’expulsion de la défenderesse étant ordonnée, il ne paraît pas nécessaire d’assortir cette mesure d’une astreinte en vue de la contraindre à quitter les lieux, aucune preuve d’une quelconque résistance de sa part n’étant rapportée.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes de provisions

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant, la provision n’ayant pas pour objet de liquider le préjudice de façon définitive mais d’indemniser ce qui dans ce préjudice est absolument incontestable.

S’agissant de la provision sollicitée au titre des loyers impayés, il est régulièrement produit les décomptes et factures des sommes dues, qui correspondent aux dispositions du bail. Il y a donc lieu de condamner par provision la société IMC TELECOM à verser à la [Adresse 8] la somme de 109.114,08 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 mai 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 4 juin 2024.

En effet, les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l’obligation, or la fixation d’un intérêt contractuel tel que celui fixé au présent bail s’analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi et qu’il n’y a pas lieu à référé sur l’application de cette clause.

Pour la même raison, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de versement d’une pénalité forfaitaire correspondant à 10% des sommes dues ou sur la fixation d’un montant dérogatoire d’indemnité d’occupation, telles que prévues au bail.

En revanche, il demeure exact qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation, de sorte que celle-ci sera fixée provisionnellement au loyer contractuellement prévu jusqu’à libération des lieux, montant à hauteur duquel l’obligation apparaît incontestable.

Enfin, pour réclamer le paiement d’une indemnité au titre de l’article 1760 du code civil et la conservation du montant du dépôt de garantie, le bailleur expose subir un préjudice que les montants alloués au titre de ces condamnations viendraient réparer. Faute de toute démonstration, ces demandes seront rejetées.

Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts échus depuis au moins une année entière est de droit si elle est demandée par le créancier, ce qui est le cas en l’espèce ; dès lors, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts précités.

L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner la société IMC TELECOM, qui succombe, aux dépens, dont la liste est fixée par la loi et qui comprend notamment le coût du commandement de payer du 4 décembre 2023.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la demanderesse la charge des frais irrépétibles qu’elle a dû exposer pour la défense de ses intérêts et il y aura lieu en conséquence de condamner la société IMC TELECOM à lui payer la somme de 1.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Renvoyons les parties à se pourvoir sur le fond du litige,

Par provision, tous moyens des parties étant réservés,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies à la date du 4 janvier 2024 à 24h,

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la société IMC TELECOM ou de tous occupants de son chef des locaux loués, dépendant de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7],

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’astreinte,

Rappelons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et R433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons à titre provisionnel la société IMC TELECOM à payer à la [Adresse 8] la somme de 109.114,08 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 mai 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 4 juin 2024,

Ordonnons la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

Fixons, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 5 janvier 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des taxes et charges afférentes, que le preneur aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié,

Condamnons la société IMC TELECOM à payer l’indemnité d’occupation sus-citée,

Disons n’y avoir lieu à référé sur l’application des clauses pénales du bail,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de versement d’une indemnité au titre du préjudice causé du fait de la rupture du bail,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande relative à la conservation du dépôt de garantie,

Condamnons la société IMC TELECOM aux dépens,

Condamnons la société IMC TELECOM à payer à la [Adresse 8] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Disons n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande des parties.

FAIT À [Localité 6], le 21 Janvier 2025.

LE GREFFIER,

Flavie GROSJEAN, Greffier

LE PRESIDENT.

David MAYEL, Vice-président