TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 06 OCTOBRE 2025

N° RG 24/01774 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZUXI

N° de minute :

Syndicat des copropriétaires sis [Adresse 3], représenté par Monsieur [X] [C], en sa qualité de Syndic bénévole,

c/

S.A.S. LA FONCIERE LEFEBVRE

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires sis [Adresse 3], représenté par Monsieur [X] [C], en sa qualité de Syndic bénévole,

[Adresse 6]

[Localité 10]

représentée par Maître Mathilde ANDRE de l’AARPI AEVEN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A480

DEFENDERESSE

S.A.S. LA FONCIERE LEFEBVRE

[Adresse 5]

[Localité 7]

Société MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIES (MJA), représentée par Me [R] [Z], en qualité de mandataire judiciaire

[Adresse 1]

[Localité 8]

S.A.R.L. AJASSOCIES, représentée par Me [V] [T], pris en qualité d’administrateur judiciaire de la société LA FONCIEE LEFEBVRE

[Adresse 11]

[Localité 9]

toutes représentées par Maître Chantal TEBOUL ASTRUC de la SAS ASTRUC AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A235

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : François PRADIER, 1er Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Flavie GROSJEAN, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 03 juillet 2025, avons mis au 25 septembre 2025 l’affaire en délibéré, prorogé à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 13] est soumis au statut de la copropriété régi par les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d’application du 17 mars 1967, étant observé qu’un règlement de copropriété a été établi par notaire le 22 mai 1984.

La société LA FONCIERE LEFEBVRE est propriétaire au sein de cet immeuble du lot n°2 correspondant à un local situé au premier étage.

Arguant de l’existence infiltrations dans les parties communes, dont la cause ne serait pas déterminée à ce jour, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], représenté par son syndic bénévole en la personne de Monsieur [X] [C], a, par acte de commissaire de justice en date du 17 juillet 2024, assigné la société LA FONCIERE LEFEBVRE devant le Juge des référés auprès du Tribunal judiciaire de Nanterre, aux fins de voir :

— condamner la société LA FONCIERE LEFEBVRE à laisser libre accès à son appartement (lot n°2), à l’entreprise mandatée par le syndic de copropriété, Monsieur [X] [C], pour rechercher l’origine de la fuite affectant les parties communes de l’immeuble et y mettre fin le cas échéant, dans le délai de 5 jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir,

— autoriser le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], représenté par son syndic en la personne de Monsieur [X] [C], à faire intervenir un commissaire de justice accompagné d’un serrurier et éventuellement de deux témoins, aux fins de pénétrer dans l’appartement de la société LA FONCIERE LEFEBVRE ainsi que l’entreprise mandatée pour la recherche de l’origine de la fuite et ce au besoin, avec le concours de la force publique, aux frais avancés de la société LA FONCIERE LEFEBVRE,

— condamner la société LA FONCIERE LEFEBVRE sous astreinte de 1000 € par jour à l’issue de l’expiration d’un délai de 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir à remettre en état la façade de l’immeuble et les fenêtres et ce en procédant à :

° la repose des ornements en bois, à l’identique, sur l’ensemble des fenêtres,

° la repose des anciennes fenêtres, à l’identique,

conformément au procès-verbal de constat d’huissier en date du 14 juin 2024,

— condamner par provision la société LA FONCIERE LEFEBVRE à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 4000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamner par provision la société LA FONCIERE LEFEBVRE aux entiers dépens.

L’affaire est venue à une première audience le 30 octobre 2024 à l’occasion de laquelle il a été relevé que chacune des deux parties avait constitué avocat. Elle a été renvoyée à la date du 23 janvier 2025, notamment pour permettre aux parties de se mettre en état.

A cette audience, constatant que la société SAS LA FONCIERE LEFEBVRE faisait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire, il a été prononcé un nouveau renvoi pour mise en cause des organes représentatifs de ladite société.

Par actes de commissaire de justice en date du 10 juin 2025, le syndicat des copropriétaires a assigné en intervention forcée la société MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIES (MJA) en qualité de mandataire judiciaire de la société FONCIERE LEFEBVRE et la société AJASSOCIES prise en qualité d’administrateur de ladite société.

Lors de l’audience du 03 juillet 2025, l’affaire a été retenue pour être plaidée. Il convient de relever que les parties n’ont remis aucune conclusion écrite nouvelle.

Lors des débats, la société LA FONCIERE LEFEBVRE et les organes de sa procédure collective ont soulevé in limine litis la nullité de l’assignation en intervention forcée sur le fondement de l’article 117 du code de procédure civile, aux motifs que le syndicat des copropriétaires était dépourvu de syndic au moment de la signification de cette assignation.

Le Syndicat des copropriétaires a conclu au rejet de cette exception de nullité en raison de sa régularisation en cours d’instance, précisant que Monsieur [X] [C] a été désigné en qualité de syndic par une assemblée générale des copropriétaires en date du 24 juin 2025.

Sur ses demandes, le syndicat des copropriétaires maintient les termes de son assignation.

La société LA FONCIERE LEFEBVRE et les organes de sa procédure collective ont demandé le rejet des demandes, indiquant que le syndicat n’avait pas procédé à une déclaration de sinistre auprès de son assureur ; que la société LA FONCIERE LEFEBVRE n’a jamais manifesté une résistance abusive concernant l’accès à ses locaux en vu de rechercher la cause des infiltrations ; que lors de ses travaux, elle n’a jamais déposé les ornements en bois situés au-dessus de chaque fenêtre et qu’au demeurant il n’est pas établi que ceux-ci existaient avant l’exécution desdits travaux.

Les parties ont déposé chacune une note en délibéré concernant l’exception de nullité de l’assignation.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nullité de l’assignation en intervention forcée signifiée à l’encontre des organes de la procédure collective

L’article 117 du code de procédure civile dispose que constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte :

Le défaut de capacité d’ester en justice ;

Le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice ;

Le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice.

Suivant l’article 119 du même code, les exceptions de nullité fondées sur l’inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d’un grief et alors même que la nullité ne résulterait d’aucune disposition expresse.

Selon l’article 121, dans les cas où elle est susceptible d’être couverte, la nullité ne sera pas prononcée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.

Constitue une irrégularité de fond affectant la validité de l’acte, le défaut de pouvoir d’une personne figurant au procès comme représentant d’une personne morale.

A cet égard, au regard des dispositions de l’article 18 I de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires ne peut agir en justice que s’il est représenté par son syndic, muni d’un mandat valable et en cours d’exécution.

A la lecture de l’assignation du 10 juin 2025 signifiée aux organes de la procédure collective de la société LA FONCIERE LEFEBVRE, il est mentionné que le syndicat des copropriétaires est représenté par Monsieur [X] [C], en sa qualité de syndic bénévole.

Or, il s’évince du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 21 mars 2024 que le mandat de syndic de cette personne devait prendre fin le 22 mars 2025.

Ce n’est qu’aux termes de l’assemblée générale du 24 juin 2025 que ce dernier a été désigné à nouveau en qualité de syndic pour une durée de deux ans, jusqu’au 24 juin 2027.

Il en résulte effectivement que Monsieur [C] ne pouvait représenter valablement en justice le syndicat des copropriétaires entre le 23 mars 2025 et le 24 juin 2025, de sorte que l’assignation litigieuse intervenue le 10 juin 2025 est bien entachée d’une irrégularité de fond.

Néanmoins, cette nullité est susceptible d’être couverte, si le représentant désigné dispose de tous les pouvoirs requis au moment où le juge statue, ce qui est le cas en l’espèce, dans la mesure où Monsieur [C] a retrouvé la qualité de syndic de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 12], suite à sa désignation par l’assemblée générale des copropriétaires du 24 juin 2025.

Il conviendra donc de rejeter l’exception de nullité de l’assignation en date du 10 juin 2025.

Sur la demande d’accès au local de la société LA FONCIERE LEFEBVRE

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse.

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndic est tenu notamment d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

En l’espèce, au soutien de sa prétention, le syndicat des copropriétaires produit un rapport d’intervention de la société HYDREXPERT en date du 14 juillet 2024, aux termes duquel, il est constaté la persistance d’humidité dans les parties communes de l’immeuble, au niveau du mur de refend à gauche en rentrant dans l’immeuble, ainsi qu’à celui du mur de la cage d’escalier entre le rez-de-chaussée et le 1er étage.

Par ailleurs, cette société a adressé deux mails en date des 28 mars et 02 avril 2024 au représentant de la société LA FONCIERE LEFEBVRE pour obtenir son autorisation d’accéder à son local, en vu de procéder à des tests d’humidité au niveau de la façade sur rue de l’immeuble, ayant proposé successivement des dates de visite aux 03 avril et 15 mai 2024.

A cet égard, la société LA FONCIERE LEFEBVRE ne justifie pas avoir donné une réponse à cette requête, ni à fortiori, fait valoir une raison valable pour refuser l’accès à son local aux dates proposées.

Dès lors, il n’existe pas de contestation sérieuse de nature à faire obstacle à la mesure sollicitée par le syndicat des copropriétaires, concernant la possibilité de pénétration dans le local de la société défenderesse afin de procéder à des investigations pour déterminer les causes des infiltrations affectant les parties communes et à y mettre fin le cas échéant.

Dès lors, il convient donc d’ordonner à la société FONCIERE LEFEBVRE représentée par les sociétés MJA et AJASSOCIES en qualité de mandataire judiciaire et d’administrateur, à laisser pénétrer dans son local l’entreprise mandatée par le syndic, dans un délai de dix jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir.

En cas de défaut de la part de celle-ci de laisser le libre accès à son local, il convient d’autoriser le syndicat des copropriétaires à faire intervenir un commissaire de justice accompagné d’un serrurier et éventuellement de deux témoins, aux fins de permettre à la société mandatée par le syndic de pénétrer dans ledit local, pour la recherche de l’origine de la fuite et ce au besoin, avec le concours de la force publique, aux frais avancés de la société FONCIERE LEFEBVRE.

Sur le demande de remise en état de la façade de l’immeuble et des fenêtres

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des référés, même en présence d’une contestation sérieuse, peut prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite découle de toute perturbation résultant d’un fait qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Au cas particulier, le syndicat des copropriétaires indique qu’à l’occasion de travaux importants de rénovation entrepris par elle, la société LA FONCIERE LEVEBVRE a, sans autorisation du syndicat des copropriétaires, modifié l’ensemble des fenêtres en façade de son local donnant sur rue d’une part, déposé les ornements situés au-dessus de chaque fenêtre d’autre part.

Aux termes de l’article 25b) de la loi du 10 juillet 1965, sont adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformément à la destination de celui-ci.

Il ressort d’un constat établi par commissaire de justice le 14 juin 2024, suivant lequel il est relevé l’absence des ornements en bois au-dessus des fenêtres du 1er étage, à l’inverse des autres fenêtres de l’immeuble.

En outre, il ressort des photographies annexées à ce constat que les fenêtres posées sont manifestement différentes de celles situées aux deuxième et troisième étages. A ce sujet, une telle différence modifie indéniablement l’aspect extérieur de la façade de l’immeuble, portant ainsi atteinte à l’harmonie générale du bâtiment.

Or, la société défenderesse ne justifie pas avoir sollicité l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour la modification des fenêtres en façade.

Ce faisant, le fait pour un copropriétaire de passer outre à une telle autorisation constitue un trouble manifestement illicite, sans que le syndicat des copropriétaires ait besoin de prouver l’existence d’un préjudice particulier.

En revanche, le fait que les ornements au-dessus des fenêtres du premier étage sont manquants ne suffit pas à prouver que c’est la société défenderesse qui a procédé à leur retrait, alors que celle-ci le conteste formellement.

Par conséquent, il conviendra de condamner la société FONCIERE LEFEBVRE représentée par les sociétés MJA et AJASSOCIES en qualité de mandataire judiciaire et d’administrateur, sous astreinte de 500 € par jour de retard, passé un délai de trois mois à compter de la signification de la présente ordonnance, pendant une durée de 90 jours, de procéder à la repose des anciennes fenêtres, ou à la pose de fenêtres identiques à celles-ci.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la société LA FONCIERE LEFEBVRE représentée par les sociétés MJA et AJASSOCIES en qualité de mandataire judiciaire et d’administrateur, ayant globalement succombé à ses prétentions, sera condamné aux entiers dépens.

Eu égard aux circonstances de la cause et à la position des parties, il est inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] la totalité des frais exposés pour agir en justice et non compris dans les dépens, ce qui commande l’octroi de la somme de 1500 € au bénéfice de ce dernier sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Statuant par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETONS l’exception de nullité de l’assignation en intervention forcée signifiée le 10 juin 2025 aux organes de la procédure collective,

ORDONNONS à la société LA FONCIERE LEFEBVRE représentée par les sociétés MJA et AJASSOCIES en qualité de mandataire judiciaire et d’administrateur à laisser pénétrer dans son local l’entreprise mandatée par le syndic, dans un délai de dix jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, pour permettre de rechercher l’origine de la fuite affectant les parties communes de l’immeuble et y mettre fin le cas échéant,

DISONS qu’en cas de défaut de la part de celle-ci de laisser le libre accès à son local dans le délai imparti, le syndicat des copropriétaires sera autorisé à faire intervenir un commissaire de justice accompagné d’un serrurier et éventuellement de deux témoins, aux fins de permettre à la société mandatée par le syndic de pénétrer dans ledit local, pour la recherche de l’origine de la fuite et ce au besoin, avec le concours de la force publique, aux frais avancés de la société FONCIERE LEFEBVRE,

CONDAMNONS la société FONCIERE LEFEBVRE, représentée par les sociétés MJA et AJASSOCIES en qualité de mandataire judiciaire et d’administrateur, de procéder à la repose des anciennes fenêtres, ou à la pose de fenêtres identiques à celles-ci, sous peine d’une astreinte de 500 € par jour de retard, passé un délai de trois mois à compter de la signification de la présente ordonnance, pendant une durée de 90 jours,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires,

CONDAMNONS la société LA FONCIERE LEFEBVRE, représentée par les sociétés MJA et AJASSOCIES en qualité de mandataire judiciaire et d’administrateur, à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNONS la société LA FONCIERE LEFEBVRE, représentée par les sociétés MJA et AJASSOCIES en qualité de mandataire judiciaire et d’administrateur, aux entiers dépens de l’instance,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire par provision.

FAIT À [Localité 14], le 06 octobre 2025.

LE GREFFIER

Flavie GROSJEAN, Greffier

LE PRÉSIDENT

François PRADIER, 1er Vice-président