TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 06 JANVIER 2026

N° RG 25/00678 – N° Portalis DB3R-W-B7J-2IDI

N° de minute :

S.A. 1001 VIES HABITAT

c/

S.A.S. BIJOUX OSKIAN

DEMANDERESSE

S.A. 1001 VIES HABITAT

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentée par Maître Marc DESMICHELLE de l’AARPI DESMICHELLE BESSON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R078

DEFENDERESSE

S.A.S. BIJOUX OSKIAN

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Pierre SURJOUS, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 531

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Présidente : Cécile CROCHET, juge, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffière : Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière,

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 17 novembre 2025, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 janvier 2011, la société Coopération et Famille a donné à bail à la société Bijoux Oskian un local commercial et un emplacement de stationnement situés [Adresse 3], pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2011 pour se terminer le 31 décembre 2019, moyennant un loyer annuel de 13 500 euros hors taxes et charges, payable mensuellement d’avance pour une activité de création, fabrication, réparation et vente de bijoux (fantaisie et métaux précieux), orfèvrerie, joaillerie atelier et boutique.

Le 5 décembre 2024, la société 1001 Vies Habitat, venant aux droits de la société Coopération et Famille, a fait délivrer à la société Bijoux Oskian un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour une somme de 21 730,93 euros au titre de la dette locative arrêtée au 15 novembre 2024, mois de novembre 2024 inclus.

Le 12 février 2025, la société 1001 Vies Habitat a assigné la société Bijoux Oskian devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre.

La société 1001 Vies Habitat demande de :

— recevoir son action et l’en déclarer bien fondée,

— constater l’absence de règlement de la dette dans son intégralité dans le délai d’un mois imparti par le commandement de payer délivré le 5 décembre 2024,

— constater à son profit l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial consenti à la société Bijoux Oskian,

— constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties à compter du 6 janvier 2025,

— ordonner l’expulsion de la société Bijoux Oskian des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner la société Bijoux Oskian à lui payer à titre provisionnel sur les loyers, régularisation de charges et provisions sur charges dus, une somme à hauteur de 6 046,61 euros, avec intérêts de droit à compter de l’assignation pour le surplus,

— condamner la société Bijoux Oskian à lui payer à titre provisionnel une pénalité de 10% par mois de retard sur toutes les sommes impayées et ce jusqu’à complet paiement de la dette,

— condamner la société Bijoux Oskian à lui payer à titre provisionnel le coût du commandement de payer soit 215.56 euros, la somme de 67,99 euros au titre de l’état des nantissements,

— condamner à titre provisionnel la société Bijoux Oskian à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle à compter de l’ordonnance à intervenir à hauteur du double du loyer courant jusqu’à libération complète des locaux, soit la somme mensuelle de 3 812,36 euros hors taxes et hors charges,

— condamner la société Bijoux Oskian à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Bijoux Oskia au paiement de l’intégralité des frais et dépens de l’instance qui comprendront les frais exposés à ce jour ainsi que les frais d’exécution à venir.

En défense, la société Bijoux Oskian conclut au rejet des prétentions adverses. Subsidiairement, elle sollicite de :

— dire qu’elle était redevable de la somme de 18 755,26 euros au titre des causes du commandement de payer du 5 décembre 2025,

— suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire au paiement par elle de la somme de 18 755,26 euros dans un délai de six mois à la société 1001 Vies Habitat,

— constater que la somme de 18 755,26 euros a été réglée à la société 1001 Vies Habitat dans le délai fixé et dire que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué,

— rejeter les autres demandes de la société 1001 Vies Habitat,

— lui accorder à défaut des délais de paiement,

— condamner en tout état de cause la société 1001 Vies Habitat à lui payer la somme de paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux conclusions prises pour la défenderesse et visées à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article L. 145-41 du code de commerce prévoit :

« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

En l’espèce, la société Bijoux Oskian conteste l’application de la clause d’indexation du loyer stipulée au bail. Opposant son caractère abusif et réputé non écrit, elle fait valoir qu’elle a ainsi réglé les sommes réellement dues au titre du commandement de payer visant la clause résolutoire antérieurement à la date de la première audience.

Néanmoins, il résulte des écritures mêmes de la défenderesse que l’indexation appliquée en mai 2024 en exécution du bail en date du 7 janvier 2011 par la société 1001 Vies Habitat l’a été en considération des indices de base du 2ème trimestre 2010 et du dernier disponible, soit celui du 2ème trimestre 2023. C’est donc à tort que la société Bijoux Oskian allègue une distorsion entre l’intervalle de variation indiciaire et la durée s’écoulant entre deux révisions annuelles. Il s’ensuit qu’un tel moyen, qui affecte le montant de l’arriéré locatif, qui n’est pas contesté en son principe par la défenderesse, est non seulement inopérant mais également infondé.

Par ailleurs, il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement délivré à la société Bijoux Oskian le 5 décembre 2024, lequel mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il est en outre précisé qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire figurant au bail en date du 7 janvier 2011. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Selon le décompte du 3 novembre 2025 versé aux débats, les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance. La clause résolutoire était donc acquise à compter du 5 janvier 2025.

Néanmoins, il est également constant la société Bijoux Oskian a procédé à divers règlements en sus de l’indemnité d’occupation courante et taxe foncière sur la période du 17 décembre 2024 au 3 novembre 2025 pour un montant cumulé de 21 176,28 euros si bien que la dette locative a été réduite à 6 046,61 euros, mois de novembre 2025 inclus.

Dans ces conditions, il y a lieu d’accorder un délai de six mois à la société Bijoux Oskian pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance.

Dans l’attente du règlement total de la dette, la clause résolutoire sera suspendue et à l’issue de l’exécution du plan de remboursement des arriérés, elle sera réputée n’avoir jamais été acquise et l’exécution du bail se poursuivra conformément aux stipulations contractuelles.

Toutefois, en cas de non-paiement d’un seul terme, l’intégralité de la somme restant due deviendra exigible et la société 1001 Vies Habitat pourra, sans saisir à nouveau le juge des référés, faire procéder à l’expulsion de la société Bijoux Oskian en vertu de la présente ordonnance.

La clause contractuelle de majoration de l’indemnité d’occupation dont il est demandé de faire application étant susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, l’indemnité mensuelle d’occupation que devra verser la société Bijoux Oskian, dans cette hypothèse, pour la période postérieure à la résiliation du bail sera égale au montant du dernier loyer charges en sus.

Sur la demande de provision au titre des loyers

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du Tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

En l’espèce, la demande de provision est étayée par les pièces versées aux débats, notamment le bail commercial du 7 janvier 2011, le commandement de payer du 5 décembre 2024 et le décompte actualisé au 3 novembre 2025 si bien qu’elle n’est pas contestable en ce qui concerne l’arriéré de loyers, indemnités d’occupation et charges à hauteur de 6 046,61 euros, mois de novembre 2025 inclus.

Il conviendra donc d’ordonner le paiement provisionnel de cette somme, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la clause pénale

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

La société Bijoux Oskian, succombant partiellement, sera condamnée aux dépens.

Il sera également alloué à la société 1001 Vies Habitat l’indemnité de procédure fixée au dispositif.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir au fond, mais dès à présent, par provision ;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du du 7 janvier 2011 à la date du 5 janvier 2025 ;

Suspend les effets de ladite clause ;

Condamne la société Bijoux Oskian à payer à la société 1001 Vies Habitat la somme provisionnelle de 6 046,61 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés au 3 novembre 2025 ;

Autorise la société Bijoux Oskian à se libérer de la dette, dans la limite de XX années, par six mensualités de 1006 euros payables en sus du loyer courant et à la même date que celui-ci, la première mensualité étant due avec le premier terme de loyer qui viendra à échéance après la signification du présent jugement et la dernière mensualité étant majorée du solde ;

Dit que si le débiteur se libère ainsi de la dette, la condition résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

Dit que faute pour la société Bijoux Oskian de payer à bonne date, en sus du loyer courant, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception :

° le tout deviendra immédiatement exigible,

° la clause résolutoire sera acquise,

° il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société Bijoux Oskian et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués [Adresse 3],

° en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution,

° une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;

Condamne la société Bijoux Oskian aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement ;

Condamne la société Bijoux Oskian à payer à la société 1001 Vies Habitat la somme de 1 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toutes les autres demandes des parties.

FAIT À [Localité 6], le 06 janvier 2026.

LA GREFFIÈRE

Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière

LA PRÉSIDENTE

Cécile CROCHET, Juge