TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 13 MARS 2026

N° RG 24/01395 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZQMQ

N° de minute :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet LE TERROIR

c/

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet FONCIA PARIS RIVE DROIT

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet LE TERROIR

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par Maître Agathe CORDELIER de la SCP CORDELIER & Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0399

DEFENDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet FONCIA PARIS RIVE DROIT

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2444

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Marie-Pierre BONNET, Vice-présidente, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Philippe GOUTON, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 12 janvier 2026, avons mis l’affaire en délibéré au 11 mars 2026 et prorogé à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE sis [Adresse 5] (ci-après le SDC 8/10) a entrepris en septembre 2021 des travaux de ravalement des façades de l’immeuble, votés par l’assemblée générale des copropriétaires le 29 septembre 2020.

Ces travaux se sont achevés le 1er juillet 2022, à l’exception de ceux prévus pour le mur pignon côté [Adresse 6], faute d’autorisation du syndicat des copropriétaires de cet immeuble.

Par acte de commissaire de justice du 6 juin 2024, le SDC 8/10 a fait assigner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE sis [Adresse 7] (ci-après le SDC 4), devant le juge des référés du tribunal de céans aux fins de voir condamner ce dernier à lui permettre l’accès à la toiture terrasse dépendant de son immeuble et à lui payer une provision à valoir sur son préjudice.

L’affaire, appelée à l’audience du 14 octobre 2024, a fait l’objet de deux renvois successifs jusqu’à l’audience du 12 janvier 2026, en raison d’une médiation.

Aux termes des conclusions déposées à l’audience du 12 janvier 2026 et soutenues oralement, le SDC 8/10 demande au juge des référés de :

« CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à [Localité 3] (92) à permettre l’accès à la toiture terrasse dépendant de son immeuble sous astreinte de 300 € par jour de retard, à l’expiration du délai de 15 jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir.

SE RESERVER la liquidation de l’astreinte.

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à [Localité 3] (92) à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 4] (92) la somme provisionnelle de 7.790 € en réparation du préjudice subi du fait du refus persistant de l’immeuble du [Adresse 6] à permettre les travaux.

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à [Localité 3] (92) à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 4] (92) la somme de 4.000 € en application de l’article 700 du CPC.

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à LEVALLOIS PERRET (92) aux entiers dépens qui seront recouvrés entre les mains de la SCP CORDELIER & Associés, conformément à l’application de l’article 699 du CPC ».

Dans ses conclusions en défense déposées et soutenues oralement à l’audience, le SDC 4 demande au juge des référés de :

— débouter le SDC 8/10 de l’ensemble de ses demandes ;

— subsidiairement juger que deux constats d’commissaire de justice seront établis avant et après les travaux, à la charge du SDC 8/10 et que celui-ci fournira en cas de dommages causés sur ses ouvrages, des devis de reprises ;

— condamner le SDC 8/10 à lui payer la somme de 10 000 euros au titre du trouble de jouissance occasionné ;

— en tout état de cause condamner le SDC 8/10 aux dépens, dont distraction, ainsi qu’à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire il sera rappelé que les demandes telles que dire et juger, constater ou donner acte ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile et dès lors il n’y sera pas répondu dans la présente décision.

1. Sur la demande de servitude de tour d’échelle

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu des obligations normales de voisinage et en cas de nécessité, il est de principe que le propriétaire d’un fonds est fondé à solliciter un droit de tour d’échelle, à savoir un droit d’accès temporaire et limité sur le fonds voisin pour effectuer des travaux indispensables à la conservation d’une construction existante qui sont impossibles depuis son fonds propre.

L’octroi d’un droit de tour d’échelle par le juge des référés suppose que soit démontré que :

— les travaux sont indispensables pour la conservation d’une construction existante ou l’achèvement d’une construction neuve ;

— les travaux ne peuvent être effectués par un autre moyen technique que par le passage sur le fonds voisin, même au prix d’une dépense supplémentaire, sauf si cette dépense est disproportionnée au regard de la valeur des travaux à effectuer ;

— la gêne occasionnée doit être la moindre possible, ne pas excéder les inconvénients normaux du voisinage et ne pas être disproportionnée par rapport à l’intérêt des travaux, les éventuels dommages engendrés par eux devant donner lieu à indemnisation.

En l’espèce il est constant que le SDC 8/10 a fait procéder à compter de septembre 2021 à des travaux de ravalement comprenant façades rue et jardin, réfection d’étanchéité des balcons, ravalement du pignon gauche mitoyen avec la société SCOR, que ces travaux devaient également comprendre le ravalement du pignon droit mitoyen avec le [Adresse 9], ce qui n’a pu être mené à bien avant le 1er juillet 2022 date de fin de l’opération.

Concernant ce dernier mur, il résulte d’un rapport Eurotec Ingenierie, bureau d’études et de contrôle, maître d’œuvre, du mois de septembre 2022 que la méthodologie des travaux à prévoir est la suivante :

— avant travaux : réalisation d’un constat des abords par commissaire de justice ;

— travaux à réaliser :

. mise en place de protections sur l’étanchéité de la toiture du 4, constituée en multi-couche et gravier ;

. fourniture et pose d’un échafaudage tubulaire avec protections, pare-gravois et filets ;

. traitement du mur pignon : piochage, ragréages, finition taloché, nettoyage des abords, repli du chantier ;

— après travaux : réalisation d’un constat des abords par commissaire de justice ;

— durée des travaux : environ 1 mois hors intempéries.

Il est précisé au sujet du choix d’échafaudage tubulaire que celui-ci permet une stabilité de travail pour les compagnons, un bâchage sur toute la surface évitant toute projection (béton, taloché) et la protection de la trainasse VMC par un plateau spécifique de l’échafaudage. Il est indiqué que le choix d’un échafaudage volant n’a pas été retenu principalement en raison d’une stabilité de travail moyenne et peu confortable pour les compagnons puisque suspendus par des câbles, de l’absence de protection de toute la surface du pignon, de la possibilité de chocs par la nacelle sur un travail déjà réalisé, de la mise en place d’une protection supplémentaire de la traînasse VMC par coffrage contreplaqué.

Ce rapport présente par ailleurs un constat d’état du mur pignon mitoyen du 4, montrant notamment (photographies à l’appui) :

— une salissure du taloché ;

— une fissuration avec présence de mousse.

Concernant la toiture inaccessible du 4 il est noté une absence d’entretien, une présence importante de mousse et une absence de garde-corps.

Un nouveau rapport Eurotec du mois d’octobre 2024 concernant l’état du mur pignon litigieux mentionne et montre des boursouflures de l’enfui, des fissurations infiltrantes, la présence de mousse, un éclatement du béton, une poussée des fers, concluant que le ravalement de ce mur pignon doit être réalisé à très court terme du fait de l’évolution importante des désordres depuis ces deux dernières années.

Les photographies jointes témoignent, par comparaison avec celles figurant au premier rapport Eurotec, de l’évolution défavorable du ravalement du mur pignon et caractérisent l’urgence des travaux, deux ans et demi s’étant écoulés depuis la réalisation des travaux de ravalement initiaux, du reste des façades et murs de l’immeuble.

S’agissant des moyens à disposition pour procéder à ce ravalement, les mentions du rapport Eurotec établissent suffisamment que le recours à l’échafaudage tubulaire est le seul moyen possible, au sens des principes ci-dessus rappelés, non en ce qu’il serait l’unique possibilité matérielle (dès lors qu’il n’est pas contesté qu’existe également une possibilité matérielle de recours à un échafaudage volant) de réalisation des travaux mais en ce qu’il représente l’unique moyen de parvenir au résultat le plus satisfaisant techniquement, non pas au moindre coût donc – cette circonstance étant indifférente-, mais au moindre risque technique, avec une finition de bonne qualité, ce qui est l’intérêt du SDC 8/10 dans le cadre de l’entretien de l’immeuble mais également et à plus long terme du SDC 4 en garantissant la longévité du ravalement ainsi opéré et l’absence consécutive de sollicitations et contraintes de passage liées à son entretien dans un futur proche.

Les travaux devant durer un mois sur une toiture terrasse inaccessible, ils ne sont pas en outre de nature à engendrer une gêne disproportionnée en considération de l’intérêt des travaux pour le bon entretien de l’immeuble du 8/10, étant observé au surplus qu’ils s’accompagneront de toutes les garanties nécessaires pour prévenir et remédier aux désagréments qui pourraient résulter de dégâts causés par les travaux, notamment par le biais de constats de commissaire de justice antérieur et postérieur aux travaux ainsi que d’une protection de l’étanchéité de la toiture-terrasse, dont la dégradation ressort comme la préoccupation principale et légitime du SDC 4.

Il est relevé enfin que le SDC 8/10 ne conteste pas, sur le principe, la charge qui sera la sienne d’indemniser son voisin de tout trouble anormal engendré par cette intervention, en ce compris les désordres qu’elle causerait, sans préjudice de tout recours contre l’entreprise responsable.

Il convient par conséquent de faire droit à la demande, avec les limites et restrictions précisées au dispositif, les modalités de mise en œuvre d’une autorisation de tour d’échelle devant être déterminées par le juge en prenant en compte à la fois les intérêts du propriétaire bénéficiaire du droit d’échelle qui devra être assorti de l’emprise tant matérielle que temporelle nécessaire, mais strictement suffisante pour exécuter les travaux invoqués au regard de leur nature et du temps d’exécution prévisible, et ceux du propriétaire du fonds sur lequel s’exercera ce droit d’échelle, légitime à vouloir se prémunir de tout risque d’empiétement et à exiger que le trouble de jouissance causé par l’accès à son fonds soit le plus restreint possible.

A cet égard la demande formulée apparaît insuffisamment précise quant aux conditions de mise en place et de durée de l’accès à la propriété voisine, qui seront dès lors précisées.

Ainsi le SDC 8/10 ou toute entreprise mandatée par ses soins à cette fin sera autorisé(e) à accéder au fonds du SDC 4 pour procéder au ravalement du mur pignon et ce, pour une durée maximale de 35 jours à compter du début d’intervention, en prenant toutes mesures de protection et de sécurité utiles notamment concernant l’étanchéité de la toiture terrasse du SDC 4, et moyennant un délai de prévenance de 15 jours avant le début d’intervention, avec réalisation de constats de commissaire de justice avant le démarrage des travaux et après leur achèvement, aux frais du demandeur.

Afin de garantir l’exécution de la décision, une astreinte de 300 euros par jour de retard sera prévue en cas de refus d’accès, si les conditions du tour d’échelle susvisé sont par ailleurs réunies.

Il n’y a pas lieu de prévoir qui fournira les devis de reprise en cas de dommages, l’évaluation des travaux en vue de leur indemnisation pouvant être librement réalisée par toute partie intéressée, à charge pour elles ensuite de s’entendre amiablement ou de solliciter ladite réparation en justice, et la partie intéressée demeurant également libre de faire procéder aux réparations nécessaires pour en solliciter ensuite l’indemnisation auprès du responsable. En effet, si les parties étaient libres de discuter ces questions en vertu de la liberté contractuelle, il n’appartient pas au juge des référés, hors de toute survenance effective de dommages, et indépendamment dès lors de toute détermination de responsabilités, de prévoir selon quelles modalités s’opéreraient le cas échéant leur évaluation et leur réparation.

2. Sur les demandes provisionnelles

a. Du demandeur

Le SDC 8/10 ne fonde pas sa demande indemnitaire, laquelle ne revêt pas le caractère d’urgence requis par l’article 834 susvisé.

A supposer, bien qu’il ne soit pas invoqué, que cette demande se fonde sur l’alinéa 2 de l’article 835 du code de procédure civile, aux termes duquel :

“ Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”

alors il appartient au SDC 8/10 d’établir l’existence d’une obligation non sérieusement contestable du SDC 4 de l’indemniser d’un surcoût de travaux.

La faute invoquée, qui consisterait à avoir refusé abusivement et sans motif l’accès à son fonds, n’est pas caractérisée avec l’évidence requise en matière de référés et suppose une appréciation au fond, dès lors que les éléments de la cause montrent que le SDC 4 n’a pas opposé un refus pur et simple mais a proposé une convention de tour d’échelle dont les parties n’ont pas réussi à s’entendre sur les conditions, ce en dépit d’une mesure de médiation, les positions de chacun étant argumentées et celle du SDC 4 n’étant pas assimilable dès lors à une opposition non étayée et de pur principe susceptible d’apparaître manifestement abusive.

Il est relevé au surplus que les travaux ont été initiés avant toute prise d’attache (démontrée) avec le SDC 4 à ce sujet en sorte que le lien de causalité entre la faute dénoncée, tenant à un refus abusif, et le surcoût engendré par la nécessité de réitérer le processus, faire appel à une entreprise et louer un nouvel échafaudage se heurte également à une contestation sérieuse.

Dans ces conditions les demandes d’indemnités provisionnelles du SDC 8/10 seront rejetées.

b. Du défendeur

De la même façon le SDC 4 ne fonde pas précisément sa demande d’indemnité au titre d’un trouble de jouissance.

A supposer, comme pour demandeur, qu’il fonde sa demande sur l’alinéa 2 de l’article 835 du code de procédure civile, il ne rapporte pas en tout état de cause la preuve d’un tel trouble, alors qu’il a été précédemment établi que la toiture-terrasse à laquelle l’accès a été autorisé pour la réalisation du ravalement du mur pignon est une toiture inaccessible, dont l’occupation même pendant une durée de 35 jours apparaît insusceptible d’engendrer des gênes et nuisances de l’ordre de celles que peut engendrer par exemple un échafaudage au sol attenant à une façade d’immeuble, en termes d’accès à l’entrée de l’immeuble ou de luminosité des habitations.

Le SDC 4 en l’espèce ne décrit aucunement les éléments d’un trouble de jouissance quelconque, étant observé à cet égard que la convention de tour d’échelle qu’il avait initialement proposée ne comportait pas de compensation financière.

Le défendeur sera par conséquent débouté de sa demande reconventionnelle à ce titre, sans préjudice toute indemnisation à laquelle il pourrait ultérieurement prétendre en cas de survenance de désordres et d’un trouble effectif de jouissance dans le cadre de l’échelage.

Sur les demandes accessoires

Par principe, celui qui réclame un tour d’échelle doit en assumer les frais, de sorte que les dépens seront laissés à la charge des demandeurs, avec distraction.

Eu égard aux éléments précédemment relevés quant à l’existence de positions argumentées de chacune des deux parties et à l’absence d’accord trouvé faute de concessions suffisantes de part ou d’autre sans que puisse être retenu un quelconque abus, ainsi qu’à l’absence d’anticipation suffisante démontrée de la problématique litigieuse avant le lancement effectif des travaux initiaux, conduisant à des discussions contraintes par l’imminence de la fin de ces travaux, l’équité ne commande pas qu’il soit fait droit aux demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

Autorisons le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE sis [Adresse 5] ou tout entreprise missionnée par ce dernier ou son maître d’oeuvre, à passer sur la propriété du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE sis [Adresse 7] afin de procéder aux travaux de ravalement du mur pignon situé en limite de propriété et ce pour la durée des travaux et au maximum pendant une période de 35 jours, montage et démontage des installations compris, à condition :

— de prévenir le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE sis [Adresse 7] au moins 15 jours avant le début des travaux par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou tout moyen faisant foi de la date de réception,

— de faire constater l’état des lieux où seront exécutés les travaux avant ceux-ci et le montage des installations, et l’état des lieux postérieurs aux travaux après ceux-ci et le retrait des installations, par un commissaire de justice, aux frais du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE sis [Adresse 5] ;

— de prendre toutes mesures de protection et de sécurité utiles notamment concernant l’étanchéité de la toiture terrasse inaccessible ;

— de faire procéder au besoin à la remise en état des lieux à l’issue du chantier avec réparation des éventuelles dégradations commises ;

Condamnons le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE sis [Adresse 10] à une astreinte de 300 euros par jour de refus de passage si les conditions fixées par la présente décision (délai de prévenance, réalisation d’un état des lieux) ont été respectées au préalable ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE sis [Adresse 5] ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE sis [Adresse 10] ;

Condamnons le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE sis [Adresse 5] aux dépens de l’instance, dont distraction au profit de la SELARL RAISON AVOCATS en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rejetons les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

FAIT À [Localité 5], le 13 mars 2026.

LE GREFFIER

Philippe GOUTON, Greffier

LE PRÉSIDENT

Marie-Pierre BONNET, Vice-présidente