Tribunal Judiciaire de Paris, 2e chambre 2e section, 17 février 2026, n° 25/03228

TJ Paris 17 février 2026

Arguments

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Rejeté
Dol et erreur sur le consentement
La cour a constaté que l'acte de vente prévoyait bien un droit d'usage et d'habitation pour l'épouse, rendant ainsi la demande d'annulation infondée.
Rejeté
Préjudice moral lié à l'inquiétude
La cour a jugé que l'inquiétude des époux n'était pas en lien de causalité avec les fautes alléguées, car l'épouse bénéficiera du droit d'usage et d'habitation en cas de prédécès de son époux.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, 2e ch. 2e sect., 17 févr. 2026, n° 25/03228
Numéro(s) :	25/03228
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	25 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Matthieu CANCIANINelson SEGUNDOThomas RONZEAUBertrand GATELLIER
Cabinet(s) :	SCP INTERBARREAUX RONZEAU & ASSOCIES
Parties :	S.A.S.U. RENÉE COSTES, S.A.S. C & L NOTAIRES, Société CERTIVIA 2

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 25/03228 -

N° Portalis 352J-W-B7J-C7IE2

N° MINUTE :

Assignation du :

07 Mars 2025

JUGEMENT

rendu le 17 Février 2026

DEMANDEURS

Monsieur [P] [V]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Madame [N] [X] épouse [V]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentés par Maître Bertrand GATELLIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G436

DÉFENDERESSES

S.A.S.U. RENÉE COSTES

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Matthieu CANCIANI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1193

Société CERTIVIA 2

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par Maître Nelson SEGUNDO de la SELAS RACINE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0301

Décision du 17 Février 2026

2ème chambre civile

N° RG 25/03228 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7IE2

S.A.S. C&L NOTAIRES

[Adresse 4]

[Localité 4]

représentée par Maître Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0499

S.C.P. DURANT DES AULNOIS – GROENINCK – LE MAGUERESSE – VINCENT – SOLLIER DEPONDT – CASAR HERVE

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par Maître Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0499

***

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Robin VIRGILE, Juge, statuant en juge unique.

assisté de Madame Chloé GAUDIN, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 06 Janvier 2026, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 17 Février 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

***

EXPOSE DES FAITS

[P] [V], marié à [N] [X] épouse [V], était propriétaire d’un bien immobilier sis, [Adresse 1] à [Localité 1].

Le 8 juin 2023, [P] [V] a confié à la société RENEE COSTES un mandat exclusif de vendre le bien, [N] [X] épouse [V] étant intervenue à l’acte, s’agissant du logement de la famille.

Par acte du 26 mars 2024, la société CERTIVIA 2 a acquis auprès de [P] [V] le bien précité, dans le cadre d’une vente en viager prévoyant un bouquet de 200 000 euros, outre une rente mensuelle réversible de 1 769 euros. L’étude société C&L NOTAIRES a reçu l’acte de vente, alors que la SCP DURANT DES AULNOIS – GROENINCK – LE MAGUERESSE – VINCENT – SOLLIER DEPONDT – CASAR HERVE assistait le vendeur.

Par exploits de commissaire de justice en date des 7 et 10 mars 2025, les époux [V] ont fait assigner la société CERTIVIA 2, la société RENEE COSTES, la société C&L NOTAIRES et la SCP DURANT DES AULNOIS – GROENINCK – LE MAGUERESSE – VINCENT – SOLLIER DEPONDT – CASAR HERVE devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles d’ordonner la nullité de la vente précitée pour dol et à défaut erreur compte tenu selon eux du fait que [N] [X] épouse [V] ne bénéficierait pas du droit d’usage et d’habitation en cas de prédécès de son époux, outre leur condamnation à leur payer solidairement et à défaut in solidum la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice moral.

L’affaire a été distribuée à un juge de la mise en état.

Aux termes de l’assignation précitée, laquelle vaut conclusions, les époux [V] demandent au tribunal de :

« Vu les articles 1130 et suivants du Code civil

Vu les articles 699 et 700 du Code de procédure civile

Vu la jurisprudence

ACCUEILLIR Monsieur et Madame [V] dans leurs demandes et les dire bien fondées,

JUGER que la société RENÉE COSTES a manqué a son devoir de conseil et d’information à l’égard des époux [V],

JUGER que ce manquement est en lien direct avec les préjudices subis par les époux [V],

JUGER que la société CERTIVIA 2 a manqué a son devoir de loyauté en usant de manoeuvres dolosives à l’égard des époux [V] ou, à tout le moins, provoqué une erreur excusable,

JUGER que ce manquement est en lien direct avec les préjudices subis par les époux [V],

JUGER que l’étude notariale C&L Notaires a manqué a son obligation quant à l’effectivité de l’acte authentique de vente du 26 mars 2024 entre la société CERTIVIA 2 et Monsieur [P] [V],

JUGER que ce manquement est en lien direct avec les préjudices subis par les époux [V] en ce que l’acte de vente manque de clarté,

JUGER que l’étude notariale SYLVIE DURANT DES AULNOIS a manqué a son devoir d’information et de conseils à l’égard de ses clients, les époux [V],

JUGER que ce manquement est en lien direct avec les préjudices subis par les époux [V],

Décision du 17 Février 2026

2ème chambre civile

N° RG 25/03228 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7IE2

EN CONSÉQUENCE

ORDONNER l’annulation de l’acte de vente aux torts et aux frais des défendeurs avec la remise en état des parties par restitutions réciproques,

CONDAMNER solidairement ou à défaut in solidum les sociétés RENÉE COSTES, CERTIVIA 2, C&L NOTAIRES et SYLVIE DURANT DES AULNOIS & Associés aux frais de remise en état des parties à l’acte de vente annulé,

CONDAMNER solidairement ou à défaut in solidum les sociétés RENÉE COSTES, CERTIVIA 2, C&L NOTAIRES et SYLVIE DURANT DES AULNOIS & Associés à payer la somme de 10.000 euros aux époux [V] au titre de dommages-intérêts pour le préjudice moral qu’ils ont subi,

CONDAMNER solidairement ou à défaut in solidum les sociétés RENÉE COSTES, CERTIVIA 2, C&L NOTAIRES et SYLVIE DURANT DES AULNOIS & Associés à payer la somme de 2.500 euros aux époux [V] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens avec distraction au profit de Maître Bertrand GATELLIER en application de l’article 699 du Code de procédure civile,

RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit en vertu de l’article 514 du Code de procédure civile. ».

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 27 juin 2025, la société CERTIVIA 2 demande au tribunal de :

« Vu les articles 1101 et suivants du Code civil,

Vu l’offre d’achat contresignée en date du 9 octobre 2023,

Vu l’acte de vente du 26 mars 2024,

Vu le courrier officiel du 21 mars 2025,

DEBOUTER Monsieur et Madame [V] de l’intégralité de leurs demandes à l’encontre de la société CERTIVIA 2 ;

CONDAMNER Monsieur et Madame [V] à payer à la société CERTIVIA 2 la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens de l’instance.».

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 8 septembre 2025, la société RENEE COSTES demande au tribunal de :

« Vu l’article 9 du Code de Procédure Civile,

Vu l’article 1240 du Code Civil,

REJETER l’ensemble des demandes de Monsieur et Madame [V] ;

CONDAMNER Monsieur et Madame [V] à payer à la société RENÉE COSTES IMMOBILIER la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER Monsieur et Madame [V] au paiement des entiers dépens de l’instance. ».Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 30 juin 2025, la société C&L NOTAIRES et la SCP DURANT DES AULNOIS – GROENINCK – LE MAGUERESSE – VINCENT – SOLLIER DEPONDT – CASAR HERVE demandent au tribunal de :

« Vu l’article 9 du Code de Procédure Civile,

Vu l’article 1240 du Code Civil,

DEBOUTER Monsieur et Madame [V] de l’ensemble de leurs demandes.

Vu l’article 514-1 du Code de Procédure Civile,

ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

CONDAMNER Monsieur et Madame [V] à payer à chacune des études notariales concluante la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi que les dépens. ».

Il sera renvoyé aux conclusions précitées pour un exposé exhaustif des moyens des parties au soutien de leurs demandes, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 23 octobre 2025.

A l’audience du 6 janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 17 février 2026.

MOTIFS

Il sera rappelé que les demandes des parties de « juger que » tendant à constater tel ou tel fait ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande de nullité de la vente pour dol et pour erreur

Selon l’article 1130 du code civil :

« L’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. »

Aux termes de l’article 1131 du code civil, « les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat. ».

L’article 1132 du code civil énonce que « L’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant. »

L’article 1133 du code civil précise que :

« Les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté.

Décision du 17 Février 2026

2ème chambre civile

N° RG 25/03228 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7IE2

L’erreur est une cause de nullité qu’elle porte sur la prestation de l’une ou de l’autre partie.

L’acceptation d’un aléa sur une qualité de la prestation exclut l’erreur relative à cette qualité. »

L’article 1133 du code civil énonce que « l’erreur sur un simple motif, étranger aux qualités essentielles de la prestation due ou du cocontractant, n’est pas une cause de nullité, à moins que les parties n’en aient fait expressément un élément déterminant de leur consentement. ».

L’article 1137 du code civil énonce :

« Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation. ».

En l’espèce, les époux [V] sollicitent du tribunal la nullité de l’acte de vente en viager du 26 mars 2024 pour dol et erreur, au motif que cette vente par [P] [V], qui était seul propriétaire du bien ne prévoirait pas un droit d’usage et d’habitation au bénéfice de [N] [V], son épouse, alors qu’il s’agissait d’une condition essentielle de son consentement.

Cependant, aucun des défendeurs, et notamment pas l’acquéreur la société CERTIVIA 2, ne conteste que cette acte prévoit bien un droit d’usage et d’habitation également au profit de [N] [V]. A cet égard, la société CERTIVIA 2 a confirmé par courrier officiel du 21 mars 2025 que [N] [V] bénéficiait elle aussi du droit d’usage et d’habitation, mais également de la rente viagère, en cas de prédécès de son époux.

L’acte de vente indique :

— à l’article 16, intitulé propriété et jouissance :

« L’acquéreur aura la jouissance des biens vendus au jour du décès du vendeur (puis de son épouse le cas échéant) »,

— à l’article 16 : Propriété et jouissance :

« En cas de décès du vendeur (puis de son épouse le cas échéant) les héritiers et représentants du vendeur auront un délai de quatre mois à compter du décès du vendeur pour enlever les meubles et objets mobiliers lui appartenant, qui se trouveront alors dans les biens vendus, et ce sans indemnité. »,

— à l’article 17-1, relatif au prix :

« La présente vente est consentie et acceptée moyennant savoir :

1° la somme de 200.000 € (DEUX CENT MILLE EUROS) dont le paiement aura lieu de la manière indiquée ci-après,

2° le surplus converti en une rente annuelle et viagère d’un montant de 21.228 € créée au profit et sur la tête du crédirentier (puis de son époux le cas échéant, ou de survivant d’entre eux le cas échéant) »,

— à l’article 17-3, relatif à l’obligation du débirentier : « Le débirentier s’oblige à servir et payer cette rente viagère à terme échu, en douze fractions mensuelles chacune égale à la somme de 1.769 € (MILLE SEPT CENT SOIXANTE NEUF EUROS), les 1er de chaque mois jusqu’au décès du crédirentier (puis de son épouse le cas échéant) époque à laquelle ladite rente sera éteinte et amortie, et le débirentier affranchi de ce service. »,

— à l’article 17-4, relatif à l’indexation

« Les parties déclarent et reconnaissent que le montant ci-dessus fixé comme rente viagère créée au profit et sur la tête du VENDEUR (puis de son épouse le cas échéant ou du survivant d’entre eux) permet à ce dernier de subvenir aux besoins de l’existence. »,

— à l’article 17-5 : « Majoration de la rente au cas où le CREDIRENTIER (puis de son épouse le cas échéant) viendrait à renoncer au droit d’usage et d’habitation ci-dessus réservé par lui, et dans la mesure où le DEBIRENTIER aura la jouissance des BIENS, la rente viagère ci-dessus créée sera majorée de TRENTE POUR CENT (30 %), du montant de la rente en cours au jour de la libération totale et entière des lieux qui sera constatée au moyen d’un procès-verbal de sortie établie contradictoirement par les parties, ouà défaut par exploit d’huissier. ».

Il s’infère de ses dispositions combinées que l’acte de vente est clair sur le fait que le droit d’usage et d’habitation bénéficiera également à [N] [X] épouse [V] en cas de pré-décès de ce dernier. Le fait que seul [P] [V] soit désigné comme vendeur ou crédirentier ne fait naître aucun équivoque sur les bénéficiaires du droit d’usage et d’habitation, cette désignation à l’acte s’expliquant par le fait qu’il était l’unique propriétaire du bien vendu. A cet égard, le fait que l’article 15 2°) indique que « Le VENDEUR ne pourra céder ni louer les droits vendus qui leur resteront strictement personnel » ne signifie aucunement que l’épouse ne bénéficierait pas du droit d’usage et d’habitation, cette interdiction de cession et de location n’étant en effet pas incompatible avec le fait qu’une autre personne que le vendeur bénéficie du droit d’usage et d’habitation, en l’occurrence son épouse si elle lui survit. En outre, l’emploi du mot « leur », et donc d’un pluriel, après le vendeur, corrobore d’ailleurs que la commune intention des parties a bien été que le droit d’usage et d’habitation bénéficie, en cas de pré-décès de [P] [V], à son conjoint survivant.

Il s’ensuit que le contrat de vente en viager ne peut être annulé pour un vice du consentement, en ce que le dol ou l’erreur dont se prévalent les époux [V] sont inexistants, puisque l’épouse bénéficiera, en cas de pré-décès de son époux, du droit d’usage et d’habitation sur le bien vendu.

Par conséquent, il n’y a pas lieu d’annuler la vente du 26 mars 2024, et donc pas non plus lieu à ordonner les restitutions réciproques.

Sur la demande des époux [V] en paiement de dommages et intérêts pour préjudice moral

Les époux [V] demandent la condamnation solidaire ou à défaut in solidum des défendeurs à leur payer la somme de 10 000 euros en raison du préjudice moral résultant selon eux de l’inquiétude dans laquelle ils vivent depuis qu’ils ont, selon eux, compris la fragilité de la situation dans laquelle se trouve l’épouse.

Aucun fondement juridique n’est proposé pour la demande en paiement de dommages et intérêts, de sorte que la juridiction ne sait si elle se fonde sur la responsabilité contractuelle ou délictuelle. Il résulte des articles 1240 et 1231–1 du code civil que, quelle que soit le type de responsabilité, le droit à réparation suppose nécessairement la réunion d’un fait générateur de responsabilité, d’un dommage et d’un lien causal entre le premier et le second.

Sont des faits générateurs de responsabilité la faute délictuelle ou l’inexécution contractuelle notamment.

Il résulte de ce qui précède que l’inquiétude dont se prévalent les époux [V] n’est manifestement pas en lien de causalité avec les fautes prêtées aux défendeurs, puisque l’épouse bénéficiera, en cas de pré-décès de son époux, du droit d’usage et d’habitation sur le bien vendu. L’inquiétude dans laquelle les époux [V] disent vivre n’est donc pas en lien de causalité avec les fautes alléguées, mais avec la croyance erronée selon laquelle l’épouse ne bénéficierait pas en cas de pré-décès de son époux du droit d’usage et d’habitation.

Par conséquent, la demande des époux [V] en paiement de dommages et intérêts au titre du préjudice moral sera rejetée.

Sur les mesures accessoires

Il y a lieu de condamner les époux [V], dont les demandes ont été rejetées, aux dépens. Il n’y a donc pas lieu à distraction des dépens au profit du conseil des époux [V], et leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Il est aussi justifié de condamner les époux [V] à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile les sommes suivantes :

— à la société CERTIVIA 2, la somme de 1 500 euros,

— à la société RENEE COSTES, la somme de 1 500 euros,

— à la société C&L NOTAIRES et à la SCP DURANT DES AULNOIS – GROENINCK – LE MAGUERESSE – VINCENT – SOLLIER DEPONDT – CASAR HERVE prises ensemble, la somme totale de 1 500 euros,

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Rejette les demandes de [P] [V] et [N] [X] épouse [V] suivantes relatives à la vente du 26 mars 2024 :

« ORDONNER l’annulation de l’acte de vente aux torts et aux frais des défendeurs avec la remise en état des parties par restitutions réciproques,

Rejette toute autre demande ;

Condamne [P] [V] et [N] [X] épouse [V] aux dépens ;

Rejette la demande de [P] [V] et [N] [X] épouse [V] de distraction des dépens au profit de leur conseil ;

Rejette la demande de [P] [V] et [N] [X] épouse [V] formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne [P] [V] et [N] [X] épouse [V] à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile les sommes suivantes :

— à la société CERTIVIA 2, la somme de 1 500 euros,

— à la société RENEE COSTES, la somme de 1 500 euros,

— à la société C&L NOTAIRES et à la SCP DURANT DES AULNOIS – GROENINCK – LE MAGUERESSE – VINCENT – SOLLIER DEPONDT – CASAR HERVE prises ensemble, la somme totale de 1 500 euros ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Fait et jugé à Paris le 17 Février 2026

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT