TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

LE 03 Février 2026

N° RG 25/02034 – N° Portalis DB3R-W-B7J-24CH

N°de minute :

Syndicat des copropriétaires “[X] SKYLIGHT” de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic, la société MAVILLE IMMOBILIER-LA DEFENSE

c/

[I] [L]

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires “[Localité 2]” de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic, la société MAVILLE IMMOBILIER-LA DEFENSE

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Déborah JOURNO-ELBAZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0700

DEFENDEUR

Monsieur [I] [L]

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparant

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : François PRADIER, 1er Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Flavie GROSJEAN, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par jugement réputée contradictoire mis à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 16 Décembre 2025, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [I] [L] est propriétaire du lot n°66 au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 1].

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 26 février 2025, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Monsieur [I] [L] de régler ses charges de copropriété à hauteur de la somme de 3147,66 euros.

Par exploit d’huissier en date du 20 août 2025, le syndicat des copropriétaires, se plaignant d’un compte d’appel de charges et de frais présentant depuis plusieurs trimestres un solde débiteur croissant que les actions précontentieuses qu’il a diligentées ne permettent pas de résorber, a assigné Monsieur [I] [L] devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre selon la procédure accélérée au fond pour obtenir sa condamnation à lui payer les sommes de :

—  3336,64 euros au titre des charges de copropriété échues au 02 juillet 2025 et comprenant la période du 1er janvier 2024 au 3ème trimestre 2025 inclus,

—  435,77 euros au titre des provisions d’appels de fonds futurs à échoir,

—  2052 euros au titre des frais engagés nécessaires au recouvrement,

—  2500 euros à titre de dommages et intérêts,

—  3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens.

Lors de l’audience du 16 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes.

Assignée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [I] [L] n’a pas comparu.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions du demandeur, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale tandis que les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Conformément aux dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles, étant précisé que le présent article est applicable aux cotisations du fonds travaux mentionné à l’article 19-2.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats par le syndicat des copropriétaires, notamment du relevé de propriété, du procès-verbal d’assemblée générale du 19 août 2024 approuvant les dépenses des exercices arrêtés au 31 décembre 2023 et le budget prévisionnel les années 2024 et 2025, de l’attestation de non-recours de cette assemblée, des appels de charges et de travaux et du décompte des sommes dues au 02 juillet 2025 que le défendeur est redevable d’arriérés de charges de copropriété au jour de l’introduction de la présente instance.

Il résulte de ces éléments que Monsieur [I] [L] ne s’est pas acquitté de la totalité des charges depuis plus d’une année. De plus, il ne s’est pas acquitté de la provision échue dans les trente jours qui ont suivi la mise en demeure du 26 février 2025 de sorte que le syndicat des copropriétaires est bien fondé à obtenir le paiement des provisions trimestrielles échues et à échoir de l’exercice 2025 devenues exigibles.

Il s’ensuit que Monsieur [I] [L] sera condamné au paiement de la somme de 3336,64 euros au titre des charges de copropriété dues selon décompte arrêté au 02 juillet 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, et à la somme de 435,77euros euros au titre des provisions trimestrielles à échoir.

En dernier lieu, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a)Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; ».

Dans son décompte du 02 juillet 2025, le demandeur soutient que des frais nécessaires ont été engagés à hauteur de 2052 euros, correspondant à des frais de mise en demeure en date des 13/03/24, 30/05/24 et 09/12/24 à hauteur de 72 euros chacune, des honoraires dossiers transmis à l’auxiliaire justice à hauteur de 600 euros, des frais d’avocat dit assignation à hauteur de 1080 euros et des frais de mise en demeure avocat à hauteur de 156 euros.

Sur le premier poste de frais, le contrat de syndic mentionne un tarif de 72 € TTC pour une mise en demeure. Par la production des trois lettres recommandées mentionnées, le demandeur justifie du bien-fondé du montant réclamé à ce titre, soit la somme de 216 euros.

En revanche, s’agissant du second poste, la facture d’honoraires en date du 28 janvier 2025 produite à ce titre ne fournit pas d’indications suffisantes pour permettre de vérifier la justification du montant réclamé à hauteur de 600 euros, alors que le contrat de syndic prévoit une rémunération à la vacation, dont le taux n’est pas précisé dans le contrat. Il conviendra donc de ne pas tenir compte de ces frais à ce titre.

S’agissant du troisième poste, au vu des factures versées aux débats en date du 26 février 2025, il s’agit d’honoraires d’avocat qui doivent être intégrés au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile.

Il conviendra donc de condamner Monsieur [I] [L] à verser la somme de 216 euros à ce titre.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le non-paiement des charges dont il est redevable par un copropriétaire constitue une faute de sa part entraînant une désorganisation des comptes et faisant peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux. La carence du défendeur à payer les charges a en effet pu causer des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs.

La mauvaise foi du défendeur est caractérisée en l’espèce puisqu’il apparaît des décomptes produits que ces manquements sont répétés, que Monsieur [I] [L] ne paie pas ses charges de copropriété depuis plus d’une année.

En conséquence, il sera alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

L’article 491 du code de procédure civile impose au juge des référés de statuer sur les dépens. L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner Monsieur [I] [L], qui succombe, aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser au demandeur la charge des frais irrépétibles qu’il a dû exposer pour la défense de ses intérêts et il y aura lieu en conséquence de condamner Monsieur [I] [L] à lui payer la somme de 1500 euros.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant par décision mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Condamne Monsieur [I] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic la société MAVILLE IMMOBILIER – LA DEFENSE, les sommes de :

—  3336,64 euros au titre des charges de copropriété échues, selon décompte arrêté au 02 juillet 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance,

—  435,77 euros au titre des provisions trimestrielles à échoir en 2025,

—  216,00 euros au titre des frais de recouvrement,

—  800 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur [I] [L] aux entiers dépens de l’instance,

Rejette les demandes plus amples ou contraires,

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

FAIT À [Localité 5], le 03 Février 2026.

LE GREFFIER

Flavie GROSJEAN, Greffier

LE PRÉSIDENT

François PRADIER, 1er Vice-président