TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 02 AVRIL 2026

N° RG 25/01195 – N° Portalis DB3R-W-B7J-2RMV

N° de minute :

[O] [X],

[K] [O]

c/

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic, la société FONCIA AGENCE CENTRALE SASU,

S.A.R.L. IMMEAU, prise en sa branche d’ingénerie intitulée INGEAU

DEMANDEURS

Monsieur [O] [X]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Madame [K] [O]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Tous deux représentés par M^e Michael AMADO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0448

DEFENDERESSES

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic, la société FONCIA AGENCE CENTRALE SASU

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représenté par M^e Valérie CHARLET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2107

S.A.R.L. IMMEAU, prise en sa branche d’ingénerie intitulée INGEAU

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Non-comparante

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Marie D’ANTHENAISE, Juge, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Philippe GOUTON, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 19 février 2026, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

Monsieur [X] [O] et Madame [K] [O] (ci-après « les consorts [O] ») sont copropriétaires indivis d’un appartement, d’une cave et d’un emplacement de parking, correspondant aux lots 4, 9 et 14, au sein d’un immeuble soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis situé [Adresse 1].

Monsieur [X] [O] et Madame [K] [O] ont dénoncé à compter de 2021 la présence d’eau au niveau de leur emplacement de parking.

Une recherche de fuite a été effectuée le 17 juin 2024 par la société IMMEAU, qui a relevé la présence de fissures et de problèmes d’emboitement au niveau des canalisations d’évacuation des eaux pluviales et des eaux usées de l’immeuble.

Par courriels du 3 juillet 2024, Monsieur [X] [O] a demandé aux membres du conseil syndical et au syndic de l’immeuble, la société FONCIA AGENCE CENTRALE, de prendre toute mesure utile pour réparer la cause du sinistre.

Par courrier recommandé du 23 juillet 2024 délivré le 29 juillet 2024, le conseil des consorts [O] a mis en demeure le syndic de diligenter les travaux de réparation nécessaires.

Une réunion d’information des copropriétaires concernant les travaux de reprise à effectuer a été organisée le 18 novembre 2024.

Par courrier d’avocat du 28 novembre 2024 délivré le 2 décembre 2024, Monsieur et Madame [O] ont demandé au syndic l’organisation en urgence d’une assemblée générale extraordinaire aux fins de voter les travaux urgents.

Lors de l’assemblée générale du 16 septembre 2025, les copropriétaires ont refusé de voter les travaux de reprise. Par acte de commissaire de justice du 26 novembre 2025, Monsieur et Madame [O] ont assigné le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic devant le tribunal judiciaire de Nanterre pour voir annuler l’assemblée générale du 16 septembre 2025.

Par actes de commissaire de justice des 25 et 28 avril 2025, Monsieur [X] [O] et Madame [K] [O] ont assigné le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic la société FONCIA AGENCE CENTRALE, et la société IMMEAU devant le Juge des référés auprès du Tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de :

Enjoindre la société INGEAU de fournir un calendrier d’intervention dans les plus brefs délais et de sélectionner l’entreprise qui dispose du meilleur savoir-faire pour conduire les travaux réparatoires dans des délais fixés à l’avance ;Condamner la copropriété de l’immeuble [Adresse 1] à entreprendre la reprise des désordres et la mise en conformité des canalisations telles que visées dans le rapport IMMEAU et les devis communiqués à [Localité 1], le tout sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé un délai de 8 jours suivant la signification de la décision à intervenir ;Allouer aux requérants une provision de 10.000 euros à valoir sur le trouble de jouissance caractérisé supporté depuis le mois de novembre 2021 sur l’usage de leur emplacement de parking qui est inondé de manière récurrente outre le risque d’infiltration dans la cave ;Ordonner le bénéfice de la dispense de participation aux frais de procédure en leur qualité de copropriétaires conformément aux dispositions de l’article 10.1 de la loi du 10 juillet 1965 ;Condamner la copropriété de l’immeuble [Adresse 1] à leur payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.

Initialement appelée à l’audience du 2 octobre 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour mise en état avant d’être retenue à l’audience du 19 février 2026.

A cette date, les époux [O] soutenant oralement leurs écritures, demandent de :

Condamner la copropriété de l’immeuble [Adresse 1] à entreprendre la reprise des désordres et la mise en conformité des canalisations telles que visées dans le rapport IMMEAU et les devis communiqués à [Localité 1], le tout sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé un délai de 8 jours suivant la signification de la décision à intervenir ;Allouer aux requérants une provision de 10.000 euros à valoir sur le trouble de jouissance caractérisé supporté depuis le mois de novembre 2021 sur l’usage de leur emplacement de parking qui est inondé de manière récurrente outre le risque d’infiltration dans la cave ;Ordonner le bénéfice de la dispense de participation aux frais de procédure en leur qualité de copropriétaires conformément aux dispositions de l’article 10.1 de la loi du 10 juillet 1965 ;Condamner la copropriété de l’immeuble [Adresse 1] à leur payer la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.Ils renoncent oralement à leur demande à l’égard de la société INGEAU.

Les demandeurs exposent en substance que la nécessité des travaux sollicités est établie et reconnue par le syndic, en raison d’inondations affectant l’immeuble en période de forte pluie depuis 5 ans ; ils soulignent l’inaction du syndic et la situation de blocage liée à un abus de majorité au sein du conseil syndical. Ils affirment que le prononcé d’une astreinte s’impose, faute de quoi les travaux ne seraient jamais réalisés.

Aux termes d’écritures soutenues à l’audience, le syndicat des copropriétaires sollicite de :

Prendre acte qu’il ne conteste pas le principe des travaux de réparation de la fuite et s’en rapporte à justice sur la condamnation du syndicat des copropriétaires à effectuer les travaux sollicités ;Juger qu’il n’y a pas lieu à astreinte ;A titre subsidiaire, limiter substantiellement le montant de l’astreinte et prévoir un point de départ différé à l’expiration d’un délai de 6 mois ;Débouter Monsieur et Madame [O] de leur demande de provision ;Débouter Monsieur et Madame [O] de leur demande de dispense de participation aux frais de procédure ;Débouter Monsieur et Madame [O] de leur demande au titre des frais irrépétibles ;Condamner Monsieur et Madame [O] à lui verser la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires argue que Monsieur et Madame [O] multiplient les actions en justice à son encontre ; il estime que la preuve d’une urgence n’est pas établie et relève que les travaux sollicités représentent 6 fois le budget annuel de la copropriété. Le défendeur dit que le syndic a fait des démarches concrètes en vue de l’exécution des travaux et qu’un temps sera nécessaire pour les faire approuver en assemblée générale.

Bien que régulièrement assignée à étude, la société INGEAU n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures développées oralement par les parties.

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS

A titre liminaire il sera rappelé que les demandes telles que « dire et juger », « constater » ou « donner acte » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile et dès lors il n’y sera pas répondu dans la présente décision.

Sur la demande de travaux sous astreinte

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le trouble manifestement illicite découle de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constatée avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, la méconnaissance d’un droit, sur le point de se réaliser ou dont la survenance et la réalité sont certaines.

L’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que « le syndic est chargé (…) d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ».

En l’espèce, les consorts [O] dénoncent depuis 2021 la présence d’eau au niveau de leur emplacement de parking ; ils produisent à ce titre des photographies non datées établissant la présence d’une flaque le long du mur et au milieu du parking. Si dans certains écrits Monsieur [X] [O] évoque une présence constante d’eau, il ressort des écritures des parties et des débats que ces désordres se manifestent en réalité en cas de fortes pluies. La société IMMEAU a ainsi dans son rapport du 17 juin 2024 relevé la présence de fissures et de problèmes d’emboitement au niveau des canalisations d’évacuation des eaux pluviales et des eaux usées de l’immeuble.

Les deux parties s’accordent sur la nécessité de réaliser les travaux de reprise, évalués suivant les trois devis produits à la cause entre 202.884 euros et 234.230 euros TTC. Cependant, et contrairement à ce qu’affirment les demandeurs, les éléments techniques produits ne font pas état de risque sur la structure de l’immeuble ou d’un risque électrique. En l’absence de démonstration de l’urgence, il n’est pas établi avec l’évidence requise en référé que le syndic ait l’obligation de procéder de sa propre initiative aux travaux au sens des dispositions de l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de statuer sur la validité de l’assemblée générale qui s’est tenue le 16 septembre 2025, d’autant plus qu’un juge du fond est d’ores et déjà saisi sur ce point.

Toutefois, au vu du caractère incontesté du bienfondé des travaux, il sera fait injonction au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, de faire réaliser les travaux de reprise des réseaux d’assainissement et d’évacuation des eaux usées.

Compte-tenu de la nécessité que ces travaux soient approuvés en assemblée générale et en l’absence de preuve de leur caractère urgent, cette obligation ne sera pas assortie d’une astreinte.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant, la provision n’ayant pas pour objet de liquider le préjudice de façon définitive mais d’indemniser ce qui dans ce préjudice est absolument incontestable.

L’article 1240 du Code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, les consorts [O] allèguent d’un trouble de jouissance en raison des inondations qui affectent leur place de parking ; cependant, ils ne produisent aucune pièce à la cause de nature à établir l’existence de ce préjudice. Ils défaillent donc à établir avec l’évidence requise en référé que les conditions d’octroi d’une provision sont réunies et leur demande sur ce fondement sera donc rejetée.

Sur la dispense de contribution aux frais de procédure

L’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que « Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

En l’espèce, au vu de l’issue du litige, Monsieur et Madame [O] seront dispensés de toute participation à la dépense commune concernant les frais de procédure liés à la présente instance.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens de l’instance.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer aux demandeurs la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et sa demande sur ce fondement sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

FAISONS INJONCTION au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic la société FONCIA AGENCE CENTRALE, d’entreprendre les travaux de reprise des désordres identifiés dans le rapport de la société IMMEAU du 17 juin 2024 et affectant les canalisations d’évacuation des eaux pluviales et des eaux usées de l’immeuble ;

DISONS n’y avoir lieu à assortir cette injonction d’une astreinte ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision formée par Monsieur [X] [O] et Madame [K] [O] ;

DISONS qu’en application de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, Monsieur [X] [O] et Madame [K] [O] seront dispensés de toute participation à la dépense commune concernant les frais de procédure liés à la présente instance ;

CONDAMNONS le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic la société FONCIA AGENCE CENTRALE, à payer à Monsieur [X] [O] et Madame [K] [O] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS la demande du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic la société FONCIA AGENCE CENTRALE au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNONS le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic la société FONCIA AGENCE CENTRALE, au paiement des entiers dépens de l’instance ;

REJETONS toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire par provision ;

FAIT À NANTERRE, le 02 avril 2026.

LE GREFFIER

Philippe GOUTON, Greffier

LE PRÉSIDENT

Marie D’ANTHENAISE, Juge