TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 15 AVRIL 2026

N° RG 25/02832 – N° Portalis DB3R-W-B7J-3KAA

N° de minute :

Monsieur [Q] [W] [A] [L],

Madame [Z] [C] [H] [L]

c/

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic SERGIC [Localité 2]

DEMANDEURS

Monsieur [Q] [W] [A] [L]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Madame [Z] [C] [H] [L]

[Adresse 3],

[Localité 4]

Représentés par Maître Jean LAFITTE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0050

DEFENDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic SERGIC [Localité 2]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représenté par Maître Valérie CESSART, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0101

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Karine THOUATI, Vice-présidente, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffiers : Pierre CHAUSSONNAUD,Greffier présent lors des plaidoiries et Matëa BECUE, greffier présent lors de la mise à disposition

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 18 février 2026, avons mis l’affaire en délibéré au 25 mars 2026 puis prorogée à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Vu l’assignation en référé délivrée le 23 janvier 2025 à la demande de [Q] et [Z] [L] et notre ordonnance de référé du 30 octobre 2025 constatant l’irrecevabilité de la demande faute de démontrer la qualité à défendre de la société SERGIC,

Vu l’assignation en référé à heure indiquée délivrée le 21 novembre 2025 à la requête de [Q] et [Z] [L] au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] les [Adresse 6] devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre tendant principalement à voir ordonner la main-levée de l’opposition au paiement du prix de vente à hauteur de 14 286,09 euros formulée le 23 décembre 2024 par le syndicat des copropriétaires,

Vu les conclusions soutenues oralement par les parties à l’audience du 18 février 2026,

SUR CE

Sur la recevabilité de la demande

S’agissant de la chose jugée :

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon l’article 488 du même code, l’ordonnance de référé ne peut être modifiée ou rapportée en référé qu’en cas de circonstances nouvelles.

En l’espèce,

Lors du délibéré de l’instance introduite le 23 janvier 2025 les demandeurs ont transmis par message électronique RPVA à la demande du président les justificatifs de la qualité de syndic de la société SERGIC, mais ceux-ci ont été rejetés par erreur par le greffe des référés ce qui n’a pas permis leur transmission au président. Les demandeurs ont dès lors été autorisés à réassigner à heure indiquée ce qui peut être assimilé à une situation conforme à l’article 488 ci-dessus visé.

Dès lors la fin de non -recevoir pour chose jugée sera rejetée.

S’agissant de l’expiration du délai de 3 mois de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 :

L’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 dispose :

1)

Lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire de la situation de l’immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l’accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d’accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l’opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l’opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l’opposition sont limités au montant ainsi énoncé. Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l’alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition. L’opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en oeuvre de l’hypothèque légale mentionnée à l’article 19-1. »

En l’espèce,

Le défendeur soutient qu’à défaut d’assignation au fond dans le délai de 3 mois qui suit l’opposition, la contestation de l’opposition n’est pas recevable.

Néanmoins, il n’explicite pas en quoi l’assignation en référé introduite par les requérants ne saurait être considérée comme la « contestation de l’opposition devant les tribunaux » requise par l’article 20.

Dès lors, la fin de non-recevoir pour expiration du délai de 3 mois sera rejetée.

Sur la demande de main-levée de l’opposition

L’article 835 du code de procédure civile alinea 2 dispose :

« Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

Il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande. La non-comparution du défendeur ne peut, à elle seule, caractériser l’absence de contestation sérieuse. La nécessité d’interpréter les clauses d’un contrat constitue une contestation sérieuse.

L’existence d’une contestation sérieuse s’apprécie à la date de sa décision et non à celle de sa saisine.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce,

Les requérants soutiennent que l’opposition est abusive car elle vise des créances prescrites, qu’aucun justificatif sérieux de sa créance n’est fourni par le syndic, et que le lien entre la créance invoquée et les lots vendus n’est pas justifié.

De son coté le syndic soutient que l’opposition est parfaitement précise et détaillée dans ses montants, comporte le décompte de la dette depuis sa naissance, et que le débat relève du juge du fond.

Au vu des pièces versées aux débats, l’ancienneté des créances alléguées par le syndicat des copropriétaires , et donc leur statut de « créances prescrites » , fait l’objet d’une contestation sérieuse, qui seule pourra être tranchée par le juge du fond.

Dès lors, les conditions de l’article 835 ci-dessus visé, ne sont pas respectées.

Partant, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de main -levée de l’opposition.

Sur la demande reconventionnelle de versement des sommes retenues au syndic

Le syndicat des copropriétaires demande à titre reconventionnel le versement des sommes retenues suite à l’opposition du 23 décembre 2024.

Pour les mêmes raisons que celles indiquées ci-dessus, il existe une contestation sérieuse à cette demande, qui ne saurait être tranchée que par le juge du fond.

Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur la demande.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les dépens seront supportés par [Q] et [Z] [L].

L’équité et les circonstances de l’espèce commandent de condamner [Q] et [Z] [L] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] [Localité 6] [Adresse 6] la somme de 1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

REJETONS les fins de non recevoir,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de main-levée de l’opposition,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de versement des fonds retenus,

CONDAMNONS [Q] et [Z] [L] aux dépens,

CONDAMNONS [Q] et [Z] [L] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] [Localité 7] [Adresse 6] la somme de 1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

FAIT À [Localité 8], le 15 avril 2026.

LE GREFFIER

Matëa BECUE, greffier

LE PRÉSIDENT

Karine THOUATI, Vice-présidente