TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

3 Expéditions exécutoires

— Maître PRADO

— Maître MAPANG

— Maître BLANGY

délivrées le :

+ 1 Copie dossier

■

5ème chambre

2ème section

N° RG 23/05412

N° Portalis 352J-W-B7H-CZVFC

N° MINUTE :

Assignations du :

20, 21 et 27

Novembre 2019

JUGEMENT

rendu le 10 Juillet 2025

DEMANDEURS

Madame [B] [T], née le [Date naissance 5] 1947 à [Localité 15], de nationalité française, demeurant [Adresse 17] à [Localité 11],

Madame [R] [T] épouse [X], intervenante volontaire, née le [Date naissance 4] 1965 à [Localité 15], de nationalité française, demeurant [Adresse 8] à [Localité 15],

Monsieur [D] [T], intervenant volontaire, né le [Date naissance 2] 1969 à [Localité 15], de nationalité française, demeurant [Adresse 9] à [Localité 16],

tous représentés par Maître Olivier PARDO de la SELAS OPLUS, avocat au barreau de Paris, vestiaire #K0170.

DÉFENDEURS

Monsieur [L] [T], né le [Date naissance 1] 1967 à [Localité 15], de nationalité française, demeurant [Adresse 12] à [Localité 11],

Décision du 10 Juillet 2025

5ème chambre 2ème section

N° RG 23/05412 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZVFC

représenté par Maître Johnson MAPANG, avocat au barreau de Paris, avocat postulant, vestiaire #E2147 et par Maître Pascal BICHARA-JABOUR de la SELARL BICHARA-JABOUR, avocat au barreau de la Guadeloupe, avocat plaidant.

La société IMMOTEC, société à responsabilité limitée, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 490 251 535, dont le siège social est [Adresse 6] à [Localité 14], prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître François BLANGY de la SCP CORDELIER & ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, vestiaire #P0399.

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Antoine DE MAUPEOU, Premier Vice-Président Adjoint,

Monsieur Thierry CASTAGNET, Premier Vice-Président Adjoint,

Madame Christine BOILLOT, Vice-Présidente,

assistés de Madame Solène BREARD-MELLIN, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 19 Juin 2025 tenue en audience publique devant Madame BOILLOT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 10 Juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

___________________

Le 19 novembre 1987, les époux [T], ont acquis un appartement situé [Adresse 3], à [Localité 14]. Mariés sous le régime de la séparation de biens réduite aux acquêts, il résulte de l’acte de notoriété qu’ils ont opté en 1985, soit avant cette acquisition, pour le régime de la séparation de biens.

De leur union sont nés trois enfants, Monsieur [L] [T], défendeur à la présente instance, Monsieur [D] [T] et Madame [R] [T].

En janvier 2015, Monsieur [L] [T], a mis en location ledit appartement de ses parents à Monsieur [Z] [A], pour un loyer de 2.300 euros par mois, par l’intermédiaire de l’agence société IMMOTEC, pour une durée de trois ans. Monsieur [Z] [A] a quitté l’appartement le 28 juin 2018.

Décision du 10 Juillet 2025

5ème chambre 2ème section

N° RG 23/05412 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZVFC

Le 15 octobre 2018, cet appartement a été vendu pour 785.000 euros.

A partir de 2014, une maladie neurodégénérative a été diagnostiquée à Monsieur [P] [T]. Ce dernier a été placé sous sauvegarde de justice, le 22 mai 2019, ce jugement désignant son épouse, en qualité de mandataire spéciale, puis sous tutelle, par ordonnance du 24 décembre 2019, son épouse Madame [B] [T] étant désignée comme tutrice quant à sa personne, et l’UDAF étant désigné comme tuteur gestionnaire de ses biens.

Par exploit du 21 novembre 2019, les époux [T] – Madame [B] [T] et Monsieur [P] [T] – ont assigné Monsieur [L] [T], leur fils, ainsi que la société IMMOTEC devant le tribunal judiciaire de Paris, afin d’obtenir le remboursement des loyers de l’appartement de [Localité 13] qu’ils disent avoir été détournés par Monsieur [L] [T], les époux n’ayant perçu que les deux premiers mois de loyer.

Monsieur [P] [T] est décédé le [Date décès 7] 2020.

A la suite du décès de Monsieur [P] [T], l’instance a été reprise par conclusions du 31 mars 2021, adressées au tribunal, au nom de Monsieur [D] [T] et Madame [R] [T], aux côtés de Madame [B] [T], le conseil de la demanderesse initiale ayant conclu à plusieurs reprises, notamment en mars et en décembre au nom des trois.

Et Madame [B] [T] en leur nom a opté dans un premier temps pour l’usufruit sur la totalité des biens en succession.

Des complications juridiques sont intervenues dans la succession, notamment en raison de la double nationalité franco-américaine du défunt, et du testament qu’il avait laissé, la question de la loi applicable à la succession étant posée.

L’acte de notoriété initial du 23 novembre 2020, désignait comme héritiers, son épouse et ses trois enfants. Il a été suivi de deux autre actes de notoriété rectificatifs, dont un acte de notoriété complétive reprenant la même désignation des héritiers et le même régime matrimonial étant daté du 21 juin 2021.

En définitive, un dernier acte de notoriété rectificatif a été régularisé le 11 janvier 2022. Il retient que Madame [B] [T] est l’unique héritière et qu’il n’existe aucun autre ayant-droit, la validité de cet acte de notoriété n’étant pas remise en cause par les défendeurs et faisant foi jusqu’à preuve contraire, s’agissant d’un acte notarié, il y est rappelé le régime matrimonial des époux, mais il est fait état de ce qu’il avait été dressé un testament aux Etats-Unis, d’une part, et de ce que, d’autre part, les époux avaient constitué un trust inter vivos, qui aboutissait à transférer la propriété de l’intégralité des biens, à l’époux survivant, Madame [B] [T], n’ayant renoncé à aucun des biens du trust, celui-ci s’est trouvé transféré au marital trust et la propriété en revient donc à la requérante, en application de la loi successorale de l’Oregon, choisie par les époux, laquelle ne contrevient pas à l’ordre public international qui désigne le conjoint, comme bénéficiaire de la succession.

Parallèlement, des procédures judiciaires ont été engagées par Madame [B] [T] pour abus de faiblesse, le 09 mars 2019, et pour menaces et détournement de correspondances à l’encontre de Monsieur [L] [T], le 15 juillet 2019.

Par ordonnance du 18 octobre 2019, le juge de l’exécution près le tribunal judiciaire de Paris a autorisé les époux [T] à pratiquer une saisie conservatoire sur les comptes bancaires de Monsieur [L] [T] et de la société IMMOTEC. Ces saisies ont été effectuées le 23 octobre 2019. Par ordonnance du 17 décembre 2019, le juge de l’exécution a rétracté sa précédente ordonnance. La mainlevée des saisies conservatoires a eu lieu le 04 mai 2018.

Par arrêt du 04 novembre 2021, la cour d’appel de Paris confirmé le jugement du 17 décembre 2019, en ce qu’il rétracté l’ordonnance ayant autorisé les saisies conservatoires sur les comptes de la société IMMOTEC, et l’a infirmé, en ce qu’il avait rétracté l’ordonnance ayant autorisé les saisies conservatoires sur les comptes de Monsieur [L] [T].

Le 02 septembre 2021 Maître [N] [C] a été désigné comme mandataire successoral de la succession de Monsieur [P] [T] sans que sa mission soit renouvelée.

La radiation a été ordonnée par ordonnance du 29 septembre 2022, pour défaut de régularisation des conclusions des requérants dans les délais. Le 09 mars 2023, l’affaire a été réinscrite au rôle par la régularisation de nouvelles conclusions.

Madame [B] [T], dans ses dernières conclusions, signifiées par RPVA le 06 mai 2024, et où elle est désormais seule à conclure en son nom, demande au tribunal :

In limine litis, de,

— constater que la reprise d’instance est recevable ;

— constater que la cause d’irrecevabilité relative à la qualité à agir de Madame [B] [T] a disparu ;

À titre principal,

— déclarer recevable l’ensemble de ses demandes ;

— constater que Monsieur [L] [T] s’est enrichi sans cause, à hauteur de 88.960 euros ;

— constater que la société IMMOTEC a commis une faute engageant sa responsabilité civile délictuelle ;

En conséquence, débouter Monsieur [L] [T] et la société IMMOTEC de l’ensemble de leurs demandes, et condamner solidairement Monsieur [L] [T] et la société IMMOTEC à lui verser

—  88.960 euros à parfaire ;

—  25.000 euros, en réparation du préjudice moral ;

—  7.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Madame [B] [T] soutient qu’elle a qualité à agir, dès l’introduction de l’action en justice en tant que mandataire spéciale de son époux, et le bien appartenant à la communauté des époux, ce bien relevant, désormais, en tant qu’unique héritière de Monsieur [P] [T], sa pleine et exclusive propriété.

Elle affirme que, sur le fondement des articles 1303 et suivants du code civil, Monsieur [L] [T] s’est enrichi injustement à ses dépens, en détournant les loyers de l’appartement de [Localité 13]. Elle soutient qu’aucune compensation entre les loyers perçues par les époux [T] et ceux de l’appartement de [Localité 13], n’a pu avoir lieu, car les loyers perçus par les époux [T] constituent des sommes personnelles. Elle rappelle que la compensation ne peut intervenir entre des parties n’ayant pas la même qualité, notamment en cas de dette personnelle et de dette de succession. Elle ajoute qu’elle a subi un préjudice moral, en raison des contraintes et des perturbations engendrées par l’enrichissement sans cause. Elle argue que Monsieur [L] [T] ne rapporte pas la preuve de l’existence d’une compensation.

Par ailleurs, elle affirme que la société IMMOTEC, mandatée par Monsieur [L] [T] lors de la mise en location de l’appartement parisien, a engagé sa responsabilité extracontractuelle, en ne vérifiant pas la qualité véritable de mandant de Monsieur [L] [T], et réclame une indemnité. Elle soutient que cette faute lui a causé un préjudice, puisqu’elle n’a pas pu percevoir les loyers de cet appartement et que le bail a pu être conclu par l’intermédiaire de la société IMMOTEC, ce qui constitue un lien de causalité certain.

Monsieur [L] [T], dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 novembre 2023, demande au tribunal, au visa des articles 32 et 122 du code de procédure civile et des articles 1303 et suivants et 1347 du code civil :

In limine litis,

— de déclarer Madame [B] [T], dépourvue de tout mandat de gestion des biens de Monsieur [P] [T] et irrecevable pour défaut de qualité pour agir en qualité de représentant, avec toutes conséquences de droit ;

En conséquence,

— déclarer irrecevable les conclusions aux fins de reprise d’instance de Madame [R] [T] épouse [X], et de Monsieur [D] [T] ;

Au fond,

— déclarer mal fondée Madame [B] [T], Monsieur [D] [T] et [R] [T] épouse [X] en leurs demandes ;

— les débouter de l’ensemble de leurs demandes ;

— constater que Madame [B] [T] et l’indivision [T] se sont enrichis, sans cause de 207.000 euros au préjudice de [L] [T] ; et dire qu’après compensation opérée par l’appauvri, l’indemnité due s’élève à la somme de 118.040 euros dont Monsieur [L] [T] est créancier ;

— condamner Madame [B] [T] et l’indivision [T] à payer à Monsieur [L] [T] la somme de 118 040 euros, avec les intérêts au taux légal, à compter des présentes conclusions, qui valent mise en demeure ;

En tout état de cause,

— condamner Madame [B] [T] à payer à Monsieur [L] [T] 5.000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Monsieur [L] [T] déclare la demande irrecevable pour défaut de qualité à agir de Madame [B] [T], et à représenter Monsieur [P] [T], en vertu de l’article 122 du code de procédure civile. Il rappelle que la désignation de l’UDAF est intervenue en raison de l’existence d’un conflit familial, susceptible de nuire aux intérêts du majeur protégé. Il précise que, pour agir en justice, Madame [B] [T] doit justifier d’une ordonnance d’autorisation à agir en justice au nom et pour le compte de son époux, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Il ajoute qu’à compter du 2 septembre 2021, seul le cabinet BCM pouvait ester en justice en qualité de mandataire successoral.

Par ailleurs, il affirme l’absence de détournements frauduleux des loyers, perçus de janvier 2015 à janvier 2018, en application du bail d’habitation conclu au bénéfice de Monsieur [Z] [A]. Il rappelle que la famille fonctionnait avec une grande transparence financière, et selon un mode opératoire basé sur la compensation et l’entraide financière. Il précise que les loyers perçus par ses parents, pour ses appartements en Guadeloupe, compensaient les loyers de l’appartement de [Localité 13], conformément à l’article 1347 du code civil. Il fournit, à l’appui de ses affirmations, des preuves de versements et de compensations entre les membres de la famille, résultant de relevés bancaires, des attestations de locataires et un tableau manuscrit tenu par son père, Monsieur [P] [T], dans lequel figure l’appartement pour l’année 2015. Par ailleurs, il ajoute qu’une part de la vente de l’appartement a été versée à la société SOLAR ELECTRIC, lui appartenant en raison de difficultés financières rencontrées, sans que cette somme ne soit réclamée par Madame [B] [T]. Ainsi, il soutient qu’il n’est responsable d’aucun détournement de loyers de l’appartement de [Localité 13], de nature à constituer un enrichissement injustifié à son profit, au détriment de ses parents.

En outre, il soutient que ses parents, les époux [T], ont encaissé des loyers de ses appartements en Guadeloupe, ce qui a entraîné un enrichissement injustifié pour eux pendant plus de trente ans. Il prétend que ses parents ont encaissé un total de 207.000 euros de loyers pour ses appartements en Guadeloupe, sommes payées par ses locataires Madame [E] et Monsieur [F]. Il affirme que ces loyers lui étaient dus, et réclame dès lors à la succession et à sa mère, [B] [T], le remboursement de cette somme en vertu de l’article 1303 du code civil relatif à l’enrichissement injustifié par compensation ces sommes étant dues par l’indivision [T].

La société IMMOTEC, dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 02 septembre 2024, demande au tribunal, au visa des articles 1240 du code civil et 9 du code de procédure civile,

A titre principal,

— de déclarer irrecevables Madame [B] [T], Madame [R] [T] épouse [X], Monsieur [D] [T] pour défaut de qualité à agir, l’ensemble des indivisaires n’ayant pas repris ladite instance, au terme des dernières écritures ;

En tout cas,

— débouter ces derniers de l’ensemble de leurs demandes au fond à son encontre, les conditions de sa responsabilité n’étant pas établies ;

A titre subsidiaire,

— condamner Monsieur [L] [T] à la relever et garantir de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;

En tout état de cause,

— condamner Madame [B] [T], Madame [R] [T] épouse [X], Monsieur [D] [T], ou tout succombant, à verser à la société IMMOTEC la somme de 4.000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction, au profit de Maître François BLANGY, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

La société IMMOTEC affirme, à titre liminaire, que les consorts [T], n’ayant pas reçu l’accord de Monsieur [L] [T] pour reprendre l’instance dans le cadre de l’indivision successorale, ne sont pas recevables à agir. Madame [B] [T] ayant versé aux débats un acte de notoriété rectificatif, la faisant apparaître comme unique héritière du défunt, selon la loi de l’Oregon, la société s’en remet aux observations des héritiers.

Elle soutient, à titre principal, que la preuve d’un manquement lui incombant dans l’exécution de son mandat n’est pas rapportée. S’agissant d’une obligation de moyens, elle affirme avoir pris les précautions normales, respecté les diligences éventuelles lors de la signature du bail. Elle précise que son mandat était circonscrit à la seule recherche d’un locataire, et qu’elle a agi de bonne foi, en se fondant sur les documents remis par Monsieur [L] [T], qui s’est présenté comme le propriétaire de l’appartement litigieux.

De plus, elle dénonce l’absence de préjudice et de lien de causalité, de sorte que sa responsabilité délictuelle ne saurait être engagée.

S’agissant du préjudice financier, elle rappelle que le préjudice est dépourvu de lien avec l’intervention de la société IMMOTEC, puisque est en cause une créance locative, perçue directement par Monsieur [L] [T], les époux [T] ayant eu connaissance de la mise en location de leur appartement, et reconnaissant même avoir perçus certains loyers.

S’agissant du préjudice moral, elle argue que le fait de ne pas avoir perçu ces loyers et de ne pas avoir pu bénéficier de soins tarifés pour Monsieur [P] [T] n’est pas constitutif d’un préjudice moral.

Néanmoins, si sa responsabilité venait à être engagée, elle sollicite la garantie de Monsieur [L] [T].

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé plus complet de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 03 septembre 2024. L’affaire a été renvoyée à l’audience à juge rapporteur du 19 juin 2025. Elle a été mise en délibéré au 10 Juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION,

A titre liminaire le tribunal relève que l’indivision n’a pas la personnalité et ne saurait dès lors faire l’objet en tant que telle à une condamnation à payer une somme d’argent comme le soutient Monsieur [L] [T] dans ses écritures.

Sur la qualité à agir de Madame [B] [T] et sur la régularisation éventuelle de la fin de non-recevoir

S’agissant en l’occurrence, d’une instance introduite avant le 1er janvier 2020, en vertu de l’article 789 du code de procédure civile, dans sa version alors applicable, il revient à la formation de jugement du tribunal d’examiner les fins de non-recevoir, de sorte que le défaut de qualité soulevé à ce stade de l’instance, devant la formation de jugement de ce tribunal est bien recevable.

Les articles 122 123 et 126 dudit code, disposent que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu’il en soit disposé autrement, et sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt.

Dans le cas où la situation donnant lieu à fin de non-recevoir est susceptible d’être régularisée, l’irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.

Il en est de même lorsque, avant toute forclusion, la personne ayant qualité pour agir devient partie à l’instance.

Il résulte par ailleurs, des articles 730-1 et 730-3 du code civil, que la preuve de la qualité d’héritier peut résulter d’un acte de notoriété dressé par un notaire, à la demande d’un ou plusieurs ayants droit.

L’acte de notoriété ainsi établi fait foi jusqu’à preuve contraire.

Celui qui s’en prévaut est présumé avoir des droits héréditaires dans la proportion qui s’y trouve indiquée.

En l’espèce, le tribunal relève que le dernier acte de notoriété rectificatif produit aux débats régularisé le 11 janvier 2022, n’est pas contesté par les défendeurs et fait foi, en vertu des articles précités, en tant qu’acte notarié. Or, il retient que Madame [B] [T] est l’unique héritière et qu’il n’existe aucun autre ayant-droit. Il y est rappelé le régime matrimonial des époux, mais il est fait état de ce qu’il avait été dressé un testament aux Etats-Unis, d’une part, et de ce que, d’autre part, les époux avaient constitué un trust inter vivos, qui aboutissait à transférer la propriété de l’intégralité des biens à l’époux survivant, Madame [B] [T] n’ayant renoncé à aucun des biens du trust, celui-ci s’est trouvé transféré au marital trust et la propriété en revient donc à la requérante, en application de la loi successorale de l’Oregon, choisie par les époux, laquelle ne contrevient pas à l’ordre public international qui désigne le conjoint comme bénéficiaire de la succession.

L’agence, pour s’opposer aux demandes relève donc à tort que l’ensemble des coindivisaires n’ont pas entendu reprendre l’instance, de sorte que l’action ne serait pas recevable. En effet, il résulte de ce dernier acte de notoriété, que ledit bien n’est pas en indivision, Madame [B] [T] en étant l’unique héritière et propriétaire, et seule habilitée à en percevoir les fruits, de sorte que le grief tiré du défaut de qualité n’est pas fondé.

Si Monsieur [L] [T] relève à raison que Madame [B] [T] n’a pas introduit l’action ès qualités de mandataire, assistant Monsieur [P] [T], pour percevoir ses pensions et revenus, sous mesure de protection depuis le jugement du 22 mai 2019, et si par ailleurs, à compter du jugement de tutelle, postérieur à l’acte introductif, ce dernier aurait dû être représenté à cette instance relative à la gestion de ses biens par le tuteur à ses biens, à savoir l’UDAF, désigné compte tenu des conflits familiaux et qui n’apparaît nullement à ladite procédure, la personne ayant qualité pour agir, qui succède aux droits du défunt, est au jour où le juge statue, Madame [B] [T], devenue partie à l’instance en ses lieux et place, et agissant comme seule demanderesse au titre des dernières conclusions, compte tenu de l’acte de notoriété rectificatif régularisé le 11 janvier 2022.

Peu importe, comme s’en prévaut Monsieur [L] [T] que l’état de santé de son père se soit dégradé à compter de 2014, dans la mesure où il n’était pas avant le jugement du 22 mai 2019, sous mesure de protection, alors que ce dernier soutient que son père n’avait pas besoin de mesure de protection avant cette date au titre de ses écritures.

A compter de l’acte de notoriété rectificatif du 11 janvier 2022, les fonctions de Maître [N] [C], désigné comme mandataire successoral de la succession de Monsieur [P] [T], le 02 septembre 2021, faute d’objet, ont pris fin, ce qui suffit à justifier leur non-renouvellement et à écarter la critique formulée de ce chef par Monsieur [L] [T].

Il résulte de ce qui précède que la situation donnant lieu à fin de non-recevoir étant régularisée, l’irrecevabilité sera écartée, puisque la cause du défaut de qualité a disparu au moment où le juge statue.

Il en résulte que l’action engagée, contrairement à ce que soutient Monsieur [L] [T], est bien recevable, tout comme les conclusions de reprise d’instance au nom de Madame [B] [T], seule propriétaire du bien immobilier en cause, et seule héritière de Monsieur [P] [T] sont régulières.

Sur la créance de loyers sur l’appartement parisien de Madame [B] [T] et sur l’existence d’un enrichissement injustifié de Monsieur [L] [T] au détriment des époux [T]

La demanderesse invoque sur le fondement des articles 1303 et suivants du code civil, le recouvrement d’une créance de loyers dont Monsieur [L] [T] fait état, pour se prévaloir d’une demande de compensation (cf. Conclusions du défendeur page 23) dans le cadre de sa demande reconventionnelle à l’égard de sa mère dont il serait en fait créancier.

Monsieur [L] [T] pour s’opposer à ces demandes rappelle que la famille fonctionnait avec une grande transparence financière, et selon un mode opératoire basé sur la compensation et l’entraide financière. Il précise que les loyers perçus par ses parents, pour ses propres appartements en Guadeloupe – dont il ne justifie la propriété que par des avis de taxe foncière qu’il produit – compensaient les loyers de l’appartement de [Localité 13], conformément à l’article 1347 du code civil, de sorte qu’il est lui-même créancier de sa mère le couple ayant perçu les loyers de ses propres appartements sur ses comptes.

Il argue qu’il existait un système d’entraide familiale qui avait conduit le couple [T] à apporter une aide financière à son frère [D], dont l’entreprise SOLAR ELECTRIC avait fait face à des difficultés financières, sans que soit matérialisée une reconnaissance de dettes, et ce, pour un montant de 217.000 euros, en produisant notamment divers chèques, l’ensemble de la famille étant au courant, ce qui est révélateur du mode de fonctionnement familial. Il avance qu’il rendait des services à son père, notamment, qu’il a vendu pour lui des petites parcelles de terrain que ce dernier n’avait pas le courage de mettre en vente.

Il prétend qu’il n’y avait pas de détournement de loyer, sa mère étant au courant de ce mode opératoire.

Sur ce

Il résulte des articles 1303 et suivants du code civil qu’en dehors des cas de gestion d’affaires et de paiement de l’indu, celui qui bénéficie d’un enrichissement injustifié au détriment d’autrui doit, à celui qui s’en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l’enrichissement et de l’appauvrissement.

L’enrichissement est injustifié lorsqu’il ne procède ni de l’accomplissement d’une obligation par l’appauvri ni de son intention libérale.

L’appauvri n’a pas d’action sur ce fondement lorsqu’une autre action lui est ouverte ou se heurte à un obstacle de droit, tel que la prescription.

L’appauvrissement constaté au jour de la dépense, et l’enrichissement tel qu’il subsiste au jour de la demande, sont évalués au jour du jugement. En cas de mauvaise foi de l’enrichi, l’indemnité due est égale à la plus forte de ces deux valeurs.

Il suppose un enrichissement et un appauvrissement corrélatifs.

En l’espèce, s’il est établi que le bien immobilier litigieux, situé à [Localité 13], était la propriété des époux [T], alors sous le régime de la séparation de biens, par la production par la demanderesse de l’acte de propriété, et si sa location est attestée par la production du bail, conclu par l’intermédiaire de la société IMMOTEC, le montant du loyer mensuel à hauteur de 2.300 euros n’étant pas davantage contesté. Et s’il n’est pas non plus contesté que les époux [T] ont perçu les deux premiers loyers, par des chèques produits aux débats qui pour les deux premiers sont libellés à l’ordre de Monsieur [P] [T] tandis que certains chèques ultérieurs sont suivi à l’ordre de Monsieur [T], sans plus de précision, rien ne permet, en revanche, d’affirmer que les loyers suivants aient été effectivement perçus par Monsieur [L] [T], compte tenu de la confusion régnant dans l’administration des biens familiaux, les époux ayant notamment réglé certaines dettes de leur autre fils, Monsieur [D] [T], au profit de sa société, à partir des comptes du couple, comme en attestent divers chèques produits par le défendeur. Ce, sans qu’ait été établi de reconnaissance de dette correspondante.

Les livres de comptes manuscrits de Monsieur [P] [T], qui ne sont produits que jusqu’en 2015 – et non pour toute la période considérée – ne comportent pas toujours en face des sommes inscrites, des libellés permettant de déterminer à quoi les montants correspondent.

Il résulte d’ailleurs d’un SMS produit par le défendeur du 30 décembre 2017, émanant de [D] [T], frère du défendeur, qu’il énonce " on a reçu le chèque de loyer du locataire de [Localité 13] [Adresse 10] « , ce qui ne permet pas de déterminer à quoi renvoie ce » on ", en particulier s’il s’agit de Monsieur [D] [T], de [D] et de sa sœur [R], de [D] et de ses parents, le seul élément certain, étant que [L] destinataire, du mail n’est pas celui qui a reçu ce chèque de loyer et qui ne l’a sans doute pas perçu. Ce SMS ne permet pas d’établir à l’ordre de qui était libellé le chèque ni qui l’a effectivement touché.

Seuls sont produits quelques relevés de compte établissant des remise de chèque pour un montant correspondant à celui du montant des loyers à savoir 2.300 euros, sur le compte de Monsieur [L] [T], mais ce relevé ne fait pas apparaître l’émetteur de ces chèques, de sorte que ces seuls relevés ne sauraient permettre de fonder une créance de Madame [B] [T], contre son fils défendeur, sur le fondement allégué.

Il résulte de ce qui précède que l’enrichissement allégué de Monsieur [L] [T] et l’appauvrissement corrélatif de ses parents, n’est pas établi par la requérante, à qui incombe une telle preuve, en application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, qui sera, de ce seul fait déboutée de des demandes, fondées sur l’enrichissement sans cause, faute de rapporter les preuves nécessaires au soutien de ses prétentions.

La demanderesse sera, par conséquent, déboutée de ses demandes relatives au préjudice moral allégué.

Sur la demande reconventionnelle de Monsieur [L] [T] et sur l’existence d’une créance qu’il aurait envers ses parents quant aux appartements de Guadeloupe dont ils auraient perçus les loyers et sur l’existence d’une compensation

Les articles 1347 et suivants du code civil disposent que la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes.

Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En l’espèce, s’agissant de la demande reconventionnelle du défendeur, le tribunal relève que la seule production des avis d’imposition et du contrat de location n’est pas de nature à établir la propriété de Monsieur [L] [T], sur lesdits appartements, puisque précisément le bail a été souscrit par son entremise, comme s’il en était le propriétaire, pour le bien propriété des époux situé à [Localité 13].

Monsieur [L] [T] ne produit aucun état hypothécaire aucun titre de propriété, pour ces appartements de Guadeloupe dont il revendique la propriété. Ce, alors que de l’aveu du défendeur lui-même les chèques des locataires sont libellés à l’ordre de Monsieur [P] [T].

Les attestations fournies, compte tenu de la confusion décrite dans l’administration des biens familiaux, qui résulte d’ailleurs des propres écritures du défendeur, ne sauraient valoir titre de propriété.

De même, la preuve sur toute la période alléguée, de ce que les paiement aient eu lieu sur les comptes des époux [T] n’est pas rapportée, alors que les demandes remontent pour certaines à vingt-sept années.

Monsieur [L] [T] sera donc débouté, tant de sa demande reconventionnelle, relative au reversement des loyers, que de sa demande de compensation, faute d’être en mesure d’établir qu’il est créancier des sommes alléguées, en tant que propriétaire des biens immobiliers en cause ; cette preuve semblant au demeurant délicate à établir, compte tenu de l’ancienneté des dettes en cause.

Sur l’engagement de la responsabilité extracontractuelle de la société IMMOTEC

Pour s’opposer à l’action engagée contre elle par la demanderesse, la société IMMOTEC soutient à titre principal, que la preuve d’une faute ou d’un manquement à ses obligations de mandataire, en lien causal avec le préjudice allégué, n’est pas rapportée, de sorte sur sa responsabilité délictuelle ne saurait être engagée. Néanmoins, si sa responsabilité venait à être engagée, elle sollicite la garantie de Monsieur [L] [T].

Sur ce

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de cette dernière disposition que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel, dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.

Le tiers à un contrat qui invoque sur le fondement de la responsabilité délictuelle un manquement contractuel qui lui a causé un dommage peut se voir opposer les conditions et limites de la responsabilité qui s’appliquent dans les relations entre les contractants en application des articles 1134 et 1199 du code civil.

La responsabilité d’un administrateur de biens envers son mandant est de nature contractuelle et s’apprécie dans les termes des articles 1991, 1992 et 1147 du code civil applicable à la cause.

Il résulte des articles 1991, 1992 du code civil, que le mandataire est tenu d’accomplir le mandat, tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts, qui pourraient résulter de son inexécution.

Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Il est de principe que l’administrateur de biens est tenu d’une obligation de diligence et de vigilance qui est une obligation de moyens, qui s’apprécie en fonction des circonstances de la cause, et en particulier de la volonté, de la situation, et des connaissances de parties.

En l’espèce, il résulte des éléments produits, que le mandat conclu par Monsieur [L] [T] avec la société IMMOTEC, quand bien même ce dernier n’était pas propriétaire dudit bien, portait sur la simple mise en location du bien et ne consistait pas en un mandat de gestion locative, incluant la perception des loyers, ce qui n’est pas contesté.

La demanderesse ne conteste pas avoir, avec son époux, laissé à son fils la gestion dudit bien immobilier.

Il n’est pas davantage contesté que ledit bail, produit aux débats, a été conclu avec un locataire solvable, dont il n’est pas contesté qu’il a réglé ses loyers, les premiers mois de loyers ayant effectivement été perçus par les époux [T], propriétaires dudit bien, et un état des lieux ayant été produit aux débats, de sorte que, de ce point de vue, l’agence s’est acquittée de ses obligations contractuelles.

Ainsi, compte tenu des limites dudit mandat, aucun manquement aux obligations de mandataire de l’agence, en lien causal avec les préjudices matériels et moraux allégués n’est établi à l’encontre de la société IMMOTEC, de sorte que la responsabilité de l’agence ne saurait être engagée, puisqu’elle n’avait pas en charge la perception et le reversement des loyers.

Il résulte en effet des éléments produits aux débats que les époux [T] ont effectivement eu connaissance de la mise en location de leur appartement, et qu’ils reconnaissent même avoir perçus certains loyers de mars et avril 2015 à hauteur de 4.600 euros.

Ils n’ont jamais jusqu’à la fin de ce bail, en 2018, contesté ledit bail. Et il n’est pas allégué ni établi que le locataire aurait failli à ses obligations ou n’aurait pas présenté la solvabilité requise.

Ainsi, la participation de l’agence à un détournement des loyers n’est pas établie, alors qu’elle s’est bornée à mettre en relation le locataire et le bailleur.

Les demandes formées à l’encontre de la sociétéIMMOTEC, seront donc rejetées, faute pour la demanderesse de rapporter les preuves nécessaires au soutien de ses prétentions, fondées sur l’article 1240 du code civil, et ce, compte tenu des articles 1315 devenu 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile.

Il en résulte que l’appel en garantie formé par l’agence, à l’encontre de Monsieur [L] [T], est sans objet.

Sur les demandes accessoires

Madame [B] [T] qui succombe, sera condamnée aux dépens, dont distraction au profit de Maître [V] ainsi qu’à payer respectivement à Monsieur [L] [T] et à la société IMMOTEC, 2.500 euros chacun, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est compatible avec la nature de la décision rendue, et justifiée en l’espèce, il y a donc lieu d’ordonner cette mesure.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DECLARE RECEVABLE l’action engagée par Madame [B] [T], désormais seule partie à l’instance, contre Monsieur [L] [T] et la société IMMOTEC ;

DEBOUTE Madame [B] [T] de l’intégralité de ses demandes ;

DEBOUTE Monsieur [L] [T] de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [B] [T] à payer respectivement à chacun des défendeurs, soit Monsieur [L] [T] et la société IMMOTEC, une somme de 2.500 euros chacun, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [B] [T], aux dépens ;

ACCORDE aux avocats qui en ont fait la demande la distraction de ces derniers ;

ORDONNE l’exécution provisoire.

Fait et jugé à Paris le 10 Juillet 2025.

La Greffière, Le Président,

Solène BREARD-MELLIN Antoine DE MAUPEOU