TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 1]

[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/12728 -

N° Portalis DB3S-W-B7J-4G46

Minute : 26/129

S.A. IMMOBILIERE 3F

Représentant : M^e Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

C/

Monsieur [A] [B]

Représentant : M^e Grégory LEPROUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2303

Monsieur [K] [W]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 19 Février 2026;

par Monsieur Patrick HEFNER, Magistrat à titre temporaire en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Sopheanry SAM, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 18 Décembre 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Patrick HEFNER, Magistrat à titre temporaire en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Sopheanry SAM, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

LA SOCIETE IMMOBILIERE 3F, SA d’HLM

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [A] [B],

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne assisté de Maître Grégory LEPROUX, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [K] [W],

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 23 novembre 2022, la société IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Monsieur [A] [B] et Madame [O] [Z], des locaux à usage d’habitation, logement n° 2407, sis [Adresse 4] à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel initial de 628,59 euros.

Par courrier du 18 mars 2024, Madame [O] [Z] a donné congé. Monsieur [A] [B] est resté seul titulaire du bail.

Suspectant un défaut d’occupation par le locataire, la bailleresse a missionné un officier ministériel pour s’en assurer. Le procès-verbal de constat du 20 novembre 2024 ne s’avérant pas déterminant, une sommation d’avoir à justifier de l’occupation effective du logement, sous un mois, par Monsieur [A] [B], conduisait à l’établissement du procès-verbal de recherches infructueuses le 12 décembre 2024 ; plusieurs voisins ayant indiqué que le susnommé avait quitté les lieux pour une adresse inconnue.

La société IMMOBILIERE 3F mandatait alors un commissaire de justice aux fins de dresser un procès-verbal d’abandon des lieux. A cette occasion l’huissier constatait, le 6 février 2025, la présence dans le logement de Monsieur [K] [W], né au BENIN, lequel déclarait être titulaire d’un récépissé de demande d’asile.

Considérant que le preneur n’était plus occupant personnellement des lieux comme l’y oblige son contrat de bail ; par exploit d’huissier en date du 28 novembre 2025 la société IMMOBILIERE 3F a fait assigner Messieurs [A] [B] et [K] [W], devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité du RAINCY, aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, voir :

Constater que Monsieur [A] [B] n’occupe plus personnellement le logement, sis [Adresse 5] à [Localité 2] actuellement occupé par Monsieur [K] [W], occupant sans droit ni titre, contrevenant ainsi aux conditions du bail consenti,Prononcer la résiliation judiciaire du bail pour non-occupation personnelle des lieux,Ordonner l’expulsion des lieux de Monsieur [A] [B], en tant que de besoin, ainsi que celle de tous occupants de son chef, et notamment celle, de Monsieur [K] [W], au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,Dire que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,Condamner Monsieur [A] [B] au paiement des loyers et charges devenus exigibles jusqu’au point de départ de l’indemnité d’occupation,Condamner Monsieur [A] [B], à payer à la bailleresse la somme de 503,12 euros due au 26 novembre 2025, terme d’octobre 2025 inclus, somme à parfaire au jour de l’audience,Fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la reprise effective des lieux et condamner, in solidum, Monsieur [A] [B] et Monsieur [K] [W] à due concurrence,Condamner, in solidum, Monsieur [A] [B] et Monsieur [K] [W] à la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamner, in solidum, Monsieur [A] [B] et Monsieur [K] [W] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront, notamment, le coût du procès-verbal de constat du 20 novembre 2024, de la sommation d’avoir à justifier de l’occupation effective du logement du 12 décembre 2024 et du procès-verbal d’abandon des lieux du 6 février 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 décembre 2025.

A l’audience, la société IMMOBILIERE 3F, représentée, maintient les termes de son acte introductif d’instance en précisant qu’en n’occupant plus personnellement les lieux objet du bail, le preneur est en violation des article 1er et 8 dudit bail et de l’article R.353-37 de Code de la Construction et de l’habitation. Elle argue dans ses dernières conclusions du 16 décembre 2025, en réponse à celles de la partie adverse, du fait que les pièces produites en défense apparaissent de circonstance, bulletin de salaire récent (octobre 25), facture Bouygues Télécom récente (13/11/25), justificatif d’abonnement énergie auprès de Total Energie à compter du 23 mai 2025, soit postérieurement au PV de constat et de la sommation susmentionnée ; que dès lors, elle est bien fondé à requérir la résiliation du bail litigieux et l’expulsion du locataire. Elle précise enfin, sur interpellation, que le locataire est à jour de ses loyers au jour de l’audience.

Monsieur [K] [W], dûment assigné à étude ne comparaît pas. Monsieur [A] [B], comparaît assisté de son conseil. Il réfute les affirmations de la demanderesse. Il affirme résider personnellement dans les lieux, que Monsieur [K] [W] est son cousin, momentanément hébergé chez lui. Il indique avoir répondu le 24 décembre 2024 à la sommation d’avoir à justifier de l’occupation effective du logement, à lui signifiée, le 12 décembre 2024. Il précise que son nom a toujours figuré sur sa boite aux lettres. Il produit diverses pièces attestant de son occupation effective du logement. Il requière que la demanderesse soit déboutée de l’intégralité de ses demandes, le tout assorti de sa condamnation aux dépens et à la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [K] [W], régulièrement assigné, ne comparaît pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement en premier ressort, réputé contradictoire, en application de l’article 473 du Code de procédure civile.

Sur la demande principale visant à la résiliation du bail et à l’expulsion de Monsieur [A] [B] :

Aux termes des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Il résulte des dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile, qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1 du contrat de bail précise que : « Les lieux loués sont destinés exclusivement à l’habitation principale du locataire et doivent être occupés au moins huit mois par an ».

L’article 8 du même contrat mentionne que : « Le locataire doit occuper les lieux personnellement et que la cession et l’échange de son droit à la location sont interdits ».

L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que : « Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord du bailleur, y compris sur le prix du loyer.

La bailleresse produit à la cause le constat du 20 novembre 2024, la sommation d’avoir à justifier de l’occupation effective des lieux du 12 décembre 2024, délivrée selon les dispositions de l’article 659 du Code de procédure civile et le procès-verbal d’abandon des lieux qui n’a pu permettre de révéler la présence du preneur dans le logement, hormis celle de Monsieur [K] [W] ; ces éléments démontrant l’abandon des lieux par le locataire en titre, les pièces apportées en défense n’étant point conclusives sur l’occupation des lieux par le locataire en titre, notamment en considération de leur datation.

En réplique, la partie en défense verse aux débats, outre les pièces contestées en demande, l’actualisation de celles-ci au jour de l’audience, et en sus, des pièces complémentaires, à savoir :

L’avis d’imposition 2024, précisant le nom et l’adresse du preneur,Le bulletin de salaire d’octobre 2025 corroboré par celui de mars 2025, même mention de l’employeur, sis à [Localité 2] et du salarié avec son adresse,La facture Bouygues Télécom du 13 novembre 2025, corroborée par une facture du même prestataire du 13 janvier 2025, précisant le nom et l’adresse de Monsieur [A] [B],Le justificatif d’abonnement à Total Energie depuis le 23 mai 2025, lequel abonnement fait suite à la facture de clôture du 21 mai 2025 auprès du précédent prestataire, la société Eni. Ces documents attestent du nom et de l’adresse de Monsieur [A] [B],Une attestation de paiement de la Caisse des Allocations Familiales de la SEINE-[Localité 3], datée du 17 décembre 2025, visant le versement des APL pour les mois de janvier et février 2025, avec mention du nom et de l’adresse de Monsieur [A] [B],La photographie (24/12/24) de l’enveloppe de la lettre recommandée avec accusé de réception, à la bailleresse, avec la preuve de son dépôt à cette même date. Certes non assorti de l’accusé de réception et de son contenu ; il convient néanmoins de constater que l’envoi se situe 12 jours après la sommation d’avoir à justifier de la présence du preneur dans le logement,La preuve que Monsieur [A] [B] se trouvait à l’étranger le 6 février 2025, lors de la rédaction du procès-verbal de constat d’abandon des lieux, comme en attestent les timbres figurant sur son passeport et la copie de ses billets d’avion, pour son pèlerinage à La Mecque, entre le 5 et le 16 février 2025,La photographie de la boite aux lettres du locataire, sur laquelle figure son nom calligraphié en lettres capitales.

De plus, le Juge des contentieux de la protection observe, en premier lieu, que Monsieur [K] [W], désigné comme cousin de Monsieur [A] [B], sont tous deux de nationalité béninoise ce qui augure de leur proximité, en second lieu, que la bailleresse ne justifie pas d’une éventuelle sous-location au premier cité, enfin, en troisième et dernier lieu, que Monsieur [A] [B], bien qu’objet d’un PV de recherches infructueuses le 28 novembre 2025 lors de son assignation, a néanmoins comparu à l’audience du 18 décembre 2025.

En conséquence, à l’aune de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de considérer, nonobstant les actes accomplis par commissaire de justice, que Monsieur [A] [B], locataire en titre du logement objet du litige, en est bien aussi l’occupant personnel ; les lieux constituant effectivement sa résidence principale.

Ipso facto, la société IMMOBILIERE 3F sera déboutée de sa demande de résiliation du bail et des prétentions qui en découlent.

Sur la demande en paiement des loyers et indemnités d’occupation :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus et en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des dires de la bailleresse à l’audience, que Monsieur [A] [B] est à jour de ses loyers à la date de l’audience.

Dès lors, la société immobilière 3F sera déboutée de ses prétentions au titre de l’arriéré de loyer constaté au 26 novembre 2025, terme d’octobre 2025 inclus ; et, au vu des points évoqués supra, de sa demande en paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, et ce, tant à l’endroit de Monsieur [A] [B] que de Monsieur [K] [W].

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 et suivants du Code de procédure civile, la société IMMOBILIERE 3F qui succombe à la présente instance, assumera les entiers dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [A] [B] la totalité des frais exposés par lui et non compris dans les dépens. La société IMMOBILIERE 3F sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 600 euros, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONSTATE que Monsieur [A] [B] occupe personnellement le logement, n° 2407 situé [Adresse 5] à [Localité 2] ;

DEBOUTE la société IMMOBILIERE 3F de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNE la société IMMOBILIERE 3F aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE la société IMMOBILIERE 3F au paiement de la somme de 600 euros (six cents euros), en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [A] [B] de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT