TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Carine SMADJA

M^e Marion COUFFIGNAL

Madame [K] [N]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Carine SMADJA

M^e Marion COUFFIGNAL

Madame [K] [N]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/05585 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5BXN

N° MINUTE :

2 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 20 mai 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. [Adresse 1]

Mandataire de gestion: SARL MONTAIGNE GESTION RCS [Localité 7] B 848 008 256 11 [Adresse 6], dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Carine SMADJA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1434

DÉFENDERESSES

Madame [X] [N], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Marion COUFFIGNAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1526

Madame [K] [N] épouse [R], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eloïse CLARAC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 février 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 mai 2025 par Eloïse CLARAC, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 20 mai 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/05585 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5BXN

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 27 mars 2017, la société POMPE 179 a donné à bail à Mme [X] [N] et Mme [K] [N] épouse [R] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 3 250 euros outre 335 euros de provision sur charges.

Par acte notarié du 24 janvier 2023, la société POMPE 179 a vendu le bien à la société [Adresse 1].

Par acte de commissaire de justice du 22 août 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 7 867,12 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Le 18 avril 2024, la société [Adresse 1] a pratiqué une saisie conservatoire entre les mains de la SOCIETE GENERALE, sur les comptes bancaires de Mme [X] [N], pour la somme de 11 234,24 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 mai 2024, la société [Adresse 1] a fait assigner Mme [X] [N] et Mme [K] [N] épouse [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la conversion de la saisie conservatoire entre les mains de la SOCIETE GENERALE en date du 18 avril 2024 en saisie attribution, et la condamnation solidaire des défenderesses à lui payer les sommes suivantes :

15 167,80 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 mai 2024, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation,2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et les entiers dépens.

Appelée à l’audience du 5 novembre 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi, pour permettre aux parties de mettre le dossier en état d’être jugé, pour être finalement retenue à l’audience du 19 février 2025.

A l’audience du 19 février 2025, la société [Adresse 1], représentée par son conseil, a déposé des conclusions, dont elle a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles elle a sollicité le rejet des demandes de Mme [X] [N] et le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle a aussi actualisé sa créance à la somme de 37 951,61 euros, arrêtée au 14 février 2025, échéance de février 2025 incluse assortie des intérêts légaux à compter de l’assignation.

Mme [X] [N], représentée par son conseil, a déposé des conclusions, dont elle a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles elle demande au juge de :

prononcer l’irrecevabilité des demande de la société [Adresse 1],subsidiairement,

ordonner la production des autorisation requises pour les locations touristiques réalisées au [Adresse 1] sous astreinte de 500 euros par jour de retard,condamner la société [Adresse 1] à lui payer la somme de 20 000 euros au titre de son préjudice de jouissance,condamner la société [Adresse 1] à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de son préjudice moral,ordonner la compensation entre les dommages et intérêts accordés et l’éventuelle dette locative,plus subsidiairement,

lui accorder un délai de 24 mois de délai pour s’acquitter du solde des loyers impayés au 31 décembre 2024,rejeter les autres demandes,condamner la société [Adresse 1] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et les entiers dépens.Elle précise oralement avoir procédé à plusieurs paiements avant l’audience par chèque et par virement auprès u commissaire de justice le 17 février 2025.

Bien que régulièrement assigné à étude, Mme [K] [N] épouse [R] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Pour l’exposé des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux écritures qu’elles ont soutenues oralement à l’audience du 19 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Par note en délibéré autorisée, Mme [X] [N] a apporté des éléments complémentaires sur les paiements qu’elle indique avoir réalisés depuis la délivrance de l’assignation.

MOTIF DE LA DÉCISION

Il sera rappelé que les demandes de « donner acte », de « constater » ou de « dire et juger » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement.

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Enfin, aux termes de l’article 12 du code de procédure civil, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Sur la fin de non-recevoir tirée de l’absence de tentative de conciliation préalable obligatoire

L’article 750-1 du code de procédure civile prévoit qu’en application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;

5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L. 125-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En l’espèce, il est constant que la demande en justice porte sur une somme supérieure à 5 000 euros, la fin de non-recevoir soulevée est donc rejetée.

Sur la demande de communication de pièce

Selon l’article 11 du code de procédure civile, les parties sont tenues d’apporter leur concours aux mesures d’instruction sauf au juge à tirer toute conséquence d’une abstention ou d’un refus. Si une partie détient un élément de preuve, le juge peut, à la requête de l’autre partie, lui enjoindre de le produire, au besoin à peine d’astreinte.

En l’espèce, compte tenu des prétentions des parties, il convient de constater que Mme [X] [N] demande la communication de pièces non susceptibles de venir influer sur la solution du litige. Par conséquent, sa demande doit être rejetée.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989.

La société [Adresse 1] produit un décompte arrêté au 1er février 2025 à la somme de 37 951,61 euros comprenant deux versements de la SCP [U] [D], commissaires de de justice, pour la somme totale de 12 618,23 euros (3 618,23 euros et 9 000 euros) imputé au décompte de la locataire le 28/11/2024.

Cependant, il ressort de l’attestation de Maître [U] [D] qu’il a reçu, de Mme [X] [N] la somme de 17 655,48 euros décomposée comme suit :

3 909,49 euros le 4 novembre 2024, par chèque encaissé,11 445,99 euros par virement du 13 novembre 2024,2 300 euros par virement du 18 février 2025.

La dette sera donc arrêtée à la somme de 32914,36 euros au 1er février 2025, incluant l’échéance du mois de février 2025 et les paiements ci-dessus énumérés, que Mme [X] [N] entend imputer au paiement de son loyer au terme de sa note en délibéré. Étant précisé que Mme [X] [N] indique avoir versé la somme de 10 300 euros au titre du solde du commandement de payer sans en justifier et il ne peut être tenu compte du paiement de 8 000 euros dont il est insuffisamment justifié par la production d’une capture d’écran de compte bancaire ne permettant pas de s’assurer de l’identité du payeur et du bénéficiaire.

Mme [X] [N] qui ne conteste pas l’existence d’une dette locative et Mme [K] [N] épouse [R], non comparante et n’ayant pas donné congé, seront donc condamnées solidairement, en application de la clause de solidarité du contrat, à payer cette somme à la société [Adresse 1], avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement conformément aux dispositions des articles 1231-6, 1231-7, 1342-10 et 1344-1 du code civil, les causes de l’assignation ayant été réglées par les paiements postérieurs.

La conversion de la saisie conservatoire en saisie attribution ne nécessitant que l’obtention d’un titre, il n’y a pas lieu à prononcer la conversion.

Sur la demande reconventionnelle d’indemnisation

Mme [X] [N] indique avoir subir, pendant presque un an à compter du printemps 2023, des nuisances du fait d’important travaux réalisés dans l’immeuble pour permettre la mise en location saisonnière des appartements, des passages incessants de touristes générant des nuisances. Elle ajoute que depuis le 15 janvier 2025 et pour 4 mois des travaux ont débuté dans l’appartement en face du sien. Elle précise que ces désagréments sont d’autant moins acceptables que l’immeuble était, avant son acquisition par la société [Adresse 1], un immeuble élégant, calme et de prestige.

La bailleresse ne conteste pas avoir réalisé des travaux dans l’immeuble, elle indique que ces travaux étaient nécessaires compte tenu du défaut d’entretien de l’ancien propriétaire, elle ajoute avoir pris soin de protéger les parties communes. Elle précise enfin que Mme [X] [N] ne se fonde sur aucun élément probant pour démontrer une éventuelle indécence du logement ou la réalité de nuisances justifiant une baisse de loyer.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation, le locataire peut solliciter l’indemnisation pour les préjudices subis.

Il sera rappelé qu’il appartient au locataire qui agit à l’encontre de son bailleur de rapporter la preuve des troubles de jouissance qu’il invoque conformément aux articles 6 et 9 du code de procédure civile.

En l’espèce, dans une lettre datée du 30 avril 2024, signée de 13 locataires de l’immeuble, ces derniers ont dénoncé des nuisances subies de juin à octobre 2023 du fait de la réalisation de travaux dans l’immeuble y compris le week-end, entraînant le maintien de la porte d’accès de l’immeuble en position ouverte, un usage intensif des ascenseurs subissant ainsi des pannes, de la saleté. Sont aussi dénoncées les nuisances générées par la présence de locataires saisonniers (va et vient important, poubelle devant les portes, nuisances sonores, utilisation intensive des ascenseurs, dégradations) ainsi que la présence de trafic de stupéfiant et de prostitution.

Les constatations du commissaire de justice s’étant rendu sur les lieux le 5 septembre 2023 permettent de confirmer que des travaux étaient en cours à cette date dans l’immeuble et que de la poussière recouvrait les surfaces et sol de l’appartement.

Par ailleurs, des captures d’écran de site internet permettent de constater que des appartements situés au [Adresse 1] sont proposés à la location de courte durée.

Mme [X] [N] produit encore un courriel du 23 septembre 2023, suivi de plusieurs relances, qu’elle a adressé au mandataire de sa bailleresse sollicitant une réduction de loyer à hauteur de 1 500 euros. Et un courriel du 15 janvier 2024 interpellant le bailleur sur de nouveaux travaux dans l’appartement situé sur le même pallier que celui qu’elle occupe.

Enfin, elle produit des photographies qui, bien que non datées, permettent de constater la présence de personne avec des valises dans le hall de l’immeuble et devant l’immeuble, identifiable par comparaison aux photographies du commissaire de justice.

Il résulte de ces éléments que les travaux réalisés, qui ne sont pas contestés, ont généré des nuisances à savoir un dépôt de poussière dans l’appartement de Mme [X] [N]. Ainsi que le passage de locataires saisonniers.

Les autres nuisances alléguées à savoir une panne d’ascenseur de quatre mois, l’entrepôt de matériaux pour l’immeuble, les nuisances sonores et les dégradations causé par les voyageurs ne sont pas établi en l’absence de production d’éléments objectifs précis.

Ainsi, est établi un manquement de la bailleresse à son obligation de garantir à ses locataires la jouissance paisible du logement.

En application de l’article 1231-2 du code civil, les dommages et intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi, sans qu’il en résulte pour elle ni perte, ni profit.

Le juge doit cantonner l’indemnisation aux seules prestations nécessaires pour parvenir à la réparation de l’entier préjudice. Ainsi, ne peut être indemnisé de manière intégrale que le préjudice direct et certain.

S’il est établi que Mme [X] [N] a subi un préjudice du fait des travaux engagés par sa bailleresse, il sera tenu compte dans l’évaluation de préjudice que, d’une part, comme Mme [X] [N] l’indique elle-même dans ses écritures, le locataire est obligé, en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, de permettre la réalisation de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives de l’immeuble, et qu’elle ne démontre pas que les travaux objet du présent litige ont été des travaux lourds, d’une ampleur et d’une durée importante. D’autre part, peu d’élément objectifs sont produits permettant d’établir l’étendu du préjudice subi par le passage des locataires saisonniers. Enfin, il n’est pas expliqué, ni étayé les nuisances causées par les travaux débutés en 2025 dans l’appartement situé sur le palier. Ainsi, le dommage causé par le dépôt de poussière dans l’appartement et le passage de locataires saisonniers sera justement indemnisé par l’allocation de la somme de 1 500 euros en réparation du trouble de jouissance incluant le préjudice moral qui fait l’objet d’une motivation similaire.

Selon l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies. Mme [X] [N] sollicitant le bénéfice de cet article, la compensation sera ordonnée.

Sur la demande de délais pour payer la dette

En l’absence de demande de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, l’article 24 de loi du 6 juillet 1989 invoqué par Mme [X] [N] n’est pas applicable. La demande de délai de paiement ne peut être fondée que sur le droit commun.

En vertu de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Mme [X] [N] n’apporte aucun élément sur sa situation personnelle et financière de nature à justifier que lui soit accorder un échelonnement du paiement des sommes dues. La demande de délai de paiement sera en conséquence rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Mme [X] [N] et Mme [K] [N] épouse [R], partie perdante, seront condamnés solidairement aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, l’issue du litige et l’équité justifient de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la fin de non-recevoir tirée de l’absence de tentative de conciliation préalable obligatoire,

REJETTE la demande de communication de pièce,

CONDAMNE solidairement, Mme [X] [N] et Mme [K] [N] épouse [R] à verser à la société [Adresse 1] la somme de 32914,36 euros (décompte arrêté au 1er février 2025, incluant la mensualité de février 2025), correspondant à l’arriéré de loyers et charges, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

REJETTE la demande de conversion de la saisie conservatoire,

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

CONDAMNE la société [Adresse 1] à verser à Mme [X] [N] la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts,

ORDONNE la compensation de ces sommes,

REJETTE la demande de délai de paiement,

REJETTE les demandes en paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE, solidairement, Mme [X] [N] et Mme [K] [N] épouse [R] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux

de la protection