Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 26 Décembre 2024

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DEMANDERESSE :

S.A. LA NANTAISE D’HABITATIONS

L’Atrium, 1 allée des Hélices

BP 50209

44202 NANTES CEDEX 02

représentée par Maître Julien VIVES, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [D] [L]

Porte 39 Etage 1 Résidence Le Bout des Pavés

6 Rue Giacometti

44700 ORVAULT

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Laetitia GAILLARD-MAUDET

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 14 novembre 2024

date des débats : 14 novembre 2024

délibéré au : 26 décembre 2024

RG N° N° RG 24/02349 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NE3G

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Julien VIVES,

CCC à Madame [D] [L] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé ayant pris effet le 20 novembre 2020, la société anonyme d’habitations à loyer modéré LA NANTAISE D’HABITATIONS (ci-après LA NANTAISE D’HABITATIONS) a donné à bail à Madame [D] [L] un logement lui appartenant sis, 6 rue Giacometti – 1er étage – Logement n°39 – 44700 ORVAULT, moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable de 331,15 €, outre une provision sur charges de 42,41 €.

Par acte de Commissaire de justice du 10 juillet 2024, LA NANTAISE D’HABITATIONS a fait assigner Madame [D] [L] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir :

— déclarer recevable et bien fondée son action ;

— constater les manquements à l’obligation de jouissance paisible du bien loué dont Madame [L] est responsable ;

— prononcer la résiliation du bail d’habitation ;

— ordonner l’expulsion de Madame [L] et de tout autre occupant de son chef de l’appartement situé 6 rue Giacometti (1er étage – logement 39) 44700 ORVAULT, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, jusqu’à libération complète des lieux ;

— fixer l’indemnité d’occupation due par Madame [L] depuis la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective de l’appartement à un montant égal au montant des loyers et charges locatives ;

— condamner Madame [L] à payer à la société LA NANTAISE D’HABITATIONS la somme de 1.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre en tous les dépens ;

— dire et juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 14 novembre 2024, lors de laquelle la société LA NANTAISE D’HABITATIONS, valablement représentée par ministère d’avocat, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions, elle expose que Madame [D] [L] est responsable de nuisances dont se plaint son voisinage, notamment des nuisances olfactives et sonores occasionnées par la présence de plusieurs chiens dans le logement. Elle soutient que les courriers de mise en demeure qu’elle lui a adressés, ainsi qu’une sommation d’avoir à cesser les troubles, sont restées sans effet, ajoutant que la commune d’Orvault lui a également adressé une mise en demeure lui demandant de nettoyer son appartement et de se séparer de ses chiens.

La société considère que les manquements de Madame [L] à ses obligations légales et contractuelles mettent en péril la sécurité et la tranquillité des habitants de l’immeuble et sont suffisamment graves et répétés pour justifier le prononcé de la résiliation du bail.

Madame [D] [L] a comparu et contesté les faits reprochés, déclarant n’avoir plus que deux chiens qui n’aboient pas, et soutenant n’avoir pas de problème avec son voisinage, à l’exception d’une seule voisine.

La décision a été mise en délibéré au 26 décembre 2024.

Madame [D] [L] n’a transmis aucune pièce justificative en cours de délibéré au soutien de ses contestations, et ce alors même qu’elle s’y était engagée lors des débats.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

L’article 1217 du Code civil dispose que “La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter”.

Aux termes de l’article 1224 nouveau du Code civil, “la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice”.

Il appartient au juge d’apprécier si le ou les manquements invoqués par le demandeur sont suffisamment graves pour justifier une résiliation du contrat.

Conformément aux dispositions de l’article 7 b de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

En l’espèce, le contrat de bail du 20 novembre 2020 reprend les dispositions de l’article 7 b de la loi du 6 juillet 1989 dans son article 4.7.2 intitulé “résiliation judiciaire du bail”.

Il est également mentionné à l’article 5.4 du contrat de bail, intitulé « Le règlement intérieur », que « Toute infraction à l’une quelconque des consignes de sécurité et de salubrité ou au règlement intérieur pourra donner lieu à la saisine de la juridiction compétente, pouvant aller jusqu’à la résiliation du bail ».

Enfin, le règlement intérieur de l’immeuble, dont une copie a été remise au locataire, dispose en son article 3 que “le locataire devra (…) :

— Observer les lois et règlements concernant le bon ordre, l’hygiène et la salubrité publique, de telle façon que son comportement ou celui des personnes qu’il reçoit ne nuise ou ne trouble la tranquillité et la sécurité de ses voisins (…) ;

— Assurer et maintenir en état de propreté les escaliers, paliers, couloirs, et toutes les parties communes y compris les espaces verts (…) ».

Ce même règlement, en son article 4 sur la tranquillité des habitants, prévoit que « Le locataire est tenu de ne pas troubler la tranquillité ou la sécurité de l’immeuble, ou nuire à sa bonne tenue ».

Enfin, l’article 9 intitulé « animaux » indique que :

« La présence d’animaux domestiques dans les logements est tolérée, à condition que celui-ci ne nuise en aucune manière au voisinage (…) ».

LA NANTAISE D’HABITATIONS fait valoir que les occupants de l’immeuble dans lequel réside Madame [D] [L] se plaignent du comportement de celle-ci, laquelle ne respecterait pas les dispositions précitées du contrat de bail ou du règlement intérieur, occasionnant ainsi de nombreuses nuisances sonores et olfactives.

LA NANTAISE D’HABITATIONS produit, au soutien de ses prétentions, les pièces suivantes :

— des courriels qui lui ont été adressés par des occupants de l’immeuble en septembre 2023, octobre 2023 et mars 2024, lesquels se plaignent notamment de nuisances sonores et olfactives importantes dues à la présence de plusieurs chiens dans le logement de Madame [L], outre des agressions verbales et insultes de la part de cette dernière;

— la copie d’un courrier adressé par la mairie d’Orvault à Madame [D] [L] le 21 décembre 2023 pour lui indiquer que l’enquête relative au respect des règles d’hygiène de son logement, effectuée le 24 novembre 2023, avait permis de constater des odeurs nauséabondes se dégageant du logement et dans le couloir, outre la présence de sept chiens ; ce courrier lui rappelait son devoir, en qualité de locataire, d’entretenir son logement et lui demandait de procéder, dans le délai d’un mois, au nettoyage de l’appartement, et lui demandait de se séparer des chiens en sa possession ;

— plusieurs attestations de témoins établies par des personnes (amis et famille) venant rendre régulièrement visite à des occupants de l’immeuble et qui décrivent tous d’importantes nuisances sonores (musique forte, aboiements de chiens même en pleine nuit) et olfactives émanant du logement de Madame [D] [L] ; qu’une amie d’une des voisines de Madame [L] confirme par ailleurs de manière circonstanciée les insultes dont son amie a été l’objet de la part de Madame [L] devant l’entrée de l’immeuble, et ce en présence de plusieurs chiens non tenus en laisse ;

— une sommation de cesser les troubles, adressée à Madame [D] [L] par commissaire de justice le 12 mars 2024 ;

— des sommations interpellatives adressées par Commissaire de justice le 28 mars 2024 et le 17 avril 2024 à plusieurs voisins de Madame [D] [L] (9) lesquels se plaignent de la présence de déjections canines dans les parties communes, de nuisances sonores (musique et aboiements des chiens) mais également olfactives (liées aux chiens) ; ils lui reprochent également d’organiser des rassemblements devant l’immeuble avec des amis, et ce en présence de ses chiens, non tenus en laisse, rendant difficile l’accès à la résidence, outre que plusieurs voisins se plaignent de son comportement menaçant et insultant ;

— un courrier rédigé par plusieurs occupants de l’immeuble (12) à l’attention de la Police municipale d’Orvault le 29 mars 2024, pour se plaindre des agissements de Madame [D] [L] et ses amis, qui s’installent quotidiennement avec leurs chiens non tenus en laisse devant la porte de l’immeuble, rendant l’entrée dans l’immeuble difficile et non sécurisante, ce d’autant plus qu’ils évoquent aussi le comportement agressif des intéressés ;

— un courriel du responsable de la Police municipale d’Orvault en date du 19 avril 2024, expliquant que le dossier concernant les chiens de Madame [L] existe depuis 2021, mais principalement depuis 2023, et que plusieurs interventions ont eu lieu ; il est également précisé qu’ils vont faire intervenir l’urgence maltraitance animale sur les conditions de vie et d’hygiène des animaux présents dans son appartement.

Madame [D] [L] a comparu et contesté les faits reprochés, alléguant n’avoir plus que deux chiens dans le logement, nettoyer derrière ses chiens et n’être pas la seule dans l’immeuble à posséder des chiens. Elle n’a toutefois produit aucune pièce justificative au soutien de ses allégations, pas même une attestation de témoin, et ce alors même qu’il lui avait été laissé un délai de trois semaines pour faire parvenir ses pièces en cours de délibéré.

Au vu de l’ensemble des éléments produits, il doit être considéré que la société LA NANTAISE D’HABITATIONS apporte suffisamment la preuve de la réalité et de la persistance des troubles anormaux de voisinage occasionnés par Madame [D] [L], et donc d’un usage non paisible des lieux, et ce depuis plusieurs mois, en dépit des courriers et mises en demeure qui lui ont été adressés par la société bailleresse et la mairie d’Orvault.

Par conséquent, au vu des manquements graves et répétés de Madame [D] [L] à ses obligations contractuelles tels qu’exposés ci-dessus, il convient de prononcer la résiliation de son contrat de bail, de sorte qu’elle devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi elle pourrait y être contrainte avec l’assistance de la force publique.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, il convient de mettre à la charge de Madame [D] [L] une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du dernier loyer, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [D] [L], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Madame [D] [L] sera condamnée à payer à la société LA NANTAISE D’HABITATIONS, qui a dû recourir à la justice pour faire valoir ses droits, une somme de 300 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

PRONONCE, à compter de la présente décision, la résiliation du bail conclu entre la société anonyme d’habitations à loyer modéré LA NANTAISE D’HABITATIONS et Madame [D] [L], portant sur le logement situé 6 rue Giacometti – 1er étage – Logement n°39 – 44700 ORVAULT ;

DIT que Madame [D] [L] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Madame [D] [L] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

RENVOIE la société bailleresse aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

CONDAMNE Madame [D] [L] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré LA NANTAISE D’HABITATIONS une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Madame [D] [L] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré LA NANTAISE D’HABITATIONS la somme de 300 € (TROIS CENTS EUROS) au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [D] [L] aux dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS L. GAILLARD-MAUDET