MINUTE N° : 25/00679

JUGEMENT

DU 27 Juin 2025

N° RC 24/05246

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

Société [Localité 7] HABITAT

ET :

Mme [O] [L]

Débats à l’audience du 24 Avril 2025

Copie et grosse le :

Copie exécutoire et copie à L’ÉPIC VAL TOURAINE HABITAT le :

Copie à :

Monsieur le Préfet d'[Localité 5] et [Localité 6]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

TENUE le 27 Juin 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 3] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

Á l’audience publique du 24 Avril 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 27 Juin 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Société [Localité 7] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [R] [D], salariée au service recouvrement, régulièrement munie d’un pouvoir

D’une Part ;

ET :

Mme. [O] [L]

né le 17 Janvier 1996 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

non comparante

D’autre Part ;

EXPOSÉ DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé du 10 mai 2019 à effet du 13 mai 2919, l’ÉPIC [Localité 7] HABITAT aux droits duquel vient l’ÉPIC [Localité 7] METROPOLE HABITAT a donné à bail à Mme [O] [L] un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 8], pour un loyer mensuel principal de 350,13 euros, payable à terme échu.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, l’ÉPIC [Localité 7] MÉTROPOLE HABITAT a :

— fait signifier le 18 juillet 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail,

— saisi la CCAPEX le 20 août 2024 de la situation,

— et saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 23 Octobre 2024, dénoncé au préfet d’Indre et Loire le 25 octobre 2024, pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation du bail ;

— ordonner l’expulsion de Mme [O] [L] devenue occupante sans droit ni titre ;

— et obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 1 046,02 euros au titre des loyers impayés à parfaire d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération des lieux, outre une somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le coût du commandement, de l’assignation et de la dénonciation à la CCAPEX.

Á l’audience du 24 avril 2025, l’ÉPIC [Localité 7] MÉTROPOLE HABITAT, représenté par sa salariée munie d’un pouvoir, maintient ses demandes en actualisant sa créance à 1 146,19 euros euros.

Il s’oppose à tout délai suspensif dans la mesure où s’il existe effectivement des règlements ceux ci sont irréguliers en terme de montant.

Mme [O] [L] bénéficie de l’APL de 345,22 qui a été maintenue et d’une réduction de loyer de solidarité de 75,66 euros.

Le loyer résiduel est de 204,20 euros. Le compte enregistre un réglement de 300 euros le 7 avril 2024.

Selon le bailleur, Mme [O] [L] a deux enfants à charge et perçoit 701 euros de RSA et 195 euros de prestations familiales.

Mme [O] [L], citée à étude, ne comparait pas et n’est pas représentée.

Le diagnostic social et financier n’a pas été reçu au greffe.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néammoins statué sur le fond , le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

1 ) Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale.

Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’ÉPIC [Localité 7] MÉTROPOLE HABITAT justifie avoir signalé la situation le 26 juillet 2024 à la CAF, organisme payeur des aides au logement, préalablement à la saisine de la CCAPEX faite le 20 aout 2024.

Il justifie également avoir dénoncé l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon, l’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ;

Selon l’article 24-V de cette même loi ajoute que : "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet"

En l’espèce, l’ÉPIC [Localité 7] MÉTROPOLE HABITAT produit :

— le bail conclu le 10 mai 2019 contenant une clause résolutoire à défaut de paiement deux mois après un commandement de payer infructueux,

— le commandement de payer visant cette clause, signifié le 18 juillet 2024, pour la somme en principal de 505,45 euros,

— un décompte de créance actualisé au 14 avril 2025.

Il en ressort que le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Mme [O] [L] n’a procédé à aucun réglement pendant cette période, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 septembre 2024.

Le loyer étant payable à terme échu le versement de 300 euros fait le 4 avril 2025 peut être considéré comme un règlement du loyer courant dû au jour de l’audience.

L’octroi de délai dont les conditions seront examinées ci dessous peut donc être envisagé.

— Sur le paiement de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l’obligation principale d’un locataire à l’égard de son bailleur en vertu de l’article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

Depuis la résiliation du bail, Mme [O] [L] qui se maintient dans les lieux et cause ainsi un préjudice à son bailleur, est redevable d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer au montant actuel du loyer actualisé et des charges justifiées.

Mme [O] [L] est donc redevable des loyers dus avant la déchéance du terme et d’ indemnités d’occupations postérieurement à l’acquisition de la clause résolutoire.

En l’espèce, le bailleur produit un décompte de sa créance arrêtée au 14 avril 2025 (échéance du mois de mars 2025 comprise) pour un montant de 1 146,19 euros.

Mme [O] [L], absente ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette.

Toutefois, en application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce ,il convient de déduire la somme de 147,07 euros de frais de commissaire de justice conpris dans les dépens et les frais d’enquête sociale non justifiés soit 68,58 euros.

Mme [O] [L] sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 930,54 euros arrêtée au 14 avril 2025, échéance de mars 2025 comprise.

— Sur les délais de paiement.

L’article 24 V, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) ; l’article 24 VII ajoute que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

Le décompte de créance produit démontre que Mme [O] [L] a repris le paiement du loyer courant de mars 2025.

L’équilibre de ses ressources et charges parait certes bien précaire compte tenu du fait qu’elle a deux enfants à charge.

Cependant, il peut lui être accordé des délais avec les effets suspensifs qu’ils emporteront sur la clause résolutoire, étant rappelé que le bailleur n’en sera pas lésé dès lors qu’une défaillance de sa locataire entraînera l’acquisition de la clause résolutoire.

Mme [O] [L] sera en conséquence autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, à défaut de règlement d’une mensualité ou du loyer et charges courants, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible en l’absence de régularisation dans les 15 jours.

La clause résolutoire reprendra alors ses effets et aura pour effet de déchoir la locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail. L’expulsion sera ordonnée et jusqu’à libération complète des lieux, la locataire se trouvera redevable, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance.

3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [O] [L], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture et du commandement de payer.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour favoriser le règlement de l’arriéré, il convient de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 mai 2019 entre l’ÉPIC [Localité 7] MÉTROPOLE HABITAT et Mme [O] [L] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 8], sont réunies à la date du 19 septembre 2024 ;

CONDAMNE Mme [O] [L] à verser à l’ÉPIC [Localité 7] MÉTROPOLE HABITAT la somme de 930,54 euros arrêtée au 14 avril 2025, échéance de mars 2025 comprise.

AUTORISE Mme [O] [L] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 25 euros chacune et une trente sixième mensualité qui soldera la créance en principal, frais et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du loyer courant et pour la première fois avec le loyer dû dans le mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que toute mensualité impayée qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré restée impayée quinze jours après sa date d’exigibilité justifiera ;

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [O] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’ÉPIC VAL TOURAINE HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [O] [L] soit condamnée à verser à l’ÉPIC VAL TOURAINE HABITAT, jusqu’à libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges justifiées qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance ;

DIT qu’il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [O] [L] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la notification exploc ;

REJETE toutes autres demandes.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 5] et [Localité 6] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,