N° RG 24/00823 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NEJK

Minute N° 2024/

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 14 Novembre 2024

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S.C.I. DU LOUP DE LA CHATAIGNERAIE

C/

[W] [U], [O] [E]

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copie exécutoire délivrée le 14/11/2024 à :

la SELARL LYON-MILLER-POIRSON

copie certifiée conforme délivrée le 14/11/2024 à :

la SELARL LYON-MILLER-POIRSON

la SELARL PARTHEMA AVOCATS – 49

la SELARL RINEAU & ASSOCIES – 263

M^e Serge BERTHELOT (Grasse)

Expert

dossier

MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

(Loire-Atlantique)

_________________________________________

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

_________________________________________

Président : Pierre GRAMAIZE

Greffier : Eléonore GUYON

DÉBATS à l’audience publique du 10 Octobre 2024

PRONONCÉ fixé au 14 Novembre 2024

Ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe

ENTRE :

S.C.I. DU LOUP DE LA CHATAIGNERAIE,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

[Localité 8]

Rep/assistant : Maître Amélie LEFEBVRE de la SELARL RINEAU & ASSOCIES, avocats au barreau de NANTES

Rep/assistant : Maître Aline POIRSON de la SELARL LYON-MILLER-POIRSON, avocats au barreau de NANCY

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

Monsieur [W] [E],

demeurant [Adresse 7]

[Localité 4]

Rep/assistant : Maître Yohan VIAUD de la SELARL PARTHEMA AVOCATS, avocats au barreau de NANTES

Rep/assistant : M^e Serge BERTHELOT, avocat au barreau de GRASSE

DÉFENDEUR

D’AUTRE PART

PRESENTATION DU LITIGE

Suivant acte dressé le 20 mai 2021 par Maître [A] [H], notaire associé à [Localité 8] avec la participation de Maître [G] [L] [J] notaire à [Localité 9], la S.C.I. DU LOUP DE LA CHATAIGNERAIE a fait l’acquisition auprès de Monsieur [W] [E] d’une maison mitoyenne avec jardin privatif située [Adresse 10] à [Localité 6].

Se plaignant de l’apparition de moisissures sur la partie basse des murs alors que la construction avait été déclarée achevée le 1er octobre 2020 et que les murs avaient été repeints avant la visite des lieux en janvier 2021 ayant précédé la vente, la S.C.I. DU LOUP DE LA CHATAIGNERAIE a fait assigner en référé M. [W] [E] par acte de commissaire de justice du 22 juillet 2024 afin de solliciter l’organisation d’une expertise.

Monsieur [W] [E] conclut au débouté de la demanderesse avec condamnation de celle-ci à lui payer une somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, en objectant que :

— la demande ne peut être fondée sur la garantie des vices cachés alors que le gérant et l’associé de la S.C.I. ont déclaré à l’huissier avoir constaté des traces sur les murs liées à un manque d’aération ayant conduit l’ancien propriétaire à installer un système d’aération avant la vente, qu’il s’agit d’un vice apparent qui a été aggravé par la faible utilisation de la maison comme résidence secondaire, que le délai de deux ans prévu par l’article 1648 du code civil était manifestement écoulé lorsque l’assignation a été délivrée, et que l’acte de vente contenait une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés,

— la demande ne peut pas non plus reposer sur la garantie décennale, dès lors qu’il n’a pas fait construire la maison, ce qui a été réalisé en vertu d’un permis de construire de 2007 au bénéfice de Monsieur [R], que lui-même n’a fait exécuter que des travaux modificatifs en vertu d’une autorisation d’urbanisme transférée à son nom le 6 août 2018 concernant la construction d’un appentis, que les désordres n’affectent pas la partie sur laquelle de simples travaux de second œuvre ont été accomplis.

La S.C.I. DU LOUP DE LA CHATAIGNERAIE réplique en maintenant ses prétentions initiales, y ajoutant une demande de condamnation de son adversaire au paiement d’une somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en faisant notamment valoir que :

— le désordre est apparu après le premier été suivant l’acquisition, soit à compter d’août 2022,

— les traces constatées avant la vente étaient sans commune mesure avec celles apparues ensuite sur des localisations différentes,

— le vendeur avait parfaitement connaissance des problèmes, puisqu’il avait fait repeindre la maison juste avant la vente,

— la responsabilité du vendeur peut aussi être engagée sur le fondement de l’article 1792-1 du code civil, dès lors que les travaux de construction initialement engagés en vertu du permis de construire du 22 février 2007 ont été interrompus avant d’être repris par Monsieur [E], ce dernier ayant fait réaliser une reprise du gros œuvre sur le seul bâtiment édifié qui ne comporte pas d’appentis,

— la maison est régulièrement occupée et non laissée sans habitation pendant de longues périodes,

— les travaux ont été déclarés achevés le 1er octobre 2020, de sorte que l’action n’est pas prescrite.

MOTIFS DE LA DECISION

La S.C.I. DU LOUP DE LA CHATAIGNERAIE présente des copies des documents suivants :

— acte notarié du 20 mai 2021,

— courriers,

— procès-verbal de constat du 17/08/23,

— attestation de travaux effectués par Monsieur [M],

— photographies.

Il résulte des pièces produites et des explications données que les causes et conséquences des désordres dont se plaint la S.C.I. DU LOUP DE LA CHATAIGNERAIE concernant des moisissures dans sa maison sont en litige.

L’avis d’un technicien du bâtiment permettra d’aider à résoudre le litige et d’éclairer le tribunal s’il est saisi d’une demande.

C’est seulement si toute action est vouée à l’échec que le motif de la demande d’expertise peut être considéré comme non légitime.

Or si le recours fondé sur la garantie des vices cachés peut apparaître hasardeux, il n’en demeure pas moins qu’en faisant état d’une dissimulation du vice allégué apparu depuis moins de deux ans avant l’assignation selon les éléments produits, au moyen d’une peinture appliquée juste avant la visite de l’acquéreur, celui-ci dispose d’une action qui apparaît recevable en l’état par exception à la clause de non garantie des vices cachés. En outre, l’ampleur des travaux détaillés dans l’acte de vente en pages 25 et 26 et le rappel des textes applicables à la garantie des constructeurs en page 27 laissent clairement entrevoir une possibilité de recours sur le fondement de la garantie décennale, le lien entre le désordre allégué et les travaux exécutés comportant des aspects techniques sur lesquels l’avis de l’expert est justement nécessaire pour en vérifier la qualification et l’imputabilité.

Il existe donc bien un motif légitime justifiant l’organisation d’une expertise de nature à établir la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution de ce litige en vertu des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile.

Il est équitable de fixer à 1 000 € l’indemnité pour frais d’instance non compris dans les dépens que le défendeur devra payer à la demanderesse, dès lors qu’en concluant au débouté au lieu de se contenter d’opposer des protestations et réserves, le cas échéant motivées, il a contraint l’avocat de la demanderesse à apporter des précisions pour répondre à l’argumentation détaillée du défendeur.

DECISION

Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Ordonnons une expertise confiée à

Madame [Z] [S] ,

expert près la cour d’appel de Bastia,

demeurant [Adresse 5],

Tél : [XXXXXXXX02], Port. : [XXXXXXXX01],

Courriel : [Courriel 11]

avec mission de :

* prendre connaissance des pièces du dossier, se faire communiquer tous documents utiles, recueillir l’avis des parties, entendre tout sachant, au besoin rédiger un pré-rapport,

* se rendre sur les lieux, visiter l’immeuble, décrire son état général, en précisant s’il présente des désordres ou dégradations en rapport avec les éléments allégués dans l’assignation, la date où ils sont apparus, leur origine et leurs conséquences, et préciser s’ils affectent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination,

* rechercher les causes des désordres en précisant notamment si elles relèvent d’un vice de matériaux ou matériels, d’une erreur de conception ou de pose ou de mise en œuvre, d’une mauvaise exécution de travaux ou d’entretien, d’un non respect de normes en indiquant lesquelles, ainsi qu’à quelles dates des manquements peuvent être relevés et à qui ils sont imputables,

* rechercher si les désordres existaient avant la vente et si le vendeur en avait nécessairement connaissance en précisant les éléments susceptibles de permettre de s’en convaincre,

* préciser si les désordres concernent des ouvrages sur lesquels des travaux ont été effectués depuis moins de 10 ans en précisant la date de ces travaux et de leur réception,

* donner son avis sur le caractère apparent ou non des désordres au moment de la vente pour un acquéreur profane,

* décrire les travaux propres à remédier aux désordres et conséquences diverses, préciser leur nature et estimer leur coût, en distinguant ceux qui pourraient s’avérer urgents,

* donner son avis sur les préjudices subis,

* formuler toutes observations techniques utiles à la solution du litige,

Disons que la S.C.I. DU LOUP DE LA CHATAIGNERAIE devra consigner au greffe avant le 14 janvier 2025, sous peine de caducité, une somme de 3 500,00 € à valoir sur les honoraires de l’expert,

Disons que l’expert devra déposer son rapport au greffe avant le 31 décembre 2025,

Condamnons Monsieur [W] [E] à payer à la S.C.I. DU LOUP DE LA CHATAIGNERAIE une somme de 1 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Laissons provisoirement les dépens à la charge de chaque partie qui les a exposés.

Le Greffier, Le Président,

Eléonore GUYON Pierre GRAMAIZE