TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 11]-[Localité 10]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 18 Septembre 2025

AFFAIRE N° RG 25/02081 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QRK3

NAC : 72I

Jugement Rendu le 18 Septembre 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la société CITYA IMMOBILIER [Localité 11], société par actions simplifiée immatriculée au RCS d'[Localité 11] sous le numéro 302 163 704, dont le siège social est [Adresse 1]

représentée par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [S] [V], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Amandine ROUE, avocate au barreau de l’ESSONNE

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Zahra BENTOUILA, greffière lors des débats et de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 28 Mars 2025,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 19 Juin 2025 et mise en délibéré au 18 Septembre 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M.[S] [V] est propriétaire des lots numéros 9 et 13 au sein de la résidence en copropriété sise [Adresse 6] à [Localité 9].

Par acte de commissaire de justice en date du 28 mars 2025, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société CITYA IMMOBILIER EVRY, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond, telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, M.[S] [V] devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY aux fins de :

RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 4], représenté par son Syndic en exercice, la société CITYA IMMOBILIER [Localité 11], en son action;

L’EN DECLARER bien fondé;

En conséquence :

CONDAMNER M.[S] [V] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la société CITYA IMMOBILIER [Localité 11], la somme totale de 6 838,81 euros, correspondant à :

• 3 903,11 euros à titre principal, charges exigibles arrêtées au 1er mars 2025 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 janvier 2025 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code Civil;

• 1 618,50 euros au titre des provisions sur charges de l’exercice de l’année 2025 devenues exigibles par anticipation;

• 1 317,20 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire;

CONDAMNER M.[S] [V] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la société CITYA IMMOBILIER [Localité 11], la somme totale de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts;

CONDAMNER M.[S] [V] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la société CITYA IMMOBILIER [Localité 11], la somme totale de 2 016 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

DIRE que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts;

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir;

CONDAMNER M. [S] [V] aux entiers dépens.

Au soutien, il explique que le défendeur ne s’acquitte que très irrégulièrement et partiellement du paiement de ses charges de copropriété.

Il ajoute que ce défaut de paiement entrave très notablement le bon fonctionnement de la copropriété et qu’il a, dans ces conditions, été contraint de saisir le tribunal de céans.

***

Aux termes de ses écritures en défense régulièrement signifiées par voie électronique le 18 juin 2025, M. [S] [V] sollicite du tribunal judiciaire d’EVRY de bien vouloir :

Le recevoir en ses demandes fins et conclusions,

En conséquence :

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 5] de sa demande en paiement des frais au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 2] à [Localité 8] de sa demande en paiement au titre des dommages et intérêts;

OCTROYER à M. [S] [V] le bénéfice d’un délai de paiement de 24 mois pour solder sa dette vis-à-vis du Syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 2] à [Localité 8], à savoir une suspension d’exigibilité de 23 mois, avec versement du solde au 24ème mois ou dès la vente du bien lui appartenant;

En tout état de cause :

ORDONNER que chacune des parties conservera la charge des frais et dépens qu’elle a été contrainte d’exposer au cours de la présente instance.

Au soutien, il explique qu’il n’ a pas pu poursuivre le paiement de ses charges de copropriété courantes du fait de la survenance en 2023 d’une invalidité qui l’a contraint à cesser toute activité, ses revenus se limitant dès lors à une allocation adulte handicapé, d’autant plus que sont venus s’ajouter des frais liés à l’isolation des combles et planchers du bâtiment.

Il ne conteste ni le principe de la dette ni le montant réclamé mais souhaite voir suspendue l’exigibilité des sommes dues durant 23 mois avec versement du solde à la 24ème mensualité ou dès la vente des biens. Il ajoute qu’afin d’apurer sa dette il a signé un mandat exclusif de vente mais que du fait de cette exclusivité le processus de vente s’est trouvé ralenti, ce qui l’a contraint à baisser son prix, et qu’il essaie encore à ce jour d’économiser pour apurer sa dette.

A l’audience du 19 juin 2025, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] a comparu par avocat, a réduit sa demande en paiement des charges de copropriété de 500,00 euros à la suite du virement effectué préalablement par le défendeur et a confirmé ses autres demandes.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Les parties présentes ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;

— aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;

— et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-1°) :

“ I – Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.”

L’article 14-2-1 (Loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-3°) dispose que :

« I. – Dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant:

1) De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation;

2) De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires;

3) Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi;

4) Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.”

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2. »

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 8 janvier 2025, adressée en recommandé avec avis de réception à M. [S] [V], dont l’avis de réception a été signé le 24 janvier 2025.

Aux termes de cette lettre, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] sollicite le paiement de la provision exigible le 1er janvier 2025, d’un montant de 539,50 euros et précise qu’à défaut de règlement de cette somme sous 30 jours, le bénéfice du terme sera perdu et les provisions du budget prévisionnel de l’année 2025, d’un montant de 1 618,50 euros ainsi que l’arriéré de charges de 5 070,07 euros seront immédiatement exigibles.

Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.

Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur et de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire du défendeur qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété ;

— les procès-verbaux d’assemblée générale d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 9 novembre 2022, 6 juin 2023 et 2 juillet 2024 et les attestations de non recours s’y rapportant,

— un relevé de compte du syndic en date du 21 mars 2025, sur la période du 1er avril 2023 au 1er mars 2025, appel de fonds 1er trimestre 2025, AJUST. AV. TRESORERIE, 1/4 fonds travaux ALUR 2025, et appels ISOLATION DES [Localité 7] ET PLANCHERS des 01/01/2025 – 01/02/2025 et 01/03/2025 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 5 220,31 euros, frais de recouvrement inclus,

— les appels de fonds et relevés individuels de charges pour la période concernée,

— le contrat de syndic,

— et un tableau des charges prévisionnelles.

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

M. [S] [V] ne conteste ni le principe ni le montant des sommes réclamées, tenant compte du virement de 500,00 euros qu’il a effectué ainsi que le demandeur le reconnaît.

S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR impayés:

A l’examen des pièces produites, il apparaît que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] peut prétendre au titre des charges exigibles arrêtées au 1er mars 2025, sur la période du 1er avril 2023 au 1er mars 2025, appel de fonds 1er trimestre 2025, AJUST. AV. TRESORERIE, 1/4 fonds travaux ALUR 2025, et appels ISOLATION DES [Localité 7] ET PLANCHERS des 01/01/2025 – 01/02/2025 et 01/03/2025 inclus, s’élève à la somme de 3 403,11 euros (= 3 903,11 € – 500,00 €).

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal sur la somme de 539,50 euros à compter du 8 janvier 2025, date de la mise en demeure, et pour le surplus à compter du 28 mars 2025, date de l’assignation introductive d’instance.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR devenus exigibles:

A l’examen des pièces produites (résolution n°4 du PV de l’assemblée générale du 2 juillet 2024 approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2025), il apparaît que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] peut prétendre au titre des provisions sur charges de l’exercice 2025 devenues exigibles par anticipation, appel provision charges 4ème trimestre 2025 inclus, s’élève à la somme de 1 618,50 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le demandeur ne caractérise pas la mauvaise foi de M. [S] [V], laquelle ne se présume pas, au surplus dans un contexte où le défendeur a effectué des versements et sollicité des délais de paiement pour solder sa dette.

Au surplus il ne justifie pas subir un préjudice distinct de celui compensé par l’octroi des intérêts moratoires.

Il y a donc lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] de sa demande en dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de grâce :

L’article 1343-5 du code civil, dispose que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ; par décision spéciale et motivée, il peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées produiront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au débiteur qui sollicite le bénéfice de ces dispositions de produire tous les éléments justifiant du bien fondé de sa demande ; l’octroi d’un délai de grâce exige du débiteur qu’il prouve non seulement sa situation financière et patrimoniale, mais également qu’il sera effectivement en mesure de payer la somme due dans le délai accordé pour ce faire.

En l’espèce, M. [S] [V] sollicite une suspension d’exigibilité de 23 mois, avec versement du solde au 24ème mois ou dès la vente des biens ;

Il justifie avoir rencontré des difficultés financières, ayant cessé toute activité en raison d’une invalidité survenue en 2023 et mis en vente les lots par mandat exclusif dont il verse aux débats une copie. Il explique qu’il a du baisser son prix de vente, le caractère exclusif du mandat ayant ralenti le processus, ce dont il justifie en produisant une copie de l’avenant au mandat de vente.

Il produit également deux courriers de la [Adresse 12] (MDPH) des 12 janvier 2023 et 2 octobre 2024 lui indiquant qu’il lui est attribué une allocation aux adultes hanficapés, sa situation permettant de conclure qu’il rencontre une restriction substantielle et durable pour l’accès à l’emploi, une copie de son avis d’imposition 2024 sur les revenus 2023 et une copie de sa déclaration de revenus 2025 sur 2024, son revenu fiscal de référence sur ces documents étant de 0,00 euros.

Compte tenu des montants réclamés par le Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] , de ce que la situation financière de M. [S] [V] ne lui permet pas actuellement de faire face à ses obligations, qu’il est manifestement de bonne foi et peut espérer voir sa situation s’améliorer à court terme en vendant ses lots, il y aura lieu de reporter le paiement des sommes dues, en sus des provisions et charges courantes, selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision, étant précisé qu’en cas de non respect des modalités du délai accordé et de non paiement des sommes dues au terme de la période de suspension, l’intégralité de ces sommes deviendra immédiatement exigible et produira des intérêts au taux légal.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’artice 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] réclame une somme de 1 317,20 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les frais intitulés “CONTENTIEUX” et “TRANSMISSION DOSSIER AVOCAT” ne sont pas des frais nécessaires en application stricto sensu de l’article 10-1 de la loi de 1965 et doivent être rejetés.

Ces frais correspondent à des actes élémentaires d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions habituelles, le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique à titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en changeant pas la nature.

Le demandeur n’apporte pas la preuve que ces frais traduisent des diligences exceptionnelles propres à lui permettre de recouvrer la créance auprès de la défenderesse.

Ces coûts pourront être inclus dans les frais irrépétibles.

Les frais de la mise en demeure du 16 octobre 2023 doivent être déduits du montant réclamé, cette lettre n’étant pas produite et la somme de 186,00 euros n’étant pas conforme au montant figurant dans le contrat de syndic pour ce type de prestation.

Les frais des lettres de mise en demeure des 16 juin 2023 et 18 septembre 2023, d’un montant de 45,60 euros, conforme au tarif figurant dans le contrat de syndic pour ce type de prestation.

apparaissent bien fondés.

M. [S] [V] sera donc condamné au paiement de la somme de 91,20 euros au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

M.[S] [V], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] les frais qu’il a été contraint d’exposer pour la défense de ses intérêts en justice.

M. [S] [V] sera condamné à payer une somme de 1 200,00 euros au Syndicat des copropriétaires [Adresse 2], par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort.

CONDAMNE M.[S] [V] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] la somme de 3 403,11 euros au titre des charges exigibles arrêtées au 1er mars 2025, sur la période du 1er avril 2023 au 1er mars 2025, appel de fonds 1er trimestre 2025, AJUST. AV. TRESORERIE, 1/4 fonds travaux ALUR 2025, et appels ISOLATION DES [Localité 7] ET PLANCHERS des 01/01/2025 – 01/02/2025 et 01/03/2025 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 539,50 euros à compter du 8 janvier 2025, date de la mise en demeure, et pour le surplus à compter du 28 mars 2025, date de l’assignation introductive d’instance, et ce jusqu’à parfait paiement;

CONDAMNE M.[S] [V] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] la somme de 1 618,50 euros au titre au titre des provisions sur charges de l’exercice 2025 devenues exigibles par anticipation, appel provision charges 4ème trimestre 2025 inclus, et ce jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] de sa demande présentée au titre des dommages et intérêts;

CONDAMNE M.[S] [V] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] la somme de 91,20 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

AUTORISE M. [S] [V] à suspendre le règlement de la somme totale de 5 021,50 euros au titre des charges exigibles et des provisions devenues exigibles, en sus des provisions et charges courantes, pendant une période de 11 mois, avec versement du solde au 12ème mois ou dès la vente des biens lui appartenant;

DIT que, faute pour M. [S] [V] de payer au terme fixé, en sus des provisions et charges courantes, tout ou partie de cette somme, le tout deviendra immédiatement exigible et produira des intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement;

CONDAMNE M.[S] [V] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] la somme de 1 200,00 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE M.[S] [V] aux entiers dépens;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le DIX HUIT SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,