TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Maître Eric FORESTIER

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Jean FOIRIEN

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/01489 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4G4O

N° MINUTE :

2 JTJ

JUGEMENT

rendu le mardi 18 février 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 7]

[Localité 10], Représenté par son syndic la Société MAVILLE IMMOBILIER – SIS [Adresse 5]

représenté par Maître Jean FOIRIEN de l’AARPI AARPI LGJF GABIZON-FOIRIEN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #U0008

DÉFENDERESSE

Société FONCIERE IMMONIANCE [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Eric FORESTIER de la SELEURL FORESTIER AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #R0197

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 décembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 février 2025 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 18 février 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/01489 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4G4O

EXPOSE DU LITIGE :

La SAS FONCIERE IMMONIANCE est copropriétaire d’un appartement et une resserre situés dans l’immeuble du [Adresse 9] et [Adresse 3], constituant les lots 1085 et 1091 de la Copropriété et cadastrés AQ [Cadastre 4].

Par acte de commissaire de justice en date du 20/02/2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8]; [Adresse 6] et [Adresse 3] représenté par son syndic la SAS MAVILLE IMMOBILIER, a assigné la SAS FONCIERE IMMONIANCE, aux fins de :

— condamnation de la SAS FONCIERE IMMONIANCE au paiement de :

— la somme de 5646,09 euros pour les charges dues au 17/ 01/ 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la LRAR du 6/ 12/ 2023,

— la somme de 1908,22 euros au titre des frais nécessaires exposés pour procéder au recouvrement des charges de copropriété

— la somme de 1500 euros de dommages et intérêts

— la somme de 1800 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens.

— voir ordonner l’exécution provisoire

L’affaire a été retenue le 9/ 12/ 2024.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires demandeur élève ses prétentions à la somme de 5448.47 euros au 12/04/2024 et pour les frais maintient sa demande à la somme de 1908.22 euros. Il fait valoir le bien- fondé de la demande au titre des charges en application de l’article 10 de la loi du 10/07/1965, après approbation du budget prévisionnel, sans recours après décision de l’assemblée générale, et le bien – fondé de sa demande de frais à supporter en application de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965.

Il souligne que bien que la SAS FONCIERE IMMONIANCE expose avoir subi des dégât des eaux, elle est redevable des charges de copropriété.

Il soutient que sa demande de dommages et intérêts doit être accueillie en raison de la carence fautive du copropriétaire qui cause un préjudice distinct à la Copropriété.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose aux délais demandés, compte-tenu des délais de fait écoulés.

La SAS FONCIERE IMMONIANCE a été représentée. Elle ne conteste pas la demande principale actualisée au 12/04/2024 . Elle s’oppose aux frais sollicités , qui ne sont pas tous des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10/07/65. Elle s’oppose à la demande de dommages et intérêts .

Elle sollicite un délai de 4 mois pour apurer la dette et conteste la demande au titre des frais irrépétibles et des dépens, en raison du litige qui l’oppose au syndicat des copropriétaires par ailleurs , par suite d’un dégât des eaux qui a endommagé son appartement.

DISCUSSION :

Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES fournit à l’appui de sa demande:

— un extrait de matrice cadastral à jour en 2023

— les procès-verbaux d’assemblée générale en date du 17/2/2020, 30/06/2021, 09/05/2022, 07/06/2023, 18/03/2024 approuvant les comptes et le budget prévisionnel

— le contrat de syndic signé le 07/06/ 2023, puis le 28/03/2024

— des appels de charges pour les périodes des 2ème, 3ème et 4ème appel 2021, quatre appels 2022,2023, 1er et 2ème appel 2024, outre appels travaux ou d’autre nature

— la répartition annuelle des charges de l’exercice 2020,2021,2022, 2023

— une lettre de mise en demeure du 4/ 08/ 2021, 12/09/2022, 10/03/2023, 13/04/2023, 06/12/2023 et des relances

— un décompte des sommes dues entre le 01/04/2021 et le 12/04/ 2024 et des frais

En vertu de l’article 10 de la loi du 10/07/65, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Au titre des charges entre le 01/04/2021 et le 12/04/ 2024, il est dû la somme de 5449,25 euros, appel du 2ème trimestre 2024, solde charge 2023 et travaux du 12/04/2024 inclus. Mais le syndicat des copropriétaires a entendu limiter sa demande à la somme de 5448.47 euros , qui sera retenue.

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10/07/65 sont dus par le copropriétaire :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Le contrat de syndic qui prévoit le montant des frais de relances ou de recouvrement de charges est opposable au seul Syndicat des Copropriétaires, et non directement au copropriétaire, bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné des frais de relance, mise en demeure, injonction de payer, remise de dossier à assureur, huissier ou avocat, des frais de prise d’hypothèque.

Le règlement de copropriété opposable à chaque copropriétaire n’est pas versé aux débats, et une clause d’imputation de frais de recouvrement au copropriétaire défaillant est en tout état de cause soumise à l’appréciation de leur caractère nécessaire en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965 et au préalable de mise en demeure exigée par ce texte. Il en est de même du vote de l’assemblée générale qui ne peut statuer sur cette imputation, que sous réserve des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965.

Les frais de de constitution de dossier huissier ou de mise en contentieux ou d’honoraires de suivi des échanges antérieurs sont à imputer au syndicat selon le contrat de syndic et par ailleurs ce dernier a formé une demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile contre le copropriétaire défaillant pour les frais exposés non compris dans les dépens.

Les frais de mise en demeure du 4/ 08/ 2021, 12/09/2022, 10/03/2023, 13/04/2023 ne sont pas justifiés. Si la copie du courrier est jointe, en l’absence de preuve de l’AR des courriers , le caractère interpellatif de ces mises en demeure n’est pas prouvé au sens de l’article 1344 du code civil .

Décision du 18 février 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/01489 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4G4O

Les frais de commandement du 16/12/2021 ne sont pas accompagnés de cet acte de recouvrement, qui s’il est démontré avoir été signifié, vaut mise en demeure.

La mise en demeure du 06/12/2023 reçue le 07/12/2023 est justifiée pour la somme de 72 euros et constitue la première mise en demeure préalable au sens de l’article 10-1. Il n’y a pas de relance postérieure avant l’assignation.

Les frais de l’assignation entrent dans les dépens.

Par conséquent, la demande au titre des frais nécessaires de recouvrement en application de l’article 10-1 doit être accueillie dans la limite de 72 euros .

La SAS FONCIERE IMMONIANCE sera condamnée à payer au syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8]; [Adresse 6] et [Adresse 3] représenté par son syndic la SAS MAVILLE IMMOBILIER la somme de 5448.47 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 07/12/2023, pour les charges dues entre le 01/04/2021 et le 12/04/ 2024 , appel du 2ème trimestre 2024, solde charge 2023 et travaux du 12/04/2024 inclus et la somme de 72 euros au titre des frais, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1231-6 du Code Civil, le préjudice lié au retard de paiement est réparé par les intérêts moratoires ; le préjudice distinct du simple retard de paiement peut être réparé par l’allocation de dommages et intérêts.

Il n’a été effectué des paiements que le 28/09/2021, le 23/12/2021, le 02/11/2022 puis le 21/12/2023 par la SAS FONCIERE IMMONIANCE. Les charges sont exigibles indépendamment d’une éventuelle indemnisation à solliciter pour un dégât des eaux, en fonction des responsabilités à établir, selon l’origine privative ou dans les parties communes de la cause des dommages, la diligence apportée ou pas au processus des déclarations de sinistre, la durée des préjudices.

La carence du débiteur dans le paiement de la dette est caractérisée ; elle cause un préjudice de gestion à la Copropriété, aussi il convient de le condamner à payer au syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8]; [Adresse 6] et [Adresse 3] représenté par son syndic la SAS MAVILLE IMMOBILIER une somme de 300 euros de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement de la SAS FONCIERE IMMONIANCE :

En application de l’article 1343-5 du code civil, il peut être accordé des délais de paiement au débiteur en considération des besoins du créancier dans la limite de deux ans.

La SAS FONCIERE IMMONIANCE n’a communiqué aucune pièce sur sa situation financière, ce qui ne permet pas d’apprécier si elle rencontre des difficultés financières actuellement, qui pourraient justifier des délais de paiement. Elle sera déboutée de sa demande.

Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire est de droit.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de Procédure Civile

La SAS FONCIERE IMMONIANCE sera condamnée à payer au syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8]; [Adresse 6] et [Adresse 3] représenté par son syndic la SAS MAVILLE IMMOBILIER la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal judiciaire, statuant par jugement contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONDAMNE la SAS FONCIERE IMMONIANCE à payer au syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8]; [Adresse 6] et [Adresse 3] représenté par son syndic la SAS MAVILLE IMMOBILIER la somme de :

—  5448.47 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 07/12/2023 pour les charges dues entre le 01/04/2021 et le 12/04/ 2024 , appel du 2ème trimestre 2024, solde charge 2023 et travaux du 12/04/2024 inclus

—  72 euros au titre des frais, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

CONDAMNE la SAS FONCIERE IMMONIANCE à payer au syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8]; [Adresse 6] et [Adresse 3] représenté par son syndic la SAS MAVILLE IMMOBILIER la somme de 300 euros de dommages et intérêts

DEBOUTE la SAS FONCIERE IMMONIANCE de sa demande de délais de paiement

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit

CONDAMNE la SAS FONCIERE IMMONIANCE à payer au syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8]; [Adresse 6] et [Adresse 3] représenté par son syndic la SAS MAVILLE IMMOBILIER la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNE la SAS FONCIERE IMMONIANCE aux entiers dépens de l’instance

LE GREFFIER LE PRESIDENT