TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 2

ORDONNANCE DU : 10 Septembre 2025

Président : Madame PONCET, Vice-présidente

Greffier lors de l’audience : Madame LAFONT , Greffier

Greffier lors du délibéré : Madame DUFOURGNIAUD , Greffier

Débats en audience publique le : 18 Juin 2025

N° RG 25/01537 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6HYE

PARTIES :

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble [Adresse 4]

pris en la personne de son syndic la SARL LAGIER venant aux droits de la SARL LEANDRI IMMOBILIERE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

pris en la personne de son représentant légal

Représenté par Maître Dorothée SOULAS de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

La Société FONCIA [Localité 5]

Dont le siège social est sis [Adresse 6]

prise en la personne de son représentant légal

Non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « l’ELDORADO» situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SARL LAGIER venant aux droits de la société LEANDRI IMMOBILIERE s’est plaint du refus de la société FONCIA [Localité 5], ancien syndic, de lui communiquer les documents nécessaires à la gestion de la copropriété.

Par assignation du 7 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « L’ELDORADO» situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SARL LAGIER venant aux droits de la société LEANDRI IMMOBILIERE a fait attraire la société FONCIA MARSEILLE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille aux fins notamment de voir prononcer sa condamnation sous astreinte à lui communiquer les documents de gestion relatifs à la copropriété et à lui reverser le solde des fonds disponibles qu’il conserve après apurement des comptes. Il sollicite également la condamnation de DF à lui verser la somme provisionnelle de 2000€ en réparation de son préjudice, à lui payer la somme de 1500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

A l’audience du 18 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « l’ELDORADO » situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SARL LAGIER venant aux droits de la société LEANDRI IMMOBILIERE, par l’intermédiaire de son conseil, maintient ses demandes, en faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans son assignation à laquelle il convient de se reporter. Il demande au tribunal de condamner la société FONCIA MARSEILLE :

— sous astreinte de 220 euros par jour de retard passé le délai de 5 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir à communiquer au syndicat des copropriétaires les documents suivants :

— la situation de trésorerie ;

— les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque ;

— l’intégralité des documents et archives du syndicat ;

— les archives dématérialisées relative à la gestion de la copropriété des lots gérés sur la copropriété située [Adresse 3] ;

— l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture ;

Ils sollicitent également :

La condamnation de la société FONCIA [Localité 5] à lui payer, sous astreinte de 220€ par jour de retard passé le délai de 5 jours à compter de la signification de la décision à intervenir à lui reverser le solde des fonds disponibles qu’il conserve après apurement des comptes ; la somme provisionnelle de 2000€ à valoir sur des dommages et intérêts en réparation des divers préjudices causés par le retard de la requise à remettre les pièces manquantes à son successeur dans les délais légaux, la condamnation de la société FONCIA [Localité 5] à payer au le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «l’EL DORADO» situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SARL LAGIER venant aux droits de la société LEANDRI IMMOBILIERE la somme de 1500€ par application de l’article 700 du code de procédure civile, la condamnation de la société FONCIA [Localité 5] à payer les dépens de l’instance.

Ils se fondent sur l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et affirment que les pièces n’ont pas été communiquées au nouveau syndic alors que les délais légaux de transmission des pièces sont dépassés.

La société FONCIA [Localité 5], bien que régulièrement assignée à personne morale, n’étant ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 septembre 2025, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS

Sur le fondement juridique de la demande

L’article 12 du code de procédure civile énonce que le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, il résulte des pièces de la procédure que l’obligation de l’ancien syndic, la société FONCIA [Localité 5], de communiquer à la SARL LAGIER venant aux droits de la société LEANDRI IMMOBILIER, nouveau syndic, un certain nombre de pièces résulte de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.

La demande de ce nouveau syndic, de voir ordonner à la société FONCIA [Localité 5] de lui produire un certain nombre de pièces pour poursuivre la gestion de la copropriété, s’analyse donc comme une obligation de faire fondée, en référé, sur l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile.

Dès lors qu’il appartient au juge d’examiner les faits et de trancher le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables, il y a lieu de vérifier si les conditions d’application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile sont remplies en la cause.

Sur l’obligation de faire sous astreinte

Par application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation de faire qui fonde sa demande.

Aux termes de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, en cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’avant-dernier alinéa du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.

Par ailleurs, en application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il convient ainsi de rappeler que l’obligation mise à la charge de l’ancien syndic par les dispositions de l’article 18-2 précité est impérative et que ce syndic ne peut s’en exonérer en indiquant simplement qu’il n’est plus en possession des pièces requises, sans s’expliquer dans le cadre d’un débat contradictoire, sur les motifs pour lesquels il ne serait plus en possession des dites pièces.

En outre, l’ancien syndic n’a pas à se faire juge de l’opportunité de transmettre ou non les pièces prévues par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 33 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 énumère les pièces détenues par le syndic qui doivent être transmises. L’article 33-1 dudit décret précise que la transmission doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif des pièces.

En l’espèce, il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale de la copropriété du 4 novembre 2024 que le syndic FONCIA [Localité 5] n’a pas été renouvelé dans ses fonctions et a été remplacé par la société LEANDRI IMMOBILIERE.

Selon le procès-verbal d’assemblée générale du 1er avril 2025 versé aux débats, il apparait que la société LEANDRI IMMOBILIERE a démissionné, remplacée par la SARL LAGIER.

En outre, il est produit un courrier du 24 janvier 2025 envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception par le conseil de le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «l’ELDORADO» situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SARL LAGIER venant aux droits de la société LEANDRI IMMOBILIERE sollicitant la transmission de pièces.

Ainsi, la société FONCIA [Localité 5] n’a pas transmis l’intégralité des documents et archives du syndicat dans les délais qui lui étaient impartis.

Elle ne comparait pas à l’audience, de sorte qu’elle n’apporte aucune justification de cette absence de transmission et qu’elle ne fait état d’aucun moyen susceptible de constituer une contestation sérieuse.

Par conséquent, il convient de la condamner, sous astreinte de 100€ par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance et dans la limite de 6 mois, à communiquer au syndicat des copropriétaires les documents suivants :

— la situation de trésorerie ;

— les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque ;

— l’intégralité des documents et archives du syndicat ;

— les archives dématérialisées relative à la gestion de la copropriété des lots gérés sur la copropriété située [Adresse 3] ;

— l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Sur la demande de condamnation au paiement du solde

La demande du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «l’ELDORADO» situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SARL LAGIER venant aux droits de la société LEANDRI IMMOBILIERE n’étant pas chiffrée, il existe nécessairement une contestation sérieuse sur ce point qui devra être tranché par le juge du fond.

Il convient donc de dire n’y avoir lieu à référé sur cette demande.

Sur les dommages et intérêts

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il convient de rappeler qu’il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant, qui n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

En l’espèce, la légitimité de l’action intentée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «l’ELDORADO» situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SARL LAGIER venant aux droits de la société LEANDRI IMMOBILIERE est acquise. Le retard de la société FONCIA [Localité 5] à l’exécution de ses obligations légales est démontré. Il est indéniable que le fait que l’intimée n’ait pas rempli l’intégralité de ses obligations et tarde à le faire à engendre un retard pour le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «l’ELDORADO» situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SARL LAGIER venant aux droits de la société LEANDRI IMMOBILIERE, de sorte qu’un préjudice évident est établi.

Dès lors, il convient de condamner la société FONCIA [Localité 5] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «l’ELDORADO» situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SARL LAGIER venant aux droits de la société LEANDRI IMMOBILIERE une somme provisionnelle de 500 €.

Sur les demandes accessoires

Les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société FONCIA [Localité 5] sera condamnée aux dépens de l’instance.

L’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il y a lieu de condamner la société FONCIA [Localité 5] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «l’ELDORADO» situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SARL LAGIER venant aux droits de la société LEANDRI IMMOBILIERE la somme de 1000€ par application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTEE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONDAMNONS la société FONCIA [Localité 5] à communiquer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «l’EL DORADO» situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SARL LAGIER venant aux droits de la société LEANDRI IMMOBILIERE les pièces suivantes, sous astreinte de 100€ par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à et dans la limite de 6 mois :

— la situation de trésorerie ;

— les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque ;

— l’intégralité des documents et archives du syndicat ;

— les archives dématérialisées relative à la gestion de la copropriété des lots gérés sur la copropriété située [Adresse 3] ;

— l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture ;

CONDAMNONS la société FONCIA [Localité 5] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «l’EL DORADO» situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SARL LAGIER venant aux droits de la société LEANDRI IMMOBILIERE la somme provisionnelle de 500€ à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNONS la société FONCIA [Localité 5] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «l’EL DORADO» situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SARL LAGIER venant aux droits de la société LEANDRI IMMOBILIERE la somme de 1000€ en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la société FONCIA [Localité 5] aux dépens de l’instance en référé,

RAPPELONS que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Grosse délivrée le 10 Septembre 2025

À

— Maître Dorothée SOULAS