Tribunal Judiciaire de Nantes, Jcpcivil, 13 décembre 2024, n° 24/01154

TJ Nantes 13 décembre 2024

Arguments

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Rejeté
Manquement à l'obligation de délivrance
La cour a estimé que les désordres signalés ne justifiaient pas la mesure de séquestre des loyers.
Rejeté
Désordres dans l'immeuble
La cour a jugé que les travaux demandés n'étaient pas justifiés par la gravité des désordres.
Rejeté
Manquement à l'obligation de délivrance
La cour a estimé que le locataire ne justifiait pas de la gravité de ses griefs.
Rejeté
Tracasseries subies par le locataire
La cour a jugé que les éléments fournis ne justifiaient pas le montant demandé.
Rejeté
Frais de justice
La cour a rejeté cette demande en raison du rejet des demandes principales.
Rejeté
Prix de vente excessif
La cour a jugé que le congé était régulier et que le prix ne justifiait pas une annulation.
Accepté
Occupant sans droit ni titre
La cour a constaté que le locataire était occupant sans droit ni titre depuis la date de fin du bail.
Accepté
Loyers impayés
La cour a constaté que le locataire devait des loyers impayés.
Accepté
Indemnité d'occupation
La cour a jugé que l'indemnité d'occupation devait être fixée au montant du loyer.
Accepté
Frais de justice
La cour a jugé qu'il était équitable d'allouer une indemnité au bailleur pour ses frais.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nantes, jcpcivil, 13 déc. 2024, n° 24/01154
Numéro(s) :	24/01154
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Yohan VIAUDGérard CHABOT

Texte intégral

Minute n° 24/600

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

============

JUGEMENT du 13 Décembre 2024

__________________________________________

DEMANDEUR :

Monsieur [J] [U]

[Adresse 9]

[Localité 4]

Demandeur représenté par

M^e Gérard CHABOT, avocat au barreau de NANTES – 46

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 10]

Madame [F] [Y] épouse [P]

[Adresse 6]

[Localité 11]

Madame [L] [Y] épouse [N]

[Adresse 12]

[Localité 4]

Monsieur [W] [Y]

[Adresse 7]

[Localité 10]

Madame [H] [Y] épouse [C]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Monsieur [A] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 8]

Défendeurs représentés par

M^e Yohan VIAUD, avocat au barreau de NANTES – 49

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Jean-Marc BOURCY

GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 07 Juin 2024

date des débats : 14 Octobre 2024

délibéré au : 13 Décembre 2024

prorogé au :

RG N° RG 24/01154 – N° Portalis DBYS-W-B7I-M5MB

COPIES AUX PARTIES LE :

CE+CCC M^e Yohan VIAUD

CCC M^e Gérard CHABOT

Copie dossier

Par acte notarié en date du 16 avril 2021, Madame [B] [D] veuve [Y] a donné à bail à Monsieur [J] [U] un immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 9] à [Localité 4], moyennant un loyer de 729,50 euros, provision sur charges incluse.

Le bail stipule qu’il prend effet au 16 avril 2021 pour prendre fin au 30 avril 2024.

Madame [B] [D] veuve [Y] est décédée en 2022 laissant pour lui succéder ses six enfants : Monsieur [S] [Y], Madame [F] [Y] épouse [P], Madame [L] [Y] épouse [N], Monsieur [W] [Y], Madame [H] [Y] épouse [C] et Monsieur [A] [Y].

Par acte d’huissier en date du 5 octobre 2023, le bailleur a fait délivrer un congé pour le 30 avril 2024 afin de vente au prix de 210.000 euros.

Par acte des 12, 18, 19 et 20 mars 2024, Monsieur [J] [U] a fait citer Monsieur [S] [Y], Madame [F] [Y] épouse [P], Madame [L] [Y] épouse [N], Monsieur [W] [Y], Madame [H] [Y] épouse [C] et Monsieur [A] [Y] afin d’obtenir :

— l’autorisation de consigner les loyers à compter d’octobre 2023,

— l’exécution sous astreinte des travaux énumérés par la municipalité,

— le paiement de la somme de 10.360 euros au titre du manquement à l’obligation de délivrance,

— le paiement de la somme de 5.000 euros au titre des tracasseries subies,

— le paiement de la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 14 octobre 2024, Monsieur [J] [U] maintient ses demandes et il sollicite également la nullité du congé et une somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Subsidiairement, il sollicite une expertise portant sur l’état de la maison, sa valeur réelle et sa valeur locative.

Monsieur [S] [Y], Madame [F] [Y] épouse [P], Madame [L] [Y] épouse [N], Monsieur [W] [Y], Madame [H] [Y] épouse [C] et Monsieur [A] [Y] concluent à la validité du congé ou, à défaut, au prononcé de la résiliation et ils sollicitent :

— l’expulsion de tout occupant ;

— le paiement des loyers échus d’un montant de 5.106,50 euros ;

— la fixation de l’indemnité d’occupation à la somme de 729,50 euros ;

— une indemnité de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

A l’issue de l’audience, le Président a indiqué que le prononcé du jugement aura lieu le 13 décembre 2024, par la mise à disposition de la décision au greffe du Tribunal.

SUR CE

Sur la demande d’expertise

Monsieur [J] [U] sollicite une expertise sur l’état de la maison et sa valeur. Mais les deux parties produisent des pièces techniques afférentes à la maison et à sa valeur qui rendent superfétatoire une expertise.

Il n’y a donc pas lieu de faire droit à cette demande.

Sur la demande en réalisation de travaux

Au visa de l’article 1719 du code civil, Monsieur [J] [U] demande l’autorisation de consigner les loyers, l’exécution des travaux énumérés par la municipalité et le paiement des sommes de 10.360 euros au titre du manquement à l’obligation de délivrance et de 5.000 euros au titre des tracasseries subies.

A cette fin, il expose que la maison présente de nombreux désordres en raison d’infiltrations en toiture, façade et fenêtres engendrant des dégâts des eaux à répétition. Il rappelle que l’enquête sanitaire réalisée par la municipalité relève une plaque isolante décollée derrière un radiateur de la cuisine, un volet roulant du séjour qui fonctionne mal, des traces de coulures d’eau sous le plafond de la véranda, un manque d’étanchéité de la fenêtre dans l’escalier, un défaut de fixation du garde corps en haut de l’escalier, une VMC ne fonctionnant plus dans la salle de bains, une fuite sur le radiateur de la salle de bains et un trou au plafond dans un cagibi.

Par courrier du 10 septembre 2022, Monsieur [J] [U] a mis en demeure le bailleur de réaliser des travaux de remise en état afférent aux infiltrations dans la véranda et sur l’installation électrique.

Il ne résulte pas de cet ensemble que cela justifie la mesure de séquestre des loyers sur le compte de Monsieur [J] [U].

Par voie de conséquence, il convient de le condamner à verser la somme de 5.106,50 euros au titre des loyers et charges impayés d’octobre 2023 à mars 2024.

Il ne résulte pas plus de cet ensemble un trouble de jouissance telle que cela justifierait une réfaction du loyer. Au contraire, le 9 février 2024, l’Agence Régionale de Santé a notifié à Monsieur [J] [U] que les désordres relevés par les services municipaux ne justifiaient pas une procédure pour insalubrité et que les travaux réclamés ne sont pas d’une gravité telle qu’ils nuisent à la pleine occupation du lieu.

Notamment quant aux travaux réclamés implicitement par Monsieur [J] [U] portant sur la présence de rongeurs, le bailleur justifie d’une facture de dératisation du 11 novembre 2022 sans mise en demeure préalable ou information postérieure.

Il n’y a donc pas lieu à ordonner des travaux de ce fait.

Quant aux travaux réclamés par Monsieur [J] [U] portant la VMC, le bailleur justifie de travaux de mise en place suivant facture du 3 mai 2024.

Il n’y a donc pas lieu à ordonner des travaux de ce fait.

Quant aux travaux réclamés par Monsieur [J] [U] portant sur la plaque isolante dans la cuisine. Il est seulement indiqué un décollement. Cela ne peut donc être qualifié de travaux de gros oeuvre à la charge du bailleur.

Quant aux travaux réclamés par Monsieur [J] [U] portant sur le dysfonctionnement du volet roulant, il est constant que cette mention était portée dans l’état des lieux d’entrée.

En conséquence, cela était connu du locataire lors de l’entrée dans les lieux et pour la fixation du loyer. En revanche, cela n’enlève pas l’obligation de clos et de couvert impartie au bailleur. Cela peut donc justifier la réalisation de travaux, sous réserve de la validité du congé.

Quant aux travaux réclamés par Monsieur [J] [U] portant sur les infiltrations dans la véranda et sur la fenêtre de l’escalier, il justifie d’une mise en demeure en date du 10 septembre 2022 indiquant des entrées d’eau dans la véranda à chaque pluie et il produit des déclarations de dégâts des eaux en date des 29 septembre 2022 et 23 décembre 2022.

Le bailleur justifie d’une intervention sur les encadrements de fenêtres suivant facture du 31 octobre 2022.

Un rapport de la société POLYGON du 16 mars 2023 constate des entrées d’eau sur les murs et plafond de la véranda et au niveau de la fenêtre dans la cage d’escalier et un rapport d’expertise IRD du 2 juin 2023 constate des dommages au niveau du lambris de l’extension impactant le mobilier de Monsieur [J] [U], l’assurance de Monsieur [J] [U] prenant en charge les dégâts mobiliers.

Il n’est donc pas justifié de la résolution de ces désordres à ce jour. Cela peut justifier la réalisation de travaux, sous réserve de la validité du congé.

Quant aux travaux réclamés par Monsieur [J] [U] portant sur la rambarde, il justifie d’une mise en demeure en date du 10 septembre 2022 indiquant la dangerosité de la rambarde par manque de fixation. Mais il n’est pas contesté une intervention du bailleur, Monsieur [J] [U] indiquant que celle-ci est insuffisante et demandant l’intervention d’une société spécialisée.

Il ne résulte pas de cette seule contestation que l’intervention soit insuffisante. Il n’y a donc pas lieu à ordonner des travaux de ce fait.

Quant aux travaux réclamés par Monsieur [J] [U] portant sur le trou sur le plafond du cagibi.

Il n’y a pas lieu à ordonner des travaux de ce fait qui n’influe pas sur la jouissance du bien.

Quant aux travaux réclamés par Monsieur [J] [U] portant sur l’installation électrique, il justifie de la mise en demeure en date du 10 septembre 2022 indiquant des dysfonctionnements de l’installation électrique et demandant le remplacement des néons par des néons à LED et il semble surtout contester une prise électrique dans le bureau qui serait sous l’eau. Mais le bailleur produit un état de l’installation électrique en date du 11 mai 2023 établi par l’entreprise DUGAST EXPERTISE qui relève une anomalie portant sur l’interrupteur situé dans les combles. Aucun motif légitime ne conduit à rejeter cette pièce vivement critiquée.

Il n’y a donc pas lieu à ordonner les travaux réclamés d’autant plus qu’il est produit la facture du 3 mai 2024 portant sur le remplacement d’un néon fluo par un néon LED et le changement d’une prise suite à un dégât des eaux.

Quant aux travaux portant sur la fuite du radiateur, cela ne ressort d’aucun élément autre que le courrier de la mairie.

Cela ne suffit pas à ordonner des travaux.

En conséquence, il convient de débouter Monsieur [J] [U] de ses demandes indemnitaires alors qu’il a suspendu de lui-même l’exécution de ses obligations et qu’il ne justifie pas de la gravité de ses griefs.

Sur la validité du congé

Au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, Monsieur [J] [U] conclut à la nullité du congé en raison de son prix de vente excessif.

Monsieur [J] [U] expose que la maison a une valeur de l’ordre de 160.000 euros alors que le congé porte sur une somme de 210.000 euros.

Dans ce contexte, il convient d’abord de constater que le congé est régulier en la forme. Ensuite que l’intention de vendre n’est pas remise en cause, Monsieur [S] [Y], Madame [F] [Y] épouse [P], Madame [L] [Y] épouse [N], Monsieur [W] [Y], Madame [H] [Y] épouse [C] et Monsieur [A] [Y] justifiant avoir mis en vente d’autres biens immobiliers provenant de la succession. Enfin, la seule question porte donc sur le montant du prix, étant rappelé qu’il faut caractériser un abus de droit pour justifier une annulation du congé.

A cet égard, d’une part le bailleur justifie du prix qu’il a avancé en produisant des estimations faites par des professionnels de l’immobilier et les mandats de vente délivrés. Monsieur [J] [U] conteste ces estimations, notamment en produisant une évaluation contraire d’un des professionnels contactés par le bailleur. Il demeure que Monsieur [S] [Y], Madame [F] [Y] épouse [P], Madame [L] [Y] épouse [N], Monsieur [W] [Y], Madame [H] [Y] épouse [C] et Monsieur [A] [Y] sont bien fondés dans leur offre de vente. D’autre part, Monsieur [J] [U], qui ne propose pas d’acquérir, conserve son droit de préemption en application de l’article 15 susvisé, car si “le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente (…) Elle vaut offre de vente au profit du locataire.”

Il n’est donc pas justifié d’un abus de droit et il convient de valider ce congé à la date du 30 avril 2024.

Par voie de conséquence, Monsieur [J] [U] est occupant sans droit ni titre depuis cette date et il convient d’ordonner son expulsion. L’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer majoré des charges, soit la somme de 729,50 euros.

Sur les demandes annexes

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [S] [Y], Madame [F] [Y] épouse [P], Madame [L] [Y] épouse [N], Monsieur [W] [Y], Madame [H] [Y] épouse [C] et Monsieur [A] [Y] la totalité des frais exposés par eux et non compris dans les dépens. Il convient de leur allouer une indemnité de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il convient de tenir Monsieur [J] [U] au paiement des dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal statuant publiquement par mise à disposition au greffe du Tribunal, par décision contradictoire et en premier ressort,

Dit n’y avoir lieu à expertise ;

Valide le congé pour vendre délivré le 5 octobre 2023 par Monsieur [S] [Y], Madame [F] [Y] épouse [P], Madame [L] [Y] épouse [N], Monsieur [W] [Y], Madame [H] [Y] épouse [C] et Monsieur [A] [Y] à Monsieur [J] [U] ;

Déclare Monsieur [J] [U] occupant sans droit ni titre à compter du 30 avril 2024 pour occuper les lieux situés [Adresse 9] à [Localité 4] ;

Condamne Monsieur [J] [U] à payer à Monsieur [S] [Y], Madame [F] [Y] épouse [P], Madame [L] [Y] épouse [N], Monsieur [W] [Y], Madame [H] [Y] épouse [C] et Monsieur [A] [Y] la somme de 5.106,50 euros au titre des loyers impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Condamne Monsieur [J] [U] à payer à Monsieur [S] [Y], Madame [F] [Y] épouse [P], Madame [L] [Y] épouse [N], Monsieur [W] [Y], Madame [H] [Y] épouse [C] et Monsieur [A] [Y] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 729,50 euros due à compter du 1er mai 2024 et jusqu’à sortie des lieux ;

Dit qu’à défaut pour le locataire d’avoir libéré les lieux après la signification de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, deux mois après un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

Déboute Monsieur [J] [U] de ses demandes ;

Dit qu’une copie de la présente décision sera transmise à la Préfecture à la diligence du greffe ;

Condamne Monsieur [J] [U] à payer à Monsieur [S] [Y], Madame [F] [Y] épouse [P], Madame [L] [Y] épouse [N], Monsieur [W] [Y], Madame [H] [Y] épouse [C] et Monsieur [A] [Y] la somme de 1.000 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure Civile ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire ;

Condamne Monsieur [J] [U] aux dépens ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection