Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 12 Décembre 2024

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DEMANDERESSE :

S.A. HARMONIE HABITAT

8, avenue des Thébaudières

BP 70344

44816 SAINT-HERBLAIN CEDEX

représenté par Madame [D] [I], munie d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDEURS :

Madame [V] [T]

4Bis Rue de L’Ouche de Versailles

Appartement 363 1er étage

44000 NANTES

non comparante

Monsieur [S] [K]

4Bis Rue de L’Ouche de Versailles

Appartement 363 1er étage

44000 NANTES

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 19 septembre 2024

date des débats : 19 septembre 2024

délibéré au : 12 décembre 2024

RG N° N° RG 24/02321 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NEYE

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à HARMONIE HABITAT

CCC à Madame [V] [T] +Monsieur [S] [K] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 7 avril 2015 à effet au même jour, HARMONIE HABITAT a donné à bail à [V] [T] et [S] [K] un logement lui appartenant sis, 4 bis rue Ouche de Versailles, 1er étage, appartement n° 363, outre un garage n°3363 et une cave n°3363 – 44000 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 527,34 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 77,10 €.

Par acte de commissaire de justice du 12 février 2024, HARMONIE HABITAT a fait commandement à [V] [T] et [S] [K] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2.642,22 € arrêté au 1er février 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 juillet 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, HARMONIE HABITAT a fait assigner [V] [T] et [S] [K] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Déclarer la demande recevable et bien fondée ;

· Constater la résiliation du bail signé le 7 avril 2015 entre les parties ;

· A titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail signé le 7 avril 2015 entre les parties ;

· Ordonner l’expulsion de [V] [T] et [S] [K] et de tout occupant de leur chef du logement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;

· Autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais et risques du locataire selon les dispositions prévues par la loi ;

· Condamner solidairement les locataires au paiement de la somme de 2.319,61 € correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation échus et impayés au 19 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, à parfaire au jour de l’audience ;

· Condamner solidairement les locataires à lui payer une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours outre les charges, soit la somme mensuelle de 724,46 € à compter du 25 mars 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

· Condamner in solidum les locataires au paiement d’une somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

· Ordonner l’exécution provisoire.

Les services du département ont informé le tribunal le 3 septembre 2024 qu’ils n’avaient pas réussi à se mettre en contact avec les locataires et qu’ainsi, aucun diagnostic social et financier n’avait pu être réalisé.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 septembre 2024.

A ladite audience, HARMONIE HABITAT se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 3.639,22 € au titre des loyers et charges échus à la date du 12 septembre 2024. Elle précise ne pas avoir de contact avec les locataires.

Régulièrement assignés à étude, [V] [T] et [S] [K] n’ont pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

[V] [T] et [S] [K] n’ayant pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la société baillerese justifie de la notification de la situation d’impayé à la CAF le 1er février 2024, reçue le 9 février 2024 et enregistrée le 28 mars 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 3 juillet 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 3 juillet 2024 a été régulièrement dénoncée par la société bailleresse au représentant de l’État dans le département le 4 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 19 septembre 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

Cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, le délai de six semaines accordé aux locataires pour apurer leur dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, si le commandement de payer du 12 février 2024 accorde un délai de six semaines aux locataires pour régler sa dette, il convient de relever que la clause résolutoire insérée au contrat de bail à l’article 4.7.1, et reproduite dans son intégralité dans le commandement, mentionne quant à elle un délai de deux mois.

Dès lors, en vertu des stipulations des parties, il convient de considérer que les locataires disposaient d’un délai de deux mois pour s’acquitter de leur dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 avril 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [V] [T] et [S] [K].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance d’HARMONIE HABITAT est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[V] [T] et [S] [K] ne viennent contester ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 3.639,22 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 12 septembre 2024.

Il convient de déduire de ce montant la somme de 53,34 € correspondant à l’ensemble des pénalités pour non réponse à l’enquête sur l’occupation du parc social d’un montant de 7,62 € chacune par mois appliquées aux locataires sur la période allant de février à août 2024 (7,62 x 7), dès lors que la société bailleresse ne rapporte pas la preuve d’avoir procédé à l’enquête prévue par l’article L 442-5 du code de la construction et de l’habitation. Elle ne produit en effet aucun courrier recommandé avec accusé de réception qu’elle aurait envoyé aux locataires pour leur demander de justifier, dans le respect des dispositions combinées des articles L. 442-5 et L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, de leur avis d’imposition ou de non-imposition dans le délai d’un mois à compter de la réception du courrier.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause de solidarité en son article 7.

En conséquence, [V] [T] et [S] [K] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 3.585,88 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 12 septembre 2024, échéance d’août 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Ils seront également condamnés solidairement à payer à HARMONIE HABITAT, à compter du 13 septembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 724,46 €.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande des locataires, du bailleur ou d’office, à la condition que les locataires soient en situation de régler leur dette locative et qu’ils aient repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, aux locataires en situation de régler leur dette locative.

Lors de l’audience, HARMONIE HABITAT a indiqué refuser les délais de paiement, les locataires ne rentrant pas dans les conditions légales.

En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que le dernier paiement effectué par les locataires remonte au mois de mars 2024.

Ainsi, compte tenu de l’absence de reprise totale du paiement des loyers et de l’absence des locataires aux rendez-vous proposés par le service social du département, aucun délai de paiement ne sera accordé à [V] [T] et [S] [K].

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [V] [T] et [S] [K], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Ils seront également condamnés à payer à HARMONIE HABITAT la somme de 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 7 avril 2015 entre HARMONIE HABITAT d’une part et [V] [T] et [S] [K] d’autre part, concernant le logement sis 4 bis rue Ouche de Versailles, 1er étage, appartement n° 363 – 44000 NANTES, et ses accessoires ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 13 avril 2024 ;

CONDAMNE solidairement [V] [T] et [S] [K] à payer à HARMONIE HABITAT la somme de 3.585,88 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 12 septembre 2024, échéance d’août 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement [V] [T] et [S] [K] à payer à HARMONIE HABITAT, à compter du 13 septembre 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 724,46 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

ORDONNE à [V] [T] et [S] [K], occupants sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [V] [T] et [S] [K] ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE in solidum [V] [T] et [S] [K] à payer à HARMONIE HABITAT la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 12 décembre 2024.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY