N° RG 24/01059 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NIMQ

Minute N° 2024/1112

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 12 Décembre 2024

— ----------------------------------------

[K] [Z]

[H], [P], [B] [I]

C/

S.A.R.L. ALLIANCE DIAGNOSTIC IMMOBILIER

[O] [E] [S] [F] épouse [X]

— --------------------------------------

copie exécutoire délivrée le 12/12/2024 à :

la SELARL ARES – RENNES

copie certifiée conforme délivrée le 12/12/2024 à :

la SELARL ARES – RENNES

M^e Agata BACZKIEWICZ -RENNES

la SELARL SELARL KERGALL – SAINT-NAZAIRE

dossier

copie électronique délivrée le 12/12/2024 à :

L’expert

MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

(Loire-Atlantique)

_________________________________________

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

_________________________________________

Président : Pierre GRAMAIZE

Greffier : Eléonore GUYON

DÉBATS à l’audience publique du 21 Novembre 2024

PRONONCÉ fixé au 12 Décembre 2024

Ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe

ENTRE :

Madame [K] [Z],

demeurant [Adresse 4]

[Localité 9]

Monsieur [H], [P], [B] [I],

demeurant [Adresse 4]

[Localité 9]

Tous deux représentés par Maître Aurélie GRENARD de la SELARL ARES, avocats au barreau de RENNES

DEMANDEURS

D’UNE PART

ET :

S.A.R.L. ALLIANCE DIAGNOSTIC IMMOBILIER

(RCS SAINT NAZAIRE n°499 909 505),

dont le siège social est sis [Adresse 3]

[Localité 5]

Rep/assistant : Maître Agata BACZKIEWICZ, avocat au barreau de RENNES

Madame [O], [E], [S] [F],

demeurant [Adresse 6]

[Localité 5]

Rep/assistant : Maître Sabrina KERGALL de la SELARL SELARL KERGALL, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

DÉFENDERESSES

D’AUTRE PART

PRESENTATION DU LITIGE

Suivant acte dressé le 13 juillet 2023 par Maître [W] [D], notaire associé à [Localité 10], Madame [K] [Z] et Monsieur [H] [I] ont fait l’acquisition auprès de Madame [O] [F] d’une maison d’habitation située [Adresse 4] à [Localité 9] à l’occasion de laquelle la société ALLIANCE DIAGNOSTIC IMMOBILIER a établi un diagnostic de performance énergétique.

Se plaignant de différents désordres découverts après la vente et mentionnés dans un rapport du cabinet ARTHEX concernant notamment la stagnation d’eau sur le revêtement de sol extérieur, de l’humidité en bas de cloisons, l’instabilité du parquet du salon, l’absence de système de ventilation, la dégradation de la peinture des façades, des cloques sur les volets battants, une infiltration dans une chambre du rez-de-chaussée, Madame [K] [Z] et Monsieur [H] [I] ont fait assigner en référé Madame [O] [F] et la S.A.R.L. ALLIANCE DIAGNOSTIC IMMOBILIER par actes de commissaire de justice des 30 septembre et 4 octobre 2024 afin de solliciter l’organisation d’une expertise.

Dans leurs dernières conclusions, Madame [K] [Z] et Monsieur [H] [I] font notamment valoir que :

— ils rechercheront la responsabilité de Madame [F] sur le fondement de la garantie décennale pour les travaux exécutés et au titre de la garantie des vices cachés, dès lors que la clause de non garantie est inopposable lorsque le vendeur connaissait les vices, ou encore sur le fondement du dol et le manquement au devoir d’information,

— la responsabilité du diagnostiqueur pour avoir mentionné la présence d’une ventilation simple flux qui n’existe pas est susceptible d’être recherchée sur le fondement de l’article 1240 du code civil,

— la venderesse ne rapporte pas la preuve du caractère apparent des vices,

— l’acte ne comporte aucune mention sur les différents désordres allégués,

— des travaux d’aménagement d’une salle de bains n’ont pas été déclarés,

— plusieurs bouches de ventilation sont nécessaires et l’offre de Madame [F] à ce sujet est insuffisante.

Madame [O] [F] épouse [X] conclut au débouté des demandeurs avec condamnation de ceux-ci à lui payer une somme de 2 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, en formulant à titre subsidiaire toutes protestations et réserves et réclamant la limitation de l’expertise au désordre d’écoulement dans la chambre du rez-de-chaussée avec frais aux demandeurs, en soutenant que :

— les désordres allégués étaient visibles lors de la vente et le bien a été acheté en l’état,

— elle n’a ni subi d’inondations extérieures, ni constaté d’humidité en bas des cloisons quand elle était propriétaire,

— le parquet a pu se déformer après la vente,

— il était prévu de poser la VMC, mais son mari est tombé malade et elle l’avait signalé à l’agence qui n’a pas répercuté l’information,

— elle a proposé de verser 379,50 € pour la VMC et il n’est pas justifié de refaire complètement la ventilation,

— les défauts purement esthétiques de la façade étaient visibles, de même que les cloques sur les volets,

— il semblerait que la fuite dans la salle de bain résulte d’un problème de joint, c’est à dire de l’entretien.

La S.A.R.L. ALLIANCE DIAGNOSTIC IMMOBILIER formule toutes protestations et réserves, en expliquant que lors de la visite de diagnostic, le compagnon de Madame [F] était en train de poser une VMC qui a été notée sur le rapport.

MOTIFS DE LA DECISION

Madame [K] [Z] et Monsieur [H] [I] présentent des copies des documents suivants :

— extrait Kbis du registre du commerce et des sociétés concernant ADI,

— acte notarié du 13 juillet 2023,

— acte notarié du 27/12/19,

— photographies,

— courriers,

— rapports du 26/02/24 et du 02/07/24 de Monsieur [U] [A] du cabinet ARTHEX.

Il résulte des pièces produites et des explications données que les causes et conséquences des désordres dont se plaignent Madame [K] [Z] et Monsieur [H] [I] concernant des défauts affectant leur maison sont en litige.

L’avis d’un technicien du bâtiment permettra d’aider à résoudre le litige et d’éclairer le tribunal s’il est saisi d’une demande.

Il existe donc un motif légitime justifiant l’organisation d’une expertise de nature à établir la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution de ce litige en vertu des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile.

En effet, seule une action au fond vouée à l’échec serait de nature à justifier le rejet de la demande d’expertise et les objections soulevées en défense tendant à contester la réalité des désordres ou leur caractère apparent font partie du débat de fait et technique à soumettre à l’expert.

Il est équitable de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile en l’absence de partie perdante à ce stade de la procédure.

DECISION

Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Ordonnons une expertise confiée à

la S.A.R.L. CABINET [M]

prise en son gérant Monsieur [C] [M],

expert près la cour d’appel de Rennes,

demeurant [Adresse 7],

Tél : [XXXXXXXX01], Port. : [XXXXXXXX02], Mèl : [Courriel 8]

avec mission de :

* prendre connaissance des pièces du dossier, se faire communiquer tous documents utiles, recueillir l’avis des parties, entendre tout sachant, au besoin rédiger un pré-rapport,

* se rendre sur les lieux, visiter l’immeuble, décrire son état général, en précisant s’il présente des désordres ou dégradations en rapport avec les éléments allégués dans l’assignation, la date où ils sont apparus, leur origine et leurs conséquences, et préciser s’ils affectent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination,

* rechercher les causes des désordres en précisant notamment si elles relèvent d’un vice de matériaux ou matériels, d’une erreur de conception ou de pose ou de mise en œuvre, d’une mauvaise exécution de travaux ou d’entretien, d’un non-respect de normes en indiquant lesquelles, ainsi qu’à quelles dates des manquements peuvent être relevés et à qui ils sont imputables,

* rechercher si les désordres existaient avant la vente et si le vendeur en avait nécessairement connaissance en précisant les éléments susceptibles de permettre de s’en convaincre,

* préciser si les désordres concernent des ouvrages sur lesquels des travaux ont été effectués depuis moins de 10 ans en précisant la date de ces travaux et de leur réception,

* donner son avis sur le caractère apparent ou non des désordres au moment de la vente pour un acquéreur profane,

* décrire les travaux propres à remédier aux désordres et conséquences diverses, préciser leur nature et estimer leur coût, en distinguant ceux qui pourraient s’avérer urgents,

* donner son avis sur les préjudices subis,

* formuler toutes observations techniques utiles à la solution du litige,

Disons que Madame [K] [Z] et Monsieur [H] [I] devront consigner au greffe avant le 12 février 2025, sous peine de caducité, une somme de 3 500,00 € à valoir sur les honoraires de l’expert,

Disons que l’expert devra déposer son rapport au greffe avant le 31 décembre 2025,

Rejetons toutes autres prétentions contraires,

Laissons provisoirement les dépens à la charge de chaque partie qui les a exposés.

Le Greffier, Le Président,

Eléonore GUYON Pierre GRAMAIZE