Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – Palais de Justice

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 Décembre 2024

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DEMANDERESSE :

S.A. LA NANTAISE D’HABITATIONS

L’Atrium, 1 allée des Hélices

BP 50209

44202 NANTES CEDEX 02

représentée par Maître Julien VIVES, avocat au barreau de NANTES D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [E] [F]

Porte 51 Etage 10 Résidence La Madeleine

11 Boulevard Gustave Roch

44200 NANTES

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Laetitia GAILLARD-MAUDET

Greffier : Michel HORTAIS

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 14 novembre 2024

Date des débats : 14 novembre 2024

Délibéré au : 05 décembre 2024

RG N° N° RG 24/03116 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NJ7U

Copies aux parties le :

CCC à Maître Julien VIVES

CCC à Monsieur [O] [E] [F]

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er février 2019, ayant pris effet le 8 février 2019, la société anonyme d’habitations à loyer modéré LA NANTAISE D’HABITATIONS a donné à bail à Monsieur [O] [E] [F] un appartement à usage d’habitation lui appartenant sis, Résidence La Madeleine – 11 Boulevard Gustave Roch – 10ème étage – Logement n°51 – 44200 NANTES.

Par acte de Commissaire de justice du 18 juin 2024, la société LA NANTAISE D’HABITATIONS a fait délivrer au locataire une sommation de permettre l’accès au logement afin que des travaux puissent y être effectués le 21 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice du 3 octobre 2024, la société LA NANTAISE D’HABITATIONS a fait assigner Monsieur [O] [E] [F] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judicaire de NANTES, statuant en référé, afin de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— autoriser la société LA NANTAISE D’HABITATIONS et/ou ses représentants à pénétrer dans le logement loué à Monsieur [O] [E] [F] sis 3 A rue du Général Castelnau (3ème étage – logement 14) 44000 NANTES à l’effet de procéder aux travaux de carottage, de passage de colonne et de raccordement ;

— dire et juger que, le cas échéant, la société LA NANTAISE D’HABITATIONS pourra se faire assister d’un Commissaire de justice, de la force publique et/ou d’un serrurier ;

— condamner Monsieur [O] [E] [F] à verser à la société LA NANTAISE D’HABITATIONS une provision de 2.000 € à titre de dommages et intérêts ;

— condamner Monsieur [O] [E] [F] à payer à la société LA NANTAISE D’HABITATIONS la somme de 1.500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [O] [E] [F] aux entiers dépens ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 14 novembre 2024, lors de laquelle la société LA NANTAISE D’HABITATIONS, valablement représentée par ministère d’avocat, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que Monsieur [O] [E] [F], locataire de l’appartement à usage d’habitation situé 11 boulevard Gustave Roch (10ème étage – logement 51) 44200 NANTES, n’a pas répondu aux diverses sollicitations de la société GLEN, chargée de réaliser des travaux de réhabilitation dans l’immeuble dont dépend le logement donné à bail à Monsieur [O] [E] [F]. Elle ajoute qu’il n’a pas davantage réagi à la sommation de permettre l’accès au logement qui lui a été délivrée par commissaire de justice le 18 juin 2024 et qu’elle n’a pas d’autre choix que de solliciter l’autorisation de pénétrer dans les lieux avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Régulièrement assigné à étude, Monsieur [O] [E] [F] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré au 5 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile :

“Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

Sur la demande principale

L’article 1217 du Code civil dispose que :

« La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter ».

L’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :

« Le locataire est obligé :

« e) De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris ».

En l’espèce, il est établi par les pièces du dossier que la société LA NANTAISE D’HABITATIONS a donné à bail à Monsieur [O] [E] [F] un appartement situé 11 boulevard Gustave Roch – 10ème étage – logement 51 – 44200 NANTES, logement qu’il occupe toujours à ce jour.

Contrairement à ce que soutient la société bailleresse dans son assignation, le contrat de bail liant les parties ne contient aucune clause prévoyant que le locataire laissera pénétrer dans les lieux les représentants du bailleur pour toutes interventions à caractère technique affectant l’ensemble immobilier. En effet, l’article 5.4 évoqué renvoie au règlement intérieur, dont aucune copie n’est produite aux débats.

Il n’est toutefois pas contesté que la société bailleresse a mandaté la société GLEN en octobre 2023 pour procéder à des travaux de réhabilitation de l’immeuble dans lequel se trouve le logement donné à bail à Monsieur [O] [E] [F].

La société bailleresse verse aux débats la sommation de permettre l’accès au logement, qu’elle a fait délivrer à Monsieur [O] [E] [F] par Commissaire de justice le 18 juin 2024, pour des travaux devant être réalisés le 21 juin 2024, sommation qui a été remise à étude en l’absence du locataire.

La société GLEN affirme ensuite, dans un courriel du 30 septembre 2024, que les travaux de plomberie n’ont pu être réalisés le 21 juin 2024 au motif que le locataire de l’appartement 51 du 13 boulevard Gustave Roch était absent durant toute la durée du chantier.

Cependant, la société bailleresse, qui mentionne dans le « par ces motifs » de son assignation une adresse différente de celle des lieux loués à Monsieur [O] [E] [F], ne justifie par ailleurs d’aucune notification qu’elle aurait adressée au locataire par remise en main propre ou par lettre recommandée avec accusé de réception avant la délivrance de la sommation pour l’informer de la nature des travaux et des modalités de leur exécution.

Il doit donc être considéré, au vu de l’ensemble de ces éléments, que la société bailleresse ne justifie pas suffisamment des démarches qu’elle a engagées, préalablement à la délivrance de la sommation, pour obtenir accès au logement de Monsieur [O] [E] [F], sommation dont on doit considérer par ailleurs qu’elle n’a pas laissé un délai raisonnable au locataire pour répondre et organiser l’accès à son logement.

Dans ces conditions, il convient donc de rejeter la demande de la société LA NANTAISE D’HABITATIONS visant à être autorisée à pénétrer dans le logement occupé par Monsieur [O] [E] [F].

Sur la demande de dommages et intérêts

Compte-tenu de la solution apportée au litige il convient de débouter la société LA NANTAISE D’HABITATIONS de sa demande de ce chef, ce d’autant plus qu’il pas du pouvoir du juge des référés de prononcer des condamnations à des dommages-intérêts.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société LA NANTAISE D’HABITATIONS, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à cette condamnation.

En l’espèce, au regard de la solution apportée au litige, il convient de débouter la société LA NANTAISE D’HABITATIONS de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Référés, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et rendue en premier ressort,

Vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile ;

DÉBOUTONS la société anonyme d’habitations à loyer modéré LA NANTAISE D’HABITATIONS de sa demande visant à être autorisée à pénétrer dans le logement loué à Monsieur [O] [E] [F], avec l’aide de la force publique et/ou d’un serrurier, afin d’y faire réaliser des travaux ;

DÉBOUTONS la société anonyme d’habitations à loyer modéré LA NANTAISE D’HABITATIONS de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNONS la société anonyme d’habitations à loyer modéré LA NANTAISE D’HABITATIONS aux dépens ;

DÉBOUTONS la société anonyme d’habitations à loyer modéré LA NANTAISE D’HABITATIONS de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS L. GAILLARD-MAUDET