Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 30 Avril 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

33 Avenue Pierre Mendès France

75013 PARIS

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [L] [O]

Porte 61 Etage 3 Roselière 1

40 Rue du Plessis

44240 LA CHAPELLE-SUR-ERDRE

non comparant

Madame [V] [S]

Porte 61 Etage 3 Roselière 1

40 Rue du Plessis

44240 LA CHAPELLE-SUR-ERDRE

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 13 mars 2025

date des débats : 13 mars 2025

délibéré au : 30 avril 2025

RG N° N° RG 24/03515 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NMBI

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART

CCC à Monsieur [L] [O] + Madame [V] [S] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 22 janvier 2020, la société anonyme d’Habitations à Loyer Modéré CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Monsieur [L] [O] et Madame [V] [S] un logement sis Roselière 1, 40 rue du Plessis à LA CHAPELLE SUR ERDRE (44240).

Suivant acte sous seing privé du 8 octobre 2020, la société anonyme d’Habitations à Loyer Modéré CDC HABITAT SOCIAL a également donné à bail à Monsieur [L] [O] et Madame [V] [S] un garage sis à LA CHAPELLE SUR ERDRE (44240), porte n°1046, et ce moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 35,54 euros en plus.

Le 20 juin 2024, la société bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et les articles 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989, les mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 2 285,56 euros au titre des loyers échus et impayés au 10 juin 2024, et de justifier de la souscription d’un contrat d’assurance contre les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 octobre 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 22 octobre 2024, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Monsieur [L] [O] et Madame [V] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes, aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire, d’ordonner l’expulsion des locataires, et les condamner solidairement à verser la somme de 2 602,25 euros au titre des loyers et charges, outre une indemnité d’occupation, la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi que les dépens.

A l’audience du 13 mars 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL, représentée son conseil, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance, précisant toutefois qu’elle se désistait de sa demande au titre de l’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance. La société CDC HABITAT SOCIAL a également actualisé sa créance à la somme de 2 707,99 euros selon le décompte arrêté au 10 mars 2025. Elle a en outre fait part de son accord pour l’octroi de délais de paiement tels que sollicités par Madame [V] [S], confirmant la reprise du paiement des loyers.

[L] [O], bien que régulièrement cité, n’a pas comparu.

[V] [S], comparante, après avoir exposé sa situation personnelle et financière, a formulé une demande de délais avec suspension des effets de la clause résolutoire, proposant de verser la somme de 70 euros par mois en sus du loyer courant.

Le diagnostic social et financier établi par les services sociaux a été communiqué à la partie demanderesse lors de l’audience.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter à l’assignation pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

La décision a été mise en délibéré au 30 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire-Atlantique le 22 octobre 2024, soit dans le délai de six semaines au moins avant l’audience.

En outre, la société CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir signalé la situation d’impayés de loyers à la Caisse d’Allocations Familiales le 29 février 2024, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. La situation d’impayés de loyers ayant persisté depuis cette date, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation de bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

La société bailleresse s’est désistée de sa demande de résiliation au motif de non souscription d’assurance à l’audience de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur l’acquisition de la clause résolutoire sur ce fondement.

En vertu de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, et du commandement de payer demeuré infructueux pendant plus de deux mois (délai applicable au moment de la signature du contrat), il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail en date du 22 janvier 2020 étaient réunies à la date du 21 août 2024.

Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la créance principale de la SA CDC HABITAT SOCIAL est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 2707,99 euros au 10 mars 2025, échéance du mois de mars incluse. Il convient toutefois de déduire de ce décompte la somme de 372,74 euros correspondant à des frais de contentieux (frais d’huissier) qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif mais, le cas échéant, des dépens. Madame [V] [S], comparante, n’a pas contesté le montant sollicité.

En conséquence, Monsieur [L] [O] et Madame [V] [S] seront condamnés solidairement à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 2335,25 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 10 mars 2025, échéance du mois de mars incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire:

En vertu de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Dans les mêmes conditions, lorsqu’il est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

En l’espèce, le décompte versé aux débats laisse apparaître que [V] [S] et [L] [O] ont repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, avec des versements réalisés depuis le mois de septembre 2024.

Le diagnostic social et financier indique que Madame [V] [S] perçoit la somme mensuelle de 1850 euros en ce compris son salaire net avant impôt à hauteur de 1140 euros ainsi que ses allocations logement, et qu’elle assure des charges à hauteur de 839 euros, en ce compris notamment 742 euros de charges au titre du logement. Il précise que Monsieur [O] est sans activité, face à des problèmes de santé, et devrait s’engager vers la constitution d’un dossier MDPH.

Lors des débats, Madame [V] [S] a confirmé ces éléments.

Madame [V] [S] a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, en proposant de régler 70 euros par mois en sus du loyer courant, ce à quoi la société bailleresse a donné son accord.

Dans ces conditions, compte-tenu de la reprise intégrale du paiement du loyer avant l’audience, et dès lors que Madame [V] [S] et Monsieur [L] [O] disposent de revenus devant leur permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement de la dette en sus du loyer courant, et ce dans le délai de 36 mois prévu par les dispositions légales précitées, il convient de leur accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si les locataires respectent les délais de paiement accordés et règlent le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de leur défaillance et ils seront redevables d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation – indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial – due par les locataires jusqu’à leur départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou leur expulsion.

Il convient enfin de rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les mesures accessoires :

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [L] [O] et Madame [V] [S], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens qui comprendront notamment les frais de commandement.

L’équité commande par ailleurs de débouter la société CDC HABITAT SOCIAL de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la SA CDC HABITAT SOCIAL, à l’encontre de Monsieur [L] [O] et Madame [V] [S] ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [O] et Madame [V] [S] à payer à la Société SA CDC HABITAT SOCIAL, la somme de 2335,25 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation échus et impayés au 10 mars 2025, échéance du mois mars incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

ACCORDE à Monsieur [L] [O] et Madame [V] [S] un délai de paiement de 34 mois pour se libérer de la dette, en sus du loyer courant, à raison de 33 échéances de 70 euros, la 34ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par les locataires, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à la bonne date, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit et l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

En tant que de besoin, dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant,

CONSTATE la résiliation du bail, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, à la date du 21 août 2024 ;

DIT que Monsieur [L] [O] et Madame [V] [S] devront quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis Roselière 1, 40 rue du Plessis à LA CHAPELLE SUR ERDRE (44240) ainsi que du garage, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Monsieur [L] [O] et Madame [V] [S] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [O] et Madame [V] [S] à payer à la Société SA CDC HABITAT SOCIAL, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;

RENVOIE le bailleur aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [O] et Madame [V] [S] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer en date du 20 juin 2024 ;

DEBOUTE la Société SA CDC HABITAT SOCIAL de sa demande formulée au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Michel HORTAIS Pierre DUPIRE