TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e GALLET (E1719)

M^e HOFFMANN NABOT (C1364)

C.C.C.

délivrée le :

à M^e AMIEL (E0235)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 22/00579

N° Portalis 352J-W-B7G-CV4TH

N° MINUTE : 4

Assignation du :

10 Janvier 2022

JUGEMENT

rendu le 22 Avril 2026

DEMANDERESSES

S.A.S. [S] CONSUMER CREATIVE BRAND (RCS de [Localité 1] 319 344 404)

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Pierre AMIEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0235

S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS “MJA”, prise en la personne de Maître [T] [Y], ès-qualités de liquidatrice judiciaire de la S.A.S. [S] CONSUMER CREATIVE BRAND, par voie d’intervention forcée

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Vincent GALLET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1719

DÉFENDEUR

E.P.I.C. [Adresse 3] exerçant sous le sigle “C.I.R.A.D.” (RCS de [Localité 1] 331 596 270)

[Adresse 4]

[Localité 2]

représenté par Maître Marc-Robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1364

Décision du 22 Avril 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 22/00579 – N° Portalis 352J-W-B7G-CV4TH

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, statuant en juge unique, assisté de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 09 Février 2026 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 22 Février 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

_________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié en date du 26 février 2010, l’E.P.I.C. [Adresse 5], devenu depuis l’E.P.I.C. CENTRE DE COOPÉRATION INTERNATIONALE EN RECHERCHE AGRONOMIQUE POUR LE DÉVELOPPEMENT exerçant sous le sigle « C.I.R.A.D. », a donné à bail commercial à la S.A. [S] CONSUMER CREATIVE BRAND, devenue depuis la S.A.S. [S] CONSUMER CREATIVE BRAND, des locaux composés d’un hôtel particulier de trois étages élevé sur sous-sol et d’une place de parking situés au sein d’un immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 7] à [Localité 4] cadastré section DK numéro [Cadastre 1], ainsi que d’une deuxième place de parking située au troisième sous-sol constituant le lot n°116 d’un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 8] à [Localité 4] cadastré section DK numéro [Cadastre 2], pour une durée de neuf années à effet au 1er mars 2010 afin qu’y soit exercée une activité de design, de marketing, de création graphique et d’architecture commerciale, moyennant le versement d’un loyer annuel initial d’un montant de 150.000 euros hors taxes et hors charges s’agissant de l’hôtel et de la première place de parking, et d’un montant de 2.000 euros hors taxes et hors charges s’agissant de la seconde place de parking, payable mensuellement à terme à échoir.

Par jugement en date du 28 novembre 2012 publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°249 A des 24 et 25 décembre 2012, le tribunal de commerce de Paris a prononcé l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la S.A.S. [S] CONSUMER CREATIVE BRAND.

Par jugement en date du 11 avril 2014 publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°88 A des 7 et 8 mai 2014, le tribunal de commerce de Paris a arrêté un plan de redressement judiciaire par voie de continuation d’une durée de neuf années.

Décision du 22 Avril 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 22/00579 – N° Portalis 352J-W-B7G-CV4TH

Par acte d’huissier en date du 20 septembre 2018, la S.A.S. [S] CONSUMER CREATIVE BRAND a fait signifier à l’E.P.I.C. [Adresse 3] une demande de renouvellement du contrat de bail commercial pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er mars 2019.

Par acte d’huissier en date du 11 février 2019, l’E.P.I.C. CENTRE DE COOPÉRATION INTERNATIONALE EN RECHERCHE AGRONOMIQUE POUR LE DÉVELOPPEMENT a fait signifier à la S.A.S. [S] CONSUMER CREATIVE BRAND son acceptation du principe du renouvellement du contrat de bail commercial à compter du 1er mars 2019 aux mêmes conditions financières que celles du bail expiré.

Reprochant à l’E.P.I.C. [Adresse 3] d’avoir fait réaliser, à compter du 17 mai 2021, des travaux de réfection de la toiture de l’hôtel particulier occasionnant notamment des nuisances sonores et visuelles, ainsi que des désordres consistant en des infiltrations d’eau, la S.A.S. [S] CONSUMER CREATIVE BRAND a, par courriel en date du 6 juillet 2021, sollicité auprès de ce dernier une réduction du montant du loyer mensuel.

Par courriel en date du 2 août 2021, l’E.P.I.C. [Adresse 3] s’est opposé à toute réduction du montant du loyer.

Lui faisant grief de ne pas s’être acquittée en intégralité du montant de ses loyers, charges et taxes locatives, l’E.P.I.C. CENTRE DE COOPÉRATION INTERNATIONALE EN RECHERCHE AGRONOMIQUE POUR LE DÉVELOPPEMENT a, par acte d’huissier en date du 13 décembre 2021, fait signifier à la S.A.S. [S] CONSUMER CREATIVE BRAND un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial portant sur la somme principale de 99.924,61 euros, outre le coût de l’acte d’un montant de 394,55 euros et l’émolument proportionnel d’un montant de 108,91 euros.

Invoquant un manquement de l’E.P.I.C. [Adresse 9] LE DÉVELOPPEMENT à ses obligations de délivrance et de jouissance paisible, la S.A.S. [S] CONSUMER CREATIVE BRAND a, par exploit d’huissier en date du 10 janvier 2022, fait assigner ce dernier devant le tribunal judiciaire de Paris, sur le fondement des dispositions des articles 1302, 1719 et 1724 du code civil, en dispense du paiement de ses loyers, en restitution des loyers et charges locatives indûment versés ainsi qu’en indemnisation de ses préjudices.

Cette instance a été enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 22/00579.

Par jugement en date du 30 mars 2023 publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°75 A des 15 et 16 avril 2023, le tribunal de commerce de Paris a prononcé la résolution du plan de redressement judiciaire précédemment arrêté ainsi que l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire à l’égard de la S.A.S. [S] CONSUMER CREATIVE BRAND, et désigné la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS « MJA » prise en la personne de Maître [T] [Y] en qualité de liquidatrice judiciaire.

Par deux lettres recommandées adressées directement puis par l’intermédiaire de son conseil respectivement en date des 13 et 16 juin 2023 réceptionnées les 16 et 19 juin 2023, l’E.P.I.C. [Adresse 3] a procédé à deux déclarations de créances d’un montant total de 97.437,79 euros au titre des loyers, charges et taxes locatives échus antérieurement à la date du jugement d’ouverture de la procédure collective, et d’un montant complémentaire total de 54.279,28 euros au titre des loyers, charges et taxes locatives dus postérieurement à la date du jugement d’ouverture de la procédure collective.

Par lettre recommandée en date du 3 juillet 2023, la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS « MJA » prise en la personne de Maître [T] [Y] ès-qualités de liquidatrice judiciaire de la S.A.S. [S] CONSUMER CREATIVE BRAND a notifié au conseil de l’E.P.I.C. [Adresse 3] la résiliation du contrat de bail commercial, sur le fondement des dispositions de l’article L. 641-12 du code de commerce.

Par exploit de commissaire de justice en date du 11 septembre 2023 réitéré le 2 novembre 2023, l’E.P.I.C. CENTRE DE COOPÉRATION INTERNATIONALE EN RECHERCHE AGRONOMIQUE POUR LE DÉVELOPPEMENT a fait assigner en intervention forcée la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS « MJA » prise en la personne de Maître [T] [Y] ès-qualités de liquidatrice judiciaire de la S.A.S. [S] CONSUMER CREATIVE BRAND.

Cette instance a été enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 23/15214.

Les deux instances ont été jointes sous le seul numéro de répertoire général RG 22/00579 par le juge de la mise en état le 8 décembre 2023.

Par conclusions d’incident remises au greffe et notifiées par RPVA le 14 mars 2024, la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS « MJA » prise en la personne de Maître [T] [Y] ès-qualités de liquidatrice judiciaire de la S.A.S. [S] CONSUMER CREATIVE BRAND a saisi le juge de la mise en état d’une fin de non-recevoir tirée de l’interdiction des poursuites individuelles.

Relevant qu’aucune créance n’avait été déclarée au titre des loyers, des charges et des taxes locatives de l’hôtel particulier et de la première place de parking pour la période comprise entre le 1er janvier 2023 et le 30 mars 2023 d’une part, ni au titre de la conservation du montant du dépôt de garantie en guise de dommages et intérêts d’autre part, et constatant que dans ses conclusions au fond, le bailleur arrêtait son arriéré locatif au 31 octobre 2022, le juge de la mise en état a, par ordonnance contradictoire en date du 12 novembre 2024, sur le fondement des dispositions des articles 32, 122 et 789 du code de procédure civile, et des articles L. 622-21, L. 622-22, L. 622-24, L. 622-25, L. 641-3, L. 641-4, R. 622-20, R. 622-23, R. 641-23 et R. 641-25 du code de commerce, notamment : déclaré l’E.P.I.C. [Adresse 3] recevable en sa demande reconventionnelle de fixation de créance au passif de la procédure collective de la S.A.S. [S] CONSUMER CREATIVE BRAND pour un montant de 97.437,79 euros au titre des loyers, des charges et des taxes locatives arrêtés au 31 octobre 2022 s’agissant de l’hôtel particulier et de la première place de parking, et au 30 mars 2023 s’agissant de la seconde place de parking ; et déclaré l’E.P.I.C. [Adresse 3] irrecevable en ses demandes reconventionnelles de fixation de créance au passif de la procédure collective de la S.A.S. [S] CONSUMER CREATIVE BRAND excédant le montant de 97.437,79 euros ainsi que de conservation à titre de dommages et intérêts du montant du dépôt de garantie versé par la S.A.S. [S] CONSUMER CREATIVE BRAND.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 8 janvier 2025, la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS « MJA » prise en la personne de Maître [T] [Y] ès-qualités de liquidatrice judiciaire de la S.A.S. [S] CONSUMER CREATIVE BRAND demande au tribunal, sur le fondement de l’article 1724 du code civil, et de l’article L. 145-40-2 du code de commerce, de :

– déclarer l’E.P.I.C. [Adresse 3] exerçant sous le sigle « C.I.R.A.D. » mal fondé en l’ensemble de ses demandes ;

– en conséquence, débouter l’E.P.I.C. [Adresse 3] exerçant sous le sigle « C.I.R.A.D. » de l’ensemble de ses demandes ;

– condamner l’E.P.I.C. [Adresse 3] exerçant sous le sigle « C.I.R.A.D. » à lui payer la somme de 44.125,58 euros en restitution du montant du dépôt de garantie ;

– condamner l’E.P.I.C. [Adresse 3] exerçant sous le sigle « C.I.R.A.D. » à lui payer la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de ses manquements contractuels notamment au titre de son obligation de délivrance ;

– condamner l’E.P.I.C. [Adresse 3] exerçant sous le sigle « C.I.R.A.D. » à lui payer la somme de 117.532,38 euros en restitution des sommes indûment perçues ;

– en tout état de cause, condamner l’E.P.I.C. [Adresse 3] exerçant sous le sigle « C.I.R.A.D. » à lui payer la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner l’E.P.I.C. [Adresse 3] exerçant sous le sigle « C.I.R.A.D. » aux dépens.

À l’appui de ses prétentions, la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS « MJA » prise en la personne de Maître [T] [Y] ès-qualités de liquidatrice judiciaire de la S.A.S. [S] CONSUMER CREATIVE BRAND fait valoir que les travaux de réfection de la toiture de l’hôtel particulier réalisés par le bailleur constituent un manquement de ce dernier à son obligation de délivrance, sans que la clause de souffrance stipulée au bail puisse avoir une quelconque incidence, de sorte que la locataire était dispensée de verser la somme de 115.129,19 euros entre le 17 mai 2021 et la fin du mois de janvier de l’année 2022. Elle fait observer qu’aucune explication n’est fournie relativement au montant du loyer mensuel facturé, et qu’aucun justificatif de charges ou de taxes locatives n’est communiqué. Elle en déduit qu’en raison de la carence du propriétaire dans l’administration de la preuve, celui-ci doit être débouté de sa demande de fixation de créance.

Elle ajoute que les locaux ont été restitués, que la preneuse a subi des désagréments lors de la réalisation des travaux lui causant un préjudice, et que celle-ci a versé entre le 1er janvier 2020 et le 1er octobre 2022 un loyer d’un montant supérieur à celui fixé contractuellement ainsi que des charges et taxes locatives illégitimes, ce qui justifie ses demandes de restitution du montant du dépôt de garantie, de dommages et intérêts et de paiement de l’indu.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 7 avril 2025,l’E.P.I.C. [Adresse 9] LE DÉVELOPPEMENT exerçant sous le sigle « C.I.R.A.D. » sollicite du tribunal, sur le fondement de l’article 1719 du code civil, de :

– le déclarer recevable et bien fondé en l’ensemble de ses demandes ;

Décision du 22 Avril 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 22/00579 – N° Portalis 352J-W-B7G-CV4TH

– dire et juger la S.A.S. [S] CONSUMER CREATIVE BRAND mal fondée en ses demandes ;

– constater et juger que le contrat de bail commercial conclu avec la S.A.S. [S] CONSUMER CREATIVE BRAND contient une clause de souffrance ;

– constater et juger que la S.A.S. [S] CONSUMER CREATIVE BRAND connaissait des difficultés économiques avant le démarrage des travaux ;

– constater et juger que la S.A.S. [S] CONSUMER CREATIVE BRAND ne rapporte pas la preuve de nuisances graves et caractérisées ;

– en conséquence, débouter la S.A.S. [S] CONSUMER CREATIVE BRAND de l’ensemble de ses demandes formées à son encontre ;

– à titre reconventionnel, constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial ;

– juger que le contrat de bail commercial est résolu, le cas échéant, à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ;

– fixer sa créance au passif de la procédure collective de la S.A.S. [S] CONSUMER CREATIVE BRAND à la somme de 114.360,69 euros au titre des loyers et charges impayés, mois d’octobre 2022 inclus, sauf somme à parfaire, assortie des intérêts de droit à compter de la date de la présente assignation (sic) ;

– juger que le montant du dépôt de garantie versé par la S.A.S. [S] CONSUMER CREATIVE BRAND sera conservé par-devers lui à titre de dommages et intérêts ;

– en tout état de cause, condamner la S.A.S. [S] CONSUMER CREATIVE BRAND à lui payer la somme de 7.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la S.A.S. [S] CONSUMER CREATIVE BRAND aux dépens, avec distraction au profit de Maître Marc-Robert HOFFMANN-NABOT ;

– réserver les dépens (sic).

Au soutien de ses demandes, l’E.P.I.C. [Adresse 3] exerçant sous le sigle « C.I.R.A.D. » expose que le contrat de bail contient une clause de souffrance, et que les travaux réalisés sur la toiture n’ont occasionné que de légères nuisances sonores et visuelles non constitutives d’un quelconque manquement à son obligation de délivrance, faisant au surplus remarquer que le préjudice allégué par la preneuse n’est nullement démontré, de sorte qu’aucune dispense du paiement de loyers ne saurait être accordée ni aucuns dommages et intérêts être alloués.

À titre reconventionnel, le bailleur souligne que la locataire n’a pas apuré les causes du commandement de payer dans le délai d’un mois à compter de la date de délivrance de celui-ci, et que la dette de loyers, de charges et de taxes locatives s’élève à la somme de 113.966,14 euros au 31 octobre 2022, ce qui justifie ses demandes de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, de fixation de créance et de conservation du montant du dépôt de garantie.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 9 février 2026, et la décision a été mise en délibéré au 22 avril 2026, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il convient de relever que les nombreuses demandes figurant au dispositif des conclusions de l’E.P.I.C. [Adresse 3] exerçant sous le sigle « C.I.R.A.D. » aux fins de voir « dire et juger » et « constater et juger » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions des articles 4 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens (Civ. 2, 9 janvier 2020 : pourvoi n°18-18778), si bien qu’il n’y a pas lieu de statuer de ces chefs dans le dispositif de la présente décision.

Décision du 22 Avril 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 22/00579 – N° Portalis 352J-W-B7G-CV4TH

Sur l’action exercée par la locataire

Sur les demandes de dispense du paiement des loyers, de réduction du montant du loyer, et de dommages et intérêts

Aux termes des dispositions des premier, deuxième et quatrième alinéas de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1°) de délivrer au preneur la chose louée ; 3°) d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

En outre, en application des dispositions des deux premiers alinéas de l’article 1724 du même code, si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée. Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.

En vertu des dispositions de l’article 1103 dudit code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon les dispositions des premier et sixième alinéas de l’article 1217 de ce code, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : demander réparation des conséquences de l’inexécution.

D’après les dispositions de l’article 1231-1 du code susvisé, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-2 du code susmentionné dispose quant à lui que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.

Le premier alinéa de l’article 1353 du susdit code prévoit pour sa part que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il y a lieu de rappeler qu’est licite une clause de souffrance dérogeant aux dispositions de l’article 1724 du code civil, lesquelles ne sont pas d’ordre public (Civ. 3, 4 mai 1994 : pourvoi n°92-10534), sous réserve qu’elle n’ait pas pour effet d’exonérer le bailleur de son obligation de délivrance entraînant une impossibilité totale d’exploiter les locaux donnés à bail (Civ. 3, 30 novembre 1994 : pourvoi n°92-16675 ; Civ. 3, 1er juin 2005 : pourvoi n°04-12200 ; Civ. 3, 27 octobre 2009 : pourvoi n°08-19972), ni de toute responsabilité lorsque l’exécution des travaux a causé au preneur une gêne excessive et durable ou un trouble anormal (Civ. 3, 24 novembre 1999 : pourvoi n°98-11300 ; Civ. 3, 16 mai 2007 : pourvoi n°06-18286 ; Civ. 3, 25 mars 2014 : pourvoi n°12-28333).

En l’espèce, la clause intitulée « TRAVAUX » insérée au contrat de bail commercial conclu entre l’E.P.I.C. [Adresse 10] AGRONOMIQUE POUR LE DÉVELOPPEMENT et la S.A.S. [S] CONSUMER CREATIVE BRAND par acte notarié en date du 26 février 2010 stipule que : « Sans préjudice de ce qui a pu être indiqué ci-dessus, le « Preneur » souffrira l’exécution de toutes les réparations, reconstructions, surélévations et travaux quelconques, même de simple amélioration, que le propriétaire estimerait nécessaires, utiles, ou même simplement convenables, et qu’il ferait exécuter pendant le cours du bail, dans les locaux loués ou dans l’immeuble dont ils dépendent. Il ne pourra demander aucune indemnité ni diminution de loyers, quelles que soient l’importance et la durée de ces travaux, même si la durée excédait quarante jours, à la condition toutefois qu’ils soient exécutés sans interruption, sauf le cas de force majeure » (pièce n°1 en défense, page 4).

Il est constant que des travaux de rénovation de la toiture de l’hôtel particulier donné à bail commercial ont été réalisés à compter du mois de mai de l’année 2021 jusqu’à tout le moins au 2 mars 2022, lesquels ont notamment porté sur une opération de désamiantage, d’étanchéité ainsi que de pose de nouvelles verrières (pièces n°5 à n°20 en défense).

Cependant, force est de constater que dans ses écritures, la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS « MJA » prise en la personne de Maître [T] [Y] ès-qualités de liquidatrice judiciaire de la S.A.S. [S] CONSUMER CREATIVE BRAND reconnaît expressément que « l’intégralité des locaux n’apparaît pas avoir été rendue impraticable » (page 8 de ses dernières conclusions), admettant par là même que la demanderesse a toujours été en mesure d’exploiter les locaux durant l’exécution des travaux litigieux, si bien qu’aucun manquement du bailleur à son obligation de délivrance n’est caractérisé.

De plus, si elle fait état de « perturbations entraînées par la réalisation des travaux » (page 10 de ses dernières conclusions), il y a toutefois lieu de relever que cette assertion n’est étayée par aucun élément, aucun procès-verbal de constat de commissaire de justice ni aucune attestation de salariés de la preneuse n’étant produit aux débats, de sorte que la preuve du caractère excessif ou anormal de la gêne occasionnée par les travaux n’est pas rapportée, et que l’existence du préjudice allégué n’est nullement démontrée.

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que le défendeur est fondé à se prévaloir de la clause de souffrance stipulée au contrat de bail commercial, nonobstant que les travaux aient été exécutés avec interruption, ce qui justifie le rejet des demandes de dispense du paiement des loyers, de réduction du montant des loyers et de dommages et intérêts formées par la locataire.

En conséquence, il convient de débouter la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS « MJA » prise en la personne de Maître [T] [Y] ès-qualités de liquidatrice judiciaire de la S.A.S. [S] CONSUMER CREATIVE BRAND de ses demandes de dispense du paiement des loyers, de réduction du montant des loyers et de dommages et intérêts formées à l’encontre de l’E.P.I.C. [Adresse 3].

Sur la demande en paiement de l’indu

Aux termes des dispositions de l’article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

En outre, en application des dispositions de l’article 1103 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En vertu des dispositions des premier et dernier alinéas de l’article L. 145-40-2 du code de commerce introduit par l’article 13 de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014, ce qui est le cas en l’occurrence s’agissant d’un contrat de bail commercial renouvelé à compter du 1er mars 2019, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. Un décret en Conseil d’État fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs.

Selon les dispositions des premier et quatrième alinéas de l’article R. 145-35 du même code, ne peuvent être imputés au locataire : 3°) les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement.

D’après les dispositions de l’article R. 145-36 dudit code, l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

Les I et II de l’article 231 ter du code général des impôts disposent quant à eux qu’une taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement est perçue, dans les limites territoriales de la région d’Île-de-France, composée de [Localité 1] et des départements de l’Essonne, des Hauts-de-Seine, de la Seine-et-Marne, de la Seine-[Localité 5], du Val-de-Marne, du Val-d’Oise et des Yvelines. Sont soumises à la taxe les personnes privées ou publiques qui sont propriétaires de locaux imposables ou titulaires d’un droit réel portant sur de tels locaux. La taxe est acquittée par le propriétaire, l’usufruitier, le preneur à bail à construction, l’emphytéote ou le titulaire d’une autorisation d’occupation temporaire du domaine public constitutive d’un droit réel qui dispose, au 1er janvier de l’année d’imposition, d’un local taxable.

Le premier alinéa de l’article 1353 du code civil prévoit pour sa part que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Le premier alinéa de l’article 1302 du même code énonce que tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article 1302-1 dudit code, celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu.

Il y a lieu de rappeler : que seules peuvent être mises à la charge du preneur les charges et taxes expressément prévues par une stipulation contractuelle, ce qui vaut notamment pour la taxe annuelle sur les bureaux (Civ. 3, 24 mars 1999 : pourvois n°97-11773 et n°97-14418) ; qu’il incombe au bailleur qui réclame au preneur de lui rembourser, conformément au contrat de bail commercial le prévoyant, un ensemble de dépenses et de taxes, d’établir sa créance en démontrant l’existence et le montant de ces charges (Civ. 3, 17 septembre 2020 : pourvoi n°19-14168 ; Civ. 3, 29 janvier 2026 : pourvoi n°24-16270) ; que l’absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail commercial rend sans cause les appels de provision à valoir sur le paiement de charges (Civ. 3, 5 novembre 2014 : pourvoi n°13-24451 ; Civ. 3, 9 juin 2015 : pourvoi n°14-13555 ; Civ. 3, 29 janvier 2026 : pourvoi n°24-14982) ; que la renonciation à un droit ne se présume pas et ne peut résulter que d’actes de son titulaire manifestant sans équivoque la volonté de renoncer (Civ. 3, 22 janvier 1997 : pourvois n°94-19773, n°94-19774, n°94-19775 et n°94-19776 ; Civ. 1, 16 juin 1998 : pourvoi n°96-18708 ; Civ. 3, 18 janvier 2012 : pourvoi n°11-10389 ; Civ. 1, 23 septembre 2015 : pourvoi n°14-20168 ; Civ. 2, 5 mars 2020 : pourvoi n°19-10371 ; Civ. 3, 16 mars 2022 : pourvoi n°21-10032) ; et que le paiement pendant plusieurs années par le preneur de charges et taxes ne le prive pas du droit de solliciter ultérieurement le remboursement des sommes indûment réglées (Civ. 3, 26 mars 2013 : pourvoi n°11-24311 ; Civ. 3, 22 mai 2013 : pourvoi n°12-18995 ; Civ. 3, 13 février 2025 : pourvoi n°23-17978).

En l’espèce, et à titre liminaire, la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS « MJA » prise en la personne de Maître [T] [Y] ès-qualités de liquidatrice judiciaire de la S.A.S. [S] CONSUMER CREATIVE BRAND indique « qu’aucune information n’est communiquée sur la revalorisation du loyer initialement fixé à 150.000 € à l’année et payable en 12 mensualités de 12.500 €. Or, le décompte transmis mentionne des mensualités de 14.760,14 € puis de 16.063,25 € sans précision sur les calculs ayant abouti à ces montants » (page 9 de ses dernières conclusions).

Cependant, il convient de relever que si le contrat de bail commercial conclu par acte notarié en date du 26 février 2010 à effet au 1er mars 2010 stipule, en sa clause intitulée « LOYER », que « le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel de CENT CINQUANTE MILLE EUROS (150.000,00 EUR) HORS TAXES plus la TVA en vigueur, que le « Preneur » s’oblige à payer […] en 12 termes égaux de DOUZE MILLE CINQ CENTS EUROS (12.500,00 EUR) chacun. […] Le « Preneur » versera au « Bailleur », en même temps que chaque terme de loyer, une provision sur les charges, taxes et prestations à sa charge. Cette provision sera déterminée entre les parties et sera ajustée chaque année en fonction des dépenses effectuées l’année précédente », il contient également une clause intitulée « INDEXATION DU LOYER », dont la licéité n’est pas contestée, laquelle prévoit que « les parties conviennent à titre de condition essentielle et déterminante d’indexer le loyer sur l’indice trimestriel des loyers commerciaux publié par l’Institut [Etablissement 1] et des Études Économiques, et de lui faire subir par période triennale les mêmes variations d’augmentation ou de diminution. […] À cet effet, le réajustement du loyer s’effectuera triennalement à la date anniversaire des présentes » (pièce n°1 en défense, pages 8 et 9).

Dans la mesure où par acte d’huissier en date du 11 février 2019, l’E.P.I.C. [Adresse 11] EN RECHERCHE AGRONOMIQUE POUR LE DÉVELOPPEMENT a fait signifier à la S.A.S. [S] CONSUMER CREATIVE BRAND son acceptation du principe du renouvellement du contrat de bail commercial à compter du 1er mars 2019 « dans les mêmes conditions financières que celles du bail en cours » (pièce n°3 en défense), il en résulte que le loyer a été indexé à compter respectivement du 1er mars 2013, puis du 1er mars 2016, puis du 1er mars 2019, et enfin du 1er mars 2022, ce qui explique que le décompte émis par le bailleur en date du 3 octobre 2022 fasse état : d’un loyer mensuel d’un montant de 14.760,14 euros hors taxes et hors charges, d’une provision mensuelle sur charges locatives d’un montant de 75 euros hors taxes, et de la taxe sur la valeur ajoutée sur ce loyer et sur cette provision d’un montant de 2.967,03 euros, correspondant à une échéance mensuelle d’un montant de 17.802,17 euros charges et taxes comprises pour les mois de janvier 2020 à février 2022 inclus ; puis d’un loyer mensuel d’un montant de 16.063,25 euros hors taxes et hors charges, d’une provision mensuelle sur charges locatives d’un montant de 128,90 euros hors taxes, et de la taxe sur la valeur ajoutée sur ce loyer et sur cette provision d’un montant de 3.238,43 euros, correspondant à une échéance mensuelle d’un montant de 19.430,58 euros charges et taxes comprises à compter du 1er mars 2022 (pièce n°21 en défense).

Décision du 22 Avril 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 22/00579 – N° Portalis 352J-W-B7G-CV4TH

Il ressort du décompte en date du 3 octobre 2022 que la locataire a effectué, sur la période comprise entre le 1er janvier 2020 et le 3 octobre 2022, trente-deux virements bancaires au profit du bailleur entre le 4 février 2020 et le 6 septembre 2022, s’élevant à une somme totale de : 17.802,17 + 17.802,17 + 17.802,17 + 17.802,17 + 17.802,17 + 10.848 + 17.802,17 + 17.802,17 + 17.802,17 + 19.971,77 + 17.802,17 + 17.802,17 + 15.632,57 + 17.802,17 + 17.802,17 + 17.802,17 + 17.802,17 + (8.901,08 + 8.901,09) + (8.901,08 + 8.901,09) + 17.802,17 + 17.802,17 + 17.802,17 + 17.802,17 + 18.196,72 + 22.945,54 + 19.430,58 + 19.430,58 + 19.430,58 + 20.013,34 + 19.430,58 = 541.373,66 euros, correspondant : à vingt-neuf échéances mensuelles de loyers charges et taxes comprises, dont vingt-trois au titre de l’ancien loyer et six au titre du nouveau loyer indexé à compter du 1er mars 2022 ; à la taxe annuelle sur les bureaux de l’année 2020 d’un montant de 10.848 euros ; au coût du commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial signifié par acte d’huissier en date du 13 décembre 2021 d’un montant de 394,55 euros (cf. la mention « 24/03/2022 : Virement 23/03/2022 (02-022) : 18.196,72 », laquelle équivaut à l’ancienne échéance mensuelle d’un montant de 17.802,17 euros charges et taxes comprises + « Commandement de payer signifié le 13 décembre 2021 : 394,55 € ») ; au complément au dépôt de garantie du mois de mars 2022 d’un montant de 3.579,64 euros ; et au coût d’une intervention d’un montant de 582,76 euros (cf. la mention « 29/07/2022 : Enc. VIR CIC : 20.013,34 », laquelle équivaut à la nouvelle échéance mensuelle indexée d’un montant de 19.430,58 euros + « Refacturation intervention VERITAS 330,76 € + 252 € : 582,76 ») ; étant observé qu’il ne peut être tenu compte de la mention « 09/12/2021 : Geste commercial (accès pkg 07/2019) : 1.158,74 » portée à la colonne « Crédit » du décompte, laquelle correspond à un avantage consenti par le bailleur, et non à une somme décaissée par la preneuse (pièce n°21 en défense).

Or, comme le relève à juste titre la liquidatrice judiciaire de la locataire, il y a lieu de souligner que le défendeur ne produit aux débats aucun justificatif des impôts et charges dont cette dernière s’est acquittée, et notamment : aucun avis d’impôt ou titre de recette afférent à la taxe annuelle sur les bureaux de l’année 2020, ce qui rend sans cause les provisions sur charges locatives appelées mensuellement entre le 1er janvier 2020 et le 1er octobre 2022, ainsi que la mention « 30/07/2020 : Virement (Taxe bureau 2020) : 10.848,00 » ; ni aucun justificatif de la « Refacturation intervention VERITAS 330,76 € + 252 € : 582,76 » facturée le 1er juillet 2022.

Il résulte de l’examen du décompte que sur les vingt-neuf échéances mensuelles payées, la S.A.S. [S] CONSUMER CREATIVE BRAND a versé vingt-quatre provisions sur charges locatives d’un montant de 75 euros hors taxes chacune, puis cinq provisions sur charges locatives d’un montant de 128,90 euros hors taxes chacune, outre la taxe sur la valeur ajoutée y relative (pièce n°21 en défense).

Le montant indûment facturé à la preneuse ou insuffisamment justifié s’élève donc à la somme totale de : [(24 x 75) + 20%] + [(5 x 128,90) + 20%] + 10.848 + 582,76 = 14.364,16 euros ; étant observé que dès lors que le commandement de payer en date du 13 décembre 2021, portant sur la somme principale de 99.924,61 euros, était partiellement fondé, même après déduction des montants susvisés, il est équitable de mettre son coût à la charge de la locataire (pièce n°4 en défense), de sorte que la somme de 394,55 euros versée à ce titre ne donnera pas lieu à remboursement.

En conséquence, il convient de condamner l’E.P.I.C. [Adresse 9] LE DÉVELOPPEMENT à payer à la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS « MJA » prise en la personne de Maître [T] [Y] ès-qualités de liquidatrice judiciaire de la S.A.S. [S] CONSUMER CREATIVE BRAND la somme de 14.364,16 euros en restitution des provisions sur charges locatives, de la taxe annuelle sur les bureaux de l’année 2020, et des frais de l’intervention « VERITAS » indûment versés sur la période comprise entre le 1er janvier 2020 et le 3 octobre 2022.

Sur les demandes reconventionnelles du bailleur

Sur les demandes de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation du bail

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En outre, en application des dispositions des premier et cinquième alinéas de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : provoquer la résolution du contrat.

En vertu des dispositions de l’article 1224 du même code, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Selon les dispositions de l’article 1227 dudit code, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Enfin, d’après les dispositions des premier et troisième alinéas du I de l’article L. 622-21 du code de commerce, applicables en matière de liquidation judiciaire conformément aux dispositions du premier alinéa de l’article L. 641-3, le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17 et tendant : 2°) à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent.

Il convient de rappeler que l’action introduite par le bailleur, avant le jugement d’ouverture d’une procédure collective contre le preneur, en vue de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ou de voir prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers ou des charges afférents à une occupation antérieure à ladite procédure, ne peut plus être poursuivie après ce jugement dès lors qu’elle n’a donné lieu à aucune décision passée en force de chose jugée (Com., 15 février 2011 : pourvoi n°10-12747 ; Civ. 3, 17 mai 2011 : pourvois n°10-15957, n°10-15959, n°10-15964, n°10-15972, n°10-15973, n°10-15974 et n°10-15975 ; Civ. 3, 1er décembre 2016 : pourvoi n°15-18425 ; Civ. 3, 4 juillet 2019 : pourvoi n°18-16453 ; Civ. 3, 26 mars 2020 : pourvois n°19-10223 et n°19-10224 ; Civ. 3, 13 avril 2022 : pourvoi n°21-15336 ; Civ. 3, 25 janvier 2023 : pourvoi n°21-21957), étant observé que la règle relative au principe de l’arrêt ou de l’interdiction des poursuites individuelles doit être relevée au besoin d’office par la juridiction (Civ. 3, 18 septembre 2012 : pourvoi n°11-19571 ; Civ. 3, 26 mai 2016 : pourvoi n°15-12750).

En l’espèce, il est établi que par jugement en date du 30 mars 2023 publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°75 A des 15 et 16 avril 2023, le tribunal de commerce de Paris a prononcé l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire à l’égard de la S.A.S. [S] CONSUMER CREATIVE BRAND, et désigné la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS « MJA » prise en la personne de Maître [T] [Y] en qualité de liquidatrice judiciaire (pièce n°4 en demande), lequel jugement a dès lors rendu irrecevables toutes demandes en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et en résiliation judiciaire du contrat de bail commercial.

À titre superfétatoire, il y a lieu de relever que par lettre recommandée en date du 3 juillet 2023, la liquidatrice judiciaire a indiqué au bailleur que « Nous vous informons que par jugement en date du 14 juin 2023, le Tribunal de Commerce de PARIS a arrêté un plan de cession. En l’absence de reprise du droit au bail des locaux, nous sommes contraints de vous notifier la résiliation du bail du local sis [Adresse 12], cette résiliation prenant effet au jour de la présente demande, conformément à l’article L. 641-12 du Code de Commerce » (pièce n°7-1 en demande), de sorte que les demandes reconventionnelles de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation du bail sont, en tout état de cause, devenues sans objet à la date de la présente décision.

En conséquence, il convient de déclarer l’E.P.I.C. CENTRE DE COOPÉRATION INTERNATIONALE EN RECHERCHE AGRONOMIQUE POUR LE DÉVELOPPEMENT irrecevable en ses demandes reconventionnelles de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation du contrat de bail commercial.

Sur la fixation de créances

Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas du I de l’article L. 622-21 du code de commerce, applicables en matière de liquidation judiciaire conformément aux dispositions du premier alinéa de l’article L. 641-3, le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17 et tendant : 1°) à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l’article L. 622-22 du même code, applicables en matière de liquidation judiciaire conformément aux dispositions du premier alinéa de l’article L. 641-3, sous réserve des dispositions de l’article L. 625-3, les instances en cours sont interrompues jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l’administrateur ou le commissaire à l’exécution du plan nommé en application de l’article L. 626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.

En vertu des dispositions du premier alinéa et des deux premières phrases du quatrième alinéa de l’article L. 622-24 dudit code, applicables en matière de liquidation judiciaire conformément aux dispositions du quatrième alinéa de l’article L. 641-3, à partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d’ouverture, à l’exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire dans des délais fixés par décret en Conseil d’État. Lorsque le créancier a été relevé de forclusion conformément à l’article L. 622-26, les délais ne courent qu’à compter de la notification de cette décision ; ils sont alors réduits de moitié. Les créanciers titulaires d’une sûreté publiée ou liés au débiteur par un contrat publié sont avertis personnellement ou, s’il y a lieu, à domicile élu. Le délai de déclaration court à l’égard de ceux-ci à compter de la notification de cet avertissement. La déclaration des créances doit être faite alors même qu’elles ne sont pas établies par un titre. Celles dont le montant n’est pas encore définitivement fixé sont déclarées sur la base d’une évaluation.

Selon les dispositions du premier alinéa de l’article L. 622-25 de ce code, applicables en matière de liquidation judiciaire conformément aux dispositions du quatrième alinéa de l’article L. 641-3, la déclaration porte le montant de la créance due au jour du jugement d’ouverture avec indication des sommes à échoir et de la date de leurs échéances. Elle précise la nature et l’assiette de la sûreté dont la créance est éventuellement assortie et, le cas échéant, si la sûreté réelle conventionnelle a été constituée sur les biens du débiteur en garantie de la dette d’un tiers.

D’après les dispositions du premier alinéa de l’article R. 622-20 du code susvisé, applicables en matière de liquidation judiciaire conformément aux dispositions de l’article R. 641-23, l’instance interrompue en application de l’article L. 622-22 est reprise à l’initiative du créancier demandeur, dès que celui-ci a produit à la juridiction saisie de l’instance une copie de la déclaration de sa créance ou tout autre élément justifiant de la mention de sa créance sur la liste prévue par l’article L. 624-1 et mis en cause le mandataire judiciaire ainsi que, le cas échéant, l’administrateur lorsqu’il a pour mission d’assister le débiteur ou le commissaire à l’exécution du plan.

Le quatrième alinéa de l’article L. 641-4 du code susmentionné dispose quant à lui que le liquidateur exerce les missions dévolues à l’administrateur et au mandataire judiciaire par les articles L. 622-6, L. 622-20, L. 622-22, L. 622-23, L. 625-3, L. 625-4 et L. 625-8.

Les deux premiers alinéas de l’article 2332 du code civil prévoient pour leur part qu’outre celles prévues par des lois spéciales, les créances privilégiées sur certains meubles sont : 1°) toutes les sommes dues en exécution d’un bail ou de l’occupation d’un immeuble, sur le mobilier garnissant les lieux et appartenant au débiteur, y compris, le cas échéant, le mobilier d’exploitation et la récolte de l’année.

Enfin, conformément aux dispositions du premier alinéa de l’article L. 622-16 du code de commerce, applicables en matière de liquidation judiciaire en vertu des dispositions du dernier alinéa de l’article L. 641-12, en cas de procédure de sauvegarde, le bailleur n’a privilège que pour les deux dernières années de loyers avant le jugement d’ouverture de la procédure.

Il y a lieu de rappeler que les juges du fond saisis d’une instance en cours sont tenus de vérifier, au besoin d’office, si la créance objet de l’instance reprise de plein droit a été déclarée, et ne peuvent se prononcer que dans les limites du montant indiqué dans cette déclaration de créance (Com., 20 mars 2001 : pourvoi n°98-16256 ; Com., 24 avril 2007 : pourvoi n°05-17452 ; Com., 3 novembre 2010 : pourvoi n°09-72029 ; Com., 13 mai 2014 : pourvoi n°13-11296 ; Com., 4 mars 2026 : pourvoi n°24-17244).

En l’espèce, il est établi que par jugement en date du 30 mars 2023 publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°75 A des 15 et 16 avril 2023, le tribunal de commerce de Paris a prononcé l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire à l’égard de la S.A.S. [S] CONSUMER CREATIVE BRAND, et désigné la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS « MJA » prise en la personne de Maître [T] [Y] en qualité de liquidatrice judiciaire (pièce n°4 en demande).

De plus, l’E.P.I.C. [Adresse 3] justifie avoir, par lettre recommandée en date du 13 juin 2023 réceptionnée le 16 juin 2023, procédé à une déclaration de créance d’un montant total de 97.437,79 euros au titre des loyers, des charges et des taxes locatives échus antérieurement à la date du jugement d’ouverture de la procédure collective (pièce n°6 en demande).

Relevant que dans le dispositif de ses conclusions au fond remises au greffe et notifiées par RPVA en dernier lieu le 4 octobre 2022, c’est-à-dire antérieurement à la date d’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire, le bailleur sollicitait du tribunal de voir « CONDAMNER la Société [S] CONSUMER CREATIVE BRAND à payer au CIRAD la somme de 114.360,69 euros au titre des loyers et charges impayés, mois d’octobre 2022 inclus, sauf somme à parfaire », selon décompte arrêté au 3 octobre 2022 (pièce n°21 en défense), le juge de la mise en état a souligné, dans son ordonnance contradictoire en date du 12 novembre 2024, qu’il était « démontré que l’instance en cours port[ait] sur les loyers, charges et taxes locatives dus même postérieurement au mois d’octobre 2022, sous réserve qu’ils soient antérieurs au 30 mars 2023 », dans la mesure où jusqu’à la clôture de l’instruction, le défendeur disposait encore de la faculté d’actualiser ses conclusions au fond pour y inclure les montants ayant fait l’objet de sa déclaration de créance, raison pour laquelle il a, dans le dispositif de sa décision, « déclar[é] l’E.P.I.C. [Adresse 13] POUR LE DÉVELOPPEMENT exerçant sous le sigle « C.I.R.A.D. » recevable en sa demande reconventionnelle de fixation de créance au passif de la procédure collective de la S.A.S. [S] CONSUMER CREATIVE BRAND pour un montant de 97.437,79 euros » (pages 6 et 8 de l’ordonnance), invitant par là même implicitement le bailleur à compléter ses écritures.

Cependant, force est de constater que le propriétaire ne s’est pas saisi de cette possibilité, continuant à réclamer, dans le dispositif de ses dernières conclusions au fond remises au greffe et notifiées par RPVA le 7 avril 2025, la fixation de sa « créance […] à la somme de 114.360,69 euros au titre des loyers et charges impayés, mois d’octobre 2022 inclus ».

Bien que la déclaration de créance en date du 13 juin 2023 réceptionnée le 16 juin 2023 porte sur une « créance privilégiée » d’un montant de « 97.437,79 € » se décomposant comme suit : « Loyers locaux : 08/2022 : 18.227,97 € ; 09 à 12/2022 : 77.722,32 €. Loyers Parking : 02-03/2023 : 743,75 € x 2 » (pièce n°6 en demande), il y a toutefois lieu de relever que le bailleur ne forme, dans le cadre de la présente instance, aucune demande de fixation de créance relative aux loyers et aux provisions sur charges locatives de l’hôtel particulier et de la première place de parking pour les mois de novembre et décembre de l’année 2022 d’une part, ni aucune demande de fixation de créance relative aux loyers et aux provisions sur charges locatives de la seconde place de parking d’autre part.

De même, nonobstant que le décompte en date du 3 octobre 2022 fasse état d’un arriéré locatif d’un montant de 75.104,98 euros au 29 juillet 2022 (pièce n°21 en défense), le tribunal ne peut que constater que ce dernier n’a fait l’objet d’aucune déclaration de créance.

Dès lors que la présente juridiction, d’une part ne peut statuer ultra petita en application des dispositions des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, et d’autre part ne peut se prononcer que dans les limites de la déclaration de créance, la fixation de créance sollicitée se trouve ainsi circonscrite aux loyers et provisions sur charges locatives de l’hôtel particulier et de la première place de parking des mois d’août, septembre et octobre de l’année 2022.

Comme déjà indiqué, il est démontré que les échéances mensuelles dues au titre des trois mois susvisés s’élèvent à un montant de 19.430,58 euros charges et taxes comprises, correspondant à un loyer mensuel d’un montant de 16.063,25 euros hors taxes et hors charges, à une provision mensuelle sur charges locatives d’un montant de 128,90 euros hors taxes, et à la taxe sur la valeur ajoutée sur ce loyer et sur cette provision d’un montant de 3.238,43 euros (pièce n°21 en défense).

Néanmoins, eu égard à la teneur de la présente décision, et comme précédemment exposé, dans la mesure où aucun justificatif des charges et taxes locatives n’est produit aux débats, ce qui rend sans cause les provisions sur charges locatives appelées, ces dernières ne sont pas dues, de sorte que l’échéance mensuelle n’est fondée qu’à hauteur d’un montant de : 16.063,25 + 20% = 19.275,90 euros toutes taxes comprises.

Le compte de gestion établi par la S.A.S. QUADRAL PROPERTY en date du 2 janvier 2023 annexé à la déclaration de créance fait état d’une somme encaissée au titre du loyer du mois d’août 2022 d’un montant de 1.202,61 euros (pièce n°6 en demande) ; en revanche, il n’est pas contesté que les loyers des mois de septembre et d’octobre 2022 n’ont pas été réglés.

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que la créance de loyers des mois d’août, de septembre et d’octobre 2022 détenue par le bailleur s’élève à la somme totale de : (19.275,90 – 1.202,61) + 19.275,90 + 19.275,90 = 56.625,09 euros toutes taxes comprises.

Décision du 22 Avril 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 22/00579 – N° Portalis 352J-W-B7G-CV4TH

Enfin, il y a lieu de souligner que cette créance de loyers est relative à la période biennale précédant la date du jugement d’ouverture de la procédure collective, de sorte qu’elle est revêtue d’un caractère privilégié, comme mentionné à juste titre dans la déclaration de créance (pièce n°6 en demande).

En conséquence, il convient : de constater que l’E.P.I.C. [Adresse 3] n’a procédé à aucune déclaration de créance au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 juillet 2022 relatif à la jouissance de l’hôtel particulier et de la première place de parking ; de constater que l’E.P.I.C. CENTRE DE COOPÉRATION INTERNATIONALE EN RECHERCHE AGRONOMIQUE POUR LE DÉVELOPPEMENT ne forme aucune demande reconventionnelle de fixation de créance au titre des loyers, des charges et des taxes locatives dus en contrepartie de la jouissance de l’hôtel particulier et de la première place de parking postérieurement au 31 octobre 2022, ni au titre des loyers, des charges et des taxes locatives dus en contrepartie de la jouissance de la seconde place de parking ; et de fixer la créance de loyers de l’E.P.I.C. [Adresse 3] au passif de la procédure collective de la S.A.S. [S] CONSUMER CREATIVE BRAND en contrepartie de la jouissance de l’hôtel particulier et de la première place de parking durant les mois d’août, de septembre et d’octobre 2022 à la somme de 56.625,09 euros toutes taxes comprises à titre privilégié.

Sur les intérêts moratoires

Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

En outre, en application des dispositions de l’article 1344 du même code, le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation.

En vertu des dispositions de l’article 1344-1 dudit code, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

Enfin, selon les dispositions de la première phrase du premier alinéa de l’article L. 622-28 du code de commerce, applicables en matière de liquidation judiciaire conformément aux dispositions du premier alinéa de l’article L. 641-3, le jugement d’ouverture arrête le cours des intérêts légaux et conventionnels, ainsi que de tous intérêts de retard et majorations, à moins qu’il ne s’agisse des intérêts résultant de contrats de prêt conclus pour une durée égale ou supérieure à un an ou de contrats assortis d’un paiement différé d’un an ou plus.

En l’espèce, s’agissant d’un contrat de bail commercial, et non d’un contrat de prêt d’une durée supérieure à une année, force est de constater que la demande formée par le bailleur au titre des intérêts de retard se heurte à la règle de l’arrêt du cours desdits intérêts, de sorte qu’il ne peut y être fait droit.

En conséquence, il convient de débouter l’E.P.I.C. CENTRE DE COOPÉRATION INTERNATIONALE EN RECHERCHE AGRONOMIQUE POUR LE DÉVELOPPEMENT de sa demande formée au titre des intérêts de retard au taux légal.

Décision du 22 Avril 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 22/00579 – N° Portalis 352J-W-B7G-CV4TH

Sur le sort du dépôt de garantie

D’après les dispositions de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En outre, conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 125 du même code, le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article 480 dudit code, le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l’autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu’il tranche.

Enfin, en application des dispositions de l’article 794 de ce code, les ordonnances du juge de la mise en état n’ont pas, au principal, l’autorité de la chose jugée à l’exception de celles statuant sur les exceptions de procédure, sur les fins de non-recevoir et sur les incidents mettant fin à l’instance.

Il y a lieu de rappeler que l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui fait l’objet d’une décision de justice et a été tranché dans son dispositif (Cass. Plén., 13 mars 2009 : pourvoi n°08-16033 ; Civ. 2, 24 septembre 2020 : pourvoi n°19-15648 ; Civ. 2, 16 décembre 2021 : pourvoi n°20-14874 ; Civ. 3, 16 novembre 2022 : pourvoi n°21-21244 ; Com., 23 novembre 2022 : pourvoi n°21-10953 ; Civ. 2, 13 avril 2023 : pourvoi n°18-24600 ; Civ. 2, 20 avril 2023 : pourvoi n°21-24372 ; Civ. 3, 12 octobre 2023 : pourvoi n°22-20696).

En l’espèce, après avoir relevé que la clause intitulée « DÉPÔT DE GARANTIE » insérée au contrat de bail commercial litigieux stipule que « dans le cas de résiliation du bail pour inexécution de ses conditions ou pour une cause quelconque imputable au « Preneur », ce dépôt de garantie restera acquis au « Bailleur » de plein droit à titre de dommages-intérêts, sans préjudice de tous autres » (pièce n°1 en défense, page 9), le juge de la mise en état a, dans son ordonnance contradictoire en date du 12 novembre 2024, expressément souligné « qu’aucune créance de dommages et intérêts correspondant au montant du dépôt de garantie n’a été déclarée, la déclaration de créance en date du 13 juin 2023 étant muette sur ce point (pièce n°6 en demande), si bien que la demande de conservation du dépôt de garantie est irrecevable », raison pour laquelle il a, dans le dispositif de sa décision, « déclar[é] l’E.P.I.C. [Adresse 3] exerçant sous le sigle « C.I.R.A.D. » irrecevable en sa demande reconventionnelle de conservation du dépôt de garantie versé par la S.A.S. [S] CONSUMER CREATIVE BRAND à titre de dommages et intérêts » (pages 7 et 8 de l’ordonnance), de sorte que la réitération de la demande du bailleur de conservation du montant du dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts se heurte à l’autorité de la chose jugée attachée à cette ordonnance, et est donc irrecevable.

Dès lors, force est de constater que ce dépôt de garantie a vocation à être restitué à la liquidatrice judiciaire de la locataire, étant observé que dans ses écritures, le propriétaire reconnaît expressément que « du fait de l’indexation des loyers, le montant du dépôt de garantie s’élève aujourd’hui à 44.125,58 € » (page 20 de ses dernières conclusions), ce qui constitue un aveu judiciaire au sens des dispositions des articles 1383 et 1383-2 du code civil.

En conséquence, il convient de déclarer l’E.P.I.C. [Adresse 13] POUR LE DÉVELOPPEMENT irrecevable en sa demande reconventionnelle à titre de dommages et intérêts de conservation du dépôt de garantie versé par la S.A.S. [S] CONSUMER CREATIVE BRAND, et de le condamner à payer à la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS « MJA » prise en la personne de Maître [T] [Y] ès-qualités de liquidatrice judiciaire de la S.A.S. [S] CONSUMER CREATIVE BRAND la somme de 44.125,58 euros en restitution du montant du dépôt de garantie versé lors de la conclusion et en cours d’exécution du contrat de bail commercial.

Sur les mesures accessoires

En vertu des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, l’E.P.I.C. [Adresse 3], partie perdante dès lors que la somme qu’il est condamné à payer à la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS « MJA » prise en la personne de Maître [T] [Y] ès-qualités de liquidatrice judiciaire de la S.A.S. [S] CONSUMER CREATIVE BRAND est supérieure à celle de sa créance fixée aux termes de la présente décision, sera condamné aux dépens, à l’exclusion du coût du commandement de payer signifié par acte d’huissier de justice en date du 13 décembre 2021, et il ne sera pas fait droit à sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

L’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit à la demande présentée par la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS « MJA » prise en la personne de Maître [T] [Y] ès-qualités de liquidatrice judiciaire de la S.A.S. [S] CONSUMER CREATIVE BRAND au titre des frais non compris dans les dépens, conformément aux dispositions de l’article 700 du même code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, selon les dispositions de l’article 514 dudit code, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que celle-ci soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 de ce code.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉBOUTE la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS « MJA » prise en la personne de Maître [T] [Y] ès-qualités de liquidatrice judiciaire de la S.A.S. [S] CONSUMER CREATIVE BRAND de ses demandes de dispense du paiement des loyers et de réduction du montant des loyers dus pendant la période de réalisation des travaux de rénovation de la toiture de l’hôtel particulier donné à bail commercial formées à l’encontre de l’E.P.I.C. [Adresse 9] LE DÉVELOPPEMENT exerçant sous le sigle « C.I.R.A.D. »,

DÉBOUTE la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS « MJA » prise en la personne de Maître [T] [Y] ès-qualités de liquidatrice judiciaire de la S.A.S. [S] CONSUMER CREATIVE BRAND de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de l’E.P.I.C. [Adresse 3] exerçant sous le sigle « C.I.R.A.D. »,

CONDAMNE l’E.P.I.C. [Adresse 3] exerçant sous le sigle « C.I.R.A.D. » à payer à la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS « MJA » prise en la personne de Maître [T] [Y] ès-qualités de liquidatrice judiciaire de la S.A.S. [S] CONSUMER CREATIVE BRAND la somme de 14.364,16 euros (QUATORZE MILLE TROIS CENT SOIXANTE-QUATRE euros et SEIZE centimes) en restitution des provisions sur charges locatives, de la taxe annuelle sur les bureaux de l’année 2020, et des frais de l’intervention « VERITAS » indûment versés sur la période comprise entre le 1er janvier 2020 et le 3 octobre 2022,

DÉCLARE l’E.P.I.C. [Adresse 3] exerçant sous le sigle « C.I.R.A.D. » irrecevable en sa demande reconventionnelle de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial conclu par acte notarié en date du 26 février 2010 renouvelé à compter du 1er mars 2019 et visée au commandement de payer signifié à la S.A.S. [S] CONSUMER CREATIVE BRAND par acte d’huissier de justice en date du 13 décembre 2021, ainsi qu’en sa demande reconventionnelle de résiliation du bail,

CONSTATE l’absence de déclaration de créance effectuée par l’E.P.I.C. [Adresse 3] exerçant sous le sigle « C.I.R.A.D. » auprès de la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS « MJA » prise en la personne de Maître [T] [Y] ès-qualités de liquidatrice judiciaire de la S.A.S. [S] CONSUMER CREATIVE BRAND au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 juillet 2022 relatif à la jouissance de l’hôtel particulier et de la place de parking situés au sein de l’immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 7] à [Localité 4] cadastré section DK numéro [Cadastre 1],

CONSTATE l’absence de demande reconventionnelle de fixation de créance au passif de la procédure collective de la S.A.S. [S] CONSUMER CREATIVE BRAND formée par l’E.P.I.C. [Adresse 3] exerçant sous le sigle « C.I.R.A.D. » au titre des loyers, des charges et des taxes locatives dus en contrepartie de la jouissance de l’hôtel particulier et de la place de parking situés au sein de l’immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 7] à [Localité 4] cadastré section DK numéro [Cadastre 1] postérieurement au 31 octobre 2022, ainsi qu’au titre des loyers, des charges et des taxes locatives dus en contrepartie de la jouissance de la place de parking constituant le lot n°116 de l’immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 14] à [Localité 4] cadastré section DK numéro [Cadastre 2],

FIXE au passif de la procédure collective de la S.A.S. [S] CONSUMER CREATIVE BRAND la créance de loyers de l’E.P.I.C. [Adresse 3] exerçant sous le sigle « C.I.R.A.D. » en contrepartie de la jouissance de l’hôtel particulier et de la place de parking situés au sein de l’immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 7] à [Localité 4] cadastré section DK numéro [Cadastre 1] pour la période comprise entre le 1er août 2022 et le 31 octobre 2022 à la somme de 56.625,09 euros (CINQUANTE-SIX MILLE SIX CENT VINGT-CINQ euros et NEUF centimes) toutes taxes comprises à titre privilégié,

DÉBOUTE l’E.P.I.C. [Adresse 3] exerçant sous le sigle « C.I.R.A.D. » de sa demande formée au titre des intérêts de retard au taux légal,

DÉCLARE l’E.P.I.C. [Adresse 3] exerçant sous le sigle « C.I.R.A.D. » irrecevable en sa demande reconventionnelle, à titre de dommages et intérêts, de conservation du montant du dépôt de garantie versé par la S.A.S. [S] CONSUMER CREATIVE BRAND,

CONDAMNE l’E.P.I.C. [Adresse 3] exerçant sous le sigle « C.I.R.A.D. » à payer à la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS « MJA » prise en la personne de Maître [T] [Y] ès-qualités de liquidatrice judiciaire de la S.A.S. [S] CONSUMER CREATIVE BRAND la somme de 44.125,58 euros (QUARANTE-QUATRE MILLE CENT VINGT-CINQ euros et CINQUANTE-HUIT centimes) en restitution du montant du dépôt de garantie versé lors de la signature et en cours d’exécution du contrat de bail commercial conclu par acte notarié en date du 26 février 2010 renouvelé à compter du 1er mars 2019,

DÉBOUTE la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS « MJA » prise en la personne de Maître [T] [Y] ès-qualités de liquidatrice judiciaire de la S.A.S. [S] CONSUMER CREATIVE BRAND ainsi que l’E.P.I.C. [Adresse 3] exerçant sous le sigle « C.I.R.A.D. » de leurs demandes respectives présentées sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE l’E.P.I.C. [Adresse 3] exerçant sous le sigle « C.I.R.A.D. » aux dépens, à l’exclusion du coût du commandement de payer signifié à la S.A.S. [S] CONSUMER CREATIVE BRAND par acte d’huissier de justice en date du 13 décembre 2021,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 1] le 22 Avril 2026

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Cédric KOSSO-VANLATHEM