Tribunal Judiciaire de Nantes, Référé président, 16 octobre 2025, n° 25/00585

TJ Nantes 16 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Mandat du syndic pour le recouvrement des charges
La cour a jugé que le syndic avait effectivement le mandat pour réclamer le paiement des charges et que la S.C.I. LA SIMILIENNE était redevable des sommes demandées.
Accepté
Impôts accumulés et situation d'impayé
La cour a constaté que la S.C.I. LA SIMILIENNE n'avait pas respecté ses obligations de paiement, justifiant ainsi la demande de paiement des charges.
Accepté
Préjudice causé à la copropriété
La cour a reconnu que le comportement de la S.C.I. LA SIMILIENNE avait causé un préjudice à la copropriété, justifiant l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Dépens incombant à la défenderesse
La cour a statué que les dépens devaient être supportés par la défenderesse, conformément au principe établi.
Rejeté
Difficultés financières et demande de délais
La cour a rejeté la demande de délais, considérant que la défenderesse n'avait pas respecté les délais précédemment accordés et n'offrait aucune perspective de redressement.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nantes, référé prés., 16 oct. 2025, n° 25/00585
Numéro(s) :	25/00585
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Clarisse LE GRANDQuentin PELLETIER
Cabinet(s) :	ASKE 3
Parties :	S.C.I. LA SIMILIENNE

Texte intégral

N° RG 25/00585 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NZ6I

Minute N° 2025/

JUGEMENT DE PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

du 16 Octobre 2025

— ----------------------------------------

S.D.C. IMMEUBLE WINSTON CHURCHILL SITUE [Adresse 2] [Adresse 8]

S.C.I. LA SIMILIENNE

— --------------------------------------

copie exécutoire délivrée le 16/10/2025 à :

— la SELARL ASKE 3 – 305

— M^e Clarisse LE GRAND – 32

copie certifiée conforme délivrée le 16/10/2025 à :

— Dossier

MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

([Localité 12]-Atlantique)

_________________________________________

JUGEMENT DE PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

_________________________________________

Président : Pierre GRAMAIZE

Greffier : Eléonore GUYON

DÉBATS à l’audience publique du 02 Octobre 2025

PRONONCÉ fixé au 16 Octobre 2025

Jugement contradictoire, mis à disposition au greffe

ENTRE :

S.D.C. IMMEUBLE WINSTON CHURCHILL SITUE [Adresse 1], [Adresse 9]) représenté par son Syndic la SAS FONCIA [Localité 12] ATLANTIQUE (RCS NANTES N°383617719), domiciliée : chez Syndic SAS FONCIA [Localité 12] ATLANTINQUE, dont le siège social est sis [Adresse 7]

Rep/assistant : Maître Clarisse LE GRAND, avocat au barreau de NANTES

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.C.I. LA SIMILIENNE (RCS NANTES N°D 410581292), dont le siège social est sis [Adresse 6]

Rep/assistant : Maître Quentin PELLETIER de la SELARL ASKE 3, avocats au barreau de NANTES

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

N° RG 25/00585 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NZ6I du 16 Octobre 2025

PRESENTATION DU LITIGE

La S.C.I. LA SIMILIENNE est propriétaire de lots dans un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 5].

Se plaignant de ne pas avoir obtenu le paiement total de charges et d’appels de charges de copropriété en dépit d’une mise en demeure du 8 août 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble WINSTON CHURCHILL situé [Adresse 4]), représenté par son syndic, la S.A.S. FONCIA [Localité 12] ATLANTIQUE, a fait assigner la S.C.I. LA SIMILIENNE selon la procédure accélérée au fond par acte de commissaire de justice du 4 mars 2024 afin de solliciter, au visa de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le paiement des sommes de :

—  60 928,44 € représentant sa quote-part des charges de copropriété dues au 21 février 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 août 2023,

—  13 032,39 € au titre des provisions non échues devenues exigibles par anticipation avec intérêts à compter de la décision,

—  1 000,00 € de dommages et intérêts,

—  1 200,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Par jugement du 20 juin 2024, constatant l’accord des parties sur un échelonnement de la dette,

— la S.C.I. LA SIMILIENNE a été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble WINSTON CHURCHILL situé [Adresse 4]) :

— la somme de 57 397,95 € au titre des charges et provisions sur charges de copropriété impayées jusqu’au 30 juin 2024,

— celle de 1 200,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— la S.C.I. LA SIMILIENNE a été autorisée à s’acquitter de l’ensemble des sommes dues au titre de la décision sous la forme de 4 versements de 15 000 € au 30 juin 2024, 15 000 € au 31 août 2024, 15 000 € au 30 septembre 2024 et le solde au 31 octobre 2024,

— la suspension des voies d’exécution a été ordonnée,

— il a été prévu qu’en cas de non-paiement d’un seul des versements prévus à son échéance ou de non-paiement des charges de copropriété courantes à leur échéance, le solde restant dû redeviendrait immédiatement exigible et les voies d’exécution pourraient être reprises sans nouvelle formalité,

— toutes autres prétentions plus amples ou contraires ont été rejetées,

— la S.C.I. LA SIMILIENNE a été condamnée aux dépens.

Soutenant de ne pas avoir obtenu le paiement total de charges et d’appels de charges de copropriété en dépit d’une mise en demeure du 24 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble WINSTON CHURCHILL situé [Adresse 3] ([Adresse 10]), représenté par son syndic, la S.A.S. FONCIA [Localité 12] ATLANTIQUE, a fait assigner la S.C.I. LA SIMILIENNE selon la procédure accélérée au fond par acte de commissaire de justice du 9 mai 2025 afin de solliciter, au visa de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le paiement des sommes de :

—  69 615,58 € représentant sa quote-part des charges de copropriété dues au 18 avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 février 2025,

—  1 000,00 € de dommages et intérêts,

—  1 200,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

A l’audience des plaidoiries, le demandeur s’oppose à l’octroi de délais, actualise sa créance à la somme de 120 182,74 € au 1er octobre 2025 et porte sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à 1 500 €, en faisant valoir que :

— le précédent échéancier n’a pas été respecté,

— la défenderesse n’est pas très diligente contre ses locataires,

— le gérant de la défenderesse est un gros propriétaire foncier.

La S.A.R.L. LA SIMILIENNE, venant aux droits de la S.C.I. éponyme, conclut au débouté du demandeur et réclame des délais de paiement avec un échéancier sur 24 mensualités, en soutenant que :

— le syndic n’a pas reçu mandat de réclamer des dommages et intérêts dans le cadre de la présente procédure,

— elle se voit dans l’obligation de solliciter des délais de paiement, dans la mesure où si elle ne paie pas ses charges, c’est parce qu’elle est confrontée au non-paiement des loyers dus par ses locataires, dont elle justifie par des procédures engagées,

— elle ne peut être considérée comme la partie perdante, dès lors que ses moyens de défense permettront de faire obstacle à une partie des demandes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement de sommes :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble WINSTON CHURCHILL situé [Adresse 4]) produit, au soutien de sa demande, copie des documents suivants :

— contrat de mandat du syndic du 17/04/23,

— relevé de propriété,

— procès-verbaux d’assemblées générales de la copropriété du 05/03/24, 15/05/24, et du 07/05/25,

— lettre recommandée de mise en demeure du 24 février 2025 (avis de réception signé le 25 février 2025),

— décomptes de charges du 18 avril 2025 et du 1er octobre 2025,

— courriers d’appel de fonds et de rappel,

— jurisprudence,

— justificatifs de poursuites du syndicat par ses créanciers.

Il est justifié, par la copie des derniers procès-verbaux d’assemblées générales de copropriété, que les comptes des exercices jusqu’au 30 juin 2024 ont été approuvés et que les budgets provisionnels des exercices suivants ont été votés. Des travaux et les provisions correspondantes ont également été votés.

La copropriétaire assignée n’a pas réglé les appels de charges en exécution de ces décisions. Il convient donc de la condamner au paiement des charges réclamées en application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Il résulte des décomptes produits que la S.C.I. LA SIMILIENNE est redevable de la somme de 120 182,74 € pour les charges exigibles jusqu’au 31 décembre 2025, de sorte qu’il convient de l’accorder avec les intérêts au taux légal sur la somme de 82 044,82 € à compter du 25 février 2025, date de réception de la mise en demeure.

Dès lors que le syndic a mandat pour agir en justice afin d’obtenir le recouvrement des charges impayées, il est recevable à réclamer les accessoires de la dette, dont font partie indiscutablement les dommages et intérêts réclamés à raison de la faute alléguée de la débitrice, et les frais d’instance, sans qu’une délibération n’ait à les évoquer.

La débitrice est en situation d’impayé depuis plusieurs années et les montants accumulés pèsent lourdement sur la trésorerie de la copropriété, qui a été contrainte de procéder à un appel de fonds spécial pour faire face à ces impayés, ce qui signifie que les copropriétaires sont appelés à compenser cette situation anormale.

La S.A.R.L. LA SIMILIENNE est professionnelle de l’immobilier et ne conteste pas participer à un groupe gérant plusieurs autres biens, de sorte qu’elle doit avoir les réflexes d’une gestion réactive face aux impayés éventuels de ses locataires, ce qui n’est manifestement pas le cas pour les deux associations dont elle a communiqué les commandements de payer et assignations en référé, le comble étant atteint concernant le [Adresse 11], débiteur de plus de 114 000 € de loyers selon l’assignation délivrée le 18 avril 2025, après un commandement du 30 octobre 2023, et dont la résiliation du bail n’est même pas poursuivie.

Au vu du préjudice causé à la copropriété, qui supporte les conséquences de l’incurie et la mauvaise gestion de la défenderesse, la somme de 1 000 € sera accordée.

Sur la demande de délais :

Le juge tient des articles 510 du code de procédure civile, 1343-5 et suivants du code civil, le pouvoir d’accorder des délais de grâce dans la limite de deux ans compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier.

La défenderesse a déjà bénéficié de délais de paiement, qu’elle n’a pas respectés intégralement. Elle fait état de difficultés financières qui résultent principalement de sa mauvaise gestion des impayés de ses locataires. Elle n’offre d’ailleurs aucune perspective de redressement et ne laisse entrevoir aucune amélioration de sa situation à plus ou moins long terme.

Sa demande de délais sera donc rejetée.

Sur les frais d’instance :

Les dépens incombent à la défenderesse, selon le principe fixé par l’article 696 du code de procédure civile.

Il est équitable de fixer à 1 500 € l’indemnité qui sera due par la défenderesse au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

DECISION

Par ces motifs, le premier vice-président, statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne la S.C.I. LA SIMILIENNE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble WINSTON CHURCHILL situé [Adresse 4]) les sommes de :

—  120 182,74 € pour les charges dues jusqu’au 31 décembre 2025 avec intérêts au taux légal sur la somme de 82 044,82 € à compter du 25 février 2025,

—  1 000,00 € de dommages et intérêts,

-1 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toutes autres prétentions plus amples ou contraires,

Condamne la S.C.I. LA SIMILIENNE aux dépens.

Le greffier, Le président,

Eléonore GUYON Pierre GRAMAIZE