— N° RG 25/00777 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEDAG

Date : 15 Avril 2026

Affaire : N° RG 25/00777 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEDAG

N° de minute : 26/00249

Formule Exécutoire délivrée

le : 16-04-2026

à : M^e Emmanuel VAUTIER

Copie Conforme délivrée

le : 16-04-2026

à : M^e Séverine MEUNIE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le QUINZE AVRIL DEUX MIL VINGT SIX, par M^me Isabelle FLORENTIN-DOMBRE, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de MEAUX, assistée de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors des débats et du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit :

Entre :

DEMANDERESSE

Société FRANCAISE OPPORTUNITE IMMO

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Sophie LATIEULE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

M^e Emmanuel VAUTIER, avocat au barreau de MEAUX, avocat postulant,

DEFENDERESSE

SAS S [Cadastre 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Christophe SOLIN, avocat au barreau de ROUEN, avocat plaidant

M^e Séverine MEUNIER, avocat au barreau de MEAUX, avocat postulant,

=====================

Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 04 Mars 2026 ;

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 08 août 2018, la S.C.P.I.C.V. LA FRANCAISE OPPORTUNITÉ IMMO a consenti à la S.A.S S160 un bail commercial en l’état futur d’achèvement portant sur les bâtiments A et B situés dans le parc d’activités sis [Adresse 3] à [Localité 3] en cours de construction pour une surface de 2920m² environ. Le bail était conclu sous condition suspensive de l’obtention, au plus tard le 15 janvier 2019, d’un permis de construire modificatif complémentaire permettant la réalisation de travaux sur le bâtiment objet du bail. Le bail, d’une durée de 10 ans, était consenti et accepté moyennant un loyer initial prévisionnel annuel de 289 500.00 euros hors taxes et hors charges lequel était réparti comme suit :

—  234 435.00 euros comme loyer de base s’appliquant aux surfaces de bureaux pour 110.00 euros hors taxes et hors charges par m² de SDP soit pour 441m² de bureaux un loyer de 48 510.00 euros et aux surfaces d’activités pour 75.00 euros hors taxes et hors charges soit pour 2479m² d’activités un loyer de 185 925.00 euros,

— un loyer complémentaire d’aménagement d’un montant de 55 065.00 euros.

Un procès-verbal de constatation de l’achèvement du bâtiment A a été signé entre les parties le 31 janvier 2019.

Un avenant au bail commercial en l’état futur d’achèvement a été régularisé le 19 novembre 2019 portant modifications:

— de l’article 2 “prise d’effet du bail”

— de l’article 5 “travaux”, le bailleur ayant accepté la réalisation, par le promoteur, de travaux portant sur l’aménagement de la mezzanine, création de bureaux climatisés, création de quais, renforcement de dallage, adaptation de l’isolation et chauffage, déplacement de blocs sanitaires, modification de la façade, pour la somme de 447 750.00 euros HT.

— de l’article 6 “montant du loyer de base” prévoyant le versement d’un surloyer d’un montant de 80 596.00 euros par le preneur pendant les six premières années du bail

— de l’article 7 “dépôt de garantie” d’un montant de 78 757.75 euros

Suivant avenant n° 2 au bail commercial régularisé entre les parties le 1er mars 2022, les parties ont convenu de modifier la surface donnée à bail à la société S160, le preneur conservant une surface totale de 1.282,38 mètres carrés au 31 mai 2022, après réduction de surface. Cet avenant précisait que la réduction des locaux donnés à bail nécessiterait de réaliser par le bailleur des travaux de division des locaux dont l’achèvement était prévu au plus tard le 1er juin 2002 et dont le coût resterait à la charge exclusive du bailleur. Après la réduction de surface donnée à bail, le loyer s’établissait au 31 mai 2022 à la somme de 143.435,91 euros HT et HC / an se décomposant comme suit :

—  107.979,75 euros HT et HC correspondant au loyer,

—  35.456,16 euros HT et HC / an correspondant au surloyer.

Cet avenant portant également mention qu’à la date de sa signature et en tenant compte de la réduction de surface, le preneur restait devoir au bailleurs la somme de 120.029,07 euros HT qu’il s’engageait à régler par échances mensuelles de 24.005,81 euros entre les mains du bailleur du 1er juin 2022 au 1er octobre 2022.

Etait annexé à cet avenant un relevé de compte portant mention d’un solde dû au 28 février 2022 de la somme de 97.988,37 euros.

Par une lettre-avenant n°3 du 6 juillet 2022, la société S160 a été autorisée par le bailleur à sous-louer une partie des locaux exclusivement à la société TJMAX dans le respect de la destination du bail.

Entre le 14 mars 2023 et le 22 novembre 2023, le preneur et le bailleur, par l’intermédiaire du gestionnaire locatif, ont échangé relativement au montant des charges d’un montant de 33 000,00 euros contestées par le preneur notamment quant à la consommation de gaz et d’électricité..

Par courriel en date du 22 novembre 2023, le bailleur a informé le preneur qu’il restait lui devoir la somme de 161 415,92 euros se décomposant comme suit :

— taxe foncière 2022 : 7578,32 euros,

— facture du 1er trimestre 2023 : 12.146,78 euros après déduction de deux virements des 10 février 2023 et 1er mars 2023,

— facture du 2ème trimestre 2023 : 11.378,91 euros après déduction de la somme de 11.378,91 euros après déduction de deux virements des 1er avril 2023 et 15 mai 2023,

— rappel complément provisions pour charges de 8.832 euros,

— facture du 3ème trimestre 2023: reste à régler 34.290 euros après virement du 28 juillet 2023,

— rappel complément pour charges 4T2023 de 8.832 euros,

— facture du 4ème trimestre 2023 : 49.290,38 euros,

— taxes foncières 2023 : 364,18 euros,

— taxes bureaux 2023 : 2648,60 euros,

— taxe additionnelle sur les surfaces de stationnement 2023 : 1.337,02 euros,

— facture assurance 2023 : 2.829,34 euros,

— N° RG 25/00777 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEDAG

Tout en sollicitant le paiement de la somme de 121.863,92 euros dans les meilleurs délais, la somme de 39.552 euros restant dûe au titre des charges 2023.

Par lettre de mise en demeure du 2 janvier 2024, le bailleur a sollicité le paiement de la somme de 168.440,44 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 janvier 2024, la S.C.P.I.C.V. LF OPPORTUNITÉ IMMO a notifié à la S.A.S S160 un commandement de payer la somme de 137 266,89 euros arrêtée au 15 janvier 2024. visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail.

Par courrier en réponse du 22 février 2024, le preneur a contesté les sommes dues motifs pris que les loyers et sur-loyers du 1er trimestre 2024 avaient été réglés et qu’il avait en vain été sollicité à plusieurs reprises la liquidation et la régularisation des comptes de charges pour 2022 et 2023 justifiant de l’imputabilité des charges dont il était demandé le paiement.

Par courrier d’avocat du 12 mars 2024, le conseil du bailleur a notamment accusé réception du paiement de la somme de 215.619,58 euros laissant place à une dette de 25.512 euros.

Suivant courrier du 11 avril 2024, le conseil du preneur a contesté l’imputation de la prise en compte des charges de division, le nouveau poste de dépense intitulé SURFACE M2, la consommation de gaz refacturée, la charge de consommation électrique et de gaz et demandé au bailleur de justifier de la réalité des charges facturées pour 2023 et 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 avril 2024, la société S 160 a donné congé des locaux donnés à bail pour le 30 janvier 2025.

Un commissaire de justice a été requis par la S.A.S. 160 pour procéder à un constat des lieux et consigner ses observations dans un procès-verbal en date du 10 décembre 2024. Les termes du procès-verbal sont produits aux débats (pièce défendeur n°1).

C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice du 23 juillet 2025, la S.C.P.I.C.V. LA FRANCAISE OPPORTUNITÉ IMMO a fait délivrer une assignation à comparaître à la S.A.S. 160 devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins, sur le fondement des dispositions combinées des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de :

— Renvoyer les parties à se pourvoir au principal,

— Déclarer la société LF OPPORTUNITE IMMO recevable et bien fondé en ses demandes,

— Condamner la société S 160 à payer à la société LF OPPORTUNITE IMMO la somme provisionnelle de 62.148,43 € TTC en principal correspondant aux loyers, charges, taxes et accessoires du loyer au 13 février 2026, cette somme devant être majorée forfaitairement de 5% et augmentée d’intérêts calculés au taux légal majoré de 5 points, conformément à l°article 12.8 du Bail,

— Condamner la société S 160 à payer à la société LF OPPORTUNITE IMMO une indemnité de 3.000 € au titre de l’artícle 700 du Code de procédure civile,

— Condamner la société S 160 en tous les dépens, qui comprendront notamment ceux du commandement de payer du 26 janvier 2024,

— Rappeler que l’ordonnance à intervenir est exécutoire en vertu de la loi.

Par conclusions récapitulatives n°3 soutenues oralement, la société LF OPPORTUNITE IMMO a maintenu en substance ses demandes à l’audience de référé du 04 mars 2026 à laquelle l’affaire a été retenue, modifiant toutefois le montant de la provision dont elle demande paiement pour la porter à la somme de 70.700,98 euros TTC en principal selon arrêté de compte au 2 mars 2026. En réponse à l’exception d’incompétence matérielle du président du tribunal judiciaire, elle rappelle les dispositions de l’article R211-3-6 du code de l’organisation judiciaire qui donne compétence exclusive au tribunal judiciaire pour statuer en matière de baux commerciaux. Sur la nullité de l’assignation soulevée en défense, elle relève l’absence de grief.

Sur la demande de provision, elle rappelle avoir communiqué les redditions de charges 2022, 2023 et désormais 2024 réalisée au début de l’année 2026 et que le contrat de bail prévoit une répartition de la consommation électrique, non sur la base de compteurs individuels, mais en fonction de la répartition des surfaces louées, qu’il a été établi un avoir du dépit de garantie non payé pour la somme de 40.292,19 euros, que la réddition des comptes pour l’année 2024 a onné lieu à un avoir de 10.325,40 euros. La société bailleresse s’oppose à tous délaisde paiement sollicités par la société défenderesse au regard de l’ancienneté de la dette.

Par conclusions régularisées à l’audience du 4 mars 2026, la S.A.S. S160, valablement représentée, a sollicité du juge des référés, sur le fondement des dispositions des articles 56 et 114 du code de procédure civile et 1343-5 du code civil, de :

— Annuler l’assignation signifiée à la société S 160 le 23 juillet 2025 ;

— Se déclarer incompétent et renvoyer l’affaire devant le Président du Tribunal de Commerce de Meaux ;

— Se déclarer incompétent pour statuer sur les demandes de provision de la société LA FRANÇAISE OPPORTUNITÉ IMMO, les rejeter et la condamner à mieux se pourvoir ;

— A titre subsidiaire, pour le cas où le juge des référés ferait droit pour tout ou partie aux demandes de provision de la société LA FRANÇAISE OPPORTUNITÉ IMMO, accorder à la société S 160 un délai de 24 mois pour se libérer de sa dette ;

— Condamner la société LA FRANÇAISE OPPORTUNITÉ IMMO à payer à la société S 160 la somme de 2.400 € au titre de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens.

À l’audience de plaidoiries, la S.A.S. 160 s’est désistée de sa demande tendant à voir annuler l’assignation introductive d’instance et a soutenu ses autres exceptions et demandes par la voix de son conseil. Au soutien de son exception d’incompétence matérielle, elle fait valoir que le litige relève de la compétence du tribunal de commerce conformément aux dispositions combinées des articles 721-3, L110-1 alinéa 2 du code de commerce. A ce titre, elle rappelle que les litiges portant sur le statut des baux commerciaux relèvent de la compétence du tribunal judiciaire tandis que les litiges relevant du droit commun des obligations sont de la compétence du tribunal de commerce. Elle ajoute que nonobstant le fait que la demanderesse soit une société civile, elle accomplit une activité de placement immobilier qui relève des dispositions de l’article L110-1 alinéa 2 du code de commerce de sorte que ses actes doivent être qualifiés d’actes de commerce.

S’agissant des demandes provisionnelles, elle sollicite également du juge des référés de se déclarer incompétent dans la mesure où la demande en paiement ne satisfait pas les conditions requises au référé, à savoir l’urgence et l’absence de contestations sérieuses qu’elle développe. A ce titre, elle relève que la variation du montant des provisions présentée par la requérante est de nature à emporter une contestation sérieuse sur le caractère certain de la créance. Par ailleurs, concernant l’opération passé en débit relative au dépôt de garantie, elle rappelle quayant quitté les lieux, elle ne saurait être condamnée à restituer un dépôt de garantie. S’agissant des loyers et charges, elle dénonce l’opacité des explications de la requérante quant à la répartition des charges. Elle ajoute, s’agissant de la consommation de gaz et d’électricité, que malgré l’acquiescement d’une augmentation du prix des matières premières, rien de justifie la répartition qui est proposée en demande. Elle réfute notamment la prise en charge de la quote-part relevant des frais de division et indique que la consommation d’électricité relevant de la sous-location ne saurait constituer ces montants en raison de l’activité de stockage exercée, celle-ci ne nécessitant point de consommation d’électricité. Elle insiste également sur les constatations du commissaire de justice. Elle ajoute que les charges qui lui sont imputées comprennent en réalité la consommation de chauffage et de climatisation ainsi que le chauffe-eau électrique et les WC de la société FIMINOX de sorte que la créance ne revêt pas les caractères de certitude, liquidité et exigibilité requis par la loi. Elle rappelle qu’en pratique, l’immeuble dispose d’un compteur avec un sous-comptage qui charge les locataires en fonction de la consommation réelle de chaque lot et qu’en l’espèce, la requérante échoue à apporter la preuve de la consommation réelle, de sorte que la créance est contestable.

Elle conclut par ailleurs à l’impossibilité pour le juge des référés de choisir entre les différentes interprétations présentées quant à la méthode de calcul des consommations électriques. Sur ce point, elle insiste également sur le fait que la méthode de calcul adoptée par la requérante diffère selon la consommation de gaz ou d’électricité ce qui en soi témoigne d’une contestion sérieuse. À titre subsidiaire, elle sollicite des délais de paiement tels que développés dans le dispositif de ses conclusions repris ci-dessus arguant notamment de difficultés financières.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 15 avril 2026.

SUR CE,

1 – Sur l’exception d’incompétence matérielle soulevée au profit du juge des référés près le tribunal de commerce de Meaux

L’article R145-23 du code de commerce dispose : “Les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace (…)”, soit le juge des loyers commerciaux; “Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent”.

L’article R. 145-23 du Code de commerce dispose que « les autres contestations », c’est-à-dire celles ne portant pas sur la fixation du loyer, « sont portées devant le tribunal judiciaire ».

Ainsi, les litiges relatifs à des baux commerciaux , autres que ceux relatifs à la fixation du loyer, relèvent tous de la compétence du tribunal judiciaire (Cass. 3e civ., 9 mai 2012, n° 11-23.135)

En outre, l’article R. 211-4 du Code de l’organisation judiciaire attribue une compétence exclusive aux tribunaux judiciaires pour connaître des actions relatives aux baux commerciaux fondées sur les articles L. 145-1 à L. 145-60 du Code de commerce ”.

Si avant la réforme du 18 juin 2014 (L. n° 2014-626, 18 juin 2014 , dite loi Pinel) les litiges concernant les charges relevaient en principe du droit commun, désormais, l’ article L. 145-40-2 du Code de commerce traite des charges. Ainsi, les litiges concernant les charges récupérables relèvent également désormais de la compétence du tribunal judiciaire.

Par ailleurs, il est noté que la société LA FRANCAISE OPPORTUNITE IMMO est une société civile de par sa forme, ce qui exclut la compétence exclusive du tribunal de commerce.

Rappel étant fait que le président du tribunal judiciaire peut être saisi en référé dans le cadre général de ses attributions telles que définies par les dispositions du code de procédure civile, dès lors que les règles du statut des baux commerciaux sont en jeu, exceptée celles concernant la fixation du loyer de renouvellement, il ya lieu de rejeter l’exception d’incompétence soulevée par la défenderesse.

2 – Sur la demande principale en paiement d’une provision au titre des loyers, charges, taxes et accessoires au loyer arrêtés au 2 mars 2026

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée. Le montant de la provision susceptible d’être ainsi allouée n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. En droit, il est admis que la contestation sérieuse est appréciée souverainement par le juge des référés, et qu’elle ne saurait être constituée par la seule expression d’une contestation des demandes par le défendeur.

Constitue une contestation sérieuse faisant obstacle à l’exercice des pouvoirs du juge des référés l’examen d’un litige portant sur l’interprétation d’un contrat de bail (Cass, Civ3, 10 février 1998 n°86-18.864).

Par ailleurs, l’article L.145-40-2 du code de commerce, applicable à la cause, prévoit que :

“Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :

1° Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel ;

2° Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

Un décret en Conseil d’Etat fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs.”

Enfin, il est rappelé qu’aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, rappel étant fait, au visa de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, que l’octroi d’une provision n’est pas conditionné par l’urgence, mais par l’absence de contestation sérieuse, le premier moyen soulevé en défense tiré de l’absence d’urgence sera rejeté.

Il convient donc d’examiner les contestations soulevées par le Preneur pour apprécier leur sérieux, étant observé que la contestation relative au dépôt de garantie est abandonnée, le Bailleur ayant recrédité la somme de 40.292,19 euros sur le décompte des sommes qu’il considère comme étant dues.

Ne demeurent en conséquence dans les débats que les contestations relatives aux charges dont il est demandé le paiement.

Le preneur soutient en premier lieu que le décompte produit par le Bailleur “ne permet pas d’obtenir une vue synthètique des sommes réclamée en distinguant les loyers, le dépôt de garantie et les charges et qu’aucun justificatif du montant des charges n’est produit aux débats”, en contravention avec les dispositions de l’article R.145-36 du code de commerce.

Force est toutefois de constater d’une part, que les justificatifs des charges dont il est demandé le paiement ont été communiqués ainsi qu’il appert des factures produites par le Bailleur et d’autre part, que les décomptes produits portent mentions des dates, pièces et intitulés des postes de dépenses passées au débit du compte locataire, ainsi que des avoirs et virements passés au crédit.

Ce moyen en défense est donc inopérant.

Le Preneur conteste ensuite la demande de provision relative aux charges d’électricité et de gaz et soutient que les décomptes de charges produits sont erronés. Le Preneur fait notamment état de la modification de la base de calcul effectuée par le Bailleur dans ses dernières conclusions pour soutenir l’existence d’une contestation sérieuse. Il fait également état de ce qu’il n’est pas rapporté la preuve de ce que les consommations d’énergie dont il lui est demandé le remboursement lui sont imputables et soutient qu’en réalité, une partie de ces consommations sont imputables à la société FIMINOX, ainsi qu’il appert du constat établi par commissaire de justice le 10 décembre 2024.

Ce moyen ne saurait toutefois être considéré comme sérieux au regard des dispositions de l’article 12.5 intitulé “Charges et accessoires du loyer” du contrat de bail signé par les parties le 8 août 2018 qui dispose notamment que “La répartition des charges définies au présent article se fera conformément aux dispositions de l’article L.145-40-2 du code de commerce au prorata des surfaces de l’immeuble”, le dernier décompte produit par le Bailleur faisant une juste application de cette proratisation prévue contractuellement en fonction de la surface occupée.

Par ailleurs, les dispositions de l’article 12.5.1 “Charges” de la convention qui lie les parties stipulent, après le rappel que Les parties conviennent que le loyer sera perçu par le Bailleur net de toutes charges (privatives et communes) et taxes à la seule exception des charges et taxes non refacturables au preneur en application des dispositions de l’article R.145-35 du code de commerce et des stipulations figurant ci-après”, que “Le preneur devra acquitter ses contributions, charges ou taxes personnelles, et rembourser au Bailleur ou à son mandataire les charges et prestations suivantes, afférentes à l’immeuble et à ses équipements ainsi que sa quote-part des charges et prestations relatives aux parties communes du parc d’activité et ses équipements, le cas échéant.

Ces charges, pour autant qu’elles soient supportées par le Bailleur, seront les suivantes:

1°) Au titre des prestations et fournitures individuelles:

* tous les frais liés au chauffage, à la climatisation, au rafraîchissement,

* les consommations personnelles: eau, électricité, téléphone, gaz…

2°) Au titre des dépenses nécessaires au fonctionnement, à la propreté, à l’entretien, aux réparations, à la mise en conformité et accessibilité de l’Immeuble en ce qui concerne exclusivement l’activité du Preneur dans l’immeuble :

* frais concernant l’entretien et la réparation des équipements communs (…)”.

12.5.2. Contribution, Impôts et Taxes

Le Preneur acquittera ses contributions personnelles, dont la Contribution Economique Territoriale (CET), taxes locatives et autres de toute nature, relatives à son activité et auxquelles les locataires sont ou pourront être assujettis de sorte que le Bailleur ne soit jamais recherché à ce sujet.

Il devra notamment rembourser au Bailleur la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la taxe de balayage, la taxe annuelle sur les bureaux, les locaux commerciaux (…) à la seule exception des impôts non refacturables au Preneur en exécution de l’article R.145-35 du code de commerce.

(…)”

Etant observé, à la lecture des décomptes produits par le Bailleur, qu’exceptée les honoraires de gérance locative (cf.infra), les charges refacturées au Preneur sont expressément prévues, aux termes du contrat, comme étant à la charge exclusive du Preneur, la contestation élevée par le Preneur n’est pas sérieuse.

Le Preneur conteste ensuite la refacturation des frais de gestion par le bailleur sur la base des dispositions de l’article R.145-35 4° qui dispose que les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble donné à bail ne peuvent être imputés au locataire, alors qu’au cas présent la société LF OPPORTUNITE IMMO lui a facturé la somme de 7.579 euros HT laquelle parait disproportionnée et dissimule potentiellement des frais de gestion locative.

Les dispositions de l’article 12.5.1. “Charges” du contrat de bail listent les charges imputables au Preneur et précisent que “les honoraires afférents à la gestion notamment du parc d’activité et de l’immeuble (gestionnaire pour le compte du Bailleur), à l’exclusion des honoraires de gestion des loyers” sont refacturées au Preneur.

Il ressort des décomptes produits par le Bailleur que la société SEPTIME, gestionnaire pour le compte du Bailleur, a facturé des honoraires de gérance, dont il est demandé le paiement au Preneur.

N’étant pas établi avec l’évidence requise en référé que cette refacturation des honoraires de gérance par le Bailleur n’intégre pas des honoraires de gestion des loyers, il y a lieu de considérer la contestation comme étant sérieuse et de déduire, de la provision dont il est demandé le paiement, la somme de 7.579 euros.

Il résulte des motifs susvisés que la société S160 sera condamnée à titre de provision à payer à la société LF OPPORTUNITE IMMO la somme en principal de 63.121,98 euros TTC laquelle n’est pas sérieusement contestée.

3 – Sur la demande de majoration forfaitaire de 5% et les intérêts moratoires majorés de 5 points

Sur le fondement de la clause prévue à l’article 12.8 du contrat de vail, le Bailleur demande au juge des référés de dire que la provision dont il réclame le paiement soit majorée forfaitairement de 5% et augmentée d’intérêts calculés au taux légal majoré de 5 points.

La société S160 sollicite le rejet de cette demande d’application de la clause pénale eu égard aux contestations sérieuses émises.

L’article 12.8 du contrat de bail intitulé “Retards de paiement” est rédigé comme suit :

“En cas de non-paiement à échéance exacte de toute somme due par le Preneur en vertu du présent bail, le Preneur sera en application de l’article 1231-5 du code civil de plein droit débiteur envers le Bailleur d’une majoration forfaitaire de 5% des sommes exigibles, le tout augmenté d’un intérêt au taux légal majoré de cinq points sur les sommes dues à compter de l’échance contractuelle, sous réserve d’une mise en demeure préalable adressée au Preneur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et restée infructueuse pendant une période de quinze (&() jours, tout mois commencé étant dû.

En outre, tous frais de commandement ou de sommations exposés par le Bailleur pour contraindre le Preneur à exécuter ses obligations seront à la charge du Preneur”.

Cette clause s’analyse d’évidence en une clause pénale en ce qu’elle présente un caractère comminatoire et indemnitaire.

Il est rappelé que selon les dispositions de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Si le juge des référés peut entrer en voie de condamnation provisionnelle en application de clauses pénales claires et précises, nonobstant le pouvoir modérateur des juges du fond, c’est à la condition que leur application ne procure pas un avantage disproportionné pour le créancier, les pouvoirs du juge des référés étant limités par le caractère non sérieusement contestables de celles-ci.

La multiplicité et l’importance des pénalités réclamées, à la fois au titre des intérêts contractuels majorés de 5 points et de l’indemnité forfaitaire, caractérisent l’existence d’une contestation sérieuse dès lors que le juge du fond est susceptible de mettre en œuvre son pouvoir modérateur les concernant, pouvoir dont ne dispose pas le juge des référés.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur les demandes formulées au titre des pénalités contractuelles. Il sera donc fait application à titre provisoire du seul taux d’intérêt légal dans les termes du dispositif qui suit.

4 – Sur la demande subsidiaire de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose :

« Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment ».

La société S160 fait état de difficultés d’ordre structurel du secteur de l’imprimerie dans lequel elle officie et des conséquences économiques de la crise sanitaire liée au Covid, ainsi qu’à l’augmentation du coût du papier. Elle indique que ce contexte a engendré une perte d’exploitation en 2024 d’un peu plus de 104.700 euros, ainsi qu’oil appert du compte d’exploitation qu’elle produit. En parallèle, elle fait état de la santé financière du Bailleur, société civile de placement immobilier, qui revendique un taux de distribution aux investisseurs de 5,62 % et d’un taux d’occupation de ses immeubles de près de 95%.

En réponse à l’argumentation développée par le Bailleur qui s’oppose à tous délais de paiement, motif pris de ll’ancienneté de la dette, la société S160 fait valoir que les contestations qu’elle a émises étaient des plus sérieuses, la preuve étant que son ancien Bailleur a diminué d’autant la créance qu’il revendique.

Cela étant, au regard de l’argumentation développée par la société S160 et des données chiffrées qu’elle produit quant à l’exercice clos le 31 décembre 2024, il sera partiellement fait droit à la demande de délai de paiement de la société S160 en lui accordant la possibilité d’apurer sa dette en 12 mensualités, dont la dernière soldera la dette, dans les termes du dispositif qui suit.

5 – Sur les demandes accessoires

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Etant partiellement fait droit aux demandes de la S.C.P.I.C.V. LA FRANCAISE OPPORTUNITE IMMO, et dans la mesure où elle n’a cessé de modifier le montant de ses prétentions au regard des contestations de la société S160 qui a discuté à juste titre le montant des sommes initialement demandée, chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, au regard des tergiversations de la S.C.P.I.C.V. LA FRANCAISE OPPORTUNITE IMMO quant aux sommes dues au titre des charges et taxes locatives et de la situation économique de la société S160, l’équité ne commande pas qu’il soit fait application au profit de l’une des parties des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort remise au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique,

Rejetons l’exception d’incompétence d’attribution soulevée par la SAS S160 en ce qu’elle est infondée;

Constatons que la S.A.S. S160 s’est désistée de l’exception de nullité soulevée tirée de la nullité de l’assignation introductive d’instance ;

Condamnons la SAS S160 à payer à titre de provision à la S.C.P.I.C.V. LA FRANCAISE OPPORTUNITE IMMO, la somme de 63.121,98 euros TTC, outre intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation ;

Autorisons la SAS S160 à s’acquitter de sa dette en 12 mensualités de 5.000 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal et intérêts ;

Précisons que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

Disons qu’en cas de défaut de paiement , pendant le cours des délais accordés, d’une mensualité due, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, le le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle de majoration forfaitaire de 5% et la demande de majoration de 5 points du taux d’intérêt légal ;

Rejetons les demandes plus amples ou contraires des parties ;

Déboutons les parties de leurs demandes respectives fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens ;

Rappelons que la présente décision a autorité de la chose jugée au provisoire ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Le Greffier, Le Président,